j***z
发帖数: 74 | 1 No Closing Cost贷款是如何实现的呢？
不管你是走进银行，还是和贷款公司，你的贷款交易都是由三方组成：Lender，
Mortgage Broker, 和Borrower。每一笔贷款都有交易费用。贷款费用主要有两项：
Origination和Lending的费用。Origination的费用就是贷款经纪公司收取的费用，
Lending的费用就是由Lender收取的手续费用。通常说的Closing Cost就是指这两项的
和，从几千到一万不等。这笔费用由谁出呢？答案是：可以是Lender，也可以是
Borrower，也可以是Lender和Borrower一起出。
贷款经纪公司(MB)从Lender拿到的是Whole Sale的利息，而卖给Borrower的则是Retail
的利息，通过这个利差可以从Lender那儿收取回扣。利息差越大，回扣就越大。如果你
的贷款经纪将一部分的回扣返回给你用到贷款费用上，使你的贷款费用变成0，甚至是
负数，这样你的贷款就变成了No Closing Cost的贷款了。
No Closing Cost贷款有何好处？
1. 可以减轻贷款时的现金压力：5、6千甚至上万元的Closing Cost对很多买房者来说都是
一笔巨大的开支。No Closing Cost贷款可以缓解现金压力
2. 可以随时重新贷款：最近几年利率一直往下滑，很多人每年都在重新贷款，就是拜No
Closing Cost的好处。如果每做一次贷款都需要7、8千元，还有多少人会作重新贷款，
让自己的利率降0.5%？
但是，从4月1号起，新的联邦法律开始生效，贷款经纪公司的收费方法将要依法做出重
大改革：
1. 如果Origination的费用来自Lender的回扣，Mortgage Broker公司和Lender之间的收费
标准必须固定，不能因为贷款额的大小和利息的高低而改变
2. Origination的费用来源要么是从Lender，要么是从Borrower，不能兼而有之
3. 来自Lender的回扣可以用作Closing Cost，但是一旦有余额，必须将客户的利息下调
因应第一项，经纪公司实际上只有两种选择：或者收取固定费用（flat fee），或者收
取固定的百分比。无论是哪一种，其最后结果就是再也不会有No Closing Cost贷款了。
比如说，40万的贷款，Lending的费用是$1900，Origination的费用是$4000。Lender给
的回扣标准可能是：
4.5%: 回扣: $0
4.625%: 回扣: $500
4.75%: 回扣: $2000
4.875%: 回扣: $4000
5.0%: 回扣: $6000
4月1日以前，你可以做4.875%或者5.0%的利息。如果是4.875%，你的Closing Cost = $
1900 + $4000 - $4000(回扣) = $1900。但是如果你选5.0%的利息，你的Closing Cost
= $1900 + $4000 - $6000(回扣返回) = -$100。也就是说你不仅不用付Closing Cost
，还可以从Lender手中拿回$100。
4月1日以后，你知道你只能作哪些利息吗？
4.5%：Closing Cost = $1900 + $4000 = $5900，可以！
4.625%：$500可以用到Closing Cost。所以你最终的Closing Cost = $5900 - $500 =
$5400，可以！
4.75%：不合法，因为$2000大于$1900的Closing Cost，利率必须下调（第三条）！你
也不能把$2000作为Origination费，因为Origination费是$4000（第二条）
4.875%：可以！$4000正好作Origination费。你最终的Closing Cost = $1900
5.0%：不合法！因为$6000太多，超过了Closing Cost，必须依法下调利率！！！
所以说，无论哪种选择，客户都必须要交费！ | H*****o
发帖数: 55 | 2 有两个问题:
1. Borrower只是有现金上的压力, 但长远来说, 是不是未必有损失呀?
2. 我目前连offer都没下, 但能否4月1日前, 锁定rate without closing cost?
谢谢指教 | e*******7
发帖数: 2169 | 3 Lending费用只能borrower出吗，不能broker出？ | j**********g
发帖数: 21 | 4
Retail
【在 j***z 的大作中提到】
: No Closing Cost贷款是如何实现的呢？
: 不管你是走进银行，还是和贷款公司，你的贷款交易都是由三方组成：Lender，
: Mortgage Broker, 和Borrower。每一笔贷款都有交易费用。贷款费用主要有两项：
: Origination和Lending的费用。Origination的费用就是贷款经纪公司收取的费用，
: Lending的费用就是由Lender收取的手续费用。通常说的Closing Cost就是指这两项的
: 和，从几千到一万不等。这笔费用由谁出呢？答案是：可以是Lender，也可以是
: Borrower，也可以是Lender和Borrower一起出。
: 贷款经纪公司(MB)从Lender拿到的是Whole Sale的利息，而卖给Borrower的则是Retail
: 的利息，通过这个利差可以从Lender那儿收取回扣。利息差越大，回扣就越大。如果你
: 的贷款经纪将一部分的回扣返回给你用到贷款费用上，使你的贷款费用变成0，甚至是
|
|
