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SanFrancisco版 - 疯狂加价买房的悲剧,15年白干。
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true or false? anybody knows? (转载)再问一个买房子的话题。
两口无孩税后每月1万,能买房吗?大概买什么样的?没有人真的可以预测市场。
FHA loan的refinance.18富豪选妻5万人报名 风水专家坐镇看面相 (转载)
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话题: 2000话题: 380k话题: 01话题: 15话题: 2015
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d****v
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1
看看这个房子:
https://www.redfin.com/CA/Saratoga/12664-Fredericksburg-Dr-95070/home/
1097984
04/23/2000: listing price 1295K,
05/17/2000: bought price 1900K
06/29/2015: sold price 2375K
这个房子zillow 显示现在的租金是 每月5954, 假设2000年每月租金是3550, 租金每
年增加3.5%, 到 01/01/2015, 每月租金是5947,和现在每月5954吻合. 这样15 年的
总租金是 893365, 平均每月5000.
现在比较下买和租, 那个更好。
2000年买价1900K, 20%的down payment (380K), 15年平均贷款利息3.5%
2000年开始以每个月5000 租这个房子,到01/01/2015 结束
#1. Buy:
380K (down payment)
565K( Principal paid from 01/01/2000-12/31/2014)
397.8K = 663K * 0.6 ( 663K interest paid from 01/01/2000-12/31/2014, 40% tax
deduction on interest)
342K(=1,900,000*0.012*15 , property tax, no tax deduction, phased out)
30K ( home insurance + home maintenance 2000/per year for 15 years)
Average monthly payment (01/01/2000 - 12/31/2014 ) = (565k+397.8K + 342K +
30K)/15/12
= 7415
2015年以2375K 买掉这个房子时,这个房子上的现金是:
2375K(卖出价)-1900k(买入价)+380k(downPay)+565k(principal) = 1420K
2000年到2015年,在这个房子上的总花费:
397.8K(Interest after 40% tax duction)+342K(Property tax)+30K(insurance+
maintenance) + 95K( 2375K*0.04,卖房付的4%的commision) = 864.8K
2015年买掉这个房子时,在这个房子上的净余额: 1420k-864.8k = 555k
#2. Rental
15年平均月租金5000, 15年总租金是900K。
首付380K, 在01/03/2000 投入 bond mutual fund, 比如 PIMCO Total Return Fund
Class D
(401K基本上都有这个bond mutual fund).
http://finance.yahoo.com/q/pm?s=PTTDX+Performance
显示 2000年,收益11.73%, 2001年收益9.14%, 2002年收益9.85% .. 2013年收益 -2
.21%
到12/31/2000, 380K变成424574, 到12/31/2001, 380K变成463380, 到12/31/2014
, 2000年的首付 380K变成973967 =~ 973K.
因为买房,15年每月平均付款是 7415, 现在租房, 7415 中 5000用来付月租金, 每
月剩下2415,一年就是28980, 到年底一次投入上面的bond mutual fund, 比如 2000
年的28980在12/31/2000 投入, 到 12/31/2001,以9.14%的收益计算,就变成31628,
2001年的28980在12/31/2001 加入投入, 所以 12/31/2001余额为60608=31628+28980
, 到12/31/2002,以2002年9.85的收益,就是 66578=60608*1.0985. 这样到12/21/
2014, 这块的总资产就是 659226 =~ 659K。
到1/1/2015,停止租房。
从2000年到2015年, 在这个房子上积累的总资产 为 1632K= 973K (DownPay的投资)
+ 659K (月供余额投资)
扣除15年 房租费用 900K, 到2015年,净余额为 1632K - 900K = 732K.
==================== 最后总结 ===================
2000年买房, 要价1295K,疯狂加价600K,以1900K买下, 到2015年以2375K卖房,
最后的净余额为 555k。
而2000年不买这个房子,而是租这个房子15年, 到2015年, 最后的净余额为 732K。
疯狂加价买房,后面 15年白干。 加价600K, 把后面15年的收益全搞没有了。
以上比较,纯属比较, 不构成任何投资建议。
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18富豪选妻5万人报名 风水专家坐镇看面相 (转载)请问买第二套房子能用第一套房子已经pay得钱做downpay吗?
和女朋友的一个争论,请大家来做个裁判。。。。。散包子求助true or false? anybody knows? (转载)
关于贫困线:是净资产,不是工资决定贫困线!两口无孩税后每月1万,能买房吗?大概买什么样的?
给vicliyz说几句FHA loan的refinance.
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