h********i
发帖数: 15 | 1 湾区经纪人Heather给大家问好啦~
今天分享个小福利给大家，如何研究disclosure reports，另外想做个调查，我做房产
经纪7年里的一些故事，包括创业经验的分享，参加选美获奖等，最后还是选择了做
full time的real estate agent 不知道大家有没有兴趣？给我留言就好啦
哈哈，好了步入正题，今天手把手教大家做购房小能手的123步：
首先是preliminary report,
这个report提供的是此房title是否Clean的信息。这个preliminary report的重要性不
言而喻。preliminary report一般是由Title company出具，会有这个房子的产权信息
和是否有各种lien的问题(例如mechanic lien, 就是原屋主曾经做过装修或扩建，却没
有付工头工钱，工头就会放一个lien在房子上，必须付清工钱之后，这房子才能再被买
卖）。preliminary report会使买家买房之后避免产权纠纷或者因为原屋主的欠款而损
失金钱。
然后是seller的disclosure，
里面主要是seller提供的房子本身的各种信息以及存在的问题。这个文件是具有法律效
力的，所以大家一般都会如实公开的填写，避免以后吃官司。另外，有HOA的房子还有
HOA的文件，大致看看HOA的经营情况，以及看看小区里面自主和出租的比例，一般出租
比例越低越好。
还有一个叫JCP的report,
主要是反映这片区域的地址和自然人文环境的情况。在湾区，我们主要需要注意的是洪
水flood, 地震断层带fault zone以及土壤液化liquefaction,山脚下的房子有可能有
landslide问题，Santa Clara市北部有机场噪音问题等等。
关于flood， 湾区很多地方都有这个问题。如果一个地方100年内有超过1%的可能性会
发洪水，那么这个地方就被定义为flood zone。对于发洪水可能性高的一些地方的房子
，lender会强至户主买flood保险，每个月几十到100道不等。是否需要买flood保险需
要跟listing agent确认。
对于加州这种地震高发地区，地震断层带fault zone是挺严重的潜在危险。往往地震就
发生在fault zone附近。著名的evergreen区就是位于fault zone上。
此外，土壤液化liquefaction也是相当重要的一个因素，它代表的是同样强度的地震所
产生的地面摆幅和震感。南湾北部有很大一片区域都是液化区，尤其是接近海湾和河流
的地方。如果大家关注一下加州几次大地震后的损失情况就会发现，绝大多数的房屋损
毁是在土壤严重液化区。这里给大家两个链接，供大家查阅湾区的fault zone和
liquefaction分布图， http://resilience.abag.ca.gov/earthquakes/， http://earthquake.usgs.gov/regional/nca/qmap/。
最后，还要看一下JCP中有没有公布盖房子1mile以外有没有environmental hazard。硅
谷曾经的很多硬件公司有废料排放，可能污染土壤个水质， 被称为Superfund。但是现
在政府部门的监管也比较严格，发现了问题都会及时采取措施。大家可以参照这个网站
看看你心仪的房子是否存在Superfund的问题。http://geotracker.waterboards.ca.gov/。
其实看这些资料也就是图个心里清楚，倒是不需要过于担心，个人觉得，这些情况已经
比中国不知道好了多少倍了，政府批准建造的房子，一般不会有太大问题。
Disclosure里面最花时间需要研究的就是各种inspection report了。其中包括
property inspection, termite inspection和roof inspection。property
inspection就是房子本身里里外外的检查，包括基本的电器和管道的功能。Termite
inspection顾名思义，是白蚁检查。因为美国的房子基本都是木质结构，湾区的老房子
里有白蚁基本上是家常便饭。一般5年要检查一次白蚁，所以看到report里写有白蚁，
不要太紧张，只要不是太严重的就还好。roof inspection主要是检查roof 的
condition，是否漏水等等。一般做这些检查的机构也做维修，他们会在报告里顺便给
个维修建议及报价，有时候还会给个discount之类的推销一下。这些可以和房地产经纪
人讨论一下，其实有时候检查的人倾向于吹毛求疵，毕竟不是他们花钱，很多条目其实
也不一定需要修。另外房地产中介也可以根据自己的经验告诉你，其实哪些东西不需要
要修或者不需要花那么多钱修。最后你可以做到心里有数，如果要拿下这个房子，要花
多少时间和金钱来修这些东西。当然如果有严重问题，例如地基之类的，就要三思是否
要下offer了。 | I*****m
发帖数: 184 | |
|
