m****g
发帖数: 3 | 1 积极看房半年多，阅房无数，和无数listing agent陶瓷无数，大概总结了下能买到房
子的几种情况
1. 钱多任性，下高价
这个是最直接有效的，卖家没人和钱过不去，看看SV，MV这半年很多卖价令人咂舌的房
子，80%是没听过名字的中国agent买的，（大胆猜测下是rebate agent，或者是专门做
国内买家的），比第二名多出个十几二十万一点儿不新鲜。
举个例子，最近找dual下了一个房子，所以对offer的分布很清楚，2.x的listing
price，11个offer，7～8个是在2.（x+1）到2.（x+2）的区间，2个是2.（x+3）lower
end，最后winning offer是2.（x+5），比第二名多了17万，卖家喜笑颜开的就签了，
都没counter
2. 找listing agent做dual
这个风险很大，有的LA比较honest，也许能比较划算的买到房子；更多的也是大忽悠，
要知道dual主要是保护卖家利益的，买家反而要下天价。找过3次Listing agent，1次
看完我pre-approval理都不理，估计是有更strong的dual buyer；1次没告诉我任何信
息就直接让我下个天价，最后sale record依然是dual，价钱就是让我下的价钱，敢情
dual agent也有几个candidate buyers；第三次还不错，全程说的很清楚，明确告诉我
某个价钱会进入top 2 offer，最后counter阶段不发表意见，只可惜最后飞来一个
outlier,比我高了17万。。。
感觉如果自己对price有认知，稍微懂点房子，还是可以找LA的，风险自负。
3. 自己的buyer agent和listing agent非常熟络，能套到大概价
这是最ideal的情况，买家都希望有个维护自己利益的agent，但是这种情况越来越少了
。越来越多的LA都倾向于自己做dual，只有少数agent依然坚守职业道德。怎么知道自
己的agent和listing agent熟呢？一般如果自己agent强烈推荐某个房，说明他/她和LA
有点关系，有信心拿下。
总结：
搅乱市场价钱的除了供需，还有agent。买家不想做冤大头，就一定要自己做research
，对价钱和市场有认知，不要盲从agent乱下高价
PS：下了几次offer，2次差点拿到，最后都是飞过来一个中国buyer/agent的超高价，
真是无语啊 |
Q***N
发帖数: 2972 | 2 其实我们Agent也痛恨这种不熟悉市场乱出价的， 连着2-3这样的价格就立刻把一个地
区的价格拉到一个新的台阶。 一般负责的Agent只做自己熟悉的市场（足够忙的），但
是有的agent不管自己是否熟悉市场，拿客户的钱自己练手。
前几周我在微信群里里讨论Pleasanton的一个房子， 碰巧碰到了拿到合同的agent,
Cash Offer的成交价最后吓得我下巴都合不上。 买家是南湾过来的，被南湾市场逼疯
了到三谷来的，结果以南湾的市场买了Pleasanton的房子。 要么Agent不熟三谷的市场
，要么装不懂。问题是类似的Agent/买家在这里再close几个，立刻就把这一片的价格
拉上去了。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 3 房地产市场非常local，一条马路2侧可能就是2个不同的市场价格，只有熟悉local市场
的Agent才能对价格有稍准确的判断。 找个生手Agent是拿客户的钱攒自己的经验。 要
么买不到，要么多花冤枉钱。
如果你找一个Agent，最简单问2个问题： 多少年经验？ 一年在这个地区Close多少房
子？这个没法撒谎。Agent的名片上必须有License #。 http://www.dre.ca.gov/可以核实Agent的license是哪一年拿到的。 |
l****c
发帖数: 782 | 4 所以要找目标区域的top agent， 虽然这样没有rebate, 但是每次下offer时都清清楚
楚卖家手里有几个offer, 价钱是什么样的，并告诫买家不用冤大头，只需高个一两万
就可以，甚至可以打感情牌比最高价少个十几万买下来都能做到。
看到某些陌生的中国买家agent的成交价格真是让人替买家可惜。
我不是agent, 纯粹从自身和周围朋友买房经历有感而发。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 5 即使不是Top Agent,最起码是做这一片local市场的Agent。 如果有个Agent他/她做SF
，东湾/南湾和半岛，敬而远之。 哪里都做意味着哪里都不熟。 一般这些市场中做熟
一个就足够忙的。 |
f*****r
发帖数: 754 | 6 南湾的房源太少，买家太多，必然导致方差增大，outlier就不再是outlier了。
卖家的期望值都是要比上一个同区的房子卖价高，几乎不管户型lot大小了。
市场处在持续疯长的阶段时，的确不用考虑是否买贵了，闭着眼睛都是赚钱。
问题是，最近有房源增加的趋势，这种持续疯长的态势可能会有所变化。 |
s*********3
发帖数: 2890 | 7 现在是有这样的情况,老司机的业绩往往做不过新agent. 譬如认识一位新手朋友带一个
国内客户在south南湾抢房令人吃惊，我说现金offer为啥还要加那么多？ “没事，没
事，反正他们资金已经到位了”
lower
【在 m****g 的大作中提到】
: 积极看房半年多，阅房无数，和无数listing agent陶瓷无数，大概总结了下能买到房
: 子的几种情况
: 1. 钱多任性，下高价
: 这个是最直接有效的，卖家没人和钱过不去，看看SV，MV这半年很多卖价令人咂舌的房
: 子，80%是没听过名字的中国agent买的，（大胆猜测下是rebate agent，或者是专门做
: 国内买家的），比第二名多出个十几二十万一点儿不新鲜。
: 举个例子，最近找dual下了一个房子，所以对offer的分布很清楚，2.x的listing
: price，11个offer，7～8个是在2.（x+1）到2.（x+2）的区间，2个是2.（x+3）lower
: end，最后winning offer是2.（x+5），比第二名多了17万，卖家喜笑颜开的就签了，
: 都没counter
|
A*****a
发帖数: 443 | 8 这个比较难定标准。前年邻居卖房，当时就是中国经纪下的现金价并加了二十万拿到的
，没有人住，空了大半年才装修好搬进去。我们背后都嘀咕这个买家傻，可是现在才过
了一年半，涨了至少五十万。所以回头看，也不见得是傻。 |
m****g
发帖数: 3 | 9 我也聊了不少中国agent，论调就是 赶快加价抢房子，回头看都是deal。但是我找
agent的目的是以合理的价钱，买到自己喜欢的房子，帮我把关我没看到的地方，如果
只是加价我为什么需要buyer agent，直接找listing agent好了
你这个例子一年半涨了50万，可不可以换个角度理解，如果当时只是加价5万拿到，现
在岂不是赚了65万？
【在 A*****a 的大作中提到】
: 这个比较难定标准。前年邻居卖房，当时就是中国经纪下的现金价并加了二十万拿到的
: ，没有人住，空了大半年才装修好搬进去。我们背后都嘀咕这个买家傻，可是现在才过
: 了一年半，涨了至少五十万。所以回头看，也不见得是傻。
|
M********s
发帖数: 24729 | 10 分析来分析去你穷呗，我认识一位来美从不吃餐馆儿很节省，最后买了汤耗子，就这点
出息了
lower
【在 m****g 的大作中提到】
: 积极看房半年多，阅房无数，和无数listing agent陶瓷无数，大概总结了下能买到房
: 子的几种情况
: 1. 钱多任性，下高价
: 这个是最直接有效的，卖家没人和钱过不去，看看SV，MV这半年很多卖价令人咂舌的房
: 子，80%是没听过名字的中国agent买的，（大胆猜测下是rebate agent，或者是专门做
: 国内买家的），比第二名多出个十几二十万一点儿不新鲜。
: 举个例子，最近找dual下了一个房子，所以对offer的分布很清楚，2.x的listing
: price，11个offer，7～8个是在2.（x+1）到2.（x+2）的区间，2个是2.（x+3）lower
: end，最后winning offer是2.（x+5），比第二名多了17万，卖家喜笑颜开的就签了，
: 都没counter
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w**z
发帖数: 8232 | 11 话虽这么说，但是价格是市场决定的。如果有足够多的买家，愿意出高价买房，那市场
价就是那么高。至于以后房价的走势，谁也不知道。
：其实我们Agent也痛恨这种不熟悉市场乱出价的， 连着2-3这样的价格就立刻把一个地
：区的价格拉到一个新的台阶。 一般负责的Agent只做自己熟悉的市场（足够忙的），
但是有的agent不管自己是否熟悉市场，拿客户的钱自己练手。 |
c******t
发帖数: 944 | 12 主要是猜其它买家的心理，这个太难，就算agent再牛 也很难猜准。最多瞎猫碰到死耗
子。
所以直接找seller agent希望最大，容易买到。就算挨一刀，明年看都是deal
【在 A*****a 的大作中提到】
: 这个比较难定标准。前年邻居卖房，当时就是中国经纪下的现金价并加了二十万拿到的
: ，没有人住，空了大半年才装修好搬进去。我们背后都嘀咕这个买家傻，可是现在才过
: 了一年半，涨了至少五十万。所以回头看，也不见得是傻。
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s*********3
发帖数: 2890 | 13 我的意思是说在South 南湾，总没有Sunnyvale， MTV 那么抢吧？ 现金买房应该在市
场价上（不一定指挂牌价哦， 因为有些是钓鱼价）加2～3万差不多了。 作为买家经纪
， 你应该帮客户以最低的成本， 最大的把握拿下房子啊。
我的粗略标准就是如果做loan的时候能估到合同价应该还不算太离谱，这个也是我向客
户的一个“promise”， 这几年本侠100来笔交易中只有3～4笔没有估到合同价， 一笔
是我给客户建议出某个价， 客户非要再加6万多， 而且他们马上亲自打电话给listing
agent 说， 我们会出这个价， 还去敲seller的门， 告诉他们愿意出这个价， 我也
没有办法，还有一笔是那个lender 特别叼， 许多好的comps 都不许用， 还有一笔那
个老黑估价师专门挑低价的comps， 当然就估不到了。
【在 A*****a 的大作中提到】
: 这个比较难定标准。前年邻居卖房，当时就是中国经纪下的现金价并加了二十万拿到的
: ，没有人住，空了大半年才装修好搬进去。我们背后都嘀咕这个买家傻，可是现在才过
: 了一年半，涨了至少五十万。所以回头看，也不见得是傻。
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Q***N
发帖数: 2972 | 14 同意你的观点。
假设一个房子“合理”价格在150万，如果说最高价比第二高价高5万我还可以理解，没
人能那么准确判断别人的心理， 高10万我觉得已经出错了，高20万完全就是失职了。
其实博弈是概率的游戏，同样150万的价格，大概是40-50%机会；offer到155万应该有
60-70%的机会了， 160万差不多有80-90%的机会。 没有必要上170万这种比第二名高出
20万的Offer。如果是ready的买家155-160万这种概率的Offer， 2-3次应该就可以拿到
合同。湾区又不是只有这一个房子卖。
【在 m****g 的大作中提到】
: 我也聊了不少中国agent，论调就是 赶快加价抢房子，回头看都是deal。但是我找
: agent的目的是以合理的价钱，买到自己喜欢的房子，帮我把关我没看到的地方，如果
: 只是加价我为什么需要buyer agent，直接找listing agent好了
: 你这个例子一年半涨了50万，可不可以换个角度理解，如果当时只是加价5万拿到，现
: 在岂不是赚了65万？
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Q***N
发帖数: 2972 | 15 市场怎么走的确是无法预测。如同我说的， 一个小区出现类似的2-3个交易，一下子就
把小区的房价推到一个新的高点，后面卖房的Seller都是参考前面刚成交的价格。
我的观点是这个市场价格是由不负责的人推起来的，而买单的是买家自己。作为买家，
自己要避免成为这样的买家。其实很简单的调研就可以区分出来，对于自己和其他买家
以及大多数的Agent都是好事。
个地
【在 w**z 的大作中提到】
: 话虽这么说，但是价格是市场决定的。如果有足够多的买家，愿意出高价买房，那市场
: 价就是那么高。至于以后房价的走势，谁也不知道。
:
: ：其实我们Agent也痛恨这种不熟悉市场乱出价的， 连着2-3这样的价格就立刻把一个地
: ：区的价格拉到一个新的台阶。 一般负责的Agent只做自己熟悉的市场（足够忙的），
: 但是有的agent不管自己是否熟悉市场，拿客户的钱自己练手。
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r******l
发帖数: 10760 | 16 你自己避免成为这样的买家有什么用？有的是其他的疯狂加价的买家。所以要么跟着大
家一起加，要么就干脆不要想了。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 市场怎么走的确是无法预测。如同我说的， 一个小区出现类似的2-3个交易，一下子就
: 把小区的房价推到一个新的高点，后面卖房的Seller都是参考前面刚成交的价格。
: 我的观点是这个市场价格是由不负责的人推起来的，而买单的是买家自己。作为买家，
: 自己要避免成为这样的买家。其实很简单的调研就可以区分出来，对于自己和其他买家
: 以及大多数的Agent都是好事。
:
: 个地
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Q***N
发帖数: 2972 | 17 这种被忽悠的买家还是少数， 合理的价格范围内多Bid几次就成了。我理解比第二名高
5-6万的（谁也不能准确判断到5000-1万，看运气），但是动辄比第二名高出20-30万的
，我觉得是被忽悠的。
【在 r******l 的大作中提到】
: 你自己避免成为这样的买家有什么用？有的是其他的疯狂加价的买家。所以要么跟着大
: 家一起加，要么就干脆不要想了。
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a*****s
发帖数: 375 | 18 抢不到这个房子下一个也许是市场价就可以高10w，今年sv就是一个月涨1w啊。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 同意你的观点。
: 假设一个房子“合理”价格在150万，如果说最高价比第二高价高5万我还可以理解，没
: 人能那么准确判断别人的心理， 高10万我觉得已经出错了，高20万完全就是失职了。
: 其实博弈是概率的游戏，同样150万的价格，大概是40-50%机会；offer到155万应该有
: 60-70%的机会了， 160万差不多有80-90%的机会。 没有必要上170万这种比第二名高出
: 20万的Offer。如果是ready的买家155-160万这种概率的Offer， 2-3次应该就可以拿到
: 合同。湾区又不是只有这一个房子卖。
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a*****s
发帖数: 375 | 19 也可能拿不到房子50w都打水漂了。还有下一个房子市场价也许就高了10w
【在 m****g 的大作中提到】
: 我也聊了不少中国agent，论调就是 赶快加价抢房子，回头看都是deal。但是我找
: agent的目的是以合理的价钱，买到自己喜欢的房子，帮我把关我没看到的地方，如果
: 只是加价我为什么需要buyer agent，直接找listing agent好了
: 你这个例子一年半涨了50万，可不可以换个角度理解，如果当时只是加价5万拿到，现
: 在岂不是赚了65万？
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s*********3
发帖数: 2890 | 20 我帮客户拿到的大部分都是比第二名只高2～3万或者一样（但是其他条件非常strong）
， 哈哈。不过每个客户都要offer 5～10来次才能拿到合同， 起先么是客户心里没到
位， “老大， 挂牌才139万，为什么要我出180万啊？ 你们做realtor的也太心黑了吧
？” ， 我说， “来，看看94087这几个月同类型的房子最终卖了多少”， 后面几次
么主要是拼概率和机会， 譬如说正好碰到listing agent 以前合作过，或者loan
agent和listing agent 合作过， 多少可以有点暗示。 |
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q*****o
发帖数: 476 | 21 我比较赞同这种观点。我们做事情都会有一个计划，既然定下来这段时间里解决买房问
题而且也看到了自己满意的房子，那就应该全力以赴的拿下它，需要加钱就加，只要能
拿下。因为明天还有其它的事情需要解决。最不应该的是为了买房拖拖拉拉搞个一年以
上，一有星期天就去看房，实在是得不偿失。买第一个房确实比较困难。凡事开头难。
等你买过几个房子后就不会这么紧张了。 我现在买房连inspection都懒得去做了，看
看差不多就行了。
【在 m****g 的大作中提到】
: 我也聊了不少中国agent，论调就是 赶快加价抢房子，回头看都是deal。但是我找
: agent的目的是以合理的价钱，买到自己喜欢的房子，帮我把关我没看到的地方，如果
: 只是加价我为什么需要buyer agent，直接找listing agent好了
: 你这个例子一年半涨了50万，可不可以换个角度理解，如果当时只是加价5万拿到，现
: 在岂不是赚了65万？
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k*****y
发帖数: 10 | 22 看起来好痛苦啊，买condo或者th总没这么争了吧 |
Q***N
发帖数: 2972 | 23 一个月涨1万，一年涨12万。 如果已经Ready的买家， 每个Offer都出道60-70%甚至70-
80%左右的概率，怎么可能要出10个以上的Offer.
【在 a*****s 的大作中提到】
: 抢不到这个房子下一个也许是市场价就可以高10w，今年sv就是一个月涨1w啊。
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Q***N
发帖数: 2972 | 24 一样的。 湾区其实还是“穷人”多。 房子越小，单位价格为高，但是总价低，能负担
的人就更多，竞争反倒更激烈。
能买100万的买家可能去竞争80-90万的房子，反过来就不可以。 价格越高的房子，能
负担的买家就越少。 当然每个地区定义的“价格高”到不同。 在PA， 2百万的房子是
很便宜的房子， 在三谷， 2M的房子就很容易买到了，没有什么竞争。
【在 k*****y 的大作中提到】
: 看起来好痛苦啊，买condo或者th总没这么争了吧
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X********f
发帖数: 161 | 25 弯曲买房都不用escalation clause的吗？
lower
【在 m****g 的大作中提到】
: 积极看房半年多，阅房无数，和无数listing agent陶瓷无数，大概总结了下能买到房
: 子的几种情况
: 1. 钱多任性，下高价
: 这个是最直接有效的，卖家没人和钱过不去，看看SV，MV这半年很多卖价令人咂舌的房
: 子，80%是没听过名字的中国agent买的，（大胆猜测下是rebate agent，或者是专门做
: 国内买家的），比第二名多出个十几二十万一点儿不新鲜。
: 举个例子，最近找dual下了一个房子，所以对offer的分布很清楚，2.x的listing
: price，11个offer，7～8个是在2.（x+1）到2.（x+2）的区间，2个是2.（x+3）lower
: end，最后winning offer是2.（x+5），比第二名多了17万，卖家喜笑颜开的就签了，
: 都没counter
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Q***N
发帖数: 2972 | 26 很多listing Agent不接受。对于Seller/listing Agent来说, 价格越高越好。湾区我
每年看到的难以置信的成交价不是一个两个。而且我做的三谷地区的市场还远远不如南湾
/半岛火爆。但是最近很多被逼到三谷的南湾买家对市场影响很大。
【在 X********f 的大作中提到】
: 弯曲买房都不用escalation clause的吗？
:
: lower
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s*********3
发帖数: 2890 | 27 西雅图来的客户都会这样问, 加州没有的, 好像东岸也有escalation clause。
【在 X********f 的大作中提到】
: 弯曲买房都不用escalation clause的吗？
:
: lower
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Q***N
发帖数: 2972 | 28 以前有，很多Listing也接受。 现在很少有愿意接受escalation clause。
可以理解，各为其主，listing 为Seller争取利益最大化。
【在 s*********3 的大作中提到】
: 西雅图来的客户都会这样问, 加州没有的, 好像东岸也有escalation clause。
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s*********3
发帖数: 2890 | 29 09, 10 那一阵子，帮客户买SS，REO 房子的时候用过几次，另外写个 addendum，标准
合同书上是没有的。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 以前有，很多Listing也接受。 现在很少有愿意接受escalation clause。
: 可以理解，各为其主，listing 为Seller争取利益最大化。
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c******t
发帖数: 944 | 30 这玩意怎么操作
【在 s*********3 的大作中提到】
: 09, 10 那一阵子，帮客户买SS，REO 房子的时候用过几次，另外写个 addendum，标准
: 合同书上是没有的。
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j**********r
发帖数: 3798 | 31 对我来说房子和房子不一样，碰到称心的不容易。多看房子少下单，中意的比别人多加
5%不是什么了不得的事情。一辈子才买几个房子。前后买过两个房子都是一标中的，回
头看都是deal. |
c******t
发帖数: 944 | 32 不能跟你四十万cash大包袱比啊，开个三四百万的preapproval，自然有底气
【在 j**********r 的大作中提到】
: 对我来说房子和房子不一样，碰到称心的不容易。多看房子少下单，中意的比别人多加
: 5%不是什么了不得的事情。一辈子才买几个房子。前后买过两个房子都是一标中的，回
: 头看都是deal.
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Q***N
发帖数: 2972 | 33 是这样的。
正常价格多个3-5%不算什么，上下浮动范围内， 不是我说的那种让我觉得难以置信的
成交价。200万的房子比第二名多10万我也不觉得有什么大的失误在哪里。 房子和房子
不一样，买家和买家不一样，卖家和卖家也不一样。 一摸一样的房子，2个offer和10
个offer价格就可能有5%的差别。
【在 j**********r 的大作中提到】
: 对我来说房子和房子不一样，碰到称心的不容易。多看房子少下单，中意的比别人多加
: 5%不是什么了不得的事情。一辈子才买几个房子。前后买过两个房子都是一标中的，回
: 头看都是deal.
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s*********3
发帖数: 2890 | 34 上下3%～5% 是正常范围， 也就是我上面说的还能估到合同价， 超过10%就肯定估不到
了。
【在 j**********r 的大作中提到】
: 对我来说房子和房子不一样，碰到称心的不容易。多看房子少下单，中意的比别人多加
: 5%不是什么了不得的事情。一辈子才买几个房子。前后买过两个房子都是一标中的，回
: 头看都是deal.
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a*****s
发帖数: 375 | 35 typo，是一个月涨10w
70-
【在 Q***N 的大作中提到】
: 一个月涨1万，一年涨12万。 如果已经Ready的买家， 每个Offer都出道60-70%甚至70-
: 80%左右的概率，怎么可能要出10个以上的Offer.
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r******l
发帖数: 10760 | 36 我觉得动辄比第二名高出好几十万的比比皆是啊。这还叫少数啊？
【在 Q***N 的大作中提到】
: 这种被忽悠的买家还是少数， 合理的价格范围内多Bid几次就成了。我理解比第二名高
: 5-6万的（谁也不能准确判断到5000-1万，看运气），但是动辄比第二名高出20-30万的
: ，我觉得是被忽悠的。
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k***a
发帖数: 1199 | 37 yeah, money talks, it's fair and free market.
【在 r******l 的大作中提到】
: 我觉得动辄比第二名高出好几十万的比比皆是啊。这还叫少数啊？
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l*********0
发帖数: 6 | 38 不能只看数据，就算现在涨了50万，如果卖出去的话，付经纪就是6%，如果不是自住房
还要加25%的税。加上自己付的房产税等些除去，也就十几万或者几十万没有了，当然
是赚钱的，但是不会比你想的多。 |
c****n
发帖数: 97 | 39 Does anyone know top agents in SF city? Please contact me. Bilingual
preferred. Thanks
SF
【在 Q***N 的大作中提到】
: 即使不是Top Agent,最起码是做这一片local市场的Agent。 如果有个Agent他/她做SF
: ，东湾/南湾和半岛，敬而远之。 哪里都做意味着哪里都不熟。 一般这些市场中做熟
: 一个就足够忙的。
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A*****a
发帖数: 443 | 40 我的一位朋友因为刚需今年买房好几次都是被人在最后关头加价反超，最接近的一次几
乎是相同的报价，但是现金比他多了五十万。最近终于抢到了，邀请我去暖屋的时候只
顾得上庆幸这次没有碰到太棘手的对手。所以还是要有点点技巧和小运气。 |
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W********u
发帖数: 58 | 41 现金多五十万是什么意思？就是付完downpay还有50万的cash reserve吗？
【在 A*****a 的大作中提到】
: 我的一位朋友因为刚需今年买房好几次都是被人在最后关头加价反超，最接近的一次几
: 乎是相同的报价，但是现金比他多了五十万。最近终于抢到了，邀请我去暖屋的时候只
: 顾得上庆幸这次没有碰到太棘手的对手。所以还是要有点点技巧和小运气。
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s*********3
发帖数: 2890 | 42 举个例子， 2个买家都出价180万， A 有首付40万， B有首付90万，假如其他条款都一
样的话， 卖家当然选B啦。
【在 W********u 的大作中提到】
: 现金多五十万是什么意思？就是付完downpay还有50万的cash reserve吗？
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