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发帖数: 293 | 1 12月份的洛克菲勒中心，因为具有八十多年传统的圣诞树,加上同样年久的无限电城音
乐厅圣诞奇观传统演出，增添许多节日气氛。
游览之余，我们回味一下其历史。此帖内容主要根据Daniel Okrent的Great Fortune一
书。为便于阅读，分几段上帖:
概述
1. 土地历史
2. 建筑历史
2.1 设计
2.2 搬迁
2.3 施工
2.4 招商
3. 商业历史 |
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发帖数: 293 | 2 洛克菲勒中心在曼哈顿中城黄金位置的十几栋商业楼群，包括南从48街北到51街，东从
五大道西到六大道之间的三个街区。不算公共马路和人行道，每个街区东西长920英尺
，南北宽200英尺（按城建地税数字是200.83英尺），洛克菲勒中心三街区总共商用土
地面积12.7公顷。
曼哈顿街道和街区的基本布局始于1811年出台的纽约城市规划蓝图，著名的
Commissioners' Plan：在一张超过8英尺长的大地图上，方格状155条东西走向的街道(
Street)，和12条南北向的大道(Avenue)；另外还有54页的说明，比如规定街道宽60英
尺，大道宽100英尺，之间距离和街区跨度等。当时的纽约市也就是堆集在运河街(
Canal Street，中国城的位置)以南的地方，但后来向北发展，城市街道建设基本按照
规划，只是曼哈顿岛上下两头，和东西两边靠河地段因为历史和地理素没法那么严格。
还有就是中央公园(Central Park)不在蓝图中，因为中央公园是1853年才开始考虑的。 |
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发帖数: 293 | 3 1. 土地历史
第一个私人拥有洛克菲勒中心这块地皮的是David Hosack。他是哥伦比亚医学院前身(
College and Surgeons)的教授，又是位结交广泛的绅士，从汉密尔顿(Alexander
Hamilton)到州政府都有不少朋友，而且他找了个有钱的老婆。在1801年用差一点不到
五千美元从纽约市买了洛克菲勒中心附近大约20公顷还是荒山野岭的土地，用于自己郊
外花园的业余爱好，弄了个规模不小的植物园。近乎十年不菲的开支最后把富老婆的钱
也花差不多了，可找不到土地买主，就靠他在州里的关系，七万五($75,000)强卖给了
政府。
1814年，哥伦比亚学院(Columbia College，大学前身)还在下城的Park Place(现在市
政公园西边一点)，看到其它兄弟大学都到州政府要到了经费，作为纽约州的最早学院
，哥伦比亚放下身段也去州里要钱，但州政府说已没多少经费，就把那没人要的20公顷
野地给了哥伦比亚，这当然认为是被人家打发了，可后来，在100年之后的后来，这块
地却成了哥伦比亚的金库。
直到1823年，哥伦比亚的20公顷野地，五六大道之间从47街到51街，最多时候年租金一
百二十五美元($125)。一八五几年(1850s)年开始，土地稍微值钱一些，哥伦比亚就开
始小块卖地兑现，收入用来承担中城(Midtown)两公顷新校园土地和建设的部分费用，
1857年从下城(Downtown)市政厅附近的校区，搬到位于麦迪逊大道(Madison Ave)和49
街的校区，在这里40年整。
1858年8月15日，五大道东边50街位置的圣派区克大教堂(St. Patrick's Cathedral)基
石开奠，虽然耗时二十余载，总耗费四百多万美元，但这是纽约第一个大主教(
archbishop)，也将是大批新涌入纽约的爱尔兰人的中心。美国内战的结束，美国工业
和经济进入其历史上第一个腾飞时代；石油、铁路、地产、金融等行业成就一批几百万
富翁(就相当于现在的亿万富翁)，他们都把家安在中城区域。1872年，美国第一条柏油
路 － 五大道(Fifth Avenue) －从炮台公园(Battery Park)通往中央公园的林荫大道
。1877年，38岁的石油大王洛克菲勒年轻之家，还有铁路大王范德比尔特(Vanderbilt)
的家庭都搬到中城：Vanderbilt住五大道东50街上下，洛克菲勒后来搬到西54街10号(
10 West 54th Street)。
二十世纪初，中城土地可用一寸土地一寸银来形容，这时的哥伦比亚已经在校长Seth
Low的领导下从中城搬到现在上城(Uptown)的Morningside Heights校园。1902年新校长
Nicholas Murray Butler(校长在位43年，1902–1945)着手大片兑现土地：1904年，把
47街和48街的街区这片以三百万($3 million)卖掉，现金用于帮助新校区土地购置和扩
建。
哥伦比亚最初政府给的约20公顷土地，就剩下48街到51街的总共12.7公顷，其中还有一
公顷多早先零卖的，这样，哥伦比亚还拥有11公顷。在经济过热和大萧条前的上世纪二
十年代，曼哈顿中城的心腹地带已经不是寸土寸银，而是寸土寸金了，这么大块地皮一
家拥有，而且无可争议的拥有了一百一十多年，自然就不少人打这块肥地的主意。
1929年1约22日上午11点，11公顷土地租赁合同在哥伦比亚下城(William Street)会议
室签订：起始年租金三百六十万($3.6 million)，租期最少24年，24年后赁方有三次续
约选择，每次可续21年，小洛克菲勒(Jr.)是赁方唯一股东。其实土地租赁项目的发起
是纽约歌剧院的拥有和经营者，构想建造纽约歌剧院和商业广场，所以项目起始名字一
直叫Metropolitan Opera, 但歌剧院的人只有找拥有无限金钱的洛克菲勒，哥伦比亚也
愿意出租给洛克菲勒而拥有财政保障。 |
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发帖数: 293 | 4 建筑历史
从整个工程项目来说, 就有设计、搬迁、施工、招商几大任务，而且它们在时间进度上
都可以不同程度的并行运作。
2.1 设计
1868年前，美国学校没有建筑设计这个学科，是麻省理工学院(MIT)第一个开设。
Richard Morris Hunt是第一个进入法国巴黎école des Beaux-Arts学习的美国人，十
九世纪五十年代(1850s)学成回（美）国到达纽约，光环笼罩简直成了巴黎来的艺术大
使，从而鼓励之后的两代年轻志者慕名前往这所学校熏陶，并且麻省理工学院(MIT)在
1893年还专门从Beaux-Arts聘任老师和搬来同样教学课程。Beaux-Arts（布杂艺术）对
美国1880到1920年间的建筑设计具有主流和重大影响。五大道和42街交界处的纽约图书
馆(New York Public Library)，再往东两街区的中央火车站(Grand Central Terminal
)，曼哈顿南端的老海关楼(Custom House，铜牛像正前方)都是Beaux-Arts派建筑设计
的典型代表。它们特点就是石材料，多级石台阶外延内聚中线拱门，注重正面墙(
facade)和门前雕饰，大小石雕像点缀。
一次世界大战后工程技术的发展和成熟，钢铁材料的应用，电梯的发明改进，以及美国
经济的又一次高潮，都使摩天高楼成为可能，一种新的建筑设计风格Art Deco（艺术装
饰风格）也就渐渐形成。Art Deco萌发于1925年在法国巴黎的国际博览会(Exposition
Internationale des Arts Décoratifs et Industriels Modernes)，风格是现代、简
洁、流线、适应现代工程和经济潮流。这种建筑风格在三十年代(1930s)和四十年代(
1940s)期间在美国，国际建筑上都很盛行。中国的上海也有这种风格影响的建筑。纽约
来说，42街靠东的克莱斯勒大楼(Chrysler Building)，五大道和34街交叉处的帝国大
厦(Empire State Building)是两个好代表。
洛克菲勒中心是谁设计的？是团队合作，没有所谓的首席设计师。1929年12月，洛克菲
勒中心签订合同雇佣8位设计师，其中5位为主管(principal)设计，他们中的3人曾在法
国école des Beaux-Arts学习过。Raymond Hood算是设计组组长，毕业于MIT，之后在
法国école des学习六年建筑设计。Wallace Harrison算年轻的一个，刚从巴黎école
des留学回来两三年，也将是最初8个设计师中在洛克菲勒中心项目干的时间最长的一
个。洛克菲勒中心建成之后，Harrison是42街最东头的联合国总部建筑工程三个主设计
者之一；六十年代(1960s)开始洛克菲勒中心西扩，六大道西边那几个看上去高耸、笔
直、光滑的大楼，现在叫McGraw-Hill Building，和News Corp. Building都是他设计
的。
但直到1931年3月初，一个五尺高的泥土楼群模型才公开发布，三个街区楼群名叫Radio
City(无线电城)，因为RCA是第一个大主顾（所以，Radio City也就是Rockefeller
Center）。基本布局就是70层的RCA主楼四个角三十几层的次主楼。早就憋着气眼盯着
好几个月的报纸杂志记者和大众们终于等到一个语言目标，嘲笑和叫丑声一片。设计组
的人想，这回肯定会有几个设计师被解雇，但出乎意料，小洛克菲勒安慰他们说：从我
自己的人生经验，媒体和大众说他们的，尽量少去读这些负面评论，咱们还得干咱们的
。 |
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发帖数: 293 | 5 2.2 搬迁
小洛克菲勒和哥伦比亚签订租约的1929年，哥伦比亚拥有地皮产权的48街到51街的三街
区，共有203栋房产大约五千租户，包括住宅和商业。对不同时间合约到期的租户，小
洛克菲勒给补偿或买断，采用经济加心理战术各个击破，大多数还是高兴的拿钱搬到别
的地方。但有近10小块分散地皮是哥伦比亚以前零碎卖出去的，之中就会有狮子大开口
，也有两个钉子户死活都不肯卖。地皮清理法律程序一直持续到1932年3月，总费用一
千三百万($13 million)，其中购置零散地皮花费一千万($10 million)，用于补偿和买
断租约费用三百万($3 million)，都大大超出起先预估。 |
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发帖数: 293 | 6 2.3 施工
第一铁锹动土开始挖掘是1931年7月22日，整个工程拆毁旧建筑的土石就运出十万卡车
，其中的部分碎砖石填平了中央公园水库南边的另一个水库，成为现在的大草坪(Great
Lawn)，一直到城堡位置。第一期工程期间，估计四万到六万建筑工人，最多时候达到
七万五千(75,000)。这在大萧条低谷，满大街都是失业和无家可归者的纽约来说可是城
里唯一的大项目，因为帝国大厦工程已经完工，罗斯福(FDR)1933年才上台，之后开始
经济刺激政策和国家大型工程建设项目。对建筑民工来说，能有份苦活干，就是家人热
乎乎的饭碗。12月24日在拆迁工地现场，工人自愿竖起和装扮一颗小圣诞树，这是洛克
菲勒中心传统圣诞树的祖先。
经济的低谷对小洛克菲勒和中心项目反而成了优势，起码人工和材料都便宜，工会还写
信感谢小洛克菲勒只下降15％的工资，因为别的大型企业都不但降底工资幅度还大批裁
人。建筑材料方面，就拿占中心项目建筑费用13％的钢铁来说，美国钢铁公司(U.S.
Steel)总裁亲自几乎哀求，在激烈竞标中让出了最低价格，还附加一些对供应商不利的
条件。美国钢铁最后得到了供应合同，虽然是赔本买卖，但在大萧条中保住了两个工厂
，八千人的饭碗。洛克菲勒中心建设的费用预算也就一降再降，1935年底第一期工程结
束时，费用总额一亿零两百万($102 million)，比最初的最低预算还少一千多万。
建筑工人基本是按工种和种族来分队：（砖）瓦工是英国系人，石匠是苏格兰后裔，工
匠是法国祖籍者，油漆工是德国和意大利人。整个工地没有一个黑人，当然更没有华人
，建筑队伍中唯一不是欧洲白人的是一伙来自纽约上州叫做Mohawk的印地安人后代，就
好比是来自某个农村出来的一个民工队。这帮Mohawk人个个不恐高，在高空象敏捷的猴
子，从干高架桥开始出名，帝国大厦项目中也是高空作业的好手。
大家都熟悉的一张著名图标照片，11个人坐在高空中的铁架横梁上吃午餐的"Lunch
Atop a Skyscraper"，摄于1932年9月20日，在70层的RCA building快建好时候拍的，
很可能是在69层。照片10月2日发表在报纸The New York Herald-Tribune上，文字标题
"Lunch Atop a Skyscraper"，但没人确信摄影作者是谁。当天摄影者有三人到场：
Charles Ebbits, Thomas Kelley，和William Leftwich。不少地方把照片归于William
Leftwich，但没确凿证据，但确信不是拍摄帝国大厦照片系列的Lewis Hine，更不是
在帝国大厦。
1939年11月1日，西南角的U.S. Rubber Building大楼里，65岁的小洛手持电钻象征性
固定最后一个铆钉，标志着洛克菲勒中心的完工。3个街区的13座大小高矮不同楼房建
成，耗时8年3个月零十几天，这是起初的洛克菲勒中心。
二战后，另外两座楼加入了洛克菲勒中心，其中之一在中心的三个街区内，另一座在51
街北，1952年建成，1963年从房产商购入洛克菲勒中心名下。六十年代(1960s)开始到
七十年代(1970是)，洛克菲勒中心西扩，跨过六大道，又纳入4座现代大楼，包括六大
道西边高耸、笔直、光滑的McGraw-Hill楼，News Corp楼等。洛克菲勒中心名下共19幢
大楼，涵盖25公顷商用土地面积。 |
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发帖数: 293 | 7 2.4 招商
招商和设计并行互补，因为设计同时要考虑到市场和客户需求。
无线电通讯在第一次世界大战(1914-1919)期间在美国及欧洲政府军队中得到广泛应用
和快速发展，战后美国政府担心这种新的科学技术被英国控制，就找到技术方面领先的
通用电气(GE, General Electric)，希望找到一个办法，海军上将(Admiral)带领的军
方与GE执行部门的会议讨论建议和结果就是组建了一个爱国味道名字的公司，Radio
Corporation of America(美国无线电公司)，简称RCA。除占最大股份的GE外，以前的
西电(Western Electric)，美国电报电话(AT&T)都有股份。RCA的组建者Owen Young任
总裁(Chairman)一直到1929年，在1929年被时代杂志评为志年度人物(Man of the Year
)，同时他也是通用电气(GE)的总裁。
通过亲友层层网路关系牵线搭桥，Owen Young和小洛克菲勒在1929年底达成意向，RCA
将长期租用洛克菲勒中心主楼的三分之一。具体合同在1930年五月底，由洛克菲勒中心
项目总经理John R. Todd和新任RCA总裁犹太人David Sarnoff私下签定：年租金425万(
$4.25 million)，RCA及其隶属公司(其中包括NBC)将接管一百万平方英尺（大约九十三
万平米）用于办公室和工作室；4个可以实况转播的剧院；以及拥有主楼往西建筑物命
名的权利。后来因为经济形式的恶化，RCA实际只粗了当时许诺的一半面积，4个剧院也
减到两个。
除走上层路线高层拍板决定外，由三十几个大多为年轻出租代理组成的招商组，采用以
下招租策略：
1. 捆绑供货商租用和搬入洛克菲勒中心为不公开的附加条件。一个例子就是电梯
设备的供货和安装，这是除钢铁材料外的又一大笔单子，当时主要有西屋(
Westinghouse)和Otis两家竞标者，洛克菲勒中心就会问人家：你们的商业地址是哪啊
，要不要改成洛克菲勒中心？西屋最后拿到了单子，但一年后西屋的负责人通知公司员
工说，我们将搬到新的办公地点，那楼里的电梯和不少电器设备都是你们自己设计和制
造的。实际上的搬迁是处于被迫和无奈
2. 拿下行业中的领头大树企业，从而引来同行和其它相关商业。标准石油(
Standard Oil)被判罚垄断分拆，后来成为Exxon的新泽西分公司(Standard Oil
Company of New Jersey)，小洛克菲勒仍持有公司的最大股份，但洛克菲勒家族成员都
不再参加管理。为了能把这个龙头企业拉进洛克菲勒中心，招商负责人还是动用洛克菲
勒的关系和影响，让新泽西公司搬进纽约，占用了主楼的八个楼层。大头企业一来，其
它同行，化工，炼油等也都前后搬入，涟漪影响到办公，旅游等各服务商业为近水楼台
签下租约。
3. 以所谓“投资”或贿赂方式挖其它楼墙脚，买断租户的合同，承诺搬迁费用等
方式拉拢商业搬迁。这自然引起同行的不满甚至投诉。
4. 最富有侵略的招租策略就是挖几下墙角，部分租户搬迁，楼里的环境、服务、
商业形成恶性循环后，业主的财务状况必然下滑，然后买下整个楼盘，所有租户搬到洛
克菲勒中心
最后两个招商行为让人联想到老洛克菲勒起家时曾经用过的奸诈残忍商业手段，但商业
本来就是残酷无情的，尤其是在经济大萧条时期。人们戏称帝国大厦(Empire State
Building)为空国大厦(Empty State Building)，因为租不出去楼里大都是空的，但洛
克菲勒中心无情的扩张招商策略却让出租率在1935年达到75％。
是欧洲战事让低迷中的美国抬头观望和开始热身，却是1941年12月7日的珍珠港偷袭让
美国全身放开忙活起来。战争也改变了洛克菲勒中心：先是德国，意大利，和日本的租
户都被没收；后来政府部门办公室搬入；之后更多企业渐渐进来。到1944年夏天，99.7
％空间已经租出，后边还排队等着搬进。战后的1945年，美国经济马达才开始全马力轰
鸣，能搬进现代的洛克菲勒中心成为气派脸面。南美各国使馆纷纷写信给任职助理国务
卿的洛克菲勒三代中的老二Nelson，希望看在老朋友情谊上能照顾尽快搬进洛克菲勒中
心。一直到五六十年代，都是洛克菲勒中心商业楼盘的黄金时期。 |
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发帖数: 293 | 8 3. 商业历史
项目总负责人John R. Todd最初给小洛克菲勒关于整个工程的最低费用估计是一亿二千
六($126 million)。但项目大规模上马的1932年，是大萧条时期经济和股市的最低点，
就拿洛克菲乐的标准石油来说，新泽西分公司(Standard of New Jersey)从股市崩盘前
最高年一亿($100 million)盈利到1932年的不足30万($300,000)，股票价格从$83一股
降到$20；纽约分公司(Standard of New York)更差，从$48降到$5.25，损失89％。虽
说在1932年下半年，小洛克菲勒仍拥有四亿七千五百万($475 million)资产，但其中绝
大多数无法兑现。你想想，假如到了洛克菲乐都因需要钱而卖股票的时候，谁还有钱买
啊。所以，小洛克菲勒也睡不着觉了，到了抵押贷款的份上，但一开始找大都会保险(
Metropolitan Life Insurance)，人家还没答应，因为贷给帝国大厦项目不久的两千七
百五十百万($27.5 million)前景并不看好，最后才愿意以5％利息抵押贷款给小洛克菲
勒六千五百万($65 million)。
洛克菲勒中心可以说是当时的国际中心，从规划开始就面向欧洲主要国家的客户。凭洛
克菲勒财富和声望，项目总经理和公关主任能和美国国会议员，英国皇室及外交大使直
接见面联系。小洛克菲勒甚至写信给墨索里尼(Mussolini)，然后派人带着洛克菲勒中
心模型直接向意大利首领展示；洛克菲勒和希特勒的合作几乎擦肩而过。三个街区的中
间街区(49到50街)五大道旁边是两个对称的六层楼，左（南）边是法国楼(La Maison
Française)，右（北）边是英国楼(British Empire Building)，两楼间的狭窄通
道是小洛给起的名，Channel Gardens(海峡花园)，寓意英吉利海峡把英国和法国隔开
。北边街区(49到50街，大教堂正对面)，大力神阿特拉斯(Atlas)铜像左边是意大利楼(
Plaza d'Italia)，北边的原方案是德国楼，但希特勒上台和欧洲局势的改变，美国犹
太人声称抵制，使得大楼没用早先计划的德国楼名。铜像背后30几层的高楼(
International Building)是英法德意外国家的领事和商业楼，1935年建成后，（旧）
中国领事馆第一批入住。
在整个项目的筹划和建设中，几乎没地主哥伦比亚什么事，按说哥伦比亚的土地，有建
筑上的决策参与权，但校长Butler能做的只是些提议，象大楼命名等，而人家洛克菲乐
中心根本就不会把哥伦比亚的提议当回事。
1948年，小洛把洛克菲勒中心五等份，转让给五个儿子名下，中心仍然姓洛克菲勒。七
十年代(1970s)美国经济开始下滑，房产业也就不景气，洛克菲勒中心的空置率高达12
％。但洛克菲勒中心借机从新续约，得到一系列有利租约，到1984年，也就是哥伦比亚
最后卖地前一年，总共11.7公顷的土地，哥伦比亚年租金收入一千一百万($11.1
million)。参考1929年的起始租金，加上通胀率，1984年的租金额不到起始价的一半。
1985年，哥伦比亚把1814年纽约州送给土地的最后一块卖给了洛克菲勒中心：48到51街
，五六大道之间，总共11.7公顷，现金四亿一千一百万($411 million)。
之后洛克菲勒中心的商业运作让人迷惑，美国高盛(Goldman Sachs)，意大利Agnelli家
族，希腊Niarchos家族，和日本三菱(Mitsubishi Estate)等好几家进进出出。洛克菲
勒中心分成几块，几层，几个公司以不同商业组成方式，但都打着洛克菲勒中心这个旗
号：
1. Rockefeller Group Inc.是私有控股公司，是最上边的一层皮。1989年日本购
买之前，洛克菲勒家族还拥有90％以上股份。日本三菱逐渐买入并持有80％，洛克菲勒
家族后代们兑现后就只剩下20％股份。但1995年下边的合伙公司申请破产后，日本损失
所有投入，洛克菲勒家族也彻底退出洛克菲勒中心，除了名字还没改变外。
2. Rockefeller Center Properties and RCP Associates是一个合伙(
partnership)公司，参与洛克菲勒中心的商业经营，商业结构上归Rockefeller Group
Inc拥有。这一层下边是哪些公司，地契在谁名下，楼房归谁所有，办公空间使用权，
以及洛克菲勒中心运作，都完全不在上面私有控股可控之内。
3. Rockefeller Center Properties Inc持有洛克菲勒中心的抵押贷款(mortgage)
，是个华尔街上市公司，和上面几个名字公司又完全不一码事。
日本三菱1989年购买洛克菲勒中心，到1995年申请破产，是一个很好的（失败投资）商
业案例，因为在不到六年时间里，三菱白白扔入二十二亿多($2.2 billion)，最后灰溜
溜逃走。三菱当初购买洛克菲勒中心，听起来很厉害，但究竟花巨大投资买到的是什么
，事实上买到的只是一层皮。皮下内容和经营管理一点无法控制和改变，买到的只是无
限投入金钱的义务，所以最后日本人清醒之后走人。日方是当事人，所以日方对洛克菲
勒中心购买一事的陈述、分析、和思考应该更具有商业参考价值。懂日文的可以研究一
下这方面的资料和书籍。 |
l*******n
发帖数: 293 | |
w******r
发帖数: 3156 | 10 写的很不错，多谢分享。
【在 l*******n 的大作中提到】
: 12月份的洛克菲勒中心，因为具有八十多年传统的圣诞树,加上同样年久的无限电城音
: 乐厅圣诞奇观传统演出，增添许多节日气氛。
: 游览之余，我们回味一下其历史。此帖内容主要根据Daniel Okrent的Great Fortune一
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t*d
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【在 l*******n 的大作中提到】
: 12月份的洛克菲勒中心，因为具有八十多年传统的圣诞树,加上同样年久的无限电城音
: 乐厅圣诞奇观传统演出，增添许多节日气氛。
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: 1. 土地历史
: 2. 建筑历史
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o****l
发帖数: 1910 | 12 最好能加上些图片，那就更漂亮了
【在 l*******n 的大作中提到】
: 12月份的洛克菲勒中心，因为具有八十多年传统的圣诞树,加上同样年久的无限电城音
: 乐厅圣诞奇观传统演出，增添许多节日气氛。
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z******o
发帖数: 3073 | |
