d*******d
发帖数: 103 | 1 老鸟们可以直接按后退键了。
还没拿下offer的可以继续。。。
除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
价。
cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
的学区
然而看这些只是让自己有点概念，距离拿下offer还很远 不是自己买房谈判能力超群的
还是要找好的经纪
一是中意房子的卖方经纪－－基本上是跟他暗箱操作－－风险机遇都有。没试过
二是遇上很好的买方经纪－－我自认为遇上了。5月份开始看open house，5月底在一个
open中遇到了现在的经纪。后来打过一次2小时电话面试一下就决定选他了。10天后下
了第一个offer在cupertino high的，他的分析和我的加码都很到位。无奈卖家无耻要
求再bid。最终我的经纪套辞成功拿到了counter offer价，我也就一咬牙签了。买的那
么快自己都觉得挺奇怪的
跟卖方经纪offer过程中的交流套辞相当重要，不管是自己还是买方经纪套，这样才能
以比较合理的差价压下第二名。
否则可能需要好几万的过分差价。或者遇上不良卖家或是别的买方经纪很厉害的，就被
迫沦为炮灰。
祝大家早日拿下offer |
s*****d
发帖数: 1749 | 2 不错，不过我一直觉得如果是真中意的房子，多出几万块拿到也还好，毕竟一住好多年。
这是一个心理问题，再怎么便宜拿到房子还是会觉得比第二名多出了不少……
另外agent都会做CMA给你，不用自己那么麻烦找学区内最近卖过的房子，因为agent会
找有代表性的房子做CMA，省了不少自己分析的时间
listing
【在 d*******d 的大作中提到】
: 老鸟们可以直接按后退键了。
: 还没拿下offer的可以继续。。。
: 除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
: 在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
: http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
: 里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
: 价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
: 切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
: 价。
: cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
|
y***k
发帖数: 1078 | |
g****e
发帖数: 579 | 4 Comparative market analysis--如果你是新手，买方经记应该跟你一起review这个，
要是比经记还熟悉准备购房的区的话，可以免了。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
【在 y***k 的大作中提到】
: 什么是CMA啊
|
m******2
发帖数: 1007 | 5 怎么选买房经纪人呢？LZ可以说说2小时的电话面试都考量了什么吗？ |
d*******d
发帖数: 103 | 6 怎么选还真是有些靠运气
从前在外州买房时用了同事推荐的一个水平很一般 有1.5%回扣 但跟卖家的交流还不如
我们自己 idea也少
建议你们跟不管谁推荐的agent交流时都多问他如何抢offer的故事好了－－一年拿几个
offer怎么拿的－－怎么跟卖家经纪套辞－－自己判断靠不靠谱还是瞎吹
好的经纪自己就很能吹 不需要你多问问题就能聊很久 应该逻辑也清晰 同时能迅速把
他的观点转达给你并取得你的认同
你自己也准备一些问题适时的插入话题
你当然不容易判断他跟卖方经纪有多能套 还有英语如何 这些你可以在第一个offering
的过程中看出来
已经找了agent下了offer的看官，最好抽点时间在下offer过程中跟自己agent呆一块儿
看着他怎么和卖家agent交流套辞－－不管是电话短信还是email－－这样你能清楚看出
他的水平－－也能完全信任自己的经纪在保护你的利益而不是随意往上加码－－一旦你
信任自己的经纪了在offering套辞过程中一定要果断决定－－特别是在bid过程中拿到
了卖家counter offer－－如果可以承受就要果断决定－－要不然就一切重来等下次了
－－有的人犹犹豫豫等的久了 几个月到几年－－就看着学区房涨上去了
我遇上这位经纪也是老中码工出身 所以交流应该很顺畅 他对cupertino学区交易情况
很清楚 自己也买了这儿
有兴趣的可以给我回信要联系方式
【在 m******2 的大作中提到】
: 怎么选买房经纪人呢？LZ可以说说2小时的电话面试都考量了什么吗？
|
d*******d
发帖数: 103 | |
d*******d
发帖数: 103 | |
d*******d
发帖数: 103 | 9 苹果的扩张和新总部对cupertino房地产有什么影响？
http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/How_will_be_apples_exp
agent们的评论都是涨者见涨 跌者见跌 我感觉跟苹果的兴衰会挺挂钩的 |
d*******d
发帖数: 103 | 10 好学区房子成交数量越来越少 因为有房的都惜售 新来的无房的越来越多 外州住完豪
宅的搬过来抱怨完了认清形势狠下心来还是有更多的人加入重金抢小黑屋的行列
http://julianalee.com/cupertino/cupertino-statistics.htm |
|
|
S****s
发帖数: 235 | |
t**********0
发帖数: 1700 | 12 其实无所谓，就算苹果彻底完蛋，修得那么好的宇宙飞船也会有最好的公司来接盘的。
【在 d*******d 的大作中提到】
: 苹果的扩张和新总部对cupertino房地产有什么影响？
: http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/How_will_be_apples_exp
: agent们的评论都是涨者见涨 跌者见跌 我感觉跟苹果的兴衰会挺挂钩的
|
d*******d
发帖数: 103 | |
d*******d
发帖数: 103 | 14 刚回复一些买友请推荐agent的邮件，在此也把我怎么看的观点分享一下，欢迎更多新
的idea
》》》》》》》》》》》》》》
可以问问周围朋友同学同事最近买过房的，他们的经纪人怎么样：推不推荐，好的话好
在哪儿，不好的话哪儿不好，下了多久offer多少次offer买到房，没拿到的offer都是
第几名，最终拿到的offer估计比第二名高多少，所下的所有offer中有多少次在offer
后又参与了第二次bid。。。
这些都是客观了解一个买方经纪人水平的线索
假设手上有了一堆经纪的信息了，可以跟他们一个个约个时间聊一聊，电话或者见面的
随自己便（要省时间就电话了，同时也可以判断对方跟卖方经纪打电话套辞的时候会是
什么水平）
用不着跟对方马上摊牌是否要选他／她做经纪人。好的agent也绝不会显得很急迫的要
求你快选他吧，就像好的job seeker不会求着公司说快给我一个offer吧一样
聊的话题可以告诉对方一些你的基本情况，首付能出多少，固定年收入多少（一般只看
工资，奖金股票rsu 401k等等对贷款没用），准备买多少钱的，在哪儿上班，让对方推
荐什么区域的房，什么房型（SFH，townhouse。。。）合适－－并且很重要，为什么这
么推荐－－这也是看agent的水平。
然后问问他的今年去年业绩水平，卖了几个房，买了几个房，可以让他发list给你参考
还可以聊一些对湾区房地产的观点，比方哪些地方涨的快／慢，为什么，升值的前景分析
前面的基本上混的时间久了 就像书读多了网上多了一样 都能大致差不多
最重要的是问他拿下offer的关键是什么，他抢offer的诀窍是什么，他下过offer一般
是第几名，有什么精彩故事和案例可以分享－－如果说“这个是我们的商业机密”或者
吞吞吐吐或者漏洞百出的基本上就可以跳过去了吧－－在买房需要抢的地方，抢的能力
和水平才是买方经纪的关键－－抢的关键是跟卖方agent的套辞，这个大家都能想得到
，偷学是没那么容易的，只有靠能力经验和锻炼。
实际的抢房水平只有在下第一个offer的过程中你才能看出来。你可以抽点时间跟选好
的agent约好到他办公室，看他怎么跟卖方agent套辞－－电话／短信／email一起上－
－怕跟卖方agent打电话的经纪基本上不靠谱。一般卖方都给出offer due time，之后
的几个小时就是套辞的关键所在了。像样的房offer due之后半天基本就该seller敲定
了，不管是选中第一次offer中的还是后面让多个买家又bid一次／多次再选的。买方经
纪人办事的效率／风格等等也都可以在第一次offer过程中一目了然
通常以前听人说湾区买方很难，要下很多个很多次offer后才能买到，前面都是打酱油
的时候。没拿到offer没关系，假设offer过程中你看出这个agent沟通水平一般，不能
掌握多少主动权，效率一般，可以drop他再选再试其他的agent。你跟选好的agent用不
着签什么协议的，不满意就换，没关系。 |
d*******d
发帖数: 103 | 15 有人问起经纪人给的rebate情况
我认为这个不重要 抢offer的时候轻松就加了几万上去了
或者不愿加offer 慢慢等 假设最终买房的学区／档次不变的话 几个月到几年 房价多
半已经彪上去了不少
agent有rebate欢迎 但是rebate多少的差别应该放在选择agent标准的靠近最后
我认为还是跟seller agent的套辞沟通水平最重要－－这个是以合理价位抢offer的关键
rebate多少不该成为判断agent水平的标准 不给rebate不见得高人一等 rebate多也不
见得就一定新手上路缺乏经验
大家还是多想点抢offer的问题面试可选的agent吧
假设对方有rebate，问问他是怎么给的，是否年终会给你寄个1099表让你再交点税的 |
d*******d
发帖数: 103 | 16 第一次买房的朋友，最好看看交易的完整流程是什么样的，特别是offer基本敲定的情
况下，还有许多事情要干。一般cash offer7天内close，贷款的30天内close。大部分
的房子似乎还是贷款close的，看看list的时间和最终close的时间就能猜出来，agent
也能通过自己的mls账户查出来。加州的贷款closing感觉要3天才能完成：第一天双方
买卖方签一堆文件，第二天lender funding，第三天title company完成所有recording
文件才拿钥匙。有的州这些一天之内就能搞定。
http://blog.bayareamlshomes.com/2012/06/04/bay-area-home-buying
http://homebuying.about.com/od/buyingahome/qt/121907_buy-path.h
http://www.realestateabc.com/homeguide/california.htm |
d*******d
发帖数: 103 | 17 再次讲解一下我怎么选好的经纪人。
除了面试的过程中听对方怎么吹，哪些地段适合你买，他本身抢房技巧水平如何，再问
下他他们公司的整体业绩如何，一共多少经纪人，每年各人的买卖房水平分别在什么数
量，然后他自己在他们公司大概业绩排名怎么样，再问问他去年／今年一共交易了多少
套房，最后请他从mls listing网站把这两年他交易房的清单记录发给你，自己核实一
下。
如果是牛x的经纪，成绩单强的很，巴不得要自己给你展示他最近买卖了多少套房。如
果是成绩不佳的，自然会用各种理由塘塞你。大家自己看看比比就知道了。各位看官基
本都是买房居多，自然更关注用的agent买房抢房能力如何。同时你看看他买到的都是
些什么房，成交价listing价成交周期地点等等等就可以估计他交易的多的房／地段是
不是合适你。当然不需要也不可能看到对方交易过的房全是适合你的类型，这个跟他的
过去买家是谁有很大关系，好的agent各种档次地段价格的房都会有所包含。
假设成交量不大又有一个或多个dual agent交易，买卖经纪费通吃的情况，那这agent
可能生意不多，一把买卖要尽量当两个做多挣点钱。生意多的经纪不会太喜欢做dual
agent这种事，有风险也损人品。
手上有多少客户在买房不重要，重要的是他近一两年买下了多少套房。 |
M********s
发帖数: 24729 | |
n**d
发帖数: 286 | 19 欢迎来到地球。。。
BTW，房价就是这样被你们抬高滴。。。
listing
【在 d*******d 的大作中提到】
: 老鸟们可以直接按后退键了。
: 还没拿下offer的可以继续。。。
: 除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
: 在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
: http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
: 里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
: 价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
: 切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
: 价。
: cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
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d*******d
发帖数: 103 | 20 我以为房价高是因为
－ 涌入湾区的人一直远远大于出去的，因为这儿公司多，工程科技类工作多
－ 不太远的地方都被山围住了，没有地方往外面扩建
－ 投资房占的比例高，看看open house租房的房东都有多套，我遇上过房东是住在外
州的
－ 有房的除了小黑屋推倒重盖的能不卖的都捂住不卖了。我看到卖房的以老头老太居
多，又以白人居多
【在 n**d 的大作中提到】
: 欢迎来到地球。。。
: BTW，房价就是这样被你们抬高滴。。。
:
: listing
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P**********c
发帖数: 3417 | 21
这个没觉得。历史数据来看，湾区人口虽然在增长，但是增长比较缓慢，跟南方的几大
都会区根本没法比。有很多人进来不假，但是出去的同样很多。主要是中产老美退休离
开，中印IT民工涌入。
没地不是主要原因，建房阻力大是主要原因。如果真没地就不会一副农村样了。
层层的投票，审批大大提高了建房成本。当地居民投票决定是否建房本来就是悖论。
从自己的利益出发谁会希望自己家边建新房？
这两条是对的。湾区经济周期短，投资房市容易获得短期收益。同时因为周期短，捂房
的motivation也比较高。
总的来说，房价还是取决于下次downturn的时候能不能炒出新的热点在这里。
【在 d*******d 的大作中提到】
: 我以为房价高是因为
: － 涌入湾区的人一直远远大于出去的，因为这儿公司多，工程科技类工作多
: － 不太远的地方都被山围住了，没有地方往外面扩建
: － 投资房占的比例高，看看open house租房的房东都有多套，我遇上过房东是住在外
: 州的
: － 有房的除了小黑屋推倒重盖的能不卖的都捂住不卖了。我看到卖房的以老头老太居
: 多，又以白人居多
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d*******d
发帖数: 103 | |
M*********y
发帖数: 300 | |
w***i
发帖数: 1135 | 24 这个老贴很多还是有道理的，不过几年过去，又有很多变化。首先经过这几年的洗牌，
烂区的房子大部分已经为投资者拥有，这些人捞着了底，又不缺钱。这些房子都不会再
上市，即使在次经济崩盘，这些地方的房子也不会大跌，不会再有大量bank own的房子
出现。第二，现在年轻人都不想开车时间长，导致交通方便地区，比如mountain view,
sunnyvale即使学区不好，房价也很难在回到从前。
【在 M*********y 的大作中提到】
: 文学城老贴:乱侃湾区的房产
: http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/201358.html
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d*******d
发帖数: 103 | 25 好文好文！学习历史才能理解现状！
保护老业主的税法原来是好区房源少的根源，怪不得搜房时看到那么多税基10万以内
hold了6／70年，令人垂涎阿
MSJ是Mission San Jose High School吗？现在那儿的房价跟cupertino相比如何了？
租金近几年涨的也疯狂，是不是基本接近贷款地税等养房费用了？
》》》》》》》》》》》》》》》
湾区有几个因素比较独特。一是加州prop 13每年最多上涨2%的property tax，买了就
不怕房价上涨要交高税。二是propertytaxbase可以传给子女，不必重估，所以老人就
算迁出只要子女仍在则房子不会上市，减少供应。三是老人年过55身残或收入少可以申
请完全延迟至死后才交房产税，进一步减少供应。这是人为造成供应短缺，除非prop13
，prop60,90被推翻，都不会改变。房价上涨越厉害业主越不卖，因为很多老人的税基
只有几万到十几万，每年交税一千多，如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四是湾
区特别强烈的NIMBY态度，尤其是好区，每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续分割
，间接减少房屋数目。
。。。
好区一直是好区，好区接壤最可能变好区，新区有机会变好区，烂区永远是烂区。
。。。
如果你们朋友之间有mortgagebroker,可以要求他们帮你忙，随机看看一些区业主的贷
款情况。如果这个区大部分的业主都付清了贷款，或者贷款很少，那么无论外面的泡沫
多大，这个区的价格会非常坚挺。如果这个区的业主很多都是房贷收入比过高，那么这
个区的泡沫就很大。
。。。
其实湾区有一群这样的老业主，手上有大量房产（我以前的业主手上有10几套，都是
1940-50年左右买的），由于加州特别的地税法帮助他们多年以来用几乎不花钱的方式
持有房产，他们也是出租老房子的主力供应。这种出租的房子会在未来一两代消失，因
为他们的子女孙儿会一套套分走自用，到那个时候房子的租价才能更加反映业主的成本
。不仅如此，商业地产也是这样。apartment也都受到prop13保护，所以才能形成老
apartment租金与房价如此脱节的奇观，新的apartment由于面对老apartment的竞争，
【在 M*********y 的大作中提到】
: 文学城老贴:乱侃湾区的房产
: http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/201358.html
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h******6
发帖数: 76 | |
x*******1
发帖数: 1278 | 27 there are a lot of good articles in this post. Thanks. |
d*******d
发帖数: 103 | 28 老鸟们可以直接按后退键了。
还没拿下offer的可以继续。。。
除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
价。
cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
的学区
然而看这些只是让自己有点概念，距离拿下offer还很远 不是自己买房谈判能力超群的
还是要找好的经纪
一是中意房子的卖方经纪－－基本上是跟他暗箱操作－－风险机遇都有。没试过
二是遇上很好的买方经纪－－我自认为遇上了。5月份开始看open house，5月底在一个
open中遇到了现在的经纪。后来打过一次2小时电话面试一下就决定选他了。10天后下
了第一个offer在cupertino high的，他的分析和我的加码都很到位。无奈卖家无耻要
求再bid。最终我的经纪套辞成功拿到了counter offer价，我也就一咬牙签了。买的那
么快自己都觉得挺奇怪的
跟卖方经纪offer过程中的交流套辞相当重要，不管是自己还是买方经纪套，这样才能
以比较合理的差价压下第二名。
否则可能需要好几万的过分差价。或者遇上不良卖家或是别的买方经纪很厉害的，就被
迫沦为炮灰。
祝大家早日拿下offer |
s*****d
发帖数: 1749 | 29 不错，不过我一直觉得如果是真中意的房子，多出几万块拿到也还好，毕竟一住好多年。
这是一个心理问题，再怎么便宜拿到房子还是会觉得比第二名多出了不少……
另外agent都会做CMA给你，不用自己那么麻烦找学区内最近卖过的房子，因为agent会
找有代表性的房子做CMA，省了不少自己分析的时间
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【在 d*******d 的大作中提到】
: 老鸟们可以直接按后退键了。
: 还没拿下offer的可以继续。。。
: 除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
: 在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
: http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
: 里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
: 价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
: 切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
: 价。
: cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
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y***k
发帖数: 1078 | |
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g****e
发帖数: 579 | 31 Comparative market analysis--如果你是新手，买方经记应该跟你一起review这个，
要是比经记还熟悉准备购房的区的话，可以免了。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
【在 y***k 的大作中提到】
: 什么是CMA啊
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m******2
发帖数: 1007 | 32 怎么选买房经纪人呢？LZ可以说说2小时的电话面试都考量了什么吗？ |
d*******d
发帖数: 103 | 33 怎么选还真是有些靠运气
从前在外州买房时用了同事推荐的一个水平很一般 有1.5%回扣 但跟卖家的交流还不如
我们自己 idea也少
建议你们跟不管谁推荐的agent交流时都多问他如何抢offer的故事好了－－一年拿几个
offer怎么拿的－－怎么跟卖家经纪套辞－－自己判断靠不靠谱还是瞎吹
好的经纪自己就很能吹 不需要你多问问题就能聊很久 应该逻辑也清晰 同时能迅速把
他的观点转达给你并取得你的认同
你自己也准备一些问题适时的插入话题
你当然不容易判断他跟卖方经纪有多能套 还有英语如何 这些你可以在第一个offering
的过程中看出来
已经找了agent下了offer的看官，最好抽点时间在下offer过程中跟自己agent呆一块儿
看着他怎么和卖家agent交流套辞－－不管是电话短信还是email－－这样你能清楚看出
他的水平－－也能完全信任自己的经纪在保护你的利益而不是随意往上加码－－一旦你
信任自己的经纪了在offering套辞过程中一定要果断决定－－特别是在bid过程中拿到
了卖家counter offer－－如果可以承受就要果断决定－－要不然就一切重来等下次了
－－有的人犹犹豫豫等的久了 几个月到几年－－就看着学区房涨上去了
我遇上这位经纪也是老中码工出身 所以交流应该很顺畅 他对cupertino学区交易情况
很清楚 自己也买了这儿
有兴趣的可以给我回信要联系方式
【在 m******2 的大作中提到】
: 怎么选买房经纪人呢？LZ可以说说2小时的电话面试都考量了什么吗？
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d*******d
发帖数: 103 | |
d*******d
发帖数: 103 | |
d*******d
发帖数: 103 | 36 苹果的扩张和新总部对cupertino房地产有什么影响？
http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/How_will_be_apples_exp
agent们的评论都是涨者见涨 跌者见跌 我感觉跟苹果的兴衰会挺挂钩的 |
d*******d
发帖数: 103 | 37 好学区房子成交数量越来越少 因为有房的都惜售 新来的无房的越来越多 外州住完豪
宅的搬过来抱怨完了认清形势狠下心来还是有更多的人加入重金抢小黑屋的行列
http://julianalee.com/cupertino/cupertino-statistics.htm |
S****s
发帖数: 235 | |
t**********0
发帖数: 1700 | 39 其实无所谓，就算苹果彻底完蛋，修得那么好的宇宙飞船也会有最好的公司来接盘的。
【在 d*******d 的大作中提到】
: 苹果的扩张和新总部对cupertino房地产有什么影响？
: http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/How_will_be_apples_exp
: agent们的评论都是涨者见涨 跌者见跌 我感觉跟苹果的兴衰会挺挂钩的
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d*******d
发帖数: 103 | |
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d*******d
发帖数: 103 | 41 刚回复一些买友请推荐agent的邮件，在此也把我怎么看的观点分享一下，欢迎更多新
的idea
》》》》》》》》》》》》》》
可以问问周围朋友同学同事最近买过房的，他们的经纪人怎么样：推不推荐，好的话好
在哪儿，不好的话哪儿不好，下了多久offer多少次offer买到房，没拿到的offer都是
第几名，最终拿到的offer估计比第二名高多少，所下的所有offer中有多少次在offer
后又参与了第二次bid。。。
这些都是客观了解一个买方经纪人水平的线索
假设手上有了一堆经纪的信息了，可以跟他们一个个约个时间聊一聊，电话或者见面的
随自己便（要省时间就电话了，同时也可以判断对方跟卖方经纪打电话套辞的时候会是
什么水平）
用不着跟对方马上摊牌是否要选他／她做经纪人。好的agent也绝不会显得很急迫的要
求你快选他吧，就像好的job seeker不会求着公司说快给我一个offer吧一样
聊的话题可以告诉对方一些你的基本情况，首付能出多少，固定年收入多少（一般只看
工资，奖金股票rsu 401k等等对贷款没用），准备买多少钱的，在哪儿上班，让对方推
荐什么区域的房，什么房型（SFH，townhouse。。。）合适－－并且很重要，为什么这
么推荐－－这也是看agent的水平。
然后问问他的今年去年业绩水平，卖了几个房，买了几个房，可以让他发list给你参考
还可以聊一些对湾区房地产的观点，比方哪些地方涨的快／慢，为什么，升值的前景分析
前面的基本上混的时间久了 就像书读多了网上多了一样 都能大致差不多
最重要的是问他拿下offer的关键是什么，他抢offer的诀窍是什么，他下过offer一般
是第几名，有什么精彩故事和案例可以分享－－如果说“这个是我们的商业机密”或者
吞吞吐吐或者漏洞百出的基本上就可以跳过去了吧－－在买房需要抢的地方，抢的能力
和水平才是买方经纪的关键－－抢的关键是跟卖方agent的套辞，这个大家都能想得到
，偷学是没那么容易的，只有靠能力经验和锻炼。
实际的抢房水平只有在下第一个offer的过程中你才能看出来。你可以抽点时间跟选好
的agent约好到他办公室，看他怎么跟卖方agent套辞－－电话／短信／email一起上－
－怕跟卖方agent打电话的经纪基本上不靠谱。一般卖方都给出offer due time，之后
的几个小时就是套辞的关键所在了。像样的房offer due之后半天基本就该seller敲定
了，不管是选中第一次offer中的还是后面让多个买家又bid一次／多次再选的。买方经
纪人办事的效率／风格等等也都可以在第一次offer过程中一目了然
通常以前听人说湾区买方很难，要下很多个很多次offer后才能买到，前面都是打酱油
的时候。没拿到offer没关系，假设offer过程中你看出这个agent沟通水平一般，不能
掌握多少主动权，效率一般，可以drop他再选再试其他的agent。你跟选好的agent用不
着签什么协议的，不满意就换，没关系。 |
d*******d
发帖数: 103 | 42 有人问起经纪人给的rebate情况
我认为这个不重要 抢offer的时候轻松就加了几万上去了
或者不愿加offer 慢慢等 假设最终买房的学区／档次不变的话 几个月到几年 房价多
半已经彪上去了不少
agent有rebate欢迎 但是rebate多少的差别应该放在选择agent标准的靠近最后
我认为还是跟seller agent的套辞沟通水平最重要－－这个是以合理价位抢offer的关键
rebate多少不该成为判断agent水平的标准 不给rebate不见得高人一等 rebate多也不
见得就一定新手上路缺乏经验
大家还是多想点抢offer的问题面试可选的agent吧
假设对方有rebate，问问他是怎么给的，是否年终会给你寄个1099表让你再交点税的 |
d*******d
发帖数: 103 | 43 第一次买房的朋友，最好看看交易的完整流程是什么样的，特别是offer基本敲定的情
况下，还有许多事情要干。一般cash offer7天内close，贷款的30天内close。大部分
的房子似乎还是贷款close的，看看list的时间和最终close的时间就能猜出来，agent
也能通过自己的mls账户查出来。加州的贷款closing感觉要3天才能完成：第一天双方
买卖方签一堆文件，第二天lender funding，第三天title company完成所有recording
文件才拿钥匙。有的州这些一天之内就能搞定。
http://blog.bayareamlshomes.com/2012/06/04/bay-area-home-buying
http://homebuying.about.com/od/buyingahome/qt/121907_buy-path.h
http://www.realestateabc.com/homeguide/california.htm |
d*******d
发帖数: 103 | 44 再次讲解一下我怎么选好的经纪人。
除了面试的过程中听对方怎么吹，哪些地段适合你买，他本身抢房技巧水平如何，再问
下他他们公司的整体业绩如何，一共多少经纪人，每年各人的买卖房水平分别在什么数
量，然后他自己在他们公司大概业绩排名怎么样，再问问他去年／今年一共交易了多少
套房，最后请他从mls listing网站把这两年他交易房的清单记录发给你，自己核实一
下。
如果是牛x的经纪，成绩单强的很，巴不得要自己给你展示他最近买卖了多少套房。如
果是成绩不佳的，自然会用各种理由塘塞你。大家自己看看比比就知道了。各位看官基
本都是买房居多，自然更关注用的agent买房抢房能力如何。同时你看看他买到的都是
些什么房，成交价listing价成交周期地点等等等就可以估计他交易的多的房／地段是
不是合适你。当然不需要也不可能看到对方交易过的房全是适合你的类型，这个跟他的
过去买家是谁有很大关系，好的agent各种档次地段价格的房都会有所包含。
假设成交量不大又有一个或多个dual agent交易，买卖经纪费通吃的情况，那这agent
可能生意不多，一把买卖要尽量当两个做多挣点钱。生意多的经纪不会太喜欢做dual
agent这种事，有风险也损人品。
手上有多少客户在买房不重要，重要的是他近一两年买下了多少套房。 |
M********s
发帖数: 24729 | |
n**d
发帖数: 286 | 46 欢迎来到地球。。。
BTW，房价就是这样被你们抬高滴。。。
listing
【在 d*******d 的大作中提到】
: 老鸟们可以直接按后退键了。
: 还没拿下offer的可以继续。。。
: 除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
: 在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
: http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
: 里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
: 价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
: 切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
: 价。
: cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
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d*******d
发帖数: 103 | 47 我以为房价高是因为
－ 涌入湾区的人一直远远大于出去的，因为这儿公司多，工程科技类工作多
－ 不太远的地方都被山围住了，没有地方往外面扩建
－ 投资房占的比例高，看看open house租房的房东都有多套，我遇上过房东是住在外
州的
－ 有房的除了小黑屋推倒重盖的能不卖的都捂住不卖了。我看到卖房的以老头老太居
多，又以白人居多
【在 n**d 的大作中提到】
: 欢迎来到地球。。。
: BTW，房价就是这样被你们抬高滴。。。
:
: listing
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P**********c
发帖数: 3417 | 48
这个没觉得。历史数据来看，湾区人口虽然在增长，但是增长比较缓慢，跟南方的几大
都会区根本没法比。有很多人进来不假，但是出去的同样很多。主要是中产老美退休离
开，中印IT民工涌入。
没地不是主要原因，建房阻力大是主要原因。如果真没地就不会一副农村样了。
层层的投票，审批大大提高了建房成本。当地居民投票决定是否建房本来就是悖论。
从自己的利益出发谁会希望自己家边建新房？
这两条是对的。湾区经济周期短，投资房市容易获得短期收益。同时因为周期短，捂房
的motivation也比较高。
总的来说，房价还是取决于下次downturn的时候能不能炒出新的热点在这里。
【在 d*******d 的大作中提到】
: 我以为房价高是因为
: － 涌入湾区的人一直远远大于出去的，因为这儿公司多，工程科技类工作多
: － 不太远的地方都被山围住了，没有地方往外面扩建
: － 投资房占的比例高，看看open house租房的房东都有多套，我遇上过房东是住在外
: 州的
: － 有房的除了小黑屋推倒重盖的能不卖的都捂住不卖了。我看到卖房的以老头老太居
: 多，又以白人居多
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d*******d
发帖数: 103 | |
M*********y
发帖数: 300 | |
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w***i
发帖数: 1135 | 51 这个老贴很多还是有道理的，不过几年过去，又有很多变化。首先经过这几年的洗牌，
烂区的房子大部分已经为投资者拥有，这些人捞着了底，又不缺钱。这些房子都不会再
上市，即使在次经济崩盘，这些地方的房子也不会大跌，不会再有大量bank own的房子
出现。第二，现在年轻人都不想开车时间长，导致交通方便地区，比如mountain view,
sunnyvale即使学区不好，房价也很难在回到从前。
【在 M*********y 的大作中提到】
: 文学城老贴:乱侃湾区的房产
: http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/201358.html
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d*******d
发帖数: 103 | 52 好文好文！学习历史才能理解现状！
保护老业主的税法原来是好区房源少的根源，怪不得搜房时看到那么多税基10万以内
hold了6／70年，令人垂涎阿
MSJ是Mission San Jose High School吗？现在那儿的房价跟cupertino相比如何了？
租金近几年涨的也疯狂，是不是基本接近贷款地税等养房费用了？
》》》》》》》》》》》》》》》
湾区有几个因素比较独特。一是加州prop 13每年最多上涨2%的property tax，买了就
不怕房价上涨要交高税。二是propertytaxbase可以传给子女，不必重估，所以老人就
算迁出只要子女仍在则房子不会上市，减少供应。三是老人年过55身残或收入少可以申
请完全延迟至死后才交房产税，进一步减少供应。这是人为造成供应短缺，除非prop13
，prop60,90被推翻，都不会改变。房价上涨越厉害业主越不卖，因为很多老人的税基
只有几万到十几万，每年交税一千多，如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四是湾
区特别强烈的NIMBY态度，尤其是好区，每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续分割
，间接减少房屋数目。
。。。
好区一直是好区，好区接壤最可能变好区，新区有机会变好区，烂区永远是烂区。
。。。
如果你们朋友之间有mortgagebroker,可以要求他们帮你忙，随机看看一些区业主的贷
款情况。如果这个区大部分的业主都付清了贷款，或者贷款很少，那么无论外面的泡沫
多大，这个区的价格会非常坚挺。如果这个区的业主很多都是房贷收入比过高，那么这
个区的泡沫就很大。
。。。
其实湾区有一群这样的老业主，手上有大量房产（我以前的业主手上有10几套，都是
1940-50年左右买的），由于加州特别的地税法帮助他们多年以来用几乎不花钱的方式
持有房产，他们也是出租老房子的主力供应。这种出租的房子会在未来一两代消失，因
为他们的子女孙儿会一套套分走自用，到那个时候房子的租价才能更加反映业主的成本
。不仅如此，商业地产也是这样。apartment也都受到prop13保护，所以才能形成老
apartment租金与房价如此脱节的奇观，新的apartment由于面对老apartment的竞争，
【在 M*********y 的大作中提到】
: 文学城老贴:乱侃湾区的房产
: http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/201358.html
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h******6
发帖数: 76 | |
x*******1
发帖数: 1278 | 54 there are a lot of good articles in this post. Thanks. |
l*****t
发帖数: 779 | |
j******a
发帖数: 552 | 56 mark 谢谢!
listing
【在 d*******d 的大作中提到】
: 老鸟们可以直接按后退键了。
: 还没拿下offer的可以继续。。。
: 除了每周去看各种open house，我想给各位在看房的一点小tip
: 在redfin可以搜索某学区内最近卖过的房子，比如cupertino high school
: http://www.redfin.com/real-estate#!uipt=4%2C3%2C2%2C1&sf=&sold_
: 里面价格是成交价，在google搜索各个房地址应该能在zillow一类的看到他的listing
: 价。这样就能看出差价多少。这个差价随机性很大，取决于listing价有多到位。更确
: 切的应该是看之前附近房子成交价格－－在这个基础上往上涨一些才是现在房子的成交
: 价。
: cupertino high9分 montavista high 和lynbrook high都10分 大家可以自己搜感兴趣
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