b********3
发帖数: 92 | 1 这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章，观点更加激进。
我只是想问过去一年长得太猛了，现在是不是会稳定下来呢？
2013-06-10 11:38
作者： 陈思进
过去一年，美国房市的确有见底回升的迹象，但美国楼市真正回春还有待时日，我敢断
言，美国房价甚至很快将跌回原来的价位。其主要原因是：
首先，这次房市复苏是由投资者（甚至是投机炒房者）引导的，他们利用了当前的低利
率和低房价，一旦利率和房价一齐上涨，这部分投资者就会退市。
在过去的两个世纪中，美国已经完成了城市化的进程。目前，有五分之四以上的美国人
居住在城市地区。所以，美国不存在所谓住房“刚需”的先决条件。
其次，从100多年来美国房价的走势图可以看出，美国房价仅仅和通胀呈正相关，而不
会随着经济增长和股票收益一起上涨。
第三，美国的持房成本巨大，仅房产税平均每年2%以上，还需加上其它的费用。而且，
在美国投资房产即便赚钱了，也要打很多折扣。
且举一例：假如2010年7月，我在迈阿密花16万美元买到一栋独立大洋房，再花费4万美
元把老旧的厨房装修一新，这样，我买房的实际成本是20万美元。
再假设2012年9月，美国房价反弹，经纪人帮我以25万美元卖掉了洋楼，由此我获得了5
万美元的名义收益。但是，扣除资本利得税、中介费和律师费之后，净得所剩无几。而
卖房所得的资本收益，只有同时满足以下条件，才可享受联邦免税（若无特殊情况，资
本利得税为15%）：
1、我或者我太太是这栋洋楼的屋主；2、我和太太在这栋洋楼里5年内居住时间超过24
个月；3、我或者我太太并没有在两年之内出售过其它任何房子。
否则，当你出手获利时，就不能享受免税优惠，炒房的资本收益就不如想象的丰厚了。
第四，目前美国的按揭利率非常低，30年期仅为3.5%，这个利率迟早会升的，一旦升起
来人们买房的负担压力就会增加很多，到那时很多人又会交不起按揭了。2008年的次贷
危机就将有可能重演。
最后，还有一大关键原因，由于房价低，其实有大量待售的房子根本还未进入市场，如
美国的金融机构还有140万套法拍屋，当楼市稳定后就会陆续推上市，从而限制房价的
进一步回升。
过去一年来美国的楼市见底回升，房价比最低时上涨了6%。市场表面上看上很火热，但
好些专家认为美国房价会很快跌回原来的价位。我完全赞同，之前也反复分析过了，再
提一下，主要原因有三个：
首先，这次房地产复苏是由投资者引导的。美国经济政策研究中心的主任Dean Baker说
由投资者带动的复苏其实是一个问题，这些人只是利用当前的低利率以及低房价，一旦
利率和房价都上涨，这些人会退出市场。
有史为鉴，但凡由投资者带动的市场结局都很不好。有些地区房价涨得很快更因为
投机的成分，这与当初出现房地产泡沫时的原因完全一样。现在有不少大资本和有经验
的个人在买进大量的房地产，同时也有完全没经验的的一些买家跟进了市场——这恰恰
是市场到顶的一个迹象。
在一些房地产火热的地区，房价已经开始回调了。比如Phoenix，在今年一月里房价
比去年同期上涨23%，很多投资者买了房子就准备出租，但是房租并没有升，而且当地
的空房率较高。因此Baker说，一旦投资者意识到投资回报很低，他们就会退出市场；
其次，美国的经济复苏并不强劲。美国财政预算与政策研究中心的资深研究员Jared
Bernstein说现在经济对房地产的怀影响大过房地产对经济。他特别担心的是失业率。
三月里新增就业职位比预期的要少，明显减缓了。与此同时，三月里有五十万人放弃找
工作，说明这些人失望了，这也是美国经济虚弱的一个迹象。
只有等到就业市场好转后，房地产的需求才会真正上升；
第三，政府削减财政会影响房价。美国政府财政削减额度为850亿美元，这将影响房
地产的复苏。穆迪的经济学家Mark Zandi说到今年夏天财政削减的影响才会真正体现出
来。
财政削减，以及联邦政府工作人员的无薪假期，减少失业金，减少军备开支等等，
都会导致失业和薪金收入降低，结果可能是国民生产总值的增长减少一个百分点。
目前的按揭利率非常低，30年期仅为3.5%，这个利率迟早会升的，一旦升起来人们
买房地负担压力就会增加很多，到那是很多人又会交不起按揭了。
总之，美国楼市的真正回春还有很长的路要走。
最近好些媒体传巴菲特抄底美国房地产，其实这是对巴菲特最好笑的误读，抑或是房地
产商刻意的忽悠！好些媒体功课做得太差了，听见风就是雨，巴菲特投入的只是房地产
经纪公司，而美国房地产真正回春还有待时日，至少要等到金融机构出清了他们手中几
百万套法拍屋存货后，才有可能！ |
t*********3
发帖数: 4304 | |
S****e
发帖数: 931 | 3 "美国不存在所谓住房“刚需”的先决条件"?
Fang P!
Many americans don't need to buy a house to live?
Demand for predential principal houses are very strong because of the
immigrants in the Bay Area, and most of the SFH house buyers are principles
instead of investors.
This author should be laid off by Wall street. |
M*********y
发帖数: 300 | 4 分析的很好，红火的市场背后有很多隐忧。市场的高价不少是投资客的炒作，在弯曲，
年长的人几乎都有投资房。出租赚钱的前提是有足够的租户。弯曲的高成本会让更多的
公司outsource，出租房的长期获利很难保证，就业市场才是根本。 |
w******y
发帖数: 8040 | 5 只说两点
第一,房事是局部的, 谈全美意义不大
第二, 利率会涨回6%以上, 一转眼这句话已经喊了4年了, 有用吗?
谁指望这个谁SB
一句话概括,
经济规律在10年这个尺度上, 根本斗不过政府和米尤控制的美联储的操纵
【在 b********3 的大作中提到】
: 这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章，观点更加激进。
: 我只是想问过去一年长得太猛了，现在是不是会稳定下来呢？
: 2013-06-10 11:38
: 作者： 陈思进
: 过去一年，美国房市的确有见底回升的迹象，但美国楼市真正回春还有待时日，我敢断
: 言，美国房价甚至很快将跌回原来的价位。其主要原因是：
: 首先，这次房市复苏是由投资者（甚至是投机炒房者）引导的，他们利用了当前的低利
: 率和低房价，一旦利率和房价一齐上涨，这部分投资者就会退市。
: 在过去的两个世纪中，美国已经完成了城市化的进程。目前，有五分之四以上的美国人
: 居住在城市地区。所以，美国不存在所谓住房“刚需”的先决条件。
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b********2
发帖数: 5191 | |
l******c
发帖数: 2555 | 7 right, 利率 is controlled by FED and US government.
Next time, if there is housing crash, mortgage rate might be negative.
【在 w******y 的大作中提到】
: 只说两点
: 第一,房事是局部的, 谈全美意义不大
: 第二, 利率会涨回6%以上, 一转眼这句话已经喊了4年了, 有用吗?
: 谁指望这个谁SB
: 一句话概括,
: 经济规律在10年这个尺度上, 根本斗不过政府和米尤控制的美联储的操纵
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j*******n
发帖数: 10868 | 8 ”第四，目前美国的按揭利率非常低，30年期仅为3.5%，这个利率迟早会升的，一旦升起
来人们买房的负担压力就会增加很多，到那时很多人又会交不起按揭了。2008年的次贷
危机就将有可能重演。”
这段话没看懂，作者是说美国也是浮动利率吗？ |
k***a
发帖数: 2400 | 9 银行贷款审理很严格，目前没看到2008年的次贷危机就将有可能重演的可能性。
升起来人们买房的负担压力就会增加很多，到那时很多人又会交不起按揭了。2008年的
次贷危机就将有可能重演。”
【在 j*******n 的大作中提到】
: ”第四，目前美国的按揭利率非常低，30年期仅为3.5%，这个利率迟早会升的，一旦升起
: 来人们买房的负担压力就会增加很多，到那时很多人又会交不起按揭了。2008年的次贷
: 危机就将有可能重演。”
: 这段话没看懂，作者是说美国也是浮动利率吗？
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f******o
发帖数: 1505 | 10 "这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章"
根据我老这样一位在硅谷混了多年，在苗必达有点名气的人观察，这个作者是傻逼。 |
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l***p
发帖数: 358 | 11 日本的房贷利率比美国还低，为什么不涨到天上去？
其实一条就够了，baby boomer 抛盘潮
上面有同学说得对，就业才是王道，就现在这副鸟样，Fed一说要退出QE，立马开跌，
不是复苏了吗？ |
J**9
发帖数: 835 | 12 Short-term rate is controlled by Fed.
But long-term rate is mostly by market.
【在 l******c 的大作中提到】
: right, 利率 is controlled by FED and US government.
: Next time, if there is housing crash, mortgage rate might be negative.
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l******c
发帖数: 2555 | 13 what's the reason to raise the rate?
【在 J**9 的大作中提到】
: Short-term rate is controlled by Fed.
: But long-term rate is mostly by market.
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c*****l
发帖数: 806 | |
a**n
发帖数: 2431 | 15 "在milpitas有点名气“
LOL， you made my day
【在 f******o 的大作中提到】
: "这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章"
: 根据我老这样一位在硅谷混了多年，在苗必达有点名气的人观察，这个作者是傻逼。
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b********3
发帖数: 92 | 16 你们感觉现在的房价稳定了吗？接下来会不是稍微跌一点？ |
S****e
发帖数: 931 | 17 Agree.
【在 f******o 的大作中提到】
: "这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章"
: 根据我老这样一位在硅谷混了多年，在苗必达有点名气的人观察，这个作者是傻逼。
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e***z
发帖数: 7126 | 18 此言甚善
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
【在 f******o 的大作中提到】
: "这是一位在华尔街混了很多年的，最近在国内有点名气的人写的文章"
: 根据我老这样一位在硅谷混了多年，在苗必达有点名气的人观察，这个作者是傻逼。
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s****n
发帖数: 2305 | 19 negative利率，这个我喜欢
right, 利率 is controlled by FED and US government.Next time, if there is
housing crash, m........
【在 l******c 的大作中提到】
: right, 利率 is controlled by FED and US government.
: Next time, if there is housing crash, mortgage rate might be negative.
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s******3
发帖数: 1087 | 20 扯淡贴。第一第二条明显扯淡，第三条估计也是扯淡'，因为通胀
至少有一半是由经济发展带动的或者干脆就是鸡蛋关系。
说房价涨跌都可以但理由得合理 |
b********3
发帖数: 92 | 21 是啊
【在 s******3 的大作中提到】
: 扯淡贴。第一第二条明显扯淡，第三条估计也是扯淡'，因为通胀
: 至少有一半是由经济发展带动的或者干脆就是鸡蛋关系。
: 说房价涨跌都可以但理由得合理
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