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SanFrancisco版 - 新地主问出租房rental loss deduction 和家庭MAGI
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话题: rental话题: income话题: deduct话题: passive
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1 (共1页)
D****G
发帖数: 284
1
去年4月买了一个出租房,房子太破,所以花了四五个月装修,基本上roof,heater全换
,totally remodel 2 baths and kitchen, 墙重新paint,门也换了,地毯换地板等等。
今年报税的时候得知如果家庭收入AGI(before rental income)大于15万,不能 deduct
rental repairs and improvements against rental income and W2 income。在弯曲
我觉着家庭收入大于15万的地主很多,大家都从来不deduct any rental repair and
improvement么?
好像版上都说house repair/improvement 可以抵rental income, 这样出租房并不会增
加税务负担,那位能解释一下。
多谢
m******y
发帖数: 511
2
不会吧,这个应该算是bussiness的cost吧!
D****G
发帖数: 284
3
我没有成立公司,算是passive investment income? 能再具体解释一下么?

【在 m******y 的大作中提到】
: 不会吧,这个应该算是bussiness的cost吧!
q*z
发帖数: 13362
4
这种remodel的费用应该算为房子的成本和买价算在一起,然后报depreciation

等。
deduct

【在 D****G 的大作中提到】
: 去年4月买了一个出租房,房子太破,所以花了四五个月装修,基本上roof,heater全换
: ,totally remodel 2 baths and kitchen, 墙重新paint,门也换了,地毯换地板等等。
: 今年报税的时候得知如果家庭收入AGI(before rental income)大于15万,不能 deduct
: rental repairs and improvements against rental income and W2 income。在弯曲
: 我觉着家庭收入大于15万的地主很多,大家都从来不deduct any rental repair and
: improvement么?
: 好像版上都说house repair/improvement 可以抵rental income, 这样出租房并不会增
: 加税务负担,那位能解释一下。
: 多谢

D****G
发帖数: 284
5
从rental income 中扣除depreciation 没有family AGI的任何限制么?

【在 q*z 的大作中提到】
: 这种remodel的费用应该算为房子的成本和买价算在一起,然后报depreciation
:
: 等。
: deduct

l*****t
发帖数: 2019
6
if you don't qualify that 750 hours and 50% time working on this, you don't
count as real estate *professional*. You need to have that and the *material
manage* before you can deduct any rental loss as this is then passive
activity.
This is not new law.

等。
deduct

【在 D****G 的大作中提到】
: 去年4月买了一个出租房,房子太破,所以花了四五个月装修,基本上roof,heater全换
: ,totally remodel 2 baths and kitchen, 墙重新paint,门也换了,地毯换地板等等。
: 今年报税的时候得知如果家庭收入AGI(before rental income)大于15万,不能 deduct
: rental repairs and improvements against rental income and W2 income。在弯曲
: 我觉着家庭收入大于15万的地主很多,大家都从来不deduct any rental repair and
: improvement么?
: 好像版上都说house repair/improvement 可以抵rental income, 这样出租房并不会增
: 加税务负担,那位能解释一下。
: 多谢

D****G
发帖数: 284
7
大部分有full time工作的都很难qualify 这个吧

t
material

【在 l*****t 的大作中提到】
: if you don't qualify that 750 hours and 50% time working on this, you don't
: count as real estate *professional*. You need to have that and the *material
: manage* before you can deduct any rental loss as this is then passive
: activity.
: This is not new law.
:
: 等。
: deduct

q*z
发帖数: 13362
8
没有啊,depreciation是cost的一部分,直接减掉了。你读一下irs有关rental income
的算法吧,实在不会就请人报吧

【在 D****G 的大作中提到】
: 从rental income 中扣除depreciation 没有family AGI的任何限制么?
l*****t
发帖数: 2019
9
买个turbotax premier就可以了。

income

【在 q*z 的大作中提到】
: 没有啊,depreciation是cost的一部分,直接减掉了。你读一下irs有关rental income
: 的算法吧,实在不会就请人报吧

f*****i
发帖数: 3558
10
对呀。将来卖房的时候算进base

【在 q*z 的大作中提到】
: 这种remodel的费用应该算为房子的成本和买价算在一起,然后报depreciation
:
: 等。
: deduct

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h**o
发帖数: 548
11
我没搜到这句话,请給个出处。
"不能 deduct
rental repairs and improvements against rental income and W2 income"
我理解应该是 income loss 不能 deducted in this year, will be offset in the
next year...

等。
deduct

【在 D****G 的大作中提到】
: 去年4月买了一个出租房,房子太破,所以花了四五个月装修,基本上roof,heater全换
: ,totally remodel 2 baths and kitchen, 墙重新paint,门也换了,地毯换地板等等。
: 今年报税的时候得知如果家庭收入AGI(before rental income)大于15万,不能 deduct
: rental repairs and improvements against rental income and W2 income。在弯曲
: 我觉着家庭收入大于15万的地主很多,大家都从来不deduct any rental repair and
: improvement么?
: 好像版上都说house repair/improvement 可以抵rental income, 这样出租房并不会增
: 加税务负担,那位能解释一下。
: 多谢

d**n
发帖数: 3172
12
yes, very common for passive landlord in the bay area, there is AGI limit
starting from 100k. it phases out completely at 150k. you have to carry over
passive losses until one day you rental house generates passive income so
that you can offset it, or it will offset the future gain of the sale.
D****G
发帖数: 284
13
房子remodel是在房子租出去之前,有啥办法可以部分claim成deduction,像刷漆,修
墙之类的本来都算deduction, 但因为发票日期在租户入住之前,好像不能报成repair.
报成depreciation很不划算啊,除非到死都不卖,只要一卖,现在depreciation掉的钱
卖的时候还得加回去

【在 f*****i 的大作中提到】
: 对呀。将来卖房的时候算进base
q*z
发帖数: 13362
14
你可以学习一下1031 exchange
最后一个不想租的转为自住就行了

repair.

【在 D****G 的大作中提到】
: 房子remodel是在房子租出去之前,有啥办法可以部分claim成deduction,像刷漆,修
: 墙之类的本来都算deduction, 但因为发票日期在租户入住之前,好像不能报成repair.
: 报成depreciation很不划算啊,除非到死都不卖,只要一卖,现在depreciation掉的钱
: 卖的时候还得加回去

f*****i
发帖数: 3558
15
一回事吧。。。卖的时候depreciation算回去就等于是还了个无息贷款的税款,然后你
的base cost也高了(包含了这部分的remodel),去offset你的gain呀。这个和现在
offset你的rental incoming是一样的

repair.

【在 D****G 的大作中提到】
: 房子remodel是在房子租出去之前,有啥办法可以部分claim成deduction,像刷漆,修
: 墙之类的本来都算deduction, 但因为发票日期在租户入住之前,好像不能报成repair.
: 报成depreciation很不划算啊,除非到死都不卖,只要一卖,现在depreciation掉的钱
: 卖的时候还得加回去

D****G
发帖数: 284
16
那为什么还有那么多人想尽办法把装修算成repair deduction 而不是depreciation?

【在 f*****i 的大作中提到】
: 一回事吧。。。卖的时候depreciation算回去就等于是还了个无息贷款的税款,然后你
: 的base cost也高了(包含了这部分的remodel),去offset你的gain呀。这个和现在
: offset你的rental incoming是一样的
:
: repair.

f*****i
发帖数: 3558
17
那还有很多人不想depreciation,虽然depreciation不是optional的呢

【在 D****G 的大作中提到】
: 那为什么还有那么多人想尽办法把装修算成repair deduction 而不是depreciation?
D****G
发帖数: 284
18
这个是什么原因

【在 f*****i 的大作中提到】
: 那还有很多人不想depreciation,虽然depreciation不是optional的呢
1 (共1页)
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话题: rental话题: income话题: deduct话题: passive