Stock版 - ZT美元大反弹将击垮中国房价 热钱在抽房市熊定了 |
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发帖数: 2226 | 1 倪金节：美元大反弹将击垮中国房价 热钱在抽房市熊定了
热钱在抽离，房市熊定了
倪金节
新京报 2011年10月26日 星期三
房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查，京沪广深等
一线城市房价从近期出现明显松动，由此集中引发的几起业主集体“维权”事件，更让
此轮房价下跌引起市场的高度关注。
无疑，这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后
，具备买房条件的人群是越来越少，成交量是急剧萎缩，加上货币政策的不断紧缩，开
发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科、恒大等
大型开发商，现金流较之中小开发商算是充沛许多，但是他们早在今年五六月份就已经
启动了降价。
他们之所以能够率先降价，而不像其他开发商一直死扛，关键在于十分灵敏的市场
嗅觉，使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定，短时间内完全不可能放松调
控。而只要调控不扭转，谁先降价，谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后，豪赌政策
放松的计划落空，那最终只能陷入更为被动的境地。特别地，随着年关的临近，成交量
的长期低迷，要想快速完成年初预定目标，降价是唯一的选择。
因此，此轮房价松动可谓水到渠成，亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房
价松动，会不会像2008年那样不过是昙花一现，这主要有赖于此轮房地产调控所能持续
的时间。在笔者看来，此轮降价潮能够持续，原因分为国内和国际两方面。
从国内情势看，严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风
险，中小企业倒闭潮不断，但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。
这一次所出现的所有危及经济增长的现象，在2006年到2008年那一轮宏观调控过程
中也都曾经发生，直到2008年6月，央行依然还在上调存款准备金率，打击通胀和房价
泡沫的力度十分强烈。可惜，由于雷曼破产带来的全球性金融危机，不得以启动天量信
贷政策，让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机，房价泡沫在那一次调控中就会解决
。而眼下的形势是，再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微，纵使再度出现，有
了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训，重蹈覆辙的事情不大可能发生。房
价松动，政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束，房地产降价大潮就完全
可以持续下去。
实际上，即将到来的更为全面的房价松动趋势，也符合地方政府的利益。在经历了
2009年和2010年的土地狂潮之后，他们已经赚的盆满钵满，若再重复当年的癫狂，房地
产的政治属性会更为严重，并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”，将
是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动，领跑地方经济的必由之路。
而从国际形势而言，外资抽离资产市场端倪初现，由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲
基金、经济学家国际空头，正在显示其真实的运作能力。9月份，中国外汇储备余额一
改之前两年的飙升态势，单月居然净减少了608亿美元，这是有史以来单月下降幅度最
大的一次，超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降，主要原因就是国际资
本的流出，而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有
的现象。
同时，美元指数近期开始走强，伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀，加上欧债危
机暗礁丛生，美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势，美元的上升，将主导一场
新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场，若同时严峻考验人民币汇
率，引发贬值浪潮，那房价跌势更是难以扭转。
历经了十几年的超级繁荣，中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少，
商品住宅势必将回归其居住的属性，投资属性渐渐褪去，同时保障房占据主角。解决大
多数的住房问题，是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次，和以前的每次调控真
的不一样了！
美元大反弹将击垮中国房价
倪金节
新京报 2011年5月26日 星期四
15年前当美元中期反弹形势确立，东南亚奇迹灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。未
来两三年，美元大反弹即将到来，中国房地产泡沫好日子不多了。
房价泡沫已经成为中国最“古老”的话题。在经历了长达13年的繁荣、8年强力调
控之后，民众对房价上涨接近麻木。
过去两年，中国大部分城市房价急升，泡沫也蔓延到了最偏远的小县城，部分国家
级贫困县的房价都升至了4000元，离谱的房价收入比只会让未来的楼市经历一次痛苦的
调整。造成泡沫之源头因素是银行宽松的存贷比，造成流动性泛滥格局不断，过度的流
动性让房价翻了几番。
这些年，所谓的中产阶级十分艰难，被高房价所吞噬。尽管缺少了来自这些“高收
入”群体白领阶层的需求，仅仅依赖灰色收入、民间资本和外资需求就足以推高房地产
价格。不过，当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候，中国的房地产市场可
能遭遇一场可怕的低迷，并把银行也拖下水。
在国内一系列调控政策未能让流动性过剩环境消失，挤掉房价泡沫的当下，外部力
量的悄然生变，或许能够成为压死骆驼的最后一根稻草。美元中期大反弹极有可能成为
这一关键力量。
从 4月底开始，尤其是五一假期之后拉登被击毙开始，美元指数开始了新一轮的快
速反弹试探，至今已经累积上升5%。这一指数并不包含人民币权重，所以本文所论及的
美元反弹并不代表人民币升值趋势的结束。最近的欧债危机风波再起，希腊、葡萄牙等
国经济危机一触即发，随着欧洲经济形势的日益严峻，欧元对美元势必会朝着1：1的方
向不断行进，美元对欧元的持续升值将形成大趋势，届时美元指数会迎来真正的中期大
反弹。
事实上，当美国承受巨额双赤字的国际背景之下，放在十年以上的周期来看，美元
不可能保持强势地位，持续贬值是其必然宿命。但是当美元弱势已经渐渐危及到国际货
币体系，美元成为一张纸的时候，美国政府必然会奋力一击，至少要在中期内保证美元
的国际地位。其实，眼下的美元稳定不仅符合美国的利益，也符合当前全球利益。真要
是美元体系崩溃，当前并没有任何一种货币能够替代，那么全球经济体系必然随之崩溃
。SDR、欧元、日元乃至黄金本位，都不足以成为新的国际货币体系的核心。从这个角
度来看，美元的中期大反弹趋势得以确立也具备充分条件。
特别的，无论是从遏制通胀还保证经济复苏的角度而言，美联储接下来两三年内持
续升息的赖力和速度都会超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.25%的
最低位拉升至5%以上完全有可能。
而美元处于升息的时候，尤其当联邦基准利率到5%左右，中国央行势必也不得不进
入又一轮加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，这对房地产投机势力
的打击将是巨大的。因为这不仅影响着官方利率，更为严重的是让民间借贷利率水涨船
高，这才是投机资金感觉头疼的致命所在。比如，2005和2008 年中国的房地产牛市曾
经短暂的戛然而止，这就与当时美联储和中国央行将基准利率维持高位息息相关。
压缩美元指数曲线也能很明显的发现，15年前的东南亚就是上演了上述的类似逻辑
。从1993年开始，美元持续贬值，进行着深度的调整，随着疲软的美元不断向当时的“
四小龙”注入流动性，从而维持了他们的房地产泡沫。1997年，随着互联网浪潮的此起
彼伏，美联储开始了挤泡沫运动，不断加息使得当年美元指数急速上升，美元形势彻底
扭转，东南亚奇迹也就灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。
2001 年之后，美元指数急速下泄，最高贬值幅度接近50%。伴随着美元流动性的全
球泛滥，新兴市场经济体资产泡沫和通胀攀升不断，纸面繁荣让这些地方的GDP纷纷翻
番。而这两年美元开始企稳，再也没有触及到最低点，在2009年和2010年下半年都相继
经历了一波明显的反弹，但由于第二轮量化宽松等的出台，强势美元被终止。眼下，美
联储退出量化宽松的趋势愈发明朗，美元中期反弹的概率也远大于之前两次。如果美联
储年内开始升息，那么美元大反弹基本完全可以确立。
由此，美元大反弹在即，最直接的动力就是美联储升息周期的开始。到时候，国际
资本流动势必会根本转向，新兴市场经济“硬着陆”。中国房地产市场也就可能不得不
面临痛苦的调整。 |
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