y****i
发帖数: 17878 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
danshenhan (danshenhan) 于 (Fri Aug 23 22:30:44 2013, 美东) 提到:
各位好, 前几天发了个关于房产经济人的帖子, 这几天都在忙, 今天一看, 回复很多.
觉得有必要再罗嗦两句
还请多指正.
1. 无论是专职还是兼职,给rebate不给rebate, 都有出色的和不出色的,不能因为一点
而否定全部.
2. 在这个版里, 肯定有兼职的经纪人, 不但给50%(上下)rebate, 工作质量也不比全职
的差.
所以, 一听兼职, 一说给rebate就说质量差,那是很武断的和不负责的.
3. 7, 8年前,还有很多老美, 坚决不买中国货, 认为质量差. 现在呐?还有人说
Walmart的东西质量差吗?
房产买卖不是像有些人认为的那么容易( 就像不是每个人都enjoy当房东的), 但是, 也
绝对不是rocket science.
4. 为什么不是 rocket science?
新房我就不说了.
旧房,
房产走势---网上文章大把( 房产经纪不会比专家分析的更细致吧),但是就像股票,没人
有crystal ball,只能听得玩玩
房屋质量---500块钱请的home inspector就是干这个事的, 法律规定, 房产经纪只对肉
眼能看出的明显问题有disclose的责任...
（如果有人说他的经纪人比home inspector查的还好, 我只好笑了)
法律问题---流程里有title insurance, 会查能查到的隐藏问题
（如果有人说他的经纪人比title insurance 查的还细, 我又要笑了)
其他, 什么路边吵啊, 上面有电线杆啊, 哪个学校好啊, 这些都是common sense, 如果
连这个都要人家告诉你, 那确实是不要再要rebate了 :-)
5. 数字思维
以一个70万的房子为例,经纪拿3%的fee, 给50% rebate的, 和不给rebate相差 1.05万
刀( 不要交税)
一个年薪11万的高通工程师, 假设税率是30%, 1.05/70%= 1.5万刀
他要工作近7个星期( 大约285个工时)才能挣到1.5万刀
以各位的教育程度和才智, 你285个小时什么都不做, 就研究房子, 上面那些common
sense的问题搞不懂吗?
当然, 你还是不能看房, 也没有license.
6. 拿个证书?
听说快的也要考半年左右, 每年的维护费用要近2千.
除非你准备做这个生意, 如果你5年内也就交易一两次, 那未必值得.
7. 个人经验和建议
既然房产和结婚是人生最重要的两个投资,那自己最好花点时间了解
知道自己要什么样的房子, 集中在几个zip code,
那你向房产经纪要50%甚至更多的rebate也有理由,可以双赢（我碰到的, 最多给55%
rebate; 也有最多给30%的)
你把你能挣得50%挣回来, 剩下50%是你也许挣不到的---付给房产经纪的费用,专业工具
, 经验, 建议和文书工作.
just my two cents, 还请砖下留情 :-)
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yudeli (余德利) 于 (Fri Aug 23 22:41:01 2013, 美东) 提到:
you made some really good points
mark
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danshenhan (danshenhan) 于 (Fri Aug 23 23:05:30 2013, 美东) 提到:
多谢版主 待见 :-)
没有free lunch啊, 俺当年也是什么都不懂, 找了个 有10几年经验, 据说口碑还不错
的经纪. 把我忽悠了, 我还给她数钱..
痛定思痛, 信人不如信自己, 稍微花点时间, 没那么神秘的.
相互体谅, 我尽量不费经纪的时间, 经纪尽量多给我rebate, 双赢
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yudeli (余德利) 于 (Fri Aug 23 23:18:05 2013, 美东) 提到:
都是这样过来的
learn from the lessons
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peoplehill (恋旧) 于 (Fri Aug 23 23:40:33 2013, 美东) 提到:
这个经验讲的挺好的，那不知有没有谁来讲讲如何不费经纪的劳动和时间，尽量不老驾
人，自己劳动“丰衣足食”的？有买卖房子 step by step 教程琢磨的吗？今忍不住问
问哈，是不是年纪越大想知道得越多？哈哈。
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barzhu (一树繁花) 于 (Sat Aug 24 00:28:45 2013, 美东) 提到:
本来这类帖子没想回，今天看你说的很不错，很实在，现在的社会就是这样，你花钱请
人自己也要费心思，少花了心思，拿了你钱的人就给你上一课。说到买房，如果是买家
，先找不同的agent聊聊，四处看看，有了这个过程，自己就会从中找到重点，也就过
滤出与你有缘的agent了，我都觉得没必要熟人介绍，都跑美国来了，跟一个生人聊聊
还看不出人品吗？而且熟人介绍，万一有纠纷很麻烦。作为agent,真没必要过分标榜
自己有多专业，这种行为很让人反感，因为这里本来也没什么专业可言，买卖房子里面
所有的技术活都是另外花钱请专业的人来做的，一个有经验的angent应该说是对流程很
熟悉，那么
angent挣钱靠的是会做人。
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enjoylifexu (熙来攘往) 于 (Sat Aug 24 01:27:02 2013, 美东) 提到:
赞条理清晰，分析透彻。我对enjoy这词有点过敏，打了好几个喷嚏。
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chatting (没事闲聊，有益健康) 于 (Sat Aug 24 01:35:45 2013, 美东) 提到:
前几天偶也看了一下版上的各种帖子。很多观点的确是让我有马上跳出来反驳的欲望！
！！琢磨了半天，也不知道从哪里说起好。虽然俺很久不在这个版面上发帖了。但是很
多ID应该还记得偶曾经存在过吧。而且偶当年就以爱和稀泥，不跟人吵架著称的。。。
所以涅，就忍住没说话。。。但是今天总算是看到一个靠谱的童鞋写了一个靠谱的帖子
了。。。也是恰逢周末有点儿时间，俺要跳出来说说了。。。
偶也认识并且和几个经纪打过交道。每个人都有自己的特色。好人居多，也有个别让我
无语的，亏俺也是吃过。但是经纪也是人，是人就有喜好，就有自己的价值观。您还别
不信，真的就有所谓眼缘这东西。这可能就是为啥有的经纪被人骂得不行，同时又被另
一播人捧得不行（捧了还会被人说是马甲，托）。我自己个人非常喜欢的一个经纪就在
某贴被人点名批评了。我当时还满替她不忿的。但是想想，估计她自己都不会计较这些
批评的。毕竟是没有办法让所有人满意的。
说到好坏，也是个人喜好。我遇到过朋友是强势的，什么事情都要自己跑到bbs或者其
它网站上来问个一清二楚然后决定。经纪的一间他（她）不信也不参考。而且可能潜意
识就认为你是来赚我的钱的，你就想把生意做成，我为啥要听你的。这种人，我认识也
可以给你介绍性格比较随性，没什么能力但是很听话的新agent，rebate应该给的也高
。。。－－ 这种人定义的好agent应该就是听话，手脚麻利，不废话，不回嘴，最好多
多返钱。这没有任何问题。
我也有朋友没有那么牛。她运气很好，碰见了一个非常好的agent。别的不说，就光是
那个agent推荐的contractors，就都是最物美价廉的。而且contractors因为跟agent做
的多，还有special discount。这个如果你个人去做是不可能拿得到的。所以她非常感
激，没有多要rebate，只要了1％。但是这个联系是长期的。这个agent，后来做了朋友
。我的朋友有什么事情都找她问，受惠良多。最后，搞笑的是，我这个朋友也成了
agent。。。
well同样是这个大牌agent，我也听过其他朋友抱怨过。说没有花很多时间在他们身上
。那这个是怎么回事呢？说来也简单。agent也是人，时间就这么多。要不花你身上，
要不花他身上。所谓会哭的孩子有奶吃。。。我说的上一个朋友就是一个虽然不喜欢什
么事情都自己研究的人，但是她很会陶瓷加磨人。所谓自来熟。这也是一种本事哈。
说了很多，我其实想说，在版上为了这事儿吵来吵去不是很有意义。选好agent是很
personal的事情。如果你不喜欢这个agent，大部分情况下，你是可以换的。除非你们
签了exclusive agreement。为了面子不换agent我觉得是个很不值的事情。所谓agent
就该deliver satisfactory service。还是拿女朋友做比，分手是痛苦的，也不能因为
这个你要跟一个不喜欢的人过一辈子的。
之前我看到有人狂推荐某agent，就忍不住问了一下为啥推荐。。得到的回答是这个
agent如何卖了很多房子，还跟我说，这不能说明问题么？我看得直冷笑。不知道这个
人是幼齿呢，还是本来就是个托！！我不轻易推荐agent。朋友问我我都会把我认识的
几个agent的好坏跟他们说清楚（当然也是个人意见），让他们自己定夺。
说了半天，大家看了可能觉得我还是绕来绕去没说出什么point。。。无论如何，我吐
出来心里舒服了。哈哈。xxsl。。。
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mirrorjj (人在天涯) 于 (Sat Aug 24 01:45:49 2013, 美东) 提到:
谢谢分享，我也觉得可以几个都聊聊，然后找个对得上脾气的喜欢的就好。
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weiqing (weiqing) 于 (Sat Aug 24 01:58:45 2013, 美东) 提到:
周中与某老ID聊天时提到你，今天看到此大作。算是最近几周来看到的最牛的一帖。
没有标语和总结，但每个观点都丝丝入扣。
自己签名以示沾光。
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ils (小猴) 于 (Sat Aug 24 02:44:32 2013, 美东) 提到:
写得很好。中介用过redfin的，很专业，不啰嗦，回扣也是明码标价。也用过dual
agent买foreclosures，比一般的经纪要有优势得多，很多内部消息。将来估计还是会
用在两者。
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clair (千年等一回，等一回啊~啊~) 于 (Sat Aug 24 03:02:38 2013, 美东) 提到:
这才叫“润物细无声”啊，太赞了！
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repast (xebec) 于 (Sat Aug 24 03:18:50 2013, 美东) 提到:
旁观者表示这贴水很深
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enjoylifexu (熙来攘往) 于 (Sat Aug 24 03:33:41 2013, 美东) 提到:
必须的
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spectrum805 (spectrum805) 于 (Sat Aug 24 03:42:10 2013, 美东) 提到:
强贴留名。
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cvgirl (cvgirl) 于 (Sat Aug 24 08:26:28 2013, 美东) 提到:
你说了这么一大篇，还是和稀泥。
支持楼主的观点，靠别人不如靠自己。觉得买方agent是早晚消失的行业，在网络信息
这么强大的今天。
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enjoylifexu (熙来攘往) 于 (Sat Aug 24 11:04:04 2013, 美东) 提到:
那得推动修改法律才行，需要很长很长的时间。其实Dual Agent在regular sale的
情况下对买家卖家都是会有问题的，foreclosure和short sale的情况另说。
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cvgirl (cvgirl) 于 (Sat Aug 24 11:40:17 2013, 美东) 提到:
当然，dual agent 有conflict Of interst 嘛。
但就砍价来说，dual agent 管点用。
buyers agent 很难砍价，有时还让客户加价，没有batgaining power呀。
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spectrum805 (spectrum805) 于 (Sat Aug 24 12:36:59 2013, 美东) 提到:
买方agent还是挺有用的，特别是对新地方不熟的人或投资房。有的agent能很快把到顾
客的脉搏，知道他们要买什么样的房子。帮他们在房源中筛选到合适的去看，然后帮他
们做第二双眼睛看到他们可能忽视的东西，还告诉他们还需要花哪些合理的投资等。
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chatting (没事闲聊，有益健康) 于 (Sat Aug 24 16:08:54 2013, 美东) 提到:
Lord。。居然还有人惦记我。感动到一个不行啦！！哪个老ID呀？提我啥？我都不知道
该高兴还是该害怕了。哈哈。。谢谢你的表扬。。。
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chatting (没事闲聊，有益健康) 于 (Sat Aug 24 16:10:02 2013, 美东) 提到:
谢谢了。头像是你家娃么？都这么大了？！几岁了？问小鱼妹妹好！
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chatting (没事闲聊，有益健康) 于 (Sat Aug 24 16:37:47 2013, 美东) 提到:
well，paper newspaper还撑了这么久没消失呢。个人的观点是，这个行业有可能会消
失，但是你我未必能活着等到那一天。所谓有需求就有存在。而且美国社会的民主结构
造就了这个行业的消失会是很漫长的。打个比方说，一个教accounting，specialize
in tax的教授都跟我承认说美国把税法定的这么复杂就是为了要养活一大批accountant
和attorney。所谓create barrier来保护某一个行业的利益。那RE的行业也是。RE Law
也是很复杂的。各种各样的规定以及disclosure的requirement导致某些个体比较难把
所有东西吃透。就要有buyers和sellers的agent来保护双方利益，解释合同文件，保证
disclosure文件的正确和完整性。所以，考虑agent族群的人数来讲，这个行业的消失
应该不会是我们活着能见到的了。当然可能你比我年轻，还有希望。呵呵。（说起税，
你如果是这种所谓的“大拿”，估计你的税也是自己报吧？顶多用turbo tax。可是就
是有人－－也许是你眼中的傻人笨人懒人 －－会去找accountant。。。so what？有些
人花时间研究省的钱就是不值花在自己专业上赚的钱。所谓我有钱我乐意－－这个我当
然不是chatting本人。。。。你不应该以你自己的需要而断定所有人的需要。这样太武
断了。）
说到agent的消失，个人跟buyers／sellers agents打交道的经历让我觉得其实sellers
agent更应该消失。如果有个强大的网站可以让FBO的seller直接提供各种信息。
Escrow帮你管title，inspector管检查，photographer摄影也不成问题。那sellers‘
agent的工作就是帮忙挂个lockbox和打广告？如果你那么能耐，你将来卖房应该做FBO
，真的！
Agent在商业上的定义就是雇来帮principal做某些专门的事情的。律师也算一种agent
。随着社会大分工的细化，我倒是觉得agent的存在从广泛意义上讲是合理的。只不过
这个行业的规章制度没有完善到能够让agent和principal之间可以建立完全的trust。
信息不对称导致有些不合格的agent ruin掉了整个行业的名声。这个国家的日益复杂的
规章制度建立起来的行业保护机制使得RE agent 利润过于丰厚，而入门门槛又太低，
导致良莠不齐，使得需要使用agent来便利自己生活的百姓们叫苦不迭，更让一些好的
agents没事儿背了黑锅。这才是版上人们讨论的关键。
我是喜欢和稀泥。我就是认为所有事情没有绝对的对于错。我不喜欢一棒子打死的简单
结论。比如有朋友问我park village还是4S好。我肯定不会说哪个好。我会告诉你pros
and cons。因为我认为我们对好和dream home的定义差别肯定很大。那你问我你喜欢
4S还是park village。我就会很简单的告诉你我喜欢4S。离我家人工作近，又新。
mello－roos可恨但是我也可以忍了。房子太挤院子又小对我无所谓。我小时候长大的
家还没院子呢。 －－ 所以，嘿嘿，，俺就是要把这稀泥和到底了。。。唉。。。生了
娃以后人真的是越来越唐了哈。。嫌长的请绕道。。。
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chatting (没事闲聊，有益健康) 于 (Sat Aug 24 16:43:57 2013, 美东) 提到:
其实我觉得dual agent才是最不该存在的事情。我也觉得dual agent是需要脸皮很厚才
能当。因为他（她）是肯定要牺牲某一方的利益来完成transaction的。Ethics就简直
免谈。但是就目前的环境，肯定有人觉得dual agent好，因为这样你和其他buyers的竞
争就变成不平等竞争了，像insider trader一样，还合法，这赶脚爽呀。但是设想如果
法律禁止了dual agency。大家都要找不同的agent的话，我觉得从social welfare的角
度讲，应该是会更efficient的。
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justwatching (justwatching) 于 (Sat Aug 24 17:12:28 2013, 美东) 提到:
其实有一招很好， 就是多看open house或者找redfin看房都， 和redfin也可以讨价还
价rebate数额， 接触我们这里redfin的老美人都很好， 看房也是不厌其烦的。
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mako2009 (sunny) 于 (Sat Aug 24 17:58:30 2013, 美东) 提到:
Shopping for an agent is no difference with any other shopping.if u buy top
brand,
U pay extra for the brand. If u buy junks from Walmart, u waste money too no
matter how cheap they are.
Hiring agent is similar to any other hiring. Agent gives u his/her
professional advices. But more importantly, u save your valuable time. If u
hired an agent and yet u do all researches yourself, well u don't need agent
then!
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aTm (Aggie) 于 (Sat Aug 24 23:12:00 2013, 美东) 提到:
你居然不带娃， 还灌这么大一桶水。。。
这两年给憋坏了吧，哈哈
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cvgirl (cvgirl) 于 (Sun Aug 25 00:17:55 2013, 美东) 提到:
看来是憋坏了，文思泉涌，pf,PF.
说到底，买方agent 就是一joke, 最后还得去seller 那儿领钱。buyer agent 主要目
的就是促成交易。
Listing agent 一点儿用处就是建议卖价，staging, 打广告，大牌agent 胆大，有策
略帮你卖高价。
accountant
Law
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ContinentQQ (好好工作，好好生活) 于 (Sun Aug 25 01:26:33 2013, 美东) 提到:
居然不带孩子
accountant
Law |
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