Stock版 - 你们应该对本版未来的billionare客气点。 |
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y***r
发帖数: 16594 | 1 我觉得下面这个教授，论证的完全合理，连日人民报都不好意思要出来反驳了。你们知
道，日人民报反驳的，往往就是真相。
本版多位大牛拥有帝都魔都10套房子，20年以后，就是billionare。
想当年的万元户，不就是今天的千万元户一个意思吗？都是帝都一套房。
今天的千万元户，就是20年以后的billionare.
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北师大房地产研究中心主任董藩发表万言长文，系统回应人民日
报对他“北京房价25年后涨到80万元/㎡”的批评。董藩从六个方面论述了自己观点的
可能性，包括每年的涨幅只需要12.7%、大量合力比过去更大的因素推动房价上升、保
持未来的高增长局面主要靠货币推动、房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成、北
京注定是房地产市场中的一朵奇葩。
董藩在文章开头写到，《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判他学品差、不
靠谱、谋私利。原因是他在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价
只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说
25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相
信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元
、北京80万元”。
涨到80万元/㎡并不需要很高的年均涨幅
董藩称虽是北京25年后房价达到80万每平米虽然是随口而出的数据，但并非信口雌黄的
结论。董藩认为对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价才能更科学地预测未来
25年的情况。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到
80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。
十个因素推动房价上升合力比过去更大
董藩指责批评他的人不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不
知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不
可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。董藩认为这些特性是支撑全世界房
价总体上继续走高的原因。
接下来董藩列举了十个推动房价上升的因素，并且这些因素的合力比过去的更强大。1
．大拆大建；2．人口增长，中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长
空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制；3．城市化，剔除农民工，按
户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭
租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升的过程；4.家庭裂变；5．生活方式的演
化：养老不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；高收入阶层郊区有别墅、城里有
豪宅的情况大量出现； 6.区际人口的整合；7.经济高速增长；8.城乡收入差异；9.城
乡阶层意识；10.群居意识。
保持未来的高增长局面主要靠货币推动
中共中央在“十八大”报告中明确“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比
2010年翻一番”。作为中国的执政党，共产党深深知道，经济增长速度慢下来是不行的
，会出现很多问题，影响到社会稳定。但从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济
增长速度，就只能走另外一条路：发票子！
董藩称中国货币供应量年均复合增长率长期高达20%左右，过去有学者曾研究得出结论
：中国要保持相对较高的增长率（7%-9%），货币供应量应该保持在18%-22%之间。中国
靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式，绝对不是一朝一夕就能改变的。他反问道
：“长期来看，当货币投放仍然处于一个远高于GDP增幅的水平上时，谁能控制住房价
的上涨呢？”
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成
房地产市场上由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况不可能象普通商品那样相互调
剂余缺，价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样
的，我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同，也指价格的不
同。
董藩回顾了曾看到全球房价最贵的十大城市排行——第一位：摩纳哥的蒙特卡洛，每平
方英尺4420美元（1平方米等于11平方英尺）；第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元
。据此董藩得出结论，房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。建设用
地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。“从这个角度质疑我的结论，是根本不
懂房地产的表现！”，董藩在这里用上了表示语调和情感的感叹号。
北京注定是房地产市场中的一朵奇葩
董藩最后称对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可
以说是真实、巨大的需求推升的。董藩深谙中国的国情，他列举了除导致中国较高房价
水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：（1）
北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层；（2）北京拥有规模
庞大的国内驻京办事机构；（3）北京拥有规模庞大的涉外机构；（4）北京拥有规模处
于前二位、平均层次最高的白领阶层；（5）北京拥有全国规模最大、平均层次最高的
科、教、卫队伍；（6）北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员；（7）北京拥有
最多、购买力强大的外来退休人员（地方退休的中高层人士和在京子女优秀者）。 | F****s
发帖数: 3761 | 2 正好，我的项目还缺10亿美金投资。正在跟政府哭穷。要是有大牛参与入股可能会好些
。 | j**********5
发帖数: 5878 | 3 中国的房子不交房地产持有税，所以才会有人大量囤房，跟供需关系其实是脱离的 | z***e
发帖数: 5600 | 4 等房价涨的差不多了，房产税自然会出台的。。。
【在 j**********5 的大作中提到】
: 中国的房子不交房地产持有税，所以才会有人大量囤房，跟供需关系其实是脱离的
| j**********5
发帖数: 5878 | 5 这是肯定的，
但我想说的是目前房价虚高就是因为没有房地产持有税，若早点出台，何至于此？我觉
得这波房价上涨，其实就是为了让银行的帐面更好看罢了~~~
【在 z***e 的大作中提到】
: 等房价涨的差不多了，房产税自然会出台的。。。
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