Stock版 - 马光远：446家房企破产究竟意味着什么（转） |
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发帖数: 20421 | 1 马光远：446家房企破产究竟意味着什么？
2019年11月25日09:33 作者:马光远
文/新浪财经意见领袖专栏作家 马光远
我要告诉大家的是，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在
300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言
，仍然属于正常范畴。
这两天，一个关于房地产行业刷屏的报道是：据人民法院公告网显示，截至11月20
日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产
，创下历史记录。
报道里面特别提到我上一篇文章的一个观点： “未来中国将只有20%的开发商活下
来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。有些
报道根据我的这个观点，甚至夸张地推算出，今年还有8000多家房地产企业倒闭。
在今年，近期，重庆市前市长黄奇帆也有一个相似的说法，他认为，“中国房地产
有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”
黄奇帆列举数据称：“根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产
开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人
口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”
他判断，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！目前中国全
国有房地产企业10万多家（我在5年前统计的数据是13万多家，现在的工商数据是10万
家左右，已经比以前少了3万家左右。），这意味着，未来有7万家左右的房地产企业消
失。
对于我“只有20%的开发商可以活下来，80%的会死掉”，我其实在上一篇文章中说
的清清楚楚。但现在看来，这个观点又被误读了。很显然，我说的80%房地产企业会死
掉，是一种市场趋势，而不是这两年要发生的事实，更不是今年要死掉这么多。
有人认为我的这个说法太夸张，其实一点都不夸张，即使死掉80%，中国还有2到3
万家左右的房地产企业，数量仍然是全球最多的，2到3万家的房地产企业，完全可以满
足未来房地产市场的供给。
但是，相对于我的观点被误读，446家房地产企业破产究竟对市场的意义更是被误
读。
我特别奇怪的是，房地产企业关闭破产这种每年都发生的稀松平常之事，为什么今
年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。
在市场下行的情况下，任何风吹草动都会引发市场的过度解读，不仅仅是房地产市
场。
我要告诉大家的是，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在
300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言
，仍然属于正常范畴。
房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项
目烂尾。
真正经营困难倒闭的并不多。
不能因为今年又400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了，这是纯
粹不懂房地产的表现。
对于未来的房地产行业，我在以前观点的基础上，再做几点解读：
第一、只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为
这个市场的确进入了真正的寒冬。
看市场的温度，要看头部企业，至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业
100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3，百强企业如果出现接二连三的倒闭，
整个市场的温度可想而知。
今年除了极个别的企业，如亿银集团比较大，剩下的倒闭的房地产企业基本是闻所
未闻的。
第二，房地产行业的兼并重组一直没有到来，这很奇怪。
一个行业发展到平稳阶段，告别高速增长之后，行业的洗牌和兼并重组将成为行业
进行自我调整的主要方式。
一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着，为什么？就是赌政策放松之后，
行业会迎来新一轮的反弹，警报解除，春去春又来。政策跷跷板周期，让这些企业即使
再困难，也会选择坚守，除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。
第三、一些企业对下一波房地产周期有严重误判，还沉浸在“白银时代”的美梦中。
我在之前的很多文章中，不断强调，中国房地产的下一个周期没有什么白银时代，
任何房企赚钱的历史结束了，行业暴涨的周期也结束了，房地产行业的市场结构、盈利
模式以及区域动态和过去的周期面目全非。
我倒是同意这个说法：不是房地产行业不好做了，而是你的房地产观念跟不上时代
了。
第四、房地产企业仍然有退路。那就是，以价换量，彻底转变对市场未来发展的预
期和思维。
我们预计，随着年底的到来，很多房地产企业会通过降价的方式冲量，年底整个市
场应该会有全国性的一波降价潮促销。
从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看，70个大中城市二手房价格
环比下跌的城市数已经超过了35个！
大家记住，当二手房价格环比下跌超过50%的城市时，意味着市场真正的转折点其
实已经到来。这个时候，整个市场的实际价格已经调整了20%左右。
二手房价格的调整会推动新房价格的调整，新房的降价潮是可以推动大量的有实际
需要的购房者入市的。
第五，今年房地产市场的调控其实也到了一个“拐点”。
今年前三季度，全国出台房地产调控措施415次，去年全年是450次，调控的严厉程
度超过了预期。
但我认为，管理层对整个房地产市场有误判。因为下面人提供给决策层的数据肯定
是假的，对市场本身的真实温度并不了解。
其实，从去年到今年整个市场本身的调整幅度很大，北京、上海二手房市场房价调
整的幅度远高于统计局的数据，市场整体已经完全降温，房价上涨的预期基本已经打掉
，房地产的预期已经完全逆转，除了少数一些补涨的或者房价整体仍然偏低的城市，大
量的城市投资房地产已经没有太大的收益，也没有多少人炒房。调控如此严厉的意义并
不大。
第六、对房地产企业而言，最大的风险是金融机构对房企融资的打压。
央行7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产行业
占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。
央行8月2日又发出通知：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续加强房
地产市场资金管控。
8月25日发布第16号公告，10月8日起新发放商业性个人住房贷款中，首套房贷利率
不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。
如果监管层对房地产融资的态度不变，2020年，才是大房企最艰难的时刻。
我过去劝一些开发商认清形势，对市场下一波周期要有正确的认识，但过去多次冒
险的成功已经让他们很难听得进去风险的提示。
即使灰犀牛已经冲到了眼前，他们也以为那不过是一个没有危险的雕塑而已。很多
企业死掉，并非因为真的困难，而是太牛逼牛逼死了。
第七、房地产高杠杆时代结束了。
中国房地产企业的行业负债率在70%以上，负债率超过80%的企业比比皆是。
这是过去房地产高增长时代的主流玩法，但这种玩法本身需要很高的周转，需要“
日光盘”等来配合，一旦去库存速度慢下来，一旦房子卖不出去，立即就会面临生死存
亡。
我对中国房地产企业前10名里至少有两家企业资金链断裂一直看好，现在他们仍然
活着，已经是奇迹了。
第八、购房者怎么解读这个信号？千万不要以为房地产不重要了，我之前反复强调
，房地产作为中国支柱产业的地位至少在我们活着的时候不会改变！
这个残酷的事实要接受。也不要以为管理层会永远打压这个行业，这个行业的冷暖
牵动着中国经济的各种神经，一下子把这个行业打垮对中国经济的伤害比中国经济被这
个行业绑架了要严重的多，最理性的选择就是用时间换空间，而不是人为打破博弈的平
衡。
我的预判没有改变，那就是，明年年初，本轮房地产调整的周期基本告一段落，一
线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹，但是，房价像过去一样大涨乃至暴涨的概
率等于零，投资房地产仍然要考虑机会成本的问题，但是，这些地方购房自住的其实过
完春节可以关注市场的变化了。
(本文作者介绍：独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央
经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。) | G*******h
发帖数: 4091 | | i*****9
发帖数: 3157 | 3 市场化彻底了，你让流着红色家族吃什么？
蒋家4代最近又被媒体拿出来调笑了，你让中国全面市场化是何居心？
【在 G*******h 的大作中提到】
: 中国经济最大的问题就是市场化不彻底。
| w*****m
发帖数: 20421 | 4 中国房市暴涨的时期过去了，崩盘也不那么容易，
横在那里不涨不跌，涨了就限购，跌了就托市，
炒房炒不下去了，盖房子也难做了。总之是热钱
不会往房市流了。
【在 G*******h 的大作中提到】
: 中国经济最大的问题就是市场化不彻底。
| w*****m
发帖数: 20421 | 5 别提全面市场化了，现在是走回新时代，民企国有2.0
搞经济的时候民企出力，搞主义的时候就是消灭私有制，
肉体上消灭掉。
【在 i*****9 的大作中提到】
: 市场化彻底了，你让流着红色家族吃什么？
: 蒋家4代最近又被媒体拿出来调笑了，你让中国全面市场化是何居心？
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