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Stock版 - 从3月份的融资数据看当前中国楼市走势
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P****R
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易宪容
3月份的融资增长数据已经公布,尽管M2和信贷增长速度远低于市场预期,或如央行负
责人所说的,增幅有所下降,但是实际上,在2016年融资及信贷增长都创记录的高基数
上,3月份融资增长速度仍然是十分惊人的。
比如,2017年一季度社会融资规模增量为6.93万亿元,比上年同期多2268亿元。而2016
年一季度则是创了之前最高历史记录,今年则在去年最高记录基础上更是上一层楼,尤
其是3月份的社会融资规模比2月翻倍至21200亿元,为2016年3月份以来最高。
还有,3月住户部门贷款增加到7977万亿元,高于今年1月的7521亿元。但今年以来住户
的中长期贷款则开始在逐渐下降,比如1月份为6293亿元、2月份为4503亿元、3月份下
降到3804亿元。尽管今年一季度住户的中长期贷款14600亿元与上一季度(2016年第四
季度)14800亿元相差无几,但开始呈现出增长幅度逐渐下降的趋势。
对于当前中国的房地产市场来说,上述融资数据透露几个十分重要的信息。一是随着政
府对房地产市场的融资政策逐渐收紧,比如银行信贷开始减少对房地产开发企业的融资
比重,股市及债市提高房地产开发企业进入融资市场的门槛,从而使得银行信贷及股市
再融资和债市流入房地产开发企业的资金在减少。但是,由于房地产开发企业仍然看好
当前一些城市的房地产市场,因此房地产开发企业受正规渠道融资限制之后,开始转向
而被视为“影子银行”的非标融资(委托+信托+未贴现承兑汇票),影子银行又开始盛
行。
所以从一季度的融资数据来看,本外币贷款、委托贷款和信托贷款同比增长较多,此外
,非金融企业境内股票融资和未贴现银行承兑汇票比上年同期有所增长,企业债券融资
较上年同期多减较多。也就是说,只要国内房地产开发商看好今年及未来中国的房地产
市场,房地产开发企业仍然会加大对房地产开发投资。而房地产开发商突破正规融资渠
道转向非标融资,尽管其融资成本会有所上升,但这些上升的融资成本对房地产开发企
业的利润来说根本就不是什么问题。也就是说,国内房地产开发商仍然看好当前中国房
地产市场。
对于个人住房按揭贷款的增长,它是今年房地产市场增长最为根本的动力源。比如2016
年中国的住房销售面积及销售金额都创历史记录,根本上就是大量的银行信贷资金通过
个人住房按揭贷款流入房地产市场有关。比如,2016年国内四大银行新增加个人住房按
揭贷款达到2.8万亿元。所以,今年的个人住房按揭贷款仍然是国内商业银行所关注的
重点。因为是国内商业银行还是投资者都相信中国房地产市场的价格不会下跌。如果房
价不下跌,对银行来说,个人住房按揭贷款当然是最优质的资产;对投资者来说,进入
房地产市场投资者当然是最好的获利途径。
不过,尽管各地政府的房地产市场调控政策是因城施策,中央政府希望这种方式来去除
三四线城市的房地产库存,但是从2016年930房地产调控政策出台以来,出台房地产调
控政策的城市越来越多。在住房投资者及房地产开发商看来,这些出台的房地产市场调
整政策越来越严,从而让一些城市的房地产调控政策走向极端。比如,以往的房地产调
控政策更强调的是限购限贷,而这次许多城市纷纷采取限制住房交易、严厉整顿房地产
中介商等政策。而这些房地产调控政策接二连三地出台,从而使得购买住房者(无论是
投资还是消费,但在高房价下绝大多数都是投资)“房地产政策焦虑症”(即未来会不
会有更多的更为严厉的房地产市场政策出台)由然而生,并正在由一二线城市向三四线
城市蔓延。
本来政府是希望因城施策的房地产市场调控方式,让2016年国内一二线城市房地产市场
疯狂态势延伸到三四线城市,以此来解开三四线城市房地产市场的症结,以此再来保证
2017年中国GDP快速增长。可以说,就当前中国的房地产市场来,随着一二线城市的房
地产市场的调控政策接二连三地出台,这不仅让不少城市的住房销售立即迅速下降,特
别是有些一线城市住房的销售已经下降80%以上,更是让这些城市的住房投资者的“房
地产政策焦虑症”由然而生,许多住房购买者基本上处于观望状态。如果“房地产政策
焦虑症”开始向三四线城市蔓延,那么三四线城市的住房销售就有可能逐渐下降。这也
许是今年以来个人住房按揭贷款在逐渐下降的原因之一。
当然,今年一季度中国房地产的销售数据还没有公布,不过,可以推测其住房销售量仍
然会有不低的成长幅度,因为,在个人住房按揭贷款基本上与去年第四季度持平的情况
下,由于房价高的一二线城市住房销售快速下降,而中国住房投资者早就转向到了三四
线城市及去年热点一二线城市周边,这些城市的房价会上涨,但要上涨到去年一二线城
市的幅度还会有很大差距。
更为重要的是这一轮中国房地产市场炒作的主力是1980-2000年时代的年轻人(有调查
显示中的这个年龄段的城市居民住房拥有率达70%,高于发达国家30%以上)。这些人多
以是独生子女,初始手上的资金实力要好于前几代,知识水平也较高,其投资进取心强
,多以为高风险的投资者,但对房地产政策敏感性也十分强。如果“房地产政策焦虑症
”向全国蔓延,特别向三四线城市蔓延,这就为这一轮房地产市场繁荣蔓延到三四线城
市增加了不确定性。如果在今年4月份的个人住房按揭贷款继续下跌,也就意味着这一
轮房地产市场繁荣的周期性结束会比预期同早。不过,具体情况如何还得看进一步将公
布的数据。
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