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SanFrancisco版 - 谈谈Agent 在地产买卖中的地位和作用
相关主题
谈谈南湾热门地区买(抢)到房子的几种情况看房遇到没有license的加建房,若是买下来,问题在哪里?
请问agent 费用如果是抢房子的贷款APPRAISAL会不会总是低啊? (转载)
湾区地产市场的近期观察和买房攻略, (转载)Yuan竟然让客人以为appraisal的价...
Re: 常识一下:Agent与买家的利益是不同的5个月下了8次offer都没中算不算正常?
Re: 这个Yuan Li女神有多大魅力,房托和被坑的客户都替她&#655新房appraisal
湾区民用地产买卖,估价,税务,房屋保险和Home Warranty 答疑帖卖家和几个买家的agent全是一家公司算什么情况?
我的房子出水了百万美元买个小黑屋
为什么突然price increase?请问appraisal cancel了,但credit card 被charge了,银行会在close前把钱退给我吗?
相关话题的讨论汇总
话题: agent话题: 买家话题: 客户话题: br话题: 利益
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1 (共1页)
s*********3
发帖数: 2890
1
最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
啊!
首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这
么严重的事?“ . 大家都知道美国是个资本主义国家, 人们有自由处理私人财产的权
利,政府没法直接控制你的卖价不准超过附近同类型的买价10% 或者更高,而只能通过
调控贷款利息, 贷款额或者贷款审批条件来间接地影响房价.
其次, 大家一直争论房子买卖中realtor到底有什么作用?为啥不干脆buyer, seller
自己买卖?第一, 政府,银行认为这样做交易过程容易产生欺骗,虚假情况,许多银
行都要有正式的买卖合同书才能贷款, 那谁来准备这个合同啊?要么地产经纪要么地产
律师, 律师收费往往比经纪高啊?同时,有agent在中间,政府至少可以有个间接管控
手段, 因为我们agent都是向政府申请牌照的, 要打指模的, 大部分agent都不敢参
与这些违法活动之中. 马上就有人会说了, 现在不是网络非常发达吗? 大家搞个线上
平台不就好了吗? 那这个平台就是agent啊! 况且, 每个房子都是非常unique 的,
再大,再好的平台也很难顾及每个房子买卖的特殊性。第二,如果你对房地产非常
knowledge,过去买卖过好几次房子, 有时间,又愿意自己处理许多繁琐的杂事,可以
不需要full service agent, 买房就直接找卖家的代理或者找flat service agent 就
好了. 但是大部分情况不是这样的, 譬如许多在飞船工作的工程师, 几个星期在湾区
, 几个星期在亚洲,试想一下, 没有agent的话, 这个买卖过程有多困难?
我认为这三种买家应该需要自己的agent. 这个也是我主要服务的对象. 1. 年轻首次购
屋者: 这些买家往往对房地产市场和买卖过程没有直接的经验,信息了解也不是很多
,特别现在老中的买家越来越年轻, 许多都是20几岁学校刚毕业的小留,高科技知识
很多, 但没有什么社会生活的经验,什么事都要打微信问父母, 况且父母不在现场,
也很难给出多少买房建议,看到我和他们父母年龄差不多,比较容易有信任感吧? "
大概你这个agent说话还比较靠谱吧?" 2. Relo或异地买家: 这几年全美各地迁移来
湾区工作的很多, 他们往往一边在安排新工作, 一边就在安排购屋的计划, 所以有
个agent在这里就可以帮他们先开始找房, 周末就可以飞过来先看几次房子,对市场一
个了解. 当然啦, 现在网上房源信息很多, 看房也可以直接乘飞机, 再租车或者打
uber 啊? 但是有个agent帮你综合安排, 又没有额外收费何乐不为呢?还有国内买家
也是这个category, 人在国内,不通过agent的工作, 大概是很难直接联系到卖家谈交
易的吧?同时还有个语言沟通的问题。3. 新房买家: 买新房似乎没有多少agent的事
,那这个时候agent的作用主要就是consultation, 从新房登记到真正过户,往往是半
年到一年的时间, 从选户型,选option,到漫长的贷款过程,甚至过户后有些建筑质
量, warranty的问题, 有个agent 帮你, 还是蛮好的吧? 另外买新房有agent 带去
, 大部分建商是会给agent一些commission的,有的agent是愿意返一些给买家cover
部分closing cost的。 你直接walk in, 建商是不会给你任何commission的。 特别现
在市场slow, 如果你的agent和建商熟悉, 可以帮你争取到更多的优惠。
“好了, 好了, 你讲了那么多不就是证明你们agent存在的必要性吗?那你们agent为
什么那么黑啊? 每笔赚5万, 6万 ,比我们工程师2个月的收入还高啊!” 实话实说
, 不是每个realtor都是每笔赚5万, 6万的. 就我本人来说, so far 还没有一笔收
入有这么高的, 当然啦, 我手上买250万以上房子的客户还不是很多呵。不要忘了,
我们做realtor的, 没有休假, 没有福利, 这样我们收入至少就打7折了, 况且,
我们还要和公司分成, 多多少少总还有一些其他开销吧? 还有一个原因是realtor 工
作的yield 很低,非常不确定性。 往往是带了5~6个客户,花了4~5个月看房,买房
, 最终只有2~3笔成交。
是有不同service 的agent, flat fee, 返点的和full service的, 那就看个人的需
求了, 完全是客户和agent之间的双向选择, 还是那句老话: 存在的就是合理的。
大家争议最大就是: agent 的资历和资质. 确实, agent的入行门槛很低, 目前在加
州好像只要高中学历就可以去上课考牌照, 不知道将来会否要求AA degree, 不过听
说考估价师倒是要大学毕业, Oregon的还要master 以上? 所以那里估价费要2000刀
? 我问过board里这个问题, 他们的解释是价格最终是买家卖家确定的, 况且在整
个交易过程中有4方参与 (买家,卖家和双方的agent), 应该已经有了很好的制约,
而估价过程中只有估价师一个人做判断, 所以要控制得紧一些。 由于入行门槛很低
, 形成服务质量差异很大。 大家谈得最多的就是有的agent为了尽快成交, 拼命让客
户加价, 这种做法我也不是很认同, 我认为作为买家经纪一定要凭自己对市场的判断
能力, 和卖方经纪的沟通能力配合和贷款经纪的合力, 以最小的代价(尽管是要加价
)帮客户买到心仪的房子。说句风凉话, 尽管过去几年湾区买房加价非常疯狂, 基本
上来说我客户拿到的房子大部分只有比第二名高1% ~3%的, 有的甚至比第二名低的,
譬如说我们首付很高, 或者non contingency, 或者 AS-IS, 二个月免费回租,等
等。 How can I know that? 1.有的时候,估价师来做估价的时候,我都会争取和估价
师见个面,聊聊,同时问listing agent,if you are busy, you can give me the
offer summary list spread sheet, the appraiser may need it. 大部分老美经纪都
会同意的, “Sure,here !”。 这样我就知道我们比人家高多少啦! 2.有的时候,
我会给买家一些返点 (sorry, I can't discuss detail here),大部分用来直接减
房价. 有的时候, listing agent 说 sorry, we can't do that. Otherwise your
price will be lower than second. 当然啦, 我总不可能退1%以上吧? 有的时候
listing agent 说, “let me check... OK, go head, you are still a few K
higher than 2nd”。 3.有的时候估价报告上就给出了前几名的price。 这个我有点痛
苦, 因为买家看了后说为 啥我们比人家高2万多啊。 我说Sorry, 我也没有办法。
还有一个简单的判断方法,如果估价师能估到合同价, 一般来说就没有overbid 市场
价10% 以上。 So far 我的100 多笔交易中只有4笔没有估到合同价, 一笔是市价95万
左右,我建议买家出99万, 但是他们隔天又去open house直接 告诉listing agent 我
们愿意出到106万, 这里是我agent的名片, 我们明天就把offer 发过来, 这样的话
, 当然就估不到合同价了。还有一笔是20多个offer, 实在抢了太凶,客户又一定要
买, 经过几轮的反复bid, 最终是加价10%以上了, 还有二笔因为估价师是tracy 过
来的, 根本不熟悉湾区市场, 资料都用错了, 但是这二个客户本来就只qualify 60%
的买价, 也就是说必须放40%以上首付的, 也就不去争论了。
好了, 罗罗嗦嗦写了那么多, 有讲的不正确, 不全面的地方请大家多多包涵。
谢谢大家!
下午要带客户看房去了, 大家如果有什么评论的话, 晚上再来回复。 请大家耐心一
点呵。
c*****z
发帖数: 43
2
大家不是傻瓜,你罗嗦这么多也没法洗白。
主要是经纪和买家利益不一致。你们的工作主要是促成交易,而且交易额越高越好因为
你们是挣commission.我要是你,就低调一点。你说那些80后买家没经验父母又不在身
边,你正好填补他们父母的角色给他们建议,我读后为这些年轻买家后背发凉。你说你
们这些人,骗这么多年轻人借这么多债,
如果房价涨有接盘侠也就罢了,一旦房市垮了这些年轻人也就毁了。你们拿着
commission良心有没有颤颤过。我劝你们挣得差不多就别干了,难道钱就是一切么?

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

m**********j
发帖数: 610
3
"基本上来说我客户拿到的房子大部分只有比第二名高1% ~3%的, 有的甚至比第二名
低的"
看比例不多,不过1 - 2m的房,也意味着要要多出1 - 6万,还是比较多。再说作为买
家根本没法知道第二名是多少,很多情况只是随便说个价格让买家安心不要交定金前退
出而已
“实话实说, 不是每个realtor都是每笔赚5万, 6万的”
不合理的地方是根据房价比例来。现在跟10年前比,房价高很多,但是agent的工作量
少了很多,但是佣金比例还是一样,这个就不太合理。再说买PA或者EPA的房,或者在
加州还是德州买房,agent干的活并没有差很多,佣金就差了几倍。我比较支持不管什
么房,就收一个基本固定的费用,比如双方代理各拿1万这样,这样对seller来说也省
下不少开支
新房 “有的agent是愿意返一些给买家cover 部分closing cost的”
我好像没见过带了买新房还不给返点的agent,即使成交量很大的agent,一般都会给1.
5,或者收5000 - 10000的flat fee这样。你所谓的consultation也是所有agent都有的
,没必要搞这么神秘
p*********m
发帖数: 3
4
确实 在取消或者改变现有agent佣金制度前 买家就是待宰羔羊 卖家和买卖双方的
agent同穿一条裤子磨刀霍霍盯着买家的荷包甚至买家未来若干年的个人发展机会成本
这对年轻人尤其首次购房的小夫妇是极其无良的
如果是平价甚至竞价佣金制度 那买家有机会选择质优价廉的agent代表自己 那这个市
场就会公平许多
佣金绑定成交价简直就是赤裸裸的抢劫!

【在 c*****z 的大作中提到】
: 大家不是傻瓜,你罗嗦这么多也没法洗白。
: 主要是经纪和买家利益不一致。你们的工作主要是促成交易,而且交易额越高越好因为
: 你们是挣commission.我要是你,就低调一点。你说那些80后买家没经验父母又不在身
: 边,你正好填补他们父母的角色给他们建议,我读后为这些年轻买家后背发凉。你说你
: 们这些人,骗这么多年轻人借这么多债,
: 如果房价涨有接盘侠也就罢了,一旦房市垮了这些年轻人也就毁了。你们拿着
: commission良心有没有颤颤过。我劝你们挣得差不多就别干了,难道钱就是一切么?

m**********j
发帖数: 610
5


不光是买家,卖家也是,好不容易卖个房被代理啃掉一大口
就算你用reali卖,买家代理那块的钱你也省不掉

【在 p*********m 的大作中提到】
: 确实 在取消或者改变现有agent佣金制度前 买家就是待宰羔羊 卖家和买卖双方的
: agent同穿一条裤子磨刀霍霍盯着买家的荷包甚至买家未来若干年的个人发展机会成本
: 这对年轻人尤其首次购房的小夫妇是极其无良的
: 如果是平价甚至竞价佣金制度 那买家有机会选择质优价廉的agent代表自己 那这个市
: 场就会公平许多
: 佣金绑定成交价简直就是赤裸裸的抢劫!

c*****e
发帖数: 1106
6
LZ写的不错,赞一个。但现在建商有很多现房,接受砍价,愿意送options。买新房没
有那么复杂了。
C*******1
发帖数: 1
7
虽然只能赞同小部分你的观点,但是squirre123这个号有一点是其他房托和中介比不上
的。
就是心态好。
别人说房子不值这个价,她不会反骂别人穷。别人说暂时不想买,她不会说别人是
loser。就这一点,胜过了版上好几个气急败坏的房托中介。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

C*******1
发帖数: 1
8
这一口可是30%啊。
100万的房子首付20万,现金被中介抽成6万。
应该是目前美国除了遗产税之外最高的税种了。

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 本
: 不光是买家,卖家也是,好不容易卖个房被代理啃掉一大口
: 就算你用reali卖,买家代理那块的钱你也省不掉

f*****y
发帖数: 94
9
不管如何巧舌如簧,所谓buyer agent 并不是为buyer的利益服务的,切记,切记!
p****i
发帖数: 158
10
所以狗家卖广告真是业界良心,第一名出再高的价也只用比第二名多出1分钱胜出

【在 m**********j 的大作中提到】
: "基本上来说我客户拿到的房子大部分只有比第二名高1% ~3%的, 有的甚至比第二名
: 低的"
: 看比例不多,不过1 - 2m的房,也意味着要要多出1 - 6万,还是比较多。再说作为买
: 家根本没法知道第二名是多少,很多情况只是随便说个价格让买家安心不要交定金前退
: 出而已
: “实话实说, 不是每个realtor都是每笔赚5万, 6万的”
: 不合理的地方是根据房价比例来。现在跟10年前比,房价高很多,但是agent的工作量
: 少了很多,但是佣金比例还是一样,这个就不太合理。再说买PA或者EPA的房,或者在
: 加州还是德州买房,agent干的活并没有差很多,佣金就差了几倍。我比较支持不管什
: 么房,就收一个基本固定的费用,比如双方代理各拿1万这样,这样对seller来说也省

相关主题
我的房子出水了如果是抢房子的贷款APPRAISAL会不会总是低啊? (转载)
为什么突然price increase?Yuan竟然让客人以为appraisal的价...
看房遇到没有license的加建房,若是买下来,问题在哪里?5个月下了8次offer都没中算不算正常?
进入SanFrancisco版参与讨论
m**********j
发帖数: 610
11

我也见过buyer agent / seller agent,不管什么价签合同的,都说比第二名高出1000

【在 p****i 的大作中提到】
: 所以狗家卖广告真是业界良心,第一名出再高的价也只用比第二名多出1分钱胜出
m**********j
发帖数: 610
12

你说的那些是房托,没几个是中介的
版上活跃的中介有几个,大家都知道,基本也就是随便灌水型,顺便帮自己做做广告。
在这跟你认真又不会给自己带来生意,何必呢

【在 C*******1 的大作中提到】
: 虽然只能赞同小部分你的观点,但是squirre123这个号有一点是其他房托和中介比不上
: 的。
: 就是心态好。
: 别人说房子不值这个价,她不会反骂别人穷。别人说暂时不想买,她不会说别人是
: loser。就这一点,胜过了版上好几个气急败坏的房托中介。

p****i
发帖数: 158
13
对头,湾区码农才是最多的
在这版上只要说买房有道理,没预测出来崩盘的都被说成吃人血的房托中介
其实没人希望自己的资产受损,也不是真的托

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 你说的那些是房托,没几个是中介的
: 版上活跃的中介有几个,大家都知道,基本也就是随便灌水型,顺便帮自己做做广告。
: 在这跟你认真又不会给自己带来生意,何必呢

C*******1
发帖数: 1
14
在我看来非投机客或中介的房托其实并不多。
普通人买了房子高点也就高点了,除了某些心态极坏的,谁有功夫去整天担心房价涨跌
。提高自己业务水平多挣点钱让还贷轻松些才是。如果真的有crash了,把房子丢给银
行甩手了事。
而只有投机房产的,还有中介,才会整天为了制造“弯曲房价永远上涨”的舆论上蹿下
跳,说理说不过就骂人。

【在 p****i 的大作中提到】
: 对头,湾区码农才是最多的
: 在这版上只要说买房有道理,没预测出来崩盘的都被说成吃人血的房托中介
: 其实没人希望自己的资产受损,也不是真的托

s*********3
发帖数: 2890
15
整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在
进行时啊, 钱也没有你想象的挣得那么多。
买房,价格肯定是第一要素,在多个offer竞标中第一名比第二名高1% ~3%还算合理,
当然应该按%算啦。 100万的房子你比别人高2万就拉开了距离, 但是200万的房子你
比别人高2万 就显现不出significant, 如果第二名的首付比你多许多, 也许seller
就考虑收他们的offer了,”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
能够有些sense的, 我在原帖里面已经讲了。关于佣金比例,现在早已比以前降下来一
些了。 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右, 现在大部分都是2.5%左右了,
有些买房agent 还提供返点, 卖房agent还提供staging。房价高, 佣金也高, 但是
agent工作的风险也在提高, 万一吃上一笔官司, 可能1年, 2年的佣金全部赔了都不
够啊! 买新房说起来简单, 但是我的实战经验也不简单,因为我碰到的买新房的客户
往往是因为抢不到二手房而转战新房的, 往往是首付只有20%不到, 暂时信用不
qualify的,在等H-1B visa的,另外买新房往往是用了建商指定的lender, 这些loan
agent 因为要同时handle 几十个买家的贷款文件, 是没有时间直接,及时回复买家的
inquiry的, 买家往往倒过来咨询我。从楼盘登记到过户的一年左右的时间, 如果买
家每天给我1~2个email或者其他request, 如果按照平均每10分钟处理一个回复, 那
就是100个工作小时啊!
没有法律规定佣金一定要绑定成交价, 完全是市场的双向选择。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

Q***N
发帖数: 2972
16
“ 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右,”
指个小错误, 我05年到湾区, 07年自己开始准备买房同时在SF city college上Real
Estate的课, 我很肯定07年的时候绝大多数交易的买家代理的佣金是2.5%。卖家代理
的佣金一般不公布出来,但是应该不会超过2.5%。



【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

m**********j
发帖数: 610
17


‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
能够有些sense的’
是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费力去跟自己买
家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎么办?所以最
好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000
自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊
所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类,有可能你自
己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想而已

【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

b******t
发帖数: 965
18
agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类


: ?

: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
该还是

: 能够有些sense的’

: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
力去跟
自己买

: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎
么办?
所以最

: 好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000

: 自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊

: 所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类
,有可
能你自

: 己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想
而已



【在 m**********j 的大作中提到】
:
: ?
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
: 能够有些sense的’
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费力去跟自己买
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎么办?所以最
: 好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000
: 自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊
: 所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类,有可能你自
: 己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想而已

m**********j
发帖数: 610
19

不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
为从而去揭发自己agent啊
而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

s*********3
发帖数: 2890
20
东湾不清楚, 2007南湾几乎一半还是买家代理佣金3%。 到MLS里按Cupertino搜一下吧
。现在是几乎都2.5%了。

Real

【在 Q***N 的大作中提到】
: “ 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右,”
: 指个小错误, 我05年到湾区, 07年自己开始准备买房同时在SF city college上Real
: Estate的课, 我很肯定07年的时候绝大多数交易的买家代理的佣金是2.5%。卖家代理
: 的佣金一般不公布出来,但是应该不会超过2.5%。
:
: ?

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Q***N
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21
Agent是肯定不容许撒谎的。 但是电话这种Oral conversation没法被证实。 所以我很
多情况下Prefer Email/text, 有这种written Evidence, Agent撒谎的概率要低很多。

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

Q***N
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22
嗯,学习了。 我从没关注过南湾的市场, 一直只盯着东湾, 可能是我错了。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 东湾不清楚, 2007南湾几乎一半还是买家代理佣金3%。 到MLS里按Cupertino搜一下吧
: 。现在是几乎都2.5%了。
:
: Real

s*********3
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23
没有说精确到1%啊! 我是说1% ~3% 左右。
看原帖:
How can I know that? 1.有的时候,估价师来做估价的时候,我都会争取和估价
师见个面,聊聊,同时问listing agent,if you are busy, you can give me the
offer summary list spread sheet, the appraiser may need it. 大部分老美经纪都
会同意的, “Sure,here !”。 这样我就知道我们比人家高多少啦! 2.有的时候,
我会给买家一些返点 (sorry, I can't discuss detail here),大部分用来直接减
房价. 有的时候, listing agent 说 sorry, we can't do that. Otherwise your
price will be lower than second. 当然啦, 我总不可能退1%以上吧? 有的时候
listing agent 说, “let me check... OK, go head, you are still a few K
higher than 2nd”。 3.有的时候估价报告上就给出了前几名的price。 这个我有点痛
苦, 因为买家看了后说为 啥我们比人家高2万多啊。 我说Sorry, 我也没有办法。

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
: 再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
: 为从而去揭发自己agent啊
: 而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
: 和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

s*********3
发帖数: 2890
24
"你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类"是算犯法的。 问题是你很难去指证, 拿
不到证据啊!
加拿大就有法律卖方经纪收到的所有offer必须备案, 买家可以向政府报告, 卖方经
纪必须向政府出示所有的offer, 但是政府只能告诉买家卖方收到几个offer, 不能透
露其他买家的名字, 出价和其他条款。 我也希望加州政府也能通过类似的法律来管理
地产买卖行业。
现在加州政府唯一做的就是规定single counter 和multiple counter 必须用2个不同
的form, 以示区别, 但是还是有些不良agent明明只收到一个offer 也用multiple
counter form, 那就没有办法了, 这世界上, 闯红灯的人还是有啊!

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

s*********3
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25
加州地产法律规定: 地产买卖offer必须in written ! 口头offer is no offer !

buyer

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
: 再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
: 为从而去揭发自己agent啊
: 而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
: 和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

s*********3
发帖数: 2890
26
没事, 大家相互学习。 我还经常向你请教东湾市场呢。

【在 Q***N 的大作中提到】
: 嗯,学习了。 我从没关注过南湾的市场, 一直只盯着东湾, 可能是我错了。
m**********j
发帖数: 610
27

是啊,但是你跟对方打探,对方告诉你,multiple offers in hand / on the way,
最高的已经加了50万了,你也无从查证啊
有可能是bluff,有可能就是来了一个冤大头,谁也不知道

【在 s*********3 的大作中提到】
: 加州地产法律规定: 地产买卖offer必须in written ! 口头offer is no offer !
:
: buyer

s*********3
发帖数: 2890
28
我不是说了吗? 如果我认为已经overbid 超过10% market price了, 我就让买家打住
了, 不再offer, 或者你找其他realtor去写offer吧? 从职业角度来说, 这种做法
不 professional, 但是这个是我内心良心的选择, 所以做realtor的工作也是非常
challenge滴。 去年春天二手房我只有成交2~3笔啊!

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 是啊,但是你跟对方打探,对方告诉你,multiple offers in hand / on the way,
: 最高的已经加了50万了,你也无从查证啊
: 有可能是bluff,有可能就是来了一个冤大头,谁也不知道

p****i
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29
直接跟钱打交道确实不容易让人相信
我看到的一个问题是agent故意放钓鱼价,让大家争相来看房下offer,促进上涨

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 是啊,但是你跟对方打探,对方告诉你,multiple offers in hand / on the way,
: 最高的已经加了50万了,你也无从查证啊
: 有可能是bluff,有可能就是来了一个冤大头,谁也不知道

c*****z
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30
怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出身呀。
你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有finacial
ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受国内房价只涨
不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他们买了一个个
高价房的。
既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补,好伐?



【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

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m**********j
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31

钓鱼价不是问题,定价策略而已,至少我不认为有什么不unethical的因素在里面
我遇到过,朋友遇到过,朋友的朋友遇到过的unethical的事情还是比较多的,比如
1. 抢客户
遇到过2个,都是中国人。问有代理吗,哪个公司的?哦那个小公司啊,我们intero是
加州第一大公司,跟我买机会大,那个小公司没机会的
当然绝大部分代理至少不会抢客户,一般都是听说有代理就不说什么了
2. 明示暗示用dual
明示暗示不用dual就买不到,建议你踢开自己代理去跟Mr. XXX买,Mr. XXX可能是同一
家公司甚至不同公司的代理。offer due以后,一般买家可能除去最高第二高的连
counter都没有了,跟Mr. XXX买的就不用急了,所有情况实时通报,最后beat最高价
1000块拿下。这样seller利益受损,可能seller根本就意识不到有隐形dual。buyer可
能利益也受损,还有黑心隐形dual虚构最高价,然后buyer在虚构价格上再加
这种见过不少,各个国家的都有,包括一些华人名代理
其他包括seller agent信口开河之类的事情就更多了,当然那个可以认为是为seller争
取更大利益,就很难讲算不算ethical了。buyer agent打探到信口开河的消息以后,再
添油加醋跟自己客户传一遍话push高价,这种很多

【在 p****i 的大作中提到】
: 直接跟钱打交道确实不容易让人相信
: 我看到的一个问题是agent故意放钓鱼价,让大家争相来看房下offer,促进上涨

s*********3
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32
什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
%,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
“因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
agent造成的吗?


: 怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出
身呀。

: 你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有
finacial

: ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受
国内房
价只涨

: 不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他
们买了
一个个

: 高价房的。

: 既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补
,好伐?

: ?



【在 c*****z 的大作中提到】
: 怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出身呀。
: 你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有finacial
: ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受国内房价只涨
: 不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他们买了一个个
: 高价房的。
: 既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补,好伐?
:
: ?

c*****z
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33
你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚。买家
要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你知道实
机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简单的道
理我想让80后90后的买家知道。你看,
我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。

montain

【在 s*********3 的大作中提到】
: 什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
: 的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
: 得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
: view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
: 啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
: 应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
: %,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
: 工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
: “因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
: agent造成的吗?

s*********3
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34
地产经纪是个business啊! 没有盈利怎么生存?当然有我们的利益在里面,我是说如
果当我的利益和客户的利益有冲突的时候,我绝对优先考虑客户的利益. 立此存照!
谢谢你对广大80后,90后小青年的教育,还是免费的哦. 希望广大朋友能听见. 你老70
后吧?


: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。

: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚
。买家

: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你
知道实

: 机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简
单的道

: 理我想让80后90后的买家知道。你看,

: 我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。

: montain



【在 c*****z 的大作中提到】
: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚。买家
: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你知道实
: 机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简单的道
: 理我想让80后90后的买家知道。你看,
: 我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。
:
: montain

c*****z
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你存的照不完全是真相啊。
你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
头了。
我多大你就不要多虑了。

70
伪。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 地产经纪是个business啊! 没有盈利怎么生存?当然有我们的利益在里面,我是说如
: 果当我的利益和客户的利益有冲突的时候,我绝对优先考虑客户的利益. 立此存照!
: 谢谢你对广大80后,90后小青年的教育,还是免费的哦. 希望广大朋友能听见. 你老70
: 后吧?
:
:
: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
:
: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚
: 。买家
:
: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你
: 知道实

C*******1
发帖数: 1
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交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,中介可以拿到
你几年积攒起来
的首付了。
感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算这样依然有些
龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。
不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他几个房托中介
好得多得多了。

了。

【在 c*****z 的大作中提到】
: 你存的照不完全是真相啊。
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
: 头了。
: 我多大你就不要多虑了。
:
: 70

m**********j
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37

montain
这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
于坐着数钱

【在 s*********3 的大作中提到】
: 什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
: 的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
: 得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
: view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
: 啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
: 应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
: %,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
: 工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
: “因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
: agent造成的吗?

C*******1
发帖数: 1
38
坐着数钱就不辛苦了,坐着数钱就不累了?
你这人怎么站着说话不腰疼。你有知道中介们有多努力吗?
拿到了新房release的信息,还要bcc给每个潜在客户,再要求客户配他们一起去售楼处
签一份介绍协议证明是他们带客户去看房的。周末一天可能要同时陪好几个客户,还得
约在不同的时间。这样劳心劳力的事情一笔才挣个几万块,给你干你肯干?

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: montain
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
: 于坐着数钱

s*********3
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如果你要comlplain 整个地产行业,那你就要想想存在是否合理这句话了. 好像整个地
产经纪都是罪恶行业?


: 你存的照不完全是真相啊。

: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,
这个不
是一个

: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可
以立此
存照了。

: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一
直以来
对房产

: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易
成本过
高的抱

: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现
在已经
有些苗

: 头了。

: 我多大你就不要多虑了。

: 70

: 伪。



【在 c*****z 的大作中提到】
: 你存的照不完全是真相啊。
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
: 头了。
: 我多大你就不要多虑了。
:
: 70

s*********3
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40
握个爪吧. 谢谢! 我是大哥,但不是大爷!


: 交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,中介可
以拿到

: 你几年积攒起来

: 的首付了。

: 感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算这样依
然有些

: 龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。

: 不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他几个房
托中介

: 好得多得多了。

: 了。



【在 C*******1 的大作中提到】
: 坐着数钱就不辛苦了,坐着数钱就不累了?
: 你这人怎么站着说话不腰疼。你有知道中介们有多努力吗?
: 拿到了新房release的信息,还要bcc给每个潜在客户,再要求客户配他们一起去售楼处
: 签一份介绍协议证明是他们带客户去看房的。周末一天可能要同时陪好几个客户,还得
: 约在不同的时间。这样劳心劳力的事情一笔才挣个几万块,给你干你肯干?

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Re: 这个Yuan Li女神有多大魅力,房托和被坑的客户都替她&#655为什么突然price increase?
湾区民用地产买卖,估价,税务,房屋保险和Home Warranty 答疑帖看房遇到没有license的加建房,若是买下来,问题在哪里?
我的房子出水了如果是抢房子的贷款APPRAISAL会不会总是低啊? (转载)
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C*******1
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41
小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
上。
大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
理?
以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说
了,你也能说存在即合理?
话说现在也不是没有anti房产中介垄断的工具,早点学习起来,反过来利用他们。祝你
以后赚大钱。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 如果你要comlplain 整个地产行业,那你就要想想存在是否合理这句话了. 好像整个地
: 产经纪都是罪恶行业?
:
:
: 你存的照不完全是真相啊。
:
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,
: 这个不
: 是一个
:
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可
: 以立此
: 存照了。

s*********3
发帖数: 2890
42
当然买新房是比买二手房工作量少,难度低. 我是说我放弃了那个赚2%的potential!


: montain

: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新
房盘大

: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一
样,等

: 于坐着数钱



【在 m**********j 的大作中提到】
:
: montain
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
: 于坐着数钱

m**********j
发帖数: 610
43

多工作多赚钱 vs 少工作少赚钱,本来也没有很大区别
买二手房要多跑很多房,多下很多卧佛,最后还不一定做成,只从利益角度考虑也很难
说哪个更好
再说你省下的时间说不定又多做了一笔生意
所以用这个例子说明客户利益优先根本就不合适

【在 s*********3 的大作中提到】
: 当然买新房是比买二手房工作量少,难度低. 我是说我放弃了那个赚2%的potential!
:
:
: montain
:
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新
: 房盘大
:
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一
: 样,等
:
: 于坐着数钱
:

E**********t
发帖数: 1
44
其实很容易就能将清楚 帮他一把
他客户的利益和他的长期利益又不冲突 甚至是双赢
企图在一次交易中获最大利益的都是笨agent 多为客户着想拿到更多的客户才是长久的
双赢之计 否则被湾区这个小圈子传来传去无良行为 只能彻底没法混了
做其他生意也一样 比如百度 google同卖广告 一个是笨中介一个是聪明中介

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 多工作多赚钱 vs 少工作少赚钱,本来也没有很大区别
: 买二手房要多跑很多房,多下很多卧佛,最后还不一定做成,只从利益角度考虑也很难
: 说哪个更好
: 再说你省下的时间说不定又多做了一笔生意
: 所以用这个例子说明客户利益优先根本就不合适

c*****e
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45
小松鼠和QUINN在这个版上讲话还是靠谱的。
s*********3
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46
瓦!居然要用ISIS,塔利班和各种恐怖组织来作为存在即合理的反证啊?

理?

【在 C*******1 的大作中提到】
: 小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
: 上。
: 大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
: 你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
: 理?
: 以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
: 现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
: 得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
: 解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
: 要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说

s*********3
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47
这几天和老客户,特别是去年,前年底买房的客户聊了一圈,听听大家对最近房价波动
有没有顾虑, 大部分都说“没事啊,房价上下么总是有的,我们现在不卖哪来的loss
? 反正我们都是30%, 40% down的,即使房价掉一些也应该不会影响到今后的refi”
, 去年春天买房的一个客户说, “我们也知道房价太高了,但是那也没有办法啊,太
太要生娃了,总是买好房子比较安心啊?特别是进了合同,你又帮我们杀了几万回来,
我们也算满足了”, 还有一个去年春天买房的客户说,"是啊,你是建议我们买一个价
位低一些的town house,但是我们想到有狗宝宝,还是买独立屋比较好,远一点也只能
上下班时间长一点啰“
哪有像这里说的那么惊慌。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

s*********3
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48
谢老大点赞!

【在 c*****e 的大作中提到】
: 小松鼠和QUINN在这个版上讲话还是靠谱的。
w*********5
发帖数: 87
49

甩给银行会信仰破产吗?

【在 C*******1 的大作中提到】
: 在我看来非投机客或中介的房托其实并不多。
: 普通人买了房子高点也就高点了,除了某些心态极坏的,谁有功夫去整天担心房价涨跌
: 。提高自己业务水平多挣点钱让还贷轻松些才是。如果真的有crash了,把房子丢给银
: 行甩手了事。
: 而只有投机房产的,还有中介,才会整天为了制造“弯曲房价永远上涨”的舆论上蹿下
: 跳,说理说不过就骂人。

G****A
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50
你算说到点子上了
假设一个家庭五年换一次房,一辈子至少换四次吧。每次一买一卖,给经纪上交6%.房
价按平均150万算,四次总共36万!
这是啥概念?湾区虽然工资高,但税和生活成本也高,工作前几年每年也就攒个六七万
而已。换句话说,你他妈的工作前六年就是在给房产经纪打工。貌似你高高兴兴搬进新
家,背后是120万30年的贷款,人家可是六万块立刻到账。
那么这钱花的值不值呢?卖方agent可能还有点儿活,买房agent纯粹就是joke。用你的
钱狠劲加价一点儿不心疼。没拿到offer说你太小气,不肯一锤定音,拿到offer就吹自
己各种沟通技巧,战胜了其他10个竞争者。尼玛英语还没我说的溜,沟通个屁。总工作
量按一天八小时计算,不超过两天,平均一天1w,律师都靠边儿站。文档现在都是
docsign模板,几分钟的事
这些都还算小事,你往大处想。湾区房子换手率那么高,每次经手都被拔6%的毛,你自
己算算,这房价能低么?基本就是所有买房者出钱养活这几万号人。别忘了这些人中有
少数还是住豪宅开豪车的顶级agent,我朋友圈就有几号天天晒名包的。羊毛可都来自
羊身上:)


: 交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,
中介可
以拿到

: 你几年积攒起来

: 的首付了。

: 感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算
这样依
然有些

: 龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。

: 不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他
几个房
托中介

: 好得多得多了。

: 了。



【在 C*******1 的大作中提到】
: 小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
: 上。
: 大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
: 你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
: 理?
: 以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
: 现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
: 得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
: 解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
: 要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说

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Yuan竟然让客人以为appraisal的价...卖家和几个买家的agent全是一家公司算什么情况?
5个月下了8次offer都没中算不算正常?百万美元买个小黑屋
新房appraisal请问appraisal cancel了,但credit card 被charge了,银行会在close前把钱退给我吗?
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G****A
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51
我这说的够透彻了吧
以前在Virginia买房。买房agent机场接我们,开车带我们到处看房,跟地陪一样早接
晚送,外加吃饭抢着把账付了。折腾了整整两天,最后佣金是$2500。除去经营成本,
开销,每天$500,是这个职业top player合理的价位。而且论门槛的话,我觉得不低了。
按房价百分比拿佣金这件事,放着湾区的房价,就和美国的dealer行业一样,纯属敲诈
,而且和buyer有明显的利益冲突。你想想,出价低了,他什么也得不到,换谁不狠命
push加价?

【在 G****A 的大作中提到】
: 你算说到点子上了
: 假设一个家庭五年换一次房,一辈子至少换四次吧。每次一买一卖,给经纪上交6%.房
: 价按平均150万算,四次总共36万!
: 这是啥概念?湾区虽然工资高,但税和生活成本也高,工作前几年每年也就攒个六七万
: 而已。换句话说,你他妈的工作前六年就是在给房产经纪打工。貌似你高高兴兴搬进新
: 家,背后是120万30年的贷款,人家可是六万块立刻到账。
: 那么这钱花的值不值呢?卖方agent可能还有点儿活,买房agent纯粹就是joke。用你的
: 钱狠劲加价一点儿不心疼。没拿到offer说你太小气,不肯一锤定音,拿到offer就吹自
: 己各种沟通技巧,战胜了其他10个竞争者。尼玛英语还没我说的溜,沟通个屁。总工作
: 量按一天八小时计算,不超过两天,平均一天1w,律师都靠边儿站。文档现在都是

G****A
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最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent,女的。
房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,花十分
钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高给98w。
最后结果出来,我出价最高。
尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事

【在 G****A 的大作中提到】
: 我这说的够透彻了吧
: 以前在Virginia买房。买房agent机场接我们,开车带我们到处看房,跟地陪一样早接
: 晚送,外加吃饭抢着把账付了。折腾了整整两天,最后佣金是$2500。除去经营成本,
: 开销,每天$500,是这个职业top player合理的价位。而且论门槛的话,我觉得不低了。
: 按房价百分比拿佣金这件事,放着湾区的房价,就和美国的dealer行业一样,纯属敲诈
: ,而且和buyer有明显的利益冲突。你想想,出价低了,他什么也得不到,换谁不狠命
: push加价?

G****A
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53
每次听agent说带客人看房我就笑了
湾区agent有几个不放狗搜就能回答出屋顶有几种不同材质的?每种屋顶优缺点是啥?
我个人经验没有一次agent能提示我房子有问题而我没看出来。


: 最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent
,女的。

: 房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,
花十分

: 钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高
给98w。

: 最后结果出来,我出价最高。

: 尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事



【在 G****A 的大作中提到】
: 最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent,女的。
: 房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,花十分
: 钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高给98w。
: 最后结果出来,我出价最高。
: 尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事

s*********3
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最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
啊!
首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这
么严重的事?“ . 大家都知道美国是个资本主义国家, 人们有自由处理私人财产的权
利,政府没法直接控制你的卖价不准超过附近同类型的买价10% 或者更高,而只能通过
调控贷款利息, 贷款额或者贷款审批条件来间接地影响房价.
其次, 大家一直争论房子买卖中realtor到底有什么作用?为啥不干脆buyer, seller
自己买卖?第一, 政府,银行认为这样做交易过程容易产生欺骗,虚假情况,许多银
行都要有正式的买卖合同书才能贷款, 那谁来准备这个合同啊?要么地产经纪要么地产
律师, 律师收费往往比经纪高啊?同时,有agent在中间,政府至少可以有个间接管控
手段, 因为我们agent都是向政府申请牌照的, 要打指模的, 大部分agent都不敢参
与这些违法活动之中. 马上就有人会说了, 现在不是网络非常发达吗? 大家搞个线上
平台不就好了吗? 那这个平台就是agent啊! 况且, 每个房子都是非常unique 的,
再大,再好的平台也很难顾及每个房子买卖的特殊性。第二,如果你对房地产非常
knowledge,过去买卖过好几次房子, 有时间,又愿意自己处理许多繁琐的杂事,可以
不需要full service agent, 买房就直接找卖家的代理或者找flat service agent 就
好了. 但是大部分情况不是这样的, 譬如许多在飞船工作的工程师, 几个星期在湾区
, 几个星期在亚洲,试想一下, 没有agent的话, 这个买卖过程有多困难?
我认为这三种买家应该需要自己的agent. 这个也是我主要服务的对象. 1. 年轻首次购
屋者: 这些买家往往对房地产市场和买卖过程没有直接的经验,信息了解也不是很多
,特别现在老中的买家越来越年轻, 许多都是20几岁学校刚毕业的小留,高科技知识
很多, 但没有什么社会生活的经验,什么事都要打微信问父母, 况且父母不在现场,
也很难给出多少买房建议,看到我和他们父母年龄差不多,比较容易有信任感吧? "
大概你这个agent说话还比较靠谱吧?" 2. Relo或异地买家: 这几年全美各地迁移来
湾区工作的很多, 他们往往一边在安排新工作, 一边就在安排购屋的计划, 所以有
个agent在这里就可以帮他们先开始找房, 周末就可以飞过来先看几次房子,对市场一
个了解. 当然啦, 现在网上房源信息很多, 看房也可以直接乘飞机, 再租车或者打
uber 啊? 但是有个agent帮你综合安排, 又没有额外收费何乐不为呢?还有国内买家
也是这个category, 人在国内,不通过agent的工作, 大概是很难直接联系到卖家谈交
易的吧?同时还有个语言沟通的问题。3. 新房买家: 买新房似乎没有多少agent的事
,那这个时候agent的作用主要就是consultation, 从新房登记到真正过户,往往是半
年到一年的时间, 从选户型,选option,到漫长的贷款过程,甚至过户后有些建筑质
量, warranty的问题, 有个agent 帮你, 还是蛮好的吧? 另外买新房有agent 带去
, 大部分建商是会给agent一些commission的,有的agent是愿意返一些给买家cover
部分closing cost的。 你直接walk in, 建商是不会给你任何commission的。 特别现
在市场slow, 如果你的agent和建商熟悉, 可以帮你争取到更多的优惠。
“好了, 好了, 你讲了那么多不就是证明你们agent存在的必要性吗?那你们agent为
什么那么黑啊? 每笔赚5万, 6万 ,比我们工程师2个月的收入还高啊!” 实话实说
, 不是每个realtor都是每笔赚5万, 6万的. 就我本人来说, so far 还没有一笔收
入有这么高的, 当然啦, 我手上买250万以上房子的客户还不是很多呵。不要忘了,
我们做realtor的, 没有休假, 没有福利, 这样我们收入至少就打7折了, 况且,
我们还要和公司分成, 多多少少总还有一些其他开销吧? 还有一个原因是realtor 工
作的yield 很低,非常不确定性。 往往是带了5~6个客户,花了4~5个月看房,买房
, 最终只有2~3笔成交。
是有不同service 的agent, flat fee, 返点的和full service的, 那就看个人的需
求了, 完全是客户和agent之间的双向选择, 还是那句老话: 存在的就是合理的。
大家争议最大就是: agent 的资历和资质. 确实, agent的入行门槛很低, 目前在加
州好像只要高中学历就可以去上课考牌照, 不知道将来会否要求AA degree, 不过听
说考估价师倒是要大学毕业, Oregon的还要master 以上? 所以那里估价费要2000刀
? 我问过board里这个问题, 他们的解释是价格最终是买家卖家确定的, 况且在整
个交易过程中有4方参与 (买家,卖家和双方的agent), 应该已经有了很好的制约,
而估价过程中只有估价师一个人做判断, 所以要控制得紧一些。 由于入行门槛很低
, 形成服务质量差异很大。 大家谈得最多的就是有的agent为了尽快成交, 拼命让客
户加价, 这种做法我也不是很认同, 我认为作为买家经纪一定要凭自己对市场的判断
能力, 和卖方经纪的沟通能力配合和贷款经纪的合力, 以最小的代价(尽管是要加价
)帮客户买到心仪的房子。说句风凉话, 尽管过去几年湾区买房加价非常疯狂, 基本
上来说我客户拿到的房子大部分只有比第二名高1% ~3%的, 有的甚至比第二名低的,
譬如说我们首付很高, 或者non contingency, 或者 AS-IS, 二个月免费回租,等
等。 How can I know that? 1.有的时候,估价师来做估价的时候,我都会争取和估价
师见个面,聊聊,同时问listing agent,if you are busy, you can give me the
offer summary list spread sheet, the appraiser may need it. 大部分老美经纪都
会同意的, “Sure,here !”。 这样我就知道我们比人家高多少啦! 2.有的时候,
我会给买家一些返点 (sorry, I can't discuss detail here),大部分用来直接减
房价. 有的时候, listing agent 说 sorry, we can't do that. Otherwise your
price will be lower than second. 当然啦, 我总不可能退1%以上吧? 有的时候
listing agent 说, “let me check... OK, go head, you are still a few K
higher than 2nd”。 3.有的时候估价报告上就给出了前几名的price。 这个我有点痛
苦, 因为买家看了后说为 啥我们比人家高2万多啊。 我说Sorry, 我也没有办法。
还有一个简单的判断方法,如果估价师能估到合同价, 一般来说就没有overbid 市场
价10% 以上。 So far 我的100 多笔交易中只有4笔没有估到合同价, 一笔是市价95万
左右,我建议买家出99万, 但是他们隔天又去open house直接 告诉listing agent 我
们愿意出到106万, 这里是我agent的名片, 我们明天就把offer 发过来, 这样的话
, 当然就估不到合同价了。还有一笔是20多个offer, 实在抢了太凶,客户又一定要
买, 经过几轮的反复bid, 最终是加价10%以上了, 还有二笔因为估价师是tracy 过
来的, 根本不熟悉湾区市场, 资料都用错了, 但是这二个客户本来就只qualify 60%
的买价, 也就是说必须放40%以上首付的, 也就不去争论了。
好了, 罗罗嗦嗦写了那么多, 有讲的不正确, 不全面的地方请大家多多包涵。
谢谢大家!
下午要带客户看房去了, 大家如果有什么评论的话, 晚上再来回复。 请大家耐心一
点呵。
c*****z
发帖数: 43
55
大家不是傻瓜,你罗嗦这么多也没法洗白。
主要是经纪和买家利益不一致。你们的工作主要是促成交易,而且交易额越高越好因为
你们是挣commission.我要是你,就低调一点。你说那些80后买家没经验父母又不在身
边,你正好填补他们父母的角色给他们建议,我读后为这些年轻买家后背发凉。你说你
们这些人,骗这么多年轻人借这么多债,
如果房价涨有接盘侠也就罢了,一旦房市垮了这些年轻人也就毁了。你们拿着
commission良心有没有颤颤过。我劝你们挣得差不多就别干了,难道钱就是一切么?

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

m**********j
发帖数: 610
56
"基本上来说我客户拿到的房子大部分只有比第二名高1% ~3%的, 有的甚至比第二名
低的"
看比例不多,不过1 - 2m的房,也意味着要要多出1 - 6万,还是比较多。再说作为买
家根本没法知道第二名是多少,很多情况只是随便说个价格让买家安心不要交定金前退
出而已
“实话实说, 不是每个realtor都是每笔赚5万, 6万的”
不合理的地方是根据房价比例来。现在跟10年前比,房价高很多,但是agent的工作量
少了很多,但是佣金比例还是一样,这个就不太合理。再说买PA或者EPA的房,或者在
加州还是德州买房,agent干的活并没有差很多,佣金就差了几倍。我比较支持不管什
么房,就收一个基本固定的费用,比如双方代理各拿1万这样,这样对seller来说也省
下不少开支
新房 “有的agent是愿意返一些给买家cover 部分closing cost的”
我好像没见过带了买新房还不给返点的agent,即使成交量很大的agent,一般都会给1.
5,或者收5000 - 10000的flat fee这样。你所谓的consultation也是所有agent都有的
,没必要搞这么神秘
p*********m
发帖数: 3
57
确实 在取消或者改变现有agent佣金制度前 买家就是待宰羔羊 卖家和买卖双方的
agent同穿一条裤子磨刀霍霍盯着买家的荷包甚至买家未来若干年的个人发展机会成本
这对年轻人尤其首次购房的小夫妇是极其无良的
如果是平价甚至竞价佣金制度 那买家有机会选择质优价廉的agent代表自己 那这个市
场就会公平许多
佣金绑定成交价简直就是赤裸裸的抢劫!

【在 c*****z 的大作中提到】
: 大家不是傻瓜,你罗嗦这么多也没法洗白。
: 主要是经纪和买家利益不一致。你们的工作主要是促成交易,而且交易额越高越好因为
: 你们是挣commission.我要是你,就低调一点。你说那些80后买家没经验父母又不在身
: 边,你正好填补他们父母的角色给他们建议,我读后为这些年轻买家后背发凉。你说你
: 们这些人,骗这么多年轻人借这么多债,
: 如果房价涨有接盘侠也就罢了,一旦房市垮了这些年轻人也就毁了。你们拿着
: commission良心有没有颤颤过。我劝你们挣得差不多就别干了,难道钱就是一切么?

m**********j
发帖数: 610
58


不光是买家,卖家也是,好不容易卖个房被代理啃掉一大口
就算你用reali卖,买家代理那块的钱你也省不掉

【在 p*********m 的大作中提到】
: 确实 在取消或者改变现有agent佣金制度前 买家就是待宰羔羊 卖家和买卖双方的
: agent同穿一条裤子磨刀霍霍盯着买家的荷包甚至买家未来若干年的个人发展机会成本
: 这对年轻人尤其首次购房的小夫妇是极其无良的
: 如果是平价甚至竞价佣金制度 那买家有机会选择质优价廉的agent代表自己 那这个市
: 场就会公平许多
: 佣金绑定成交价简直就是赤裸裸的抢劫!

c*****e
发帖数: 1106
59
LZ写的不错,赞一个。但现在建商有很多现房,接受砍价,愿意送options。买新房没
有那么复杂了。
C*******1
发帖数: 1
60
虽然只能赞同小部分你的观点,但是squirre123这个号有一点是其他房托和中介比不上
的。
就是心态好。
别人说房子不值这个价,她不会反骂别人穷。别人说暂时不想买,她不会说别人是
loser。就这一点,胜过了版上好几个气急败坏的房托中介。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

相关主题
appraisal远低于purchase price,求新lenderBid到的买家不交定金,就可以全身而退了吗?
今天,A Said Story谈谈南湾热门地区买(抢)到房子的几种情况
最近为什么这么多agent房托?请问agent 费用
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C*******1
发帖数: 1
61
这一口可是30%啊。
100万的房子首付20万,现金被中介抽成6万。
应该是目前美国除了遗产税之外最高的税种了。

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 本
: 不光是买家,卖家也是,好不容易卖个房被代理啃掉一大口
: 就算你用reali卖,买家代理那块的钱你也省不掉

f*****y
发帖数: 94
62
不管如何巧舌如簧,所谓buyer agent 并不是为buyer的利益服务的,切记,切记!
m**********j
发帖数: 610
63

我也见过buyer agent / seller agent,不管什么价签合同的,都说比第二名高出1000

【在 p****i 的大作中提到】
: 所以狗家卖广告真是业界良心,第一名出再高的价也只用比第二名多出1分钱胜出
m**********j
发帖数: 610
64

你说的那些是房托,没几个是中介的
版上活跃的中介有几个,大家都知道,基本也就是随便灌水型,顺便帮自己做做广告。
在这跟你认真又不会给自己带来生意,何必呢

【在 C*******1 的大作中提到】
: 虽然只能赞同小部分你的观点,但是squirre123这个号有一点是其他房托和中介比不上
: 的。
: 就是心态好。
: 别人说房子不值这个价,她不会反骂别人穷。别人说暂时不想买,她不会说别人是
: loser。就这一点,胜过了版上好几个气急败坏的房托中介。

C*******1
发帖数: 1
65
在我看来非投机客或中介的房托其实并不多。
普通人买了房子高点也就高点了,除了某些心态极坏的,谁有功夫去整天担心房价涨跌
。提高自己业务水平多挣点钱让还贷轻松些才是。如果真的有crash了,把房子丢给银
行甩手了事。
而只有投机房产的,还有中介,才会整天为了制造“弯曲房价永远上涨”的舆论上蹿下
跳,说理说不过就骂人。

【在 p****i 的大作中提到】
: 对头,湾区码农才是最多的
: 在这版上只要说买房有道理,没预测出来崩盘的都被说成吃人血的房托中介
: 其实没人希望自己的资产受损,也不是真的托

s*********3
发帖数: 2890
66
整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在
进行时啊, 钱也没有你想象的挣得那么多。
买房,价格肯定是第一要素,在多个offer竞标中第一名比第二名高1% ~3%还算合理,
当然应该按%算啦。 100万的房子你比别人高2万就拉开了距离, 但是200万的房子你
比别人高2万 就显现不出significant, 如果第二名的首付比你多许多, 也许seller
就考虑收他们的offer了,”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
能够有些sense的, 我在原帖里面已经讲了。关于佣金比例,现在早已比以前降下来一
些了。 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右, 现在大部分都是2.5%左右了,
有些买房agent 还提供返点, 卖房agent还提供staging。房价高, 佣金也高, 但是
agent工作的风险也在提高, 万一吃上一笔官司, 可能1年, 2年的佣金全部赔了都不
够啊! 买新房说起来简单, 但是我的实战经验也不简单,因为我碰到的买新房的客户
往往是因为抢不到二手房而转战新房的, 往往是首付只有20%不到, 暂时信用不
qualify的,在等H-1B visa的,另外买新房往往是用了建商指定的lender, 这些loan
agent 因为要同时handle 几十个买家的贷款文件, 是没有时间直接,及时回复买家的
inquiry的, 买家往往倒过来咨询我。从楼盘登记到过户的一年左右的时间, 如果买
家每天给我1~2个email或者其他request, 如果按照平均每10分钟处理一个回复, 那
就是100个工作小时啊!
没有法律规定佣金一定要绑定成交价, 完全是市场的双向选择。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

Q***N
发帖数: 2972
67
“ 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右,”
指个小错误, 我05年到湾区, 07年自己开始准备买房同时在SF city college上Real
Estate的课, 我很肯定07年的时候绝大多数交易的买家代理的佣金是2.5%。卖家代理
的佣金一般不公布出来,但是应该不会超过2.5%。



【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

m**********j
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68


‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
能够有些sense的’
是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费力去跟自己买
家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎么办?所以最
好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000
自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊
所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类,有可能你自
己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想而已

【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

b******t
发帖数: 965
69
agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类


: ?

: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
该还是

: 能够有些sense的’

: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
力去跟
自己买

: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎
么办?
所以最

: 好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000

: 自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊

: 所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类
,有可
能你自

: 己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想
而已



【在 m**********j 的大作中提到】
:
: ?
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应该还是
: 能够有些sense的’
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费力去跟自己买
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎么办?所以最
: 好的策略当然是相信对方,并且告诉客户,我们就比人家高了1000
: 自己良心上也没有什么亏的,毕竟我只是传了个话,并没有撒谎啊
: 所以我感觉你说话就不要那么精确了,什么只高1%,比别人低还成交之类,有可能你自
: 己也被对方骗了,或者你自己感觉对方说法可能有问题,只是不愿意多想而已

m**********j
发帖数: 610
70

不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
为从而去揭发自己agent啊
而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

相关主题
湾区地产市场的近期观察和买房攻略, (转载)湾区民用地产买卖,估价,税务,房屋保险和Home Warranty 答疑帖
Re: 常识一下:Agent与买家的利益是不同的我的房子出水了
Re: 这个Yuan Li女神有多大魅力,房托和被坑的客户都替她&#655为什么突然price increase?
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s*********3
发帖数: 2890
71
东湾不清楚, 2007南湾几乎一半还是买家代理佣金3%。 到MLS里按Cupertino搜一下吧
. 现在是几乎都2.5%了。
故事是这样的: 08以前,一般规则都是买卖双方agent各3%, 08以后出现了大量short
sale, 银行说我做事很公正的哦,买卖佣金还是按6%算,但是银行本身又不懂房地产
业务,所以他们就专门通过一个assets manager的机构/公司来处理,called
negotiator,这样佣金分配就成了买卖双方agent 各2.5 %, negotiator拿1%,到10,
11的时候,房价大掉,即使正常买卖也成short sale 价格一样了,也就是说整个市场
都变成short sale 市场了,seller 就说,那好啊,既然房价和short sale 一样,那
你们agent 的佣金也应该和short sale一样2.5 % 啊!12年以后房价开始反弹,但是这
个规则就一直这样沿袭下去了.

Real

【在 Q***N 的大作中提到】
: “ 08,09以前, 一般是买卖双方agent各3%左右,”
: 指个小错误, 我05年到湾区, 07年自己开始准备买房同时在SF city college上Real
: Estate的课, 我很肯定07年的时候绝大多数交易的买家代理的佣金是2.5%。卖家代理
: 的佣金一般不公布出来,但是应该不会超过2.5%。
:
: ?

Q***N
发帖数: 2972
72
Agent是肯定不容许撒谎的。 但是电话这种Oral conversation没法被证实。 所以我很
多情况下Prefer Email/text, 有这种written Evidence, Agent撒谎的概率要低很多。

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

Q***N
发帖数: 2972
73
嗯,学习了。 我从没关注过南湾的市场, 一直只盯着东湾, 可能是我错了。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 东湾不清楚, 2007南湾几乎一半还是买家代理佣金3%。 到MLS里按Cupertino搜一下吧
: . 现在是几乎都2.5%了。
: 故事是这样的: 08以前,一般规则都是买卖双方agent各3%, 08以后出现了大量short
: sale, 银行说我做事很公正的哦,买卖佣金还是按6%算,但是银行本身又不懂房地产
: 业务,所以他们就专门通过一个assets manager的机构/公司来处理,called
: negotiator,这样佣金分配就成了买卖双方agent 各2.5 %, negotiator拿1%,到10,
: 11的时候,房价大掉,即使正常买卖也成short sale 价格一样了,也就是说整个市场
: 都变成short sale 市场了,seller 就说,那好啊,既然房价和short sale 一样,那
: 你们agent 的佣金也应该和short sale一样2.5 % 啊!12年以后房价开始反弹,但是这
: 个规则就一直这样沿袭下去了.

s*********3
发帖数: 2890
74
没有说精确到1%啊! 我是说1% ~3% 左右。
看原帖:
How can I know that? 1.有的时候,估价师来做估价的时候,我都会争取和估价
师见个面,聊聊,同时问listing agent,if you are busy, you can give me the
offer summary list spread sheet, the appraiser may need it. 大部分老美经纪都
会同意的, “Sure,here !”。 这样我就知道我们比人家高多少啦! 2.有的时候,
我会给买家一些返点 (sorry, I can't discuss detail here),大部分用来直接减
房价. 有的时候, listing agent 说 sorry, we can't do that. Otherwise your
price will be lower than second. 当然啦, 我总不可能退1%以上吧? 有的时候
listing agent 说, “let me check... OK, go head, you are still a few K
higher than 2nd”。 3.有的时候估价报告上就给出了前几名的price。 这个我有点痛
苦, 因为买家看了后说为 啥我们比人家高2万多啊。 我说Sorry, 我也没有办法。

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
: 再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
: 为从而去揭发自己agent啊
: 而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
: 和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

s*********3
发帖数: 2890
75
"你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类"是算犯法的。 问题是你很难去指证, 拿
不到证据啊!
加拿大就有法律卖方经纪收到的所有offer必须备案, 买家可以向政府报告, 卖方经
纪必须向政府出示所有的offer, 但是政府只能告诉买家卖方收到几个offer, 不能透
露其他买家的名字, 出价和其他条款。 我也希望加州政府也能通过类似的法律来管理
地产买卖行业。
现在加州政府唯一做的就是规定single counter 和multiple counter 必须用2个不同
的form, 以示区别, 但是还是有些不良agent明明只收到一个offer 也用multiple
counter form, 那就没有办法了, 这世界上, 闯红灯的人还是有啊!

【在 b******t 的大作中提到】
: agent 说假话 合法吗。比如其实你是唯一offer 但告诉你有几个offer之类
:
:
: ?
:
: ‘”买家根本没法知道第二名是多少“, 但是agent应
: 该还是
:
: 能够有些sense的’
:
: 是啊,agent当然有sense,但是卖家告诉你只比第二名高出1000,你会费
: 力去跟
: 自己买
:
: 家分析,这个很可能是假的吗?万一分析了,客户cold feet不交定金怎

s*********3
发帖数: 2890
76
加州地产法律规定: 地产买卖offer必须in written ! 口头offer is no offer !

buyer

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 不会吃官司的,我不熟悉各种条例,但感觉应该没有法规去限制这种行为
: 再说,收到几个offer除了seller agent只有seller知道,但是seller不会反对这种行
: 为从而去揭发自己agent啊
: 而且,可能口头offer也算offer,open house时随便问了几句也算成offer之类,buyer
: 和buyer agent没办法知道的,对方又不会告诉你那么细

s*********3
发帖数: 2890
77
没事, 大家相互学习。 我还经常向你请教东湾市场呢。

【在 Q***N 的大作中提到】
: 嗯,学习了。 我从没关注过南湾的市场, 一直只盯着东湾, 可能是我错了。
m**********j
发帖数: 610
78

是啊,但是你跟对方打探,对方告诉你,multiple offers in hand / on the way,
最高的已经加了50万了,你也无从查证啊
有可能是bluff,有可能就是来了一个冤大头,谁也不知道

【在 s*********3 的大作中提到】
: 加州地产法律规定: 地产买卖offer必须in written ! 口头offer is no offer !
:
: buyer

s*********3
发帖数: 2890
79
我不是说了吗? 如果我认为已经overbid 超过10% market price了, 我就让买家打住
了, 不再offer, 或者你找其他realtor去写offer吧? 从职业角度来说, 这种做法
不 professional, 但是这个是我内心良心的选择, 所以做realtor的工作也是非常
challenge滴。 去年春天二手房我只有成交2~3笔啊!

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: 是啊,但是你跟对方打探,对方告诉你,multiple offers in hand / on the way,
: 最高的已经加了50万了,你也无从查证啊
: 有可能是bluff,有可能就是来了一个冤大头,谁也不知道

c*****z
发帖数: 43
80
怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出身呀。
你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有finacial
ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受国内房价只涨
不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他们买了一个个
高价房的。
既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补,好伐?



【在 s*********3 的大作中提到】
: 整个下午都在忙, 直到现在才有时间看大家的回复。 看来是批评的多于表扬的呵。
: 还好有4个短信,2个赞赏的,2个咨询买房的。
: 不太同意“经纪和买家利益不一致”的说法, 至少我是一直认为买家的利益一定要高
: 于我的利益, 只要买家对房子或者出价不comfortable,我是绝对不会push买家的,
: 绝大部分客户对我的服务应该说是很满意的, 否则, 怎么可能1个老客户介绍2个新客
: 户,2个老客户介绍4个新客户呢? 替80后, 90后小青年客户提供一些建议是仅仅指买
: 房这方面而已, 这些小青年客户买了房子以后还会经常来咨询,"代理, 我们一起看
: 房那么久了, 你看看我的男(女)朋友靠不靠谱啊?湾区有哪些好的举办婚礼的场所?
: 南湾有好的产科医生推荐吗?“ 我说sorry,没有这方面的knowledge, 无法提供建议
: 。 但至少说明他们对我的信任程度。为啥”挣得差不多就别干了“啊? 我的业务正在

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看房遇到没有license的加建房,若是买下来,问题在哪里?5个月下了8次offer都没中算不算正常?
如果是抢房子的贷款APPRAISAL会不会总是低啊? (转载)新房appraisal
Yuan竟然让客人以为appraisal的价...卖家和几个买家的agent全是一家公司算什么情况?
进入SanFrancisco版参与讨论
m**********j
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81

钓鱼价不是问题,定价策略而已,至少我不认为有什么不unethical的因素在里面
我遇到过,朋友遇到过,朋友的朋友遇到过的unethical的事情还是比较多的,比如
1. 抢客户
遇到过2个,都是中国人。问有代理吗,哪个公司的?哦那个小公司啊,我们intero是
加州第一大公司,跟我买机会大,那个小公司没机会的
当然绝大部分代理至少不会抢客户,一般都是听说有代理就不说什么了
2. 有些代理会让初次去office咨询的无经验买家签独家代理协议
就含糊地说为了增强双方信任更好合作,有些人不仔细看条款就签了。第一次去办公室
的被代理一堆吹牛轰炸得晕头转向的,谁有功夫仔细看条款呢。见过2个,都是华人
3. 明示暗示用dual
明示暗示不用dual就买不到,建议你踢开自己代理去跟Mr. XXX买,Mr. XXX可能是同一
家公司甚至不同公司的代理。offer due以后,一般买家可能除去最高第二高的连
counter都没有了,跟Mr. XXX买的就不用急了,所有情况实时通报,最后beat最高价
1000块拿下。这样seller利益受损,可能seller根本就意识不到有隐形dual。buyer可
能利益也受损,还有黑心隐形dual虚构最高价,然后buyer在虚构价格上再加
这种见过不少,各个国家的都有,包括一些华人名代理
其他包括seller agent信口开河之类的事情就更多了,当然那个可以认为是为seller争
取更大利益,就很难讲算不算ethical了。buyer agent打探到信口开河的消息以后,再
添油加醋跟自己客户传一遍话push高价,这种很多

【在 p****i 的大作中提到】
: 直接跟钱打交道确实不容易让人相信
: 我看到的一个问题是agent故意放钓鱼价,让大家争相来看房下offer,促进上涨

s*********3
发帖数: 2890
82
什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
%,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
“因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
agent造成的吗?


: 怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出
身呀。

: 你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有
finacial

: ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受
国内房
价只涨

: 不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他
们买了
一个个

: 高价房的。

: 既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补
,好伐?

: ?



【在 c*****z 的大作中提到】
: 怎么说呢?还买家的利益高于你的利益。你是国内少先队大队长做演讲出身呀。
: 你的利益可是是实实在在的3%而且马上拿到的。至于年轻人以后是不是有finacial
: ruin你是不用考虑的。你不Push只是你很高明而已,因为小青年们可能受国内房价只涨
: 不跌的影响,不知道08年美国的房泡。我可以想象你是怎样和蔼的引导他们买了一个个
: 高价房的。
: 既然买家的利益高于你的,一年后如果他们的房子跌了,你把损失补一补,好伐?
:
: ?

c*****z
发帖数: 43
83
你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚。买家
要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你知道实
机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简单的道
理我想让80后90后的买家知道。你看,
我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。

montain

【在 s*********3 的大作中提到】
: 什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
: 的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
: 得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
: view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
: 啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
: 应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
: %,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
: 工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
: “因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
: agent造成的吗?

s*********3
发帖数: 2890
84
地产经纪是个business啊! 没有盈利怎么生存?当然有我们的利益在里面,我是说如
果当我的利益和客户的利益有冲突的时候,我绝对优先考虑客户的利益. 立此存照!
谢谢你对广大80后,90后小青年的教育,还是免费的哦. 希望广大朋友能听见. 你老70
后吧?


: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。

: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚
。买家

: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你
知道实

: 机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简
单的道

: 理我想让80后90后的买家知道。你看,

: 我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。

: montain



【在 c*****z 的大作中提到】
: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚。买家
: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你知道实
: 机并不好你是不会主动提醒买家的。基本也就是装糊涂把钱赚到是王道。这个简单的道
: 理我想让80后90后的买家知道。你看,
: 我是实实在在把买家利益放在你们经济之上吧。
:
: montain

c*****z
发帖数: 43
85
你存的照不完全是真相啊。
你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
头了。
我多大你就不要多虑了。

70
伪。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 地产经纪是个business啊! 没有盈利怎么生存?当然有我们的利益在里面,我是说如
: 果当我的利益和客户的利益有冲突的时候,我绝对优先考虑客户的利益. 立此存照!
: 谢谢你对广大80后,90后小青年的教育,还是免费的哦. 希望广大朋友能听见. 你老70
: 后吧?
:
:
: 你们赚钱无可厚非。只是不要大言不惭的说买家的利益高于自己的利益,太虚伪。
:
: 找经纪买房,两厢情愿,无可厚非。但是其中的利益关系我是希望买家理解清楚
: 。买家
:
: 要明白经纪的角度。你自己也说了,你不会跟买家讲不要买房,也就是说如果你
: 知道实

C*******1
发帖数: 1
86
交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,中介可以拿到
你几年积攒起来
的首付了。
感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算这样依然有些
龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。
不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他几个房托中介
好得多得多了。

了。

【在 c*****z 的大作中提到】
: 你存的照不完全是真相啊。
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
: 头了。
: 我多大你就不要多虑了。
:
: 70

m**********j
发帖数: 610
87

montain
这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
于坐着数钱

【在 s*********3 的大作中提到】
: 什么叫买家的利益高于我的利益?举例说明: 去年春天有个客户找我买房,200万不到
: 的budget,一半首付,同时在mountain view 和Sunnyvale看房,看了一阵子,他们觉
: 得还是mountain view上班更近一些,新房么也比较容易打理,那我就给他们在montain
: view找新房,最终买了. 如果是我的利益在先, 应该鼓励他们在Sunnyvale买二手房
: 啊?毕竟二手房我可以到手1.5%-2.0%, 买新房我只赚一万多啊!
: 应该说“你的利益可是实实在在的只有3%“ 如果下次房子转卖涨价30%,40
: %,我们 agent可以分1%么?大家要区别市场的作用和agent的作用. 难道我们agent的
: 工作就是每个客户进来就和他们讲,请你们不要买房,请你们去租房?
: “因为小青年们可能受国内房价只涨不跌的影响”, 所以买房. 那是我们
: agent造成的吗?

C*******1
发帖数: 1
88
坐着数钱就不辛苦了,坐着数钱就不累了?
你这人怎么站着说话不腰疼。你有知道中介们有多努力吗?
拿到了新房release的信息,还要bcc给每个潜在客户,再要求客户配他们一起去售楼处
签一份介绍协议证明是他们带客户去看房的。周末一天可能要同时陪好几个客户,还得
约在不同的时间。这样劳心劳力的事情一笔才挣个几万块,给你干你肯干?

【在 m**********j 的大作中提到】
:
: montain
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
: 于坐着数钱

s*********3
发帖数: 2890
89
如果你要comlplain 整个地产行业,那你就要想想存在是否合理这句话了. 好像整个地
产经纪都是罪恶行业?


: 你存的照不完全是真相啊。

: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,
这个不
是一个

: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可
以立此
存照了。

: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一
直以来
对房产

: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易
成本过
高的抱

: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现
在已经
有些苗

: 头了。

: 我多大你就不要多虑了。

: 70

: 伪。



【在 c*****z 的大作中提到】
: 你存的照不完全是真相啊。
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,这个不是一个
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可以立此存照了。
: 也许有人问,既然利益不一致,买家找经纪干嘛。其实就跟地产经济圈一直以来对房产
: 交易试图垄断有关还有媒体政府等利益一条链有关。希望随着大家对交易成本过高的抱
: 怨的加深,有更有竞争力的房产形式逐渐取代房产经纪这种方式。似乎现在已经有些苗
: 头了。
: 我多大你就不要多虑了。
:
: 70

s*********3
发帖数: 2890
90
握个爪吧. 谢谢! 我是大哥,但不是大爷!


: 交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,中介可
以拿到

: 你几年积攒起来

: 的首付了。

: 感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算这样依
然有些

: 龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。

: 不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他几个房
托中介

: 好得多得多了。

: 了。



【在 C*******1 的大作中提到】
: 坐着数钱就不辛苦了,坐着数钱就不累了?
: 你这人怎么站着说话不腰疼。你有知道中介们有多努力吗?
: 拿到了新房release的信息,还要bcc给每个潜在客户,再要求客户配他们一起去售楼处
: 签一份介绍协议证明是他们带客户去看房的。周末一天可能要同时陪好几个客户,还得
: 约在不同的时间。这样劳心劳力的事情一笔才挣个几万块,给你干你肯干?

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请问appraisal cancel了,但credit card 被charge了,银行会在close前把钱退给我吗?最近为什么这么多agent房托?
appraisal远低于purchase price,求新lenderBid到的买家不交定金,就可以全身而退了吗?
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C*******1
发帖数: 1
91
小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
上。
大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
理?
以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说
了,你也能说存在即合理?
话说现在也不是没有anti房产中介垄断的工具,早点学习起来,反过来利用他们。祝你
以后赚大钱。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 如果你要comlplain 整个地产行业,那你就要想想存在是否合理这句话了. 好像整个地
: 产经纪都是罪恶行业?
:
:
: 你存的照不完全是真相啊。
:
: 你的前几句是实话,值得鼓励。但关于如果你的利益和客户利益有冲突,
: 这个不
: 是一个
:
: 如果的问题,而是本质上你们的利益就不一致。把我这句话加上,你就可
: 以立此
: 存照了。

s*********3
发帖数: 2890
92
当然买新房是比买二手房工作量少,难度低. 我是说我放弃了那个赚2%的potential!


: montain

: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新
房盘大

: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一
样,等

: 于坐着数钱



【在 m**********j 的大作中提到】
:
: montain
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新房盘大
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一样,等
: 于坐着数钱

m**********j
发帖数: 610
93

多工作多赚钱 vs 少工作少赚钱,本来也没有很大区别
买二手房要多跑很多房,多下很多卧佛,最后还不一定做成,只从利益角度考虑也很难
说哪个更好
再说你省下的时间说不定又多做了一笔生意
所以用这个例子说明客户利益优先根本就不合适

【在 s*********3 的大作中提到】
: 当然买新房是比买二手房工作量少,难度低. 我是说我放弃了那个赚2%的potential!
:
:
: montain
:
: 这个例子不准确,买新房和二手房要花的时间成本本来就不一样,mtv有几个新
: 房盘大
:
: 家都知道,无非就是看看release而已,再加偶尔微信咨询些问题,就跟聊天一
: 样,等
:
: 于坐着数钱
:

c*****e
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94
小松鼠和QUINN在这个版上讲话还是靠谱的。
s*********3
发帖数: 2890
95
瓦!居然要用ISIS,塔利班和各种恐怖组织来作为存在即合理的反证啊?难道我们地产
中介都是恶魔?真是情何以堪啊!

理?

【在 C*******1 的大作中提到】
: 小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
: 上。
: 大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
: 你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
: 理?
: 以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
: 现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
: 得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
: 解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
: 要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说

s*********3
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96
这几天和老客户,特别是去年,前年底买房的客户聊了一圈,听听大家对最近房价波动
有没有顾虑, 大部分都说“没事啊,房价上下么总是有的,我们现在不卖哪来的loss
? 反正我们都是30%, 40% down的,即使房价掉一些也应该不会影响到今后的refi”
, 去年春天买房的一个客户说, “我们也知道房价太高了,但是那也没有办法啊,太
太要生娃了,总是买好房子比较安心啊?特别是进了合同,你又帮我们杀了几万回来,
我们也算满足了”, 还有一个去年春天买房的客户说,"是啊,你是建议我们买一个价
位低一些的town house,但是我们想到有狗宝宝,还是买独立屋比较好,远一点也只能
上下班时间长一点啰“
哪有像这里说的那么惊慌。

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

s*********3
发帖数: 2890
97
谢老大点赞!

【在 c*****e 的大作中提到】
: 小松鼠和QUINN在这个版上讲话还是靠谱的。
w*********5
发帖数: 87
98

甩给银行会信仰破产吗?

【在 C*******1 的大作中提到】
: 在我看来非投机客或中介的房托其实并不多。
: 普通人买了房子高点也就高点了,除了某些心态极坏的,谁有功夫去整天担心房价涨跌
: 。提高自己业务水平多挣点钱让还贷轻松些才是。如果真的有crash了,把房子丢给银
: 行甩手了事。
: 而只有投机房产的,还有中介,才会整天为了制造“弯曲房价永远上涨”的舆论上蹿下
: 跳,说理说不过就骂人。

G****A
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99
你算说到点子上了
假设一个家庭五年换一次房,一辈子至少换四次吧。每次一买一卖,给经纪上交6%.房
价按平均150万算,四次总共36万!
这是啥概念?湾区虽然工资高,但税和生活成本也高,工作前几年每年也就攒个六七万
而已。换句话说,你他妈的工作前六年就是在给房产经纪打工。貌似你高高兴兴搬进新
家,背后是120万30年的贷款,人家可是六万块立刻到账。
那么这钱花的值不值呢?卖方agent可能还有点儿活,买房agent纯粹就是joke。用你的
钱狠劲加价一点儿不心疼。没拿到offer说你太小气,不肯一锤定音,拿到offer就吹自
己各种沟通技巧,战胜了其他10个竞争者。尼玛英语还没我说的溜,沟通个屁。总工作
量按一天八小时计算,不超过两天,平均一天1w,律师都靠边儿站。文档现在都是
docsign模板,几分钟的事
这些都还算小事,你往大处想。湾区房子换手率那么高,每次经手都被拔6%的毛,你自
己算算,这房价能低么?基本就是所有买房者出钱养活这几万号人。别忘了这些人中有
少数还是住豪宅开豪车的顶级agent,我朋友圈就有几号天天晒名包的。羊毛可都来自
羊身上:)


: 交易成本30%,这已经不是过高了。一栋房子交易个4次或者一年做4笔,
中介可
以拿到

: 你几年积攒起来

: 的首付了。

: 感觉就是一种新的遗产税种,买家卖家付给中介的遗产税,呵呵。但就算
这样依
然有些

: 龟孙子见老子不肯掏钱就破口大骂。现实生活这这样的不孝子孙也是有的。

: 不过你也不要说这个小松鼠了,她至少从来不骂人爆粗口。比起版上其他
几个房
托中介

: 好得多得多了。

: 了。



【在 C*******1 的大作中提到】
: 小松鼠这就是你的不对了。存在即合理只能用在大自然的事情上,不能用在人为的事情
: 上。
: 大自然又潮涨潮落,下雨打雷刮风,这个叫存在即合理。
: 你大英帝国以前有领主有处女权,可以剥夺每一个新婚女子的初夜,这个也叫存在即合
: 理?
: 以前还有奴隶制度,美国庄园主靠黑奴劳动力过上富裕生活这个也叫存在即合理?
: 现在有ISIS,有塔利班,有各种恐怖组织,有强盗深夜光顾你家,这个也叫存在即合理?
: 得了便宜要卖点乖,不要别人说的一切都反驳。我还是挺佩服你的好脾气的。你也要理
: 解这里有几个房托天天骂人撸瑟穷鬼让人很不爽,但也要分清楚情况再反驳。
: 要是哪天你家人经济危机失业了,几年没有工作了,或者说不好听的。。。。我也不说

G****A
发帖数: 4160
100
我这说的够透彻了吧
以前在Virginia买房。买房agent机场接我们,开车带我们到处看房,跟地陪一样早接
晚送,外加吃饭抢着把账付了。折腾了整整两天,最后佣金是$2500。除去经营成本,
开销,每天$500,是这个职业top player合理的价位。而且论门槛的话,我觉得不低了。
按房价百分比拿佣金这件事,放着湾区的房价,就和美国的dealer行业一样,纯属敲诈
,而且和buyer有明显的利益冲突。你想想,出价低了,他什么也得不到,换谁不狠命
push加价?

【在 G****A 的大作中提到】
: 你算说到点子上了
: 假设一个家庭五年换一次房,一辈子至少换四次吧。每次一买一卖,给经纪上交6%.房
: 价按平均150万算,四次总共36万!
: 这是啥概念?湾区虽然工资高,但税和生活成本也高,工作前几年每年也就攒个六七万
: 而已。换句话说,你他妈的工作前六年就是在给房产经纪打工。貌似你高高兴兴搬进新
: 家,背后是120万30年的贷款,人家可是六万块立刻到账。
: 那么这钱花的值不值呢?卖方agent可能还有点儿活,买房agent纯粹就是joke。用你的
: 钱狠劲加价一点儿不心疼。没拿到offer说你太小气,不肯一锤定音,拿到offer就吹自
: 己各种沟通技巧,战胜了其他10个竞争者。尼玛英语还没我说的溜,沟通个屁。总工作
: 量按一天八小时计算,不超过两天,平均一天1w,律师都靠边儿站。文档现在都是

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G****A
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101
最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent,女的。
房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,花十分
钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高给98w。
最后结果出来,我出价最高。
尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事

【在 G****A 的大作中提到】
: 我这说的够透彻了吧
: 以前在Virginia买房。买房agent机场接我们,开车带我们到处看房,跟地陪一样早接
: 晚送,外加吃饭抢着把账付了。折腾了整整两天,最后佣金是$2500。除去经营成本,
: 开销,每天$500,是这个职业top player合理的价位。而且论门槛的话,我觉得不低了。
: 按房价百分比拿佣金这件事,放着湾区的房价,就和美国的dealer行业一样,纯属敲诈
: ,而且和buyer有明显的利益冲突。你想想,出价低了,他什么也得不到,换谁不狠命
: push加价?

G****A
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102
每次听agent说带客人看房我就笑了
湾区agent有几个不放狗搜就能回答出屋顶有几种不同材质的?每种屋顶优缺点是啥?
我个人经验没有一次agent能提示我房子有问题而我没看出来。


: 最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent
,女的。

: 房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,
花十分

: 钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高
给98w。

: 最后结果出来,我出价最高。

: 尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事



【在 G****A 的大作中提到】
: 最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent,女的。
: 房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,花十分
: 钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高给98w。
: 最后结果出来,我出价最高。
: 尼玛,七万块我要辛辛苦苦攒一年,人家眼里就是嘴动一下的事

s*********3
发帖数: 2890
103
谢谢大家继续关注本贴!

【在 s*********3 的大作中提到】
: 最近版上有不少讽刺,负面评论地产经纪的帖子. 本人顶着锅盖上来发个贴。 请轻拍
: 啊!
: 首先,在地产买卖交易中, 我们经纪的地位就是一个中间人, pull the buyer and
: seller together. 工作的性质是sales. 有些版友说我们都是房托. 请问哪有销售员不
: promote自己产品的呢?否则你就是一个不合格的销售员。 当然, 实体产品销售大部
: 分是明码标价,大家对最终卖价不大有疑问. 但是地产买卖都是以拍卖形式进行, 最
: 终卖价不一定是挂牌价, 而是以buyer愿意出什么价, seller 是否愿意接受买家的出
: 价来决定是否成交. 所以这里面就有了价格是否合理,公正性的争议, 特别是在湾区
: 这样价格非常高,竞争非常激烈的地区. 经常有客户问我为啥政府不管一管, 出台一
: 个价格调控政策?我说这个可能要牵涉到修宪哦?"老大, 你不要吓唬我好伐?哪有这

c********o
发帖数: 341
104
其实如果就看一次然后拿6万,那也太容易了
首先agent要交给brooker公司提成,然后要返rebate,我认识的agent最高返1.5%
然后现在到处加价的情况,经常投十个都是陪跑,带客户几个月看十几套房子都是很经
常的事情
尤其是全职的,天天跑来跑去,目前这个市场,agent没那么容易赚钱的
比起google apple股票几年翻好几倍辛苦多了

【在 G****A 的大作中提到】
: 你算说到点子上了
: 假设一个家庭五年换一次房,一辈子至少换四次吧。每次一买一卖,给经纪上交6%.房
: 价按平均150万算,四次总共36万!
: 这是啥概念?湾区虽然工资高,但税和生活成本也高,工作前几年每年也就攒个六七万
: 而已。换句话说,你他妈的工作前六年就是在给房产经纪打工。貌似你高高兴兴搬进新
: 家,背后是120万30年的贷款,人家可是六万块立刻到账。
: 那么这钱花的值不值呢?卖方agent可能还有点儿活,买房agent纯粹就是joke。用你的
: 钱狠劲加价一点儿不心疼。没拿到offer说你太小气,不肯一锤定音,拿到offer就吹自
: 己各种沟通技巧,战胜了其他10个竞争者。尼玛英语还没我说的溜,沟通个屁。总工作
: 量按一天八小时计算,不超过两天,平均一天1w,律师都靠边儿站。文档现在都是

c********o
发帖数: 341
105
你所说的这个看房子各种问题的能力,在san antonio版或者oklahoma city版是非常有
价值的,但是在湾区没什么意义
湾区老房子肯定各种问题,但是把握住一些主要的问题就可以了,各种小问题的维修和
湾区房子的几个M的总价相比不值得一提,agent多给你0.5个点的rebate都够你修屋顶
两个洞了
在湾区你看房子挑出各种问题来,除了地基,地基问题一般也很明显 so what?是可以
讲价,还是可以写进contingency?在目前listing极少的湾区地产市场,卖家不差一个
挑剔的买家,有的时候agent能摸到最高offer出价比挖出几个房子的小问题重要好几倍
所以在湾区买房子,把握好没有大的硬伤,房型,房子位置,学区,朝向,邻居,社区
环境等等,比死扣什么屋顶材质重要多了

agent

【在 G****A 的大作中提到】
: 每次听agent说带客人看房我就笑了
: 湾区agent有几个不放狗搜就能回答出屋顶有几种不同材质的?每种屋顶优缺点是啥?
: 我个人经验没有一次agent能提示我房子有问题而我没看出来。
:
:
: 最搞笑的是我当年第一次湾区买房,用的是redfin上san jose地区的头牌agent
: ,女的。
:
: 房子要价89w,丫说打听到已经8个offer,没有105w估计拿不下来。我开完会,
: 花十分
:
: 钟redfin上搜了下最近三个月的记录,没有超过要价10%的。打电话告诉丫最高
: 给98w。

J*****J
发帖数: 282
106
非常同意。现在有一部分买家不明白市场,如果你有很多downpayment,又舍得出价,
可能靠自己就行了。但是很多买家不是这样的。
我有一个客户,10%down的,他们第二次出offer我就帮他们签到合同了,pre-emptive
。结果他们觉得这个市场其实也就是很平和的,然后就觉得房子这不好,那不好。要卖
家修这修那。非得cancel了重买。。。结果人家卖家没到一天就重签了合同。很多买家
不理解,我们要跟listing agent沟通很多次,抓住机会才能很快的把合同签下来。就
是这个机会并不是买家自己能够找到的。如果等到最后竞价,那也是个技术活儿。。。
特别是买家的offer结构不好的情况,真心全靠agent耐心,找机会。

【在 c********o 的大作中提到】
: 你所说的这个看房子各种问题的能力,在san antonio版或者oklahoma city版是非常有
: 价值的,但是在湾区没什么意义
: 湾区老房子肯定各种问题,但是把握住一些主要的问题就可以了,各种小问题的维修和
: 湾区房子的几个M的总价相比不值得一提,agent多给你0.5个点的rebate都够你修屋顶
: 两个洞了
: 在湾区你看房子挑出各种问题来,除了地基,地基问题一般也很明显 so what?是可以
: 讲价,还是可以写进contingency?在目前listing极少的湾区地产市场,卖家不差一个
: 挑剔的买家,有的时候agent能摸到最高offer出价比挖出几个房子的小问题重要好几倍
: 所以在湾区买房子,把握好没有大的硬伤,房型,房子位置,学区,朝向,邻居,社区
: 环境等等,比死扣什么屋顶材质重要多了

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今天,A Said Story湾区民用地产买卖,估价,税务,房屋保险和Home Warranty 答疑帖
最近为什么这么多agent房托?我的房子出水了
Bid到的买家不交定金,就可以全身而退了吗?为什么突然price increase?
谈谈南湾热门地区买(抢)到房子的几种情况看房遇到没有license的加建房,若是买下来,问题在哪里?
请问agent 费用如果是抢房子的贷款APPRAISAL会不会总是低啊? (转载)
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