Stock版 - 第一代房奴全面解套 30万购房现值超500万 (转载) |
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发帖数: 4612 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: dragoncity (dragoncity), 信区: Military
标 题: 第一代房奴全面解套 30万购房现值超500万
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Dec 3 13:58:14 2012, 美东)
银行方面提供的信息显示，在上世纪九十年代末， 首批商品房个人贷款的客户普遍贷
款年限在15年左右，以此推断，首批房奴有望在今年彻底翻身。而事实上，在这批房奴
中，大多数人仅用了5到10年就还清了贷款。
首批“房奴”显然是幸福的。据一位已发放了10多年住房贷款的信贷员介绍，最早购房
的人多是做生意的有钱人，年龄约在30岁到40岁之间，贷款也通常只有10万元左右。而
如今购房人的年龄多在20多岁，这群刚刚走向工作岗位的新房奴们，面对的却是动辄上
百万元的贷款，提前还款的可能性小了太多。
幸福的老房奴
提前还贷型：手里一有钱就先还贷款
最老一批房奴，大约以江浙生意人为主，但是北京人中最老的房奴，恐怕是那些从低矮
狭小的平房，搬进宽敞楼房的一批居民。
“那时候住进楼房可是一件相当给面的事儿。”王新似乎已经住够了平房，相当“赶时
髦”的她也打算尝试一下贷款买房，2002年在北二环某小区购买了一套三居室。
王新回忆，当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10
多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多
一半，王新一心只想“赶紧还完”。
保守的“60后”们总觉得欠别人钱是件痛苦的事儿，王新也不例外。虽然前几年苦些累
些，但“手里一有钱就先还贷款”，仅仅5年的时间，王新就把所有贷款还清，踏踏实
实地住上了新房。
让她想不到的是，当初完全没有投资概念的“换房”，如今竟成为她每月收入的最大来
源。据了解，这套楼房的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。
“当时哪儿想那么多啊，咱也不知道后来房价涨成这样了，早知道还不如像别人那样，
多买几套留着升值投资呢！”王新一个劲儿地吃着后悔药，“不过平心而论，当时真觉
得这样太不靠谱了，要怪还得说自己没有投资的眼光。”
不过，让王新庆幸的是，当年一起买房的人在房价翻了个儿后，觉得楼市“拐点”到了
，纷纷将房子出了手，“当时一套房子能卖100多万呢，觉得真多，有人把这笔钱投进
了股市。不过现在看来，还是我这没卖的最赚钱。”
再买一套型：二套的房租刚好还首套月供
2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34
万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。同时和颜洁一起买房的，还有自己的弟弟
和身边的几位朋友，“当时只有每月固定额度的还款方式，不像现在选择这么多，大家
贷款的年限长短不一样。”
“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年
下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。“我那时也
攒了一些钱，想再买一套房子出租，不过最终下决心买房还是被租客逼着买的。”颜洁
告诉记者，当时投资房产的人并不多，自己也不知道买了房子到底能不能租出去，于是
预先在网上发了一个出租房子的帖子，“没想到电话被打爆了。有一个房客天天给我打
，我最后只能告诉他房子还没买到手，但这房客坚持说，你买吧，买了我就租。”
看到房子这么好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够
全款付的小户型。神奇的是，等我买了房子，真就是那个坚持打电话的房客租走了。”
后买的那套房的房租，如今刚好能还第一套房的月供。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟
十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。
纠结的新房奴
生子改善型：换房的代价是月供增一倍
IT人士李冰在北京工作十年整，如今月薪已过万元，加上早几年就买房成家，和妻子的
小日子过得红红火火。就在几个月前，一场由女儿降临而牵出的全家大聚会让他开始有
了换房的想法。“一套60平方米的小两居，怎么住得下一家三口外加爷爷奶奶、姥姥姥
爷呢？”
2005年年底，李冰夫妻俩七凑八拼拿出10万元首付，连夜排队在北京昌平立水桥某小区
买了一套总价45万元的小两居，贷款30年，月供维持在1800元上下。李冰算账：“现在
的房租都比月供贵，早几年贷款买房还是划算的。”
“但如今再换房就不那么轻松了。换房的唯一办法就是卖旧买新，当初45万元的房子，
现在价值160万元，不过还了银行贷款后，最多也就是剩下100万元。此外还要考虑装修
费和卖旧买新空挡期的租房费，再买房子至多也就只能首付70万元。”点着网上的贷款
计算器，李冰发现，要想换房还不降低生活水平，月供就必须控制在5000元以内，新房
总价大约在180万元到200万元。
“换房的两个指标：三居、有教育配套。这样的条件和承受总价，最后也就只能在北京
五环外选房了。”在看了两个月房后，李冰总结说：“换房的代价是月供激增一倍，以
后换工作也要变得谨慎了。此外，为了实现新目标，住的离城区越来越远了，而且还都
是交通不发达的地段。”
买房结婚型：还贷是全家人的事
与老房奴相比，刚刚开始还贷的新房奴们可就不那么“幸福”了。刚刚从学校毕业两年
的李杰就是其中一个。作为“毕婚族”，他觉得房子是结婚的先决条件，所以在去年，
他成了最新一代的房奴。
“买房可真是全家人的事儿。”李杰撇着嘴，细数着新一代房奴的点点滴滴。
坚持要买新房的李杰将选择放在了六环外的房子上，虽然较市中心的房价略低，但也要
上百万元。李杰说，30%的首付钱是自己父母与岳父母共同凑齐的，各出了一半，其余
是向银行贷款。
对于刚毕业的李杰小两口而言，两人月收入加起来不足1万元，6000多元的月供让他们
觉得喘不过气儿来。“如果房款都让我们自己掏，恐怕连吃饭都不够。”李杰笑着说，
所以现在只能让退休了的父母每月再帮着还些月供，“如果这月多赚了些钱，就多给父
母些钱，多减轻他们的压力吧。”
虽然现在比较困难，不过李杰却并不着急还贷，他坚信今后随着工资的上涨，还贷压力
会逐渐减小。
中国房贷20年简史：30万购房现在价值超500万
20年前，中国建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款；15年前，商业性个人
房贷在中国大小城市全面铺开；而眼下，曾经不愿欠钱的中国人买房却生怕银行不贷给
自己。
这是中国个人房贷的发展史，也是中国商品房的发展史，它们的背后，则是一部鲜活的
中国“房奴”进化史。
贷款曾是“丢脸的事儿”
“那个时候没人想要贷款买房子。”年过半百的王新回忆起十几年前的事依然撇嘴摇头
：“我们年轻时都是单位分房。”
虽然房贷业务从无到有已有20年，但建行北京分行相关负责人说，房贷真正的发展期是
从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比
例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人
住房贷款开始走近普通百姓身边。
“首批办理房贷业务的人，很多都是浙江等地的生意人。”一位做了十多年房贷业务的
老信贷员向记者介绍道，在那个买房仅是为了改善居住环境的年代，“花后半生的钱买
前半生的房”在老百姓眼里还是个新鲜事，贷款是“丢脸的事儿”。“当时整个个贷部
就俩仨人，一个月能有几单业务就不错了，而且贷款数额多说也就10万块钱。”
从200亿到6.9万亿
数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷
款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个
人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。
1998年前后，福利分房停止，“当时听了这个消息都傻了，没命地向单位争取最后一批
福利分房。”一位市民回忆道。没有搭上“末班车”的人也只好认命，掏钱购买商品房
。到2000年，个人消费占到了全国房地产消费总量的70%以上。
“当时我老伴说买房，我还不同意，现在看来还是他有眼光！”张大妈每每提起自家的
大三居，都笑得合不拢嘴，当年不足30万元买下的房子，如今已经价值五六百万，而这
套房子每月高达8000元的租金，已经成为她家的主要经济来源之一，“不过，当年的30
万元可并非是个小数目，那时候工资也不过800元到1000元。”
首批房奴“赶上好时代”
让那些本来买房只为单纯自住的人没有想到的是，房价在后来短短几年间翻了三倍以上。
房奴一词兴起于2005年到2006年，意指房贷超过月收入50%以上的家庭。据统计，2006
年，有91%的购房者用了按揭，其中31.8%的购房者月供超过月收入的一半。
如果我们把“房奴”的概念泛化，第一拨贷款买房的人——首批房奴无疑成了新房奴们
羡慕嫉妒恨的对象。在经济学家眼里，这些“赶上好时代”的“房奴”无疑是在房贷发
展的20年中，与地产商和银行并列的最得意的赢家之一。
“后来的房奴可就真没老前辈们那么幸福了！”对外经贸大学客座教授赵庆明表示。而
做了十多年房贷业务的银行信贷员难免长叹：“咋就没想着给自己贷个款整套房子呢！”
个人房贷大事记
1992年5月，第一笔个人购房贷款发放。
1994年5月，《住房担保贷款管理试行办法》发布，为按揭业务提供了法律依据。
1997年4月，《个人住房担保贷款管理试行办法》发布，贷款最高比例为70%，年限最长
为20年。
1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长25年，贷款额上浮到39万元。
2000年2月，住房实物分房在全国停止。
2001年，温州炒房团诞生。
2002年，房地产业成为中国经济的支柱产业。
2003年，央行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行放贷
风险做出规定。
2006年3月，央行调整个人住房贷款政策，将贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。
“房奴”一词出现。
2008年，央行宣布，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房贷
款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，公积金
贷款利率下调0.27个百分点。
2009年至今，国家开始对房地产市场进行调控。先后出台了“国四条”、“国十一条”
、“提高存款准备金率”、二套房涨利率、停止三套房公积金贷款等措施，限制投资投
机购房需求，支持自住需求，控制房价过快增长。 |
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