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不清算十年“二次房改” 中国房市就永无宁日(图)
文章来源: 腾讯 于 2013-11-10 21:36:38 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代
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作者：沈晓杰 政经评论员 资深媒体人
不清算十年二次房改劣政 中国房市就永无宁日
尽管按照今年诺贝尔经济学奖获得者、泡沫预言家罗伯特.席勒的理论来看，中国的房
地产泡沫早已“漫过了世界之巅”，但这依然遏制不住大中城市房价不可理喻的暴涨。
国家统计局因“难言之隐”违规拖了几天后，最终还是不得不把“9月份70个大中城市
住宅销售价格变动情况”挂在了其网站上。结果正如所料，与去年同期相比，全国房地
产市场的“涨势之大”已到了常人难以想象的地步：不仅70个大中城市新建商品住宅价
格上涨的有69个，而且同比涨幅已连续第八个月扩大；尤其是房价最高的京沪广深这些
一线城市，涨幅都超过了20%以上，购房者推迟一年买房所需多付出的四五十万元，已
赶上世界上不少其他人均收入类似地区国民买同样住房的支出。现行的住房和房地产政
策，再一次把高房价又推向了一个新的极致。高房价不仅对国民的财富造成了空前的洗
劫，而且也成为社会稳定、执政之基的甚至是企业经营生存的最大威胁。
为什么收入偏低的中国城市普通居民，他们买房的支出竟然比世界上国民收入高得多的
发达国家还要多？为什么中国的房地产调控，十年来基本都是屡调屡空，房价越调越高？
中国房市的尖锐社会矛盾，促使人们去思考高房价背后的“顶层设计”和住房制度问题
。民怨的万丈沸腾和执政之基的维稳诉求，也催化人们从根本上去寻找化解中国住房和
房市重大社会矛盾的新的治国理政之道。
众所周知，中国的房地产市场是制度和政策决定市场，决定房价，同样更决定城镇居民
的住房水平的好坏。有什么样的政策导向，就有什么样的房地产市场，就有什么样的房
价水平，就会出现什么样的住房问题和居住矛盾。
那么，究竟是什么样的“房改顶层设计”，把今天中国城镇的住房和房地产问题，推到
了如今这样的“极致地步”？
很多人都会以为，现在的房地产市场和高房价问题，是当年朱镕基总理推行的“九八房
改”的“历史产物”。似乎现在房地产市场出现的诸多问题，也应归之于朱镕基的“九
八房改”。如果真的这样认为，那就大错特错了。
现在，到了揭开和还原中国房地产市场历史真相的时刻了。
一、十年二次房改，洗劫了13.5多万亿元的国民财富
不清算十年二次房改劣政 中国房市就永无宁日
一般人并不知道，造成当今中国房市“民怨沸腾”万象的，绝不是当初的九八房改，而
是来源于十年前的国务院高层，在事关数亿中国城镇居民居住权利和住房福利的“大政
方针”上，对住房政策和房地产市场在“顶层设计”上所做的180度大拐弯。
2003年8月月底，也就是在新一届政府刚刚上任5个月不到的短短时间内，新华社就全文
播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，简称
18号文件）。这个“国字号”红头文件的“最大的亮点”，就是突出强调“调整住房供
应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。这句话看起来平淡无奇，但却
是“字字千金”。它意味着在国务院的红头文件，第一次把经济适用房由普通城市居民
均可享有的“住房福利”，突然改变定性为“经济适用住房是具有保障性质的政策性商
品住房”，并还特别具体要求各地“确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入
线标准和范围”。这份“通知”的核心，就是它正式向全国人民宣告：九八房改时承诺
的普通市民都享有的购买经济适用住房的权利，从此画上句号。
十年前国务院新一届政府推出的这项“通知”，使九八房改允诺的85%以上城市居民可
以买经济适用房的权利，一夜之间荡然无存；经济适用房，从此由普通市民的“最大福
利”，一下子变成了城市“低收入者”的“专利”。
正是这项中国城镇住房政策和房地产市场“顶层设计”上的根本性改变，使中国的住房
政策和房地产市场，由此进入了由房地产商和政府官员合谋操控的“二次房改”阶段。
从此，中国的房地产市场也就此踏上了“乱象丛生、万复不劫”的泡沫之路。
由于十年前开始的这项“顶层制度设计”，给中国城镇居民的住房和房地产市场带来了
前所未有的“十年浩劫”，使得当初合谋推出该住房制度和政策的相关官员和开发商对
此“丰功伟绩”都不愿再提。但“二次房改”的历史及其推行十年来所造成的恶果，是
任何人想抹杀也抹杀不了的。
之所以把取消普通市民购买经济适用房权利的18号文件，作为房地产利益关联集团推出
的“二次房改”的根本性标志，是因为这项“根本性的政策改变”，无论是对市民个人
，还是对整个房地产市场，都带来了“翻天覆地”的变化。
对市民来说，是否拥有购买经济适用住房权利，其中的差别究竟有多大，举两个实例，
大家就会有更强烈的切身感受了。
据报道，近几年原铁道部在系统内大搞“保障房大跃进”，其隐形福利之大，甚至超过
一些普通职工的一辈子工资。如武汉某铁路职工当年以每平方米2500元的“保障房价格
”购得了一套138平米的住宅，后来的二手房价“已经超过7500元”，这套房一下子就
给他带来了69万元的巨额福利，比普通职工十几年的工资性收入还要高。而在上海、北
京等高房价地区，铁道部“保障性住房”价格和市场上的类似商品住房价格，相差在万
元甚至几万元以上。一套120平米的住房，价差就可在150万元以上，这比退休的普通职
工一辈子的收入还要高出一倍上下。
不过，比起京城中央机关的保障性“经适房”，铁道部系统职工的经适房福利，就像是
“小巫见大巫”。早在前两年就有媒体报道，位于北京朝阳区某10号院的一栋“气势夺
人”的楼院，估值高达每平米4万元左右。但网传并经媒体调查确认的《2011年××部
公务员最牛分房方案》中，“仅以6900元/平米的内部价分配给了该部门的公务员”。
若以每套房120平方米的“处级待遇”计算，这样一套“经适房”所带来的隐形福利，
就高达390多万元以上。据报道，在北京“特殊经适房”不在少数。有开发商的代言人
就公开声称：北京“每年土地供应总量中的约40%以上，都被中央机关、部委、部队大
院直接划走，这在地产圈已是公开的秘密。”
这里，我们暂且不论“官员阶层的特殊利益”。单纯就拥有经济适用房的权利而言，事
实证明：谁要是被剥夺了购买经济适用房权利，就意味着谁在住房福利上，少则失去或
者要多付出几十万元，多则损失高达数百万元。即使对公务员这样收入稳定的较高薪水
的人群来说，这数百万元的巨资也相当于他们一辈子工资性收入的数倍。而对一般的工
薪阶层来说，有没有经济适用房购买权利，更是关系到其一辈子最大的财富得与失。无
论是收入倍增计划还是其他任何高额的福利，国家和政府没有任何东西，能像经济适用
房的购买权利那样，决定百姓的穷与富。
我们不妨用官方自己的统计数据，来说明取消普通市民的经济适用房，究竟国民财富带
了什么样的巨变。
从国家统计局的统计年鉴和年报中不难知道，从2003年到2012年这十年中，全国城镇的
销售出的商品住房共有67.258亿平方米，销售的住房套数约有6460万套。如果按照九八
房改的政策，其中的85%，都应该按照经济适用房销售，也就是57.17亿平方米的住房销
售的价格都应该是经济适用房价。
但事实上，这十年全国仅仅只出售了大约3.2亿平方米的经济适用房，甚至因为这几年
全国“名符其实”的保障性经适房（注：很多地方把拆迁安置房违规计算在经适房的名
下）大幅下滑， 2011—2012年国家统计局已不再公布经适房销售的总量。
上述内容告诉我们，正是由于国务院2003年的18号文件，使54亿平方米左右本来应该作
为经济适用房供应市场的住房，变成了开发商高价的商品房。若全国城镇普通商品住房
和经济适用房的价差按2500元计算（大中城市这两者差价可高达上万甚至数万元，但全
国平均差价没有这么高），就相当于全国买房的城镇居民这十年多掏了13.5万亿元。平
均每套买房人，为此多掏了25万元左右。
实际上，城镇居民这13.5万亿元被豪夺的财富，还只是当时新一届国务院班子在刚上台
数月就匆忙推行的“二次房改”前十年的“政绩”。如果今后我们依然还是“萧规曹随
”，到2020年，中国的城镇居民可能为买房而多付出的财富，在未来的8年中将会出现
实打实的“倍增”。今年房地产政策“空窗期”所导致的房价新一轮暴涨，就已经预示
了这一点。
这就是“政策之变”的威力。它给中国数亿城镇居民带来的影响，要超过任何收入分配
的改革、工资的大幅提高，以及社会保障的全面提升。在人民日报前两天在其刊登的“
收入分配”专题报道中，一位无锡工人的感叹尤其引人深思：提高居民收入，光涨工资
哪行？让老百姓兜里有钱，关键是国家能管好住房、教育、看病这些“大事儿”！
所以，把引发几亿城镇居民财富和生活质量发生“翻天覆地”变化、使整个中国的房地
产市场和住房政策“颠倒乾坤”的2003年国务院的18号文件（《国务院关于促进房地产
市场持续健康发展的通知》），作为中国“二次房改”的标志，“实至名归，名符其实
”。
二、二次房改的“顶层设计”，是中国房价十年暴涨的最大推手
不清算十年二次房改劣政 中国房市就永无宁日
以2003年的18号文件为标志的“二次房改”，不仅使普通城镇居民的财富遭到了空前的
洗劫，而且也使中国的房价从此走上了暴涨之路。简单分析对比一下2004年（二次房改
实施第一年）的数据以及这十年房价的变化，数据就可以说明一切。
国家统计局投资司人士在2005年一篇公开发表的分析房地产价格发展趋势文章中承认，
“到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以
来的最高水平。”其实，这个当年对外公布的数据还“打了埋伏”。据后来发表的中国
统计年鉴数据表明：从2003年到2004年，全国的商品住宅平均销售价格，从每平方米
2197元，一下子暴涨到2608元，涨幅高达18.7%。这究竟是一个什么样的“高水平”呢
。比较一下九八房改实施5年的全国商品住宅平均销售价格变化情况，人们就会有清晰
的认知。
同样根据中国统计年鉴，1998年全国商品住宅平均销售价格是每平米1854元，到了5年
后的2002年，商品住宅平均售价提高到每平米2092元，5年累积的房价涨幅为12.8%，相
当于平均每年全国的商品住宅房价涨幅连2.3%都不到。而同时期全国城镇居民家庭人均
可支配收入，从1998年的5425.1元，上升到2002年的 7702.8元，5年人均可支配收入涨
幅高达42%，平均每年达到8.4%，是同期住宅房价年均涨幅的2.65倍。
另外，在当时国务院新闻办专门就我国房地产市场情况举行的记者招待会上，时任建设
部的一位副部长介绍，在1998年－2002年我国实施九八房改的5年时间里，全国城镇人
均住宅建筑面积提高5.2平方米，达到22.8平方米；全国城镇居民私有住房的比例已经
达到72.8％；年均住宅竣工面积更是达到改革开放以来到1997年的年均2倍以上，达到6
.8亿平方米。此外，从1997年到2002年，全国商品房竣工面积、销售面积年均分别增长
15.5％和22.6％。
国家统计局的数据和当时建设部的官方讲话以事实告诉我们：实施“二次房改”第一年
的2004年，全国商品住宅的涨幅，竟然比此前5年的房价涨幅之和还要高出三分之一，
超出近6个百分点；此外，房价的涨幅，也已从过去只有人均收入增长幅度的几分之一
，一年就变成了远远高于人均收入的增长。
确实，二次房改的“政策威力”，十年累积下来，早已达到了一个惊人的地步。在今年
3月全国两会新老政府换届前，，网民和媒体就已经开始以房价为“标杆”，用事实来
为这十年的房市“盖棺定论”。
当时有媒体公布了全国几大城市这十年的房价变化：十年前，广州的一手楼均价为每平
米3888元，2012年达到了14044元，涨了2.6倍；2003年北京一手楼均价每平方米4456元
，2012年达到20700元，涨幅高达365%；深圳十年前的一手楼均价为5680元，2012每平
米上到了18900元，涨了2.3倍。最让人瞠目的还是上海房价，2001年它的一手楼均价也
只有每平米3500元，到了2010年就已上涨5倍，冲到了每平米21000元。以上的数据，也
许不尽权威全面，但基本上反映了这十年全国城镇房价暴涨的事实。如此的“骄人成绩
”，全世界也没人可比。
尽管如此，在经历了政府换届半年多时间的“政策空窗期”后，由于住房政策和房地产
调控的“顶层制度设计”没有改变，依旧是萧规曹随，如今的房价再一次创造疯狂暴涨
的“全新记录”。以至于现在的人们看到去年的房价，不再是年初时的“哀怨”，而更
多的是情不自禁的“萌生悔意”。事实证明，“二次房改”的劣政不除，无论是谁主导
中国的房地产市场，高房价下“民不聊天、国无宁日”局面，就无法从根本上清除。
三、官商合谋的二次房改，是利益集团对公众财富掠夺的“改革”
不清算十年二次房改劣政 中国房市就永无宁日
其实，把十年前国务院的这个18号文件贴上“二次房改”的标签，还不仅仅因为它的出
现，给数亿中国城镇居民的住房福利和家庭财富，已带来十几万亿元的空前财富浩劫，
也不仅因为它的出现，使中国的房价从此走上了疯狂暴涨的历史歧途，而且还在于这份
官方的“红头文件”本身，和推出九八房改的国务院23号文件，具有完全相同的“规格
和效力”。
这两份文件，都以政府文件的最高规格——国务院文件的名义，下发到全国各地和各部
委机构，在文件的级别上都属于国务院在房地产和住房政策上的“最高指示”；此外，
在文件内容上，它们也都属于国务院在住房和房地产政策的“顶层设计”。
推出九八房改的国发23号文件，停止了住房的实物分配，推行住房分配货币化 ，并提
出建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
而2003年以“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”之名所颁发的国发18号
文件，经济适用住房为主的供应模式，一下子就莫名其妙的变成了必须消除的“影响居
民住房消费的体制性和政策性障碍”。这次房改所提出的“住房供应政策”，也一改“
经济适用住房为主的供房模式”，变成要求“多数家庭购买或承租普通商品住房”。经
济适用住房本身，也被重新定义为“是具有保障性质的政策性商品住房”。九八房改向
人民所承诺的普通城镇居民都可以享有的购买经济适用住房的权利，就这样断送在刚刚
上任数月的国务院新班子所颁发的红头文件上。
正是这个“二次房改”，使过去85%的城镇居民都可以拥有的权利，变成了仅仅面向城
市低收入者的“专利”。根据新的规定要求，只有对城市最底层的20%低收入者，10%供
应经济适用住房，另外10%供应廉租房。实际上，在过去十年中，根据国家统计局等数
据估算，全国只销售了大约3.2亿平方米的经济适用住房，仅仅占到全国城镇销售出总
的商品住房4.76%左右。此外，不少党政机关的官员、公务员等特殊人群，尤其是“中
央国家级”的，在这十年中也以各种特权谋取住房福利，分配到了形形色色豪华高档的
“特殊经济适用住房”，挤占了全国经适房的不少份额。
其实，“特权房福利”还不是颁布“二次房改”的国务院红头文件所衍生出来的最坏的
“房市癌细胞”。剥夺宪法所赋予的城镇国民的居住权利和住房福利，搞乱房地产市场
，使中国房市从此走向“调控——空调——房价继续暴涨——民怨日益沸腾”恶性循环
轮回，才是“二次房改”对中国民生、经济和政治生态最大的破坏。
在推行“二次房改”的2003年之前，经济适用住房之外的商品住房，只是面向占城镇居
民15%的富裕阶层的市场。不仅房地产市场的规模极小，供应商品住房的能力有限，而
且整个房地产市场缺少一整套完善的规范市场行为的法律法规。开发商通过官商合谋的
黑金政治，囤地捂盘惜售，收买媒体操控舆论“引导预期”，使其对房地产市场的垄断
寡头操控，达到“势不可挡”的地步。
在这样的大背景下，把85%的城镇居民匆匆推向过去只为15%富裕阶层服务、本身就畸形
和发育不良的“中国特色房地产市场”，所带来的后果就可想而知了。 “二次房改”
第一年——2004年的房价涨幅比过去的5年之和还要高三分之一，就足以说明这一切。
站在2013年的历史坐标上，回首这十年二次房改“改朝换代”的历史，人们不禁要问：
为什么在九八房改中，时任分管建设部的国务院副总理温家宝，再三向城市居民承诺保
证的“以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，到了2003年后一夜之间，在
未经全国人大的任何审议，也没有任何“听取民意”民主和科学基本决策程序的情况下
，就被对住房政策了然于心的国务院新班子的一纸红头文件，打上了休止符？宪法和法
律，赋予了谁拥有如此巨大的权力，可以如此随意的把国民最大的民生利益一笔勾销！
为什么这项涉及到每个家庭几十万甚至上百万元的最大的“政策性住房福利”，以及关
系到全国几亿城镇居民天文数字般的以万亿元为计的房产财富分配的“游戏规则”——
政府的房改政策，在制定过程中竟然没有普通公民的参与，而开发商利益集团则可以公
开直接参加“二次房改”的顶层设计。宪法保证的数亿城镇居民的居住人权和住房福利
，为什么在政府政策的博弈中，被几十万开发商所形成的利益集团所“没收”？
也许正是因为这项颠倒乾坤的“二次房改”的“作用巨大，影响深远”，经过房地产市
场和高房价问题的这“十年浩劫”，现在已很少有当初“二次房改”的谋划者，敢公开
站出来承认其“历史功勋”了。不仅如此，就连直接导致住房问题和房地产市场“翻天
覆地”变化的2003年国务院18号文件，现在也已被当初的“顶层设计者”们刻意遗忘，
更不用说承认其“二次房改”的“不可替代的历史地位”了。
有人以为，掩盖或沉默就可以扼杀中国房改过程中这笔肮脏的历史。确实，在十年后的
今天，对这段“改天换地”的“第二次房改”，不仅普通的百姓不知，而且就连一些所
谓“房地产圈内的研究人士”，也并不都能读懂其中的“份量”。每每有人提出新的房
改建议和方案，还经常喜欢冠以“二次房改”之名。
但一个基本事实谁也不能否认，就是这场由房地产利益集团主导，标志着中国城镇住房
政策180度大转变的国务院18号文件，推行十年的结果证明：这个打着“促进房地产市
场持续健康发展”旗号的所推行的“二次房改”，恰恰是制造中国房地产市场和高房价
问题十年浩劫和乱象的祸源。
至今，“二次房改”已经走过了十个年头。中国又处在一个新老交替和以公民权利为主
导的新改革的年代。十年了，备受高房价洗劫和压迫的中国普通百姓，也该到了对当今
房市的劣政和恶果的“老账新帐”一起进行清算的时候了。同样，对于新一届政府来说
，如何总结过去的痛苦教训，探求中国人住房新的发展之路，制定符合社会主义土地全
民所有属性的住房政策，打造人民满意而不是民怨沸腾的房地产市场，再一次历史性的
摆在了执政者的面前。
在一个畅想中国梦的时代，任何人都回避不了现实中由住房问题所引发的尖锐社会矛盾
。早在二三十年前，中国人最早的小康梦就有句至理名言：小康不小康，关键看住房。
如今，要实现中国梦，同样更必须要圆国民的住房梦。
我们的任何改革，如果要不走上“邪路”，时刻都不能忘记“两个基本点”：首先，要
像当年改革总设计师邓小平所说的那样：“社会主义的目的就是要全国人民共同富裕，
不是两极分化”；“如果导致两极分化，改革就算失败了”；第二，要把群众的评判，
作为衡量改革好坏的最重要的标杆。只有把人民满意不满意、高兴不高兴、答应不答应
，作为衡量政府工作好坏的唯一标准，中国的新一轮房改，才不会像过去十年那样，被
房地产利益集团所操控 |
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