y****e
发帖数: 1712 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
qianyuan (mikeqian) 于 (Mon Jul 4 18:43:55 2011, 美东) 提到:
请大家推荐装软水器，铺地砖的师傅
另外问一声，大家买房子有appraisal 量出来的面积比listing 少了将近200 sft的么
，感觉有点郁闷。而且卖家还很强硬，不但不降价，还威胁不买不光不退earnest
money，还要上法庭告我，很憋屈的感觉
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TTU (Call for Drama) 于 (Mon Jul 4 19:25:12 2011, 美东) 提到:
你这是找师傅还是律师？
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qianyuan (mikeqian) 于 (Tue Jul 5 23:35:19 2011, 美东) 提到:
找装修师傅
只是顺便问大家有这种面积少的没有？如果常见就算了，不常见就从小额法庭开始慢慢
告上去，反正我时间多，和他们耗个三五年的没事，至少让他们费些时间精力和我折腾
，我就当练习英文口语和写作啦
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Wed Jul 6 00:17:18 2011, 美东) 提到:
多大面积的房子啊？一般两三千尺差个几十都正常，差200貌似有点多哦。
你的agent是谁啊？对这事儿怎么说的？
以我一年前买房子中了解的情况，貌似在option period中可以无条件退出的，对方告
不到你头上呀！loan做不下来不能closting，你也可以拿回earnest money呀。
不过我说的是非专业意见，不算数，你要打听清楚了再做决定。但是千万别被对方虚张
声势给吓倒了先。
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qianyuan (mikeqian) 于 (Wed Jul 6 23:40:59 2011, 美东) 提到:
listing 2634sft, appraisal 2470sft
我代理是卿梅姐啊，option period在inspection后就过了，这个面积问题是贷款做
appraisal时候发现的，刚刚和梅姐讨论了，准备接受这个事实了，默默的按时close，
梅姐建议不要轻易惹官司
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besttwo (besttwo) 于 (Wed Jul 6 23:50:49 2011, 美东) 提到:
嗯，shirley一般都是这个建议，很难说对还是不对，只要你能过了自己心理这一关。
如果按照appraisal的面积估价比你买的价钱低，你还是可以拿回deposit的。
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qianyuan (mikeqian) 于 (Thu Jul 7 00:05:21 2011, 美东) 提到:
是，我准备自己默默地承受
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besttwo (besttwo) 于 (Thu Jul 7 00:23:25 2011, 美东) 提到:
说得好可怜！知道你不是MM，不知咋安慰。也不算亏，你再卖房的时候也可以按大的面
积卖。
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 00:46:47 2011, 美东) 提到:
我这人说话很直啊
这个我严重的不同意的你的agent， 一看就知道你是新手，所以才这么劝你。
面积差的很多，你吃了很多亏，完全不用担心的你钱退不回来，在你们合约中应该会有
相关条约， 如果没有，就是你的agent合约没做好。而且也不能完全相信你的agent说
的话， 她们一般都会说这个房子很俏，让你有默默接受和急于想买的心态。
你有2点很充分的理由拿回你的earnest money，第一，面积差的很远， 你的agent帮你
做合约的时候，应该会提醒你，，第二，你可以说你贷款没下来， 也很容易拿回你的eanrnest money。如果她在你的offer里面没有做任何保护你的地方， 我只能说，她可能不能算一个好的agent。
所以你的agent说的不要轻易惹官司，也是不正确的，有点忽悠。 因为他们没有任何理由
拿走你的钱。
按道理，如果是一个有经验或者诚实的agent， 首先应该帮你negociate，在差距这么
大的情况下，你直接损失很多钱，还劝你接受，你要三思。
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 00:49:47 2011, 美东) 提到:
真心劝你不要接受啊。。。钱不好赚啊，一下子就损失好多，这200sft，可能有几万吧，和你损失的1，2千，可是小巫见大巫啊。
而且以后你卖的时候，又会有问题，那时候的买方可不会有你这么轻率的（不好意思我
用了‘轻率’2字）
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 00:52:32 2011, 美东) 提到:
不太可能， 买方都会要appraisal的
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 01:06:45 2011, 美东) 提到:
2000多的房子，差这么多面积，有经验的agent是比较容易看出来的， 只是说不说出来的问题了。而且要劝接受，忽悠说不要惹官司，哎呀，我只能说这个agent太不厚道啊。。。
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Thu Jul 7 01:24:56 2011, 美东) 提到:
是这样的啊
我这个房子买的时候appraisal 2960，listing的是3030，房子面积每次测量都会有所
不同的，但是也不知道究竟差多少才算正常。
不过再怎么说，loan做不下来买家正常的backout是合法的，卖家凭什么告你呢？
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 01:31:59 2011, 美东) 提到:
你的算正常范围以内啦
一般测量都尽量不要按builder的面积算， 如果你们看房子的listing的时候，会注意到面积那一项是谁的给的面积。但是最后都会按银行贷款的时候， 他们给的面积算
lz比较可怜， 2000多的房子差200多， 算是非常多了的。我太能体会lz心态了，记得
我第一次买房的时候，啥都不是很懂，agent说啥，我信啥， 最后钱多花，人还不开心
，现在那房子都是我的心病啊。
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Thu Jul 7 01:48:03 2011, 美东) 提到:
lz的没差两百多，是一百多..........
意到面积那一项是谁的给的面积。但是最后都会按银行贷款的时候， 他们给的面积算
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 7 01:54:08 2011, 美东) 提到:
她自己说的快200，但是对于2000多sft房子算很多的
就算最少一个$100/sft,那也是快2万刀啊，那也是不少钱啊。。。
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Hakeem (the dream) 于 (Thu Jul 7 11:01:10 2011, 美东) 提到:
listing一般是county的record，错了也不是seller的问题，bank也不一定量的准，不
想扯皮还得花钱再量一遍。所以关键看你怎么想，很喜欢，就看appraisal的价钱，低
于你的offer的话，和seller商量，至少一人一半。不太喜欢，就只给appraisal的价，
谈不拢，就backoff，拿不到loan嘛，Ernestmoney定能拿回来，inpection做了吗？没
做呢考虑好，拿不回来的钱。
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Thu Jul 7 11:15:53 2011, 美东) 提到:
我比较同意你的观点。
2000尺的房子，差了快200，相当于price/sqrt feet的价格多了很多。建议楼主还是应
该坚持一下。
从agent的角度出发，她就是想让交易完成，这样她就可以拿到commission。这无可厚
非。不过，损失的可是楼主的钱。
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Thu Jul 7 11:19:13 2011, 美东) 提到:
bank是按照appaisal的面值计算房子的价值。如果你的房子面积少了快200尺，贷款肯
定会少。这样，如果钱和selling price差很多，你就没法拿到贷款，这样，不就能
back off同时拿回EM了吗？
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Thu Jul 7 11:22:35 2011, 美东) 提到:
他的
listing 2634sft, appraisal 2470sft
(2634-2470)/2470 = 6.6%
你的：
appraisal 2960，listing的是3030
(3030 - 2960) / 2960 = 2.4%
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AdEast (AdEast) 于 (Thu Jul 7 18:03:21 2011, 美东) 提到:
我的neighborhood一个房子，当时 Builder 是 3600， County Appraisal是 3842. 不
知是神马回事。
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qianyuan (mikeqian) 于 (Thu Jul 7 23:15:01 2011, 美东) 提到:
Seller是按HCAD的算法给的面积，估计很难说他们不对啊
而且现在inspection,survey,appraisal都做了，还有earnest money，如果退出损失也
不少啊，再说梅姐认为房子还是不错，估计今后会增值的吧，所以我还是从了
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HUAHUATAISUI (花太岁) 于 (Thu Jul 7 23:32:27 2011, 美东) 提到:
在屯子里买房子就别考虑增值。
3%的税下面，哪个房子敢说增值？
扣掉利息扣掉税，每年要升值多少才算增值？现在的经济环境，可能么？
所以屯子里房产炒不起来。
自己住的舒服就好了。在美国，房产是一件大消费品，不是投资。
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winniw (winny) 于 (Sat Jul 9 00:03:01 2011, 美东) 提到:
说的太对了， houston的房子要增值太难了，要买主要是自己住， 虽然这里房子相对
便宜， 但是这个税也不是盖的， 太高了，其实比较下来房子也没有多便宜了。
而且这里地多，买了容易，后来想卖掉，可不容易
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winniw (winny) 于 (Sat Jul 9 00:38:48 2011, 美东) 提到:
这个还是算你没有经验，而且你的agent真的是属于负责的会提醒你这个， 因为她肯定
遇到过不少这种例子，因为这是买房子时一个比较普遍的问题。好一点的buyer agent
，会在合约里加上这一条，以保护自己的客户。
但是也可以理解，她可能想早点close这个case，拿到commision。
seller按什么算面积都不重要， 重要的是你能够得道准确的面积， 一般来说，
builder不准确可能性多，他们往往会多报，政府的面积也可能不准确，因为他们的面
积来源也是别人报上来的。
我们这里这么多人回帖， 我相信很多都是买过房或者有一定经验的， 我们的很多话是
为你好的，你的agent说的话，说实话，我觉得多少有点忽悠你新来houston买房
其实我还有点羡慕你， 当年我买第一个房子，有这么多人告诉我就好了， 我就不会吃
了个大亏， 到现在都是个包袱。
房子增值肯定是可能性不大，尤其在Houston，而且现在这种经济环境也不好。马上
nasa要大裁员，我今天一个银行的朋友和我说， 房价有可能又会降。
现在毕竟还是买方市场，而且面积差的这么多， 银行贷款也可以说没定，你现在还有
很大的power去negociate，如果你的agent真心帮你， 或者像她自己说的，会讲价，是
个honest的人， 她就应该帮你去争取， 而不是直接让你损失几万。
你可能觉得可惜已经付了2000的survey 和inspection，但是和你房子还没买就直接损
失几万块好多了。你直接和seller说要求降价，完全是可行的，要回你的earnest
money问题也是不大的。花了这么多钱，心里买了个疙瘩，总是会不爽的。
顺便问一下， 你的survey和appraisal是谁做的啊？ 是你们自己找的，还是agent推荐
的？
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hothouston (丫头) 于 (Sat Jul 9 00:56:44 2011, 美东) 提到:
今天刚回来看到了大家的回贴.我觉得大家可能对整个过程了解不是很清楚.一直也想写
一个关于APPRAISAL的贴子, 因为这中纠纷实在是太多了. 如果LZ同意, 我可以公开我
写给他的EMAIL. 其实我对LZ的建议是三点:
1. 选择终止合同,申请拿回EARNEST MONEY
2. 选择终止合同, 放弃拿回EARNEST MONEY
3. 接受, 按时CLOSE.
我也给LZ详细说了我的分析, 而且说了无论他选择什么我都回支持. 如果选择3, 希望
他是开心的选择,而且真的喜欢那个房子.如果他要选择1 或者 2, 最好去咨询一下REAL
ESTATE的律师,看看有没有什么后果.因为AGENT不能PRACTICE LAW, 所以不能有任何这
方面的建议.
我相信很多BUYER在APPRIASAL出来后,买房的面积和LISTING面积不一样的时候,都不会
舒服.但是房子的价钱不是只是根据面积定的. 在写合同的时候,我们都会确保如果房子
APPRAISED VALUE低于卖价,那买方是可以要求退回EARNEST MONEY的. 几乎不会有
SELLER同意在合同上写上如果面积差了多少,卖方要减多少钱的说法.因为每个
APPRAISAL出来的面积都是不一样的. 而且很多SELLER根本就不知道自己家房子的确切
面积. 有时候如果买方一定要写上这条, 卖方也一定会要求如果面积APPRAISED比实际
轻快大, 那买方也是需要补足钱的.所以几乎没有双方都同意的时候.
TREC的合同中专门有一段是关于DEFAULT的, 大意就是说, 如果是买方的过失导致最后
不能CLOSE, 卖方同意买方把EARNEST MONEY付给卖方,那卖方就免除买方所有的连带责
任. 或者, 卖方也有权利不接受 EARNEST MONEY, 而采取上法庭的方式. 这次的卖方
是RELOCATION公司,LISTING AGENT说他们不会接受EARNEST MONEY而会上法庭. 我也告
诉过我的CLIENT, 究竟最后会不会去法庭,我现在也说不清楚. 我有碰到过类似的CASE,
最后是RELOCATION拿了EARNEST MONEY了事的.
现在关键的问题是SELLER用的证明房子面积数据是COUNTY的APPRAISAL, 所以不能说是
MISLEADING, 那如果BUYER不CLOSE,很可能就是BUYER DEFAULT了. 所以如果选择
TERMINATE, 那最好要去咨询一下律师.如果BUYER觉得自己有理由, 那就一定要找到卖
房有欺骗的证据.
所以在这给买房, 卖房的同胞们提个醒:
面积差异这个问题是非常非常普遍, 美国人一般都看房子的整体VALUE, 我们中国人都
会看房子面积的. 但同样SELLER的争辩是,因为每个APPRAISAL出来的SIZE是不一样的,
不一定会有BUYER认为的那么多的差别. 即使面积有了差别,小的面积都已经APPRAISED
到了SALES VALUE, 那如果真的是有LISTING DATA上的那么大面积, 那这个房子就应该
卖更贵了. 因为APPRAISAL是LENDER ORDER的, 所以一般都在OPTON PERIOD以后才知道.
所以如果大家都对面积很关心, 那就宁愿多花点钱先做一下APPRAISAL比较好.
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winniw (winny) 于 (Sat Jul 9 02:10:57 2011, 美东) 提到:
我这个人很直，有话就直说了啊，
看你写的， 我觉得更像在推卸责任，避重就轻，尤其在关键的几点上。
可惜lz算是新手， 很容易被你说的牵着鼻子走
第一， 我不赞同你说的给lz的三点建议，they are unacceptable. 因为lz可能不算懂，换
了是我， 如果我还是有点想要这我这个房子，我会要求我的agent再次negociate房价
， 而不是你所说的放弃然后拿回earnest money那么简单。 而且buyer agent的作用不
是这个时候仅仅出选择题让buyer去选择。说实话，lz算是不错的， 换了别人，
可能早就walk away了。你没看见living版，很多人说自己的agent要他接受他们不想要
的，就直接fire他们的agent吗？
第二， 就我感觉，你在帮lz的offer和contract上没有很好保护好他们的利益， 我的agent是个很有经验的人， 她会在我的offer上会在3个地方保护我们的利益，第一个是面积， 第二个
是贷款时间和利率， 其实最后只要有一句话很重要的话就可以，就是写上在任何时候我都
可以收回我的offer，拿回我的钱。
第三， 在county的数据上很可能是不准确的，你作为agent，看到的信息也不光是政府的数据， 这个我就不明说了， 你心知肚明就好了。你还在不停为他们辩护，简直让我看不下去了。
我相信你也带着lz walk-in了， 这个差距对一个2000多尺的房子，如果你有经验是很容
易看出来的。
关于appraisal，你也不需要专门写个什么文章， 很简单， 要一个completed
appraisal，而且同时在合约里面注明面积的问题就可以了，以防最后差距太大和银行做appraisal的时候有差距来保护buyer。
第四，你说老美只看总体value， 中国人纠结房子面积细节， 我只能说这个太能忽悠了，感觉你可能没有老美的客户吧，如果没有，你千万不要误导大家给出这个结论。谁说老美不看具体面积大小， 其实老美才是最仔细的，最不会吃亏的。 他们一般给价钱， 很多都是按面积x最近br />
单位价钱，然后可能加上一些upgrade的东西。稍有不慎，他们是很容易把你告到法庭，只有中国人才会忍气吞声。
第五， 其实你应该告诉对方的agent和seller如果他们不退钱你们会告他们，而不是你
的buyer。 看了你写的， 我真的有点不能理解你到底是站在哪边的，好像还在一再帮对方说话。实话实说啊， 我觉得你更像是lead lz接受offer，先告诉lz不要惹官司， 然后暗示拿回钱很难，房子会升值，帮对方不给earnest money说了很多借口， 又给自己留后路说即使接受也要h
br />
其实拿回earnest money很不难，就直接说面积不对，贷款没过， 不需要去说啥cheating。有必要像你这样长篇大论，画蛇添足吗？
其实我说的以上几点， 说不定可以很好的提醒现在正在买房的朋友， 在合约的加上我说的几句，在出现问题的时候，是可以让我们的损失到最小。
REAL
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caogen (caogen) 于 (Sat Jul 9 14:20:32 2011, 美东) 提到:
你的代理太不负责任了。
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HuangHouston (Jacky) 于 (Sun Jul 10 11:45:00 2011, 美东) 提到:
一个是崽弟，一个是钱大爷。都是亲戚。还是钱大爷亲些。
经记人当然希望尽快完事。好象你也搞了快一年了。
第一次听说买家被卖家威挟上法庭。如果真上了法庭，那个房子就甭想买了。卖主必须
告诉所有的人，他这个房子有legal issue。没人会跟他讲价了。民事官司可以没完没
了，尽管你都败了。所以LZ 被蒙了。相反，卖家尽可能熄事宁人。我去年的earnest
money 就是这么要回来的。
LZ太善良了，等close再告，你上那找他去。估计你也就是说说。要点面子。
面积评估差太大了。太亏了。当然钱多，也就多花钱买个睡好。生气要折寿的。
如果你的经记人对你说这房子能升值，一定留着那个邮件。将来卖房子，房子贬值，他
要赔你的。这是有案例的在德州。
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cleverpig (cleverpig) 于 (Sun Jul 10 18:04:30 2011, 美东) 提到:
看到这个帖子觉得很高兴啦，有这么多热心人士提供意见
因为我现在也碰到一样的问题，我们打算先咨询一下律师看看有什么option再决定怎么搞
但是想先讨论一点，大家前面说的少了200SF就相当于损失了好几万
估计是按照200SF乘以$100/SF左右算出来的，我个人觉得这个说法值得商榷
我看过的几份我这附近的appraisal报告
银行用附近类似房子的卖价来估算你房子价值的时候
各房子之间面积的差别对房价的贡献是按每SF $30 或 $35 补偿的
而不是按房子总价除以总面积（在这里大概$100/SF)来计算面积差别
比方说你家隔壁房子3000SF刚卖30万，其他所有条件和你房子一样，就是面积大了100SF
那银行就估计你家房子值30万-100SF x $30 = $29.7万
而不是30万-100SF x $100 = $29万
我想其中的原因可能是，从建一个房子的角度来说，你从0SF建到3000SF，单位面积花的钱
和你从3000SF建到3300SF是不一样的，越到后来单位面积花费越少
而且你房子的SF小了，但是你的land没有小，所以land的价值没变
只不过德州地不值太多钱罢了，要在加州，房子本身不值啥，都是地的钱
所以你如果看德州同一个地区紧相邻的几栋房子的卖价按$/SF，如果面积差很大的话
是总面积越大的房子$/SF越少
我觉得也是类似的道理
如果买家想因为房子少了200SF，就乘以$100/SF而要卖家降2万，我觉得卖家是打死不干的
想想看如果真能这么干的话，那差10SF的人就吵着要回$1000,差50SF的就吵着要$5000了
那每个买家都会死盯着appraiser要他们精确到几个SF了，因为差10SF就差1000大洋咧！
所以我个人感觉这样算是不太现实啦
我知道的/网上搜到的类似的差大概200SF的例子，买家都会要求卖家降价
最后的结果很多是，卖家不同意，买家也没办法就算了
少数几个买家砍回来1千到3千
我还没看到过砍回来超过1万的（大家如果看到请提供信息或link给我参考一下，谢谢）
还没有看到因此最后真打官司的（大家如果看到请提供信息或link，谢谢）
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cleverpig (cleverpig) 于 (Sun Jul 10 18:36:02 2011, 美东) 提到:
请教一下
问题是，现在appraisal面积少了，如果appraisal价格比成交价高
买家能就说“loan做不下”而“正常的backout”吗？
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cleverpig (cleverpig) 于 (Sun Jul 10 19:05:48 2011, 美东) 提到:
我个人的理解是
卖家卖房的时候，list的面积一定要以county record上的为准
county record的面积跟实际比准不准是另外一个话题
但是一定要以county record的list
我的理解至少不能list的比county record的高，能不能低我不知道
银行appraisal出来的面积我的理解是仅供参考
说起这appraisal出来的面积，有时候真是一笔糊涂账
我这要买的房子，两个不同的appraiser量出来还能差100多SF
我自己去量出来的面积在他们俩之间，真是晕！
意到面积那一项是谁的给的面积。但是最后都会按银行贷款的时候， 他们给的面积算
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cleverpig (cleverpig) 于 (Sun Jul 10 19:10:13 2011, 美东) 提到:
恩，请教大家
LZ的情况和我的一样
appraisal虽然少了100多ST，但是appraisal的估价倒是没比交易价格低
请问这种情况还能back off吗？
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choulaoshu (choulaoshu) 于 (Sun Jul 10 20:20:31 2011, 美东) 提到:
我也来说两句吧，我不是Realtor，也没有要替agent说话的意思
你说你的agent帮你在合约里加了“其实最后只要有一句话很重要的话就可以，就是写
上在任何时候我都可以收回我的offer，拿回我的钱。”
我觉得你的agent比较厉害，你作为buyer我也很为你能加上这样保护buyer的条款高兴
但是从另外一个角度说，buyer的利益得到极大保护的时候，seller的利益就有可能受
到损害。每个人在不同的时间都可能有机会成为buyer或seller，我想你以后成为
seller的时候看到这种“任何时候buyer可以收回offer拿回钱”的条款多少可能会觉得
不爽
我想这没有谁对谁错的问题，大概就是市场决定的
作为buyer可以提出这样那样“非常规”的条款，至于seller接不接受，那就看是买方
市场还是卖方市场，还有seller个人了
懂，换
的agent是个很有经验的人， 她会在我的offer上会在3个地方保护我们的利益，第一个
是面积， 第二个
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Sun Jul 10 20:52:46 2011, 美东) 提到:
我也不是太懂，我记得我当时买房子因为也有appraisal面积比listing的少，但是银行
估价的时候找的是附近近期成交的可比性房子来作为市场价值参照的，那些房子单纯从
面积上讲跟我家实际面积相差+/-100sqf左右。再加上lot size和upgrade情况之类的数
据，最后计算出我家房子的估价。
银行估价比成交价高，当然会批贷款啦，不存在loan做不下来的问题呀。
银行是最精的，他们不会为不值这个价钱的东西埋单的。所以我很想知道LZ的loan到底
批下来没有，银行估价和成交价之间差多少。
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Sun Jul 10 21:15:03 2011, 美东) 提到:
顶一下梅姐的专业解答，说的很透彻。
房子的value不是单纯按面积算的，我们今年protest地产税的时候发现对方给我们提供
的参照房跟我家房子的面积相差挺多，还有一个lot size比我家大30%。
LZ的贷款要是批下来了，也说明银行认可这个房子的售价是符合市场价的呀。
而且我相信梅姐肯定是非常努力积极地和卖方那边谈判，替客户努力争取过了的，但是
卖方没有把柄被抓，想让人家掏自己的口袋几乎是不可能的。
REAL
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cleverpig (cleverpig) 于 (Sun Jul 10 22:04:06 2011, 美东) 提到:
我想还是有可能的
如果卖家按county record来list，那买家几乎不能说卖家欺骗或misleading
除非证明卖家故意把county record改大了
但是买家还是可以说你货不对版，要求卖方降价
我认识有这样要回来几千的
卖家这时候也会尽量避免告买家的，尤其是他如果真想尽快把房卖掉
房子一旦有lawsuit，他短时间还能卖掉吗？
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winniw (winny) 于 (Sun Jul 10 22:34:03 2011, 美东) 提到:
我觉得你想的太仔细了， 不要去想什么建的时候是不是大一点就会单位面积就会便宜
我的agent给offer就是按照附近最近买的房子的的单位面积算，现在的行情是卖方市场
，如果附近有short sale和foreclosure的房子，单位面积就会更低，但是我们很难拿
到这个价钱，但是对我们买方来说比较容易讲价。
所以你就按照你的面积单价×这个所差面积去还价好了。要是能便宜至少你最后真买了
，心里也舒坦啊，也比有个疙瘩好， 我的第一个房子就是心中永远的痛啊。。。
么搞
100SF
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winniw (winny) 于 (Sun Jul 10 23:01:20 2011, 美东) 提到:
卖房子的时候当然愿意以高的面积来， 如果实际面积比county低，当然不愿意说，
但是实际面积比county高， 早就拿出他们的appraisal给买房子的人看。
所以county是不准的， 一定要看看是哪里给的面积和appraisal，楼上有好几位厉害的
人都说了这个问题。这是为什么我觉得lz的agent不算太厚道的原因，本身lz可能也不
算特别懂，他的agent实际上可以查到知道更多的信息，可以说是知道也不说，当然我
也可以理解
我的agent我觉得就挺实在， 我觉得我自己因为有点点买房子的小经验所以对agent好
坏有一定的辨识能力。她会告诉她知道信息，并且给我的分析都很到位，而且我特别喜
欢她就是看合同很厉害很仔细， 做的合同也很好，可以很好的保护我们。不多说她了
，只是有感而发， 免得成了托。
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winniw (winny) 于 (Sun Jul 10 23:23:07 2011, 美东) 提到:
不能因为她是agent就说明说的就一定专业吧，感觉更多是站在自己角度去分析问题。
这里很多人不是agent但是一样也挺专业。我倒觉得楼上有几位就说的挺好的，对lz更
有建设性建议。
我实在没看出她任何建设性的建议，我还觉得更像是忽悠和推卸责任，最不喜欢的一句
就是居然得出‘美国人一般都看房子的整体VALUE, 我们中国人都会看房子面积的.’这
样的结论。还有作为agent，明知道county的面积是很容易不准的， 还在为对方辩护。
当然， 刚刚听说你也在给hotHouston干活，所以我们站的角度不同， 看得问题也不一
样吧，可以理解啦。
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winniw (winny) 于 (Sun Jul 10 23:41:43 2011, 美东) 提到:
不是有句话叫‘只有买错，没有买错的’只要卖方同意了offer， 也不会有啥损失
所以一般我们听到的抱怨主要来自buyers， 很少有sellers的
只要agent找的好， 那句话完全可以不要， 我觉得只需要我开始提的那2点就可以，
但是对于很多新手，或者第一次买房的， 我建议加上这句话， 因为他们并不知道自己
的agent到底如何，这也是保护自己的方式之一。
以现在的buyer市场， 即使加上，也问题不大，seller很少有不接受的。
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Mon Jul 11 00:41:53 2011, 美东) 提到:
我跟梅姐是朋友，这一点版上熟人都知道，我从来不避讳的。
我们作为朋友之间互相帮忙很多，至于说我给梅姐干活，我不知道你指什么。
举个例子，几个月前某个周五下午梅姐到我家来了一次，因为她一个即将从外州搬来的
客户在我家附近租了房子，家具先运到，她帮忙盯着搬家公司卸货。搬运家具的六小时
过程中梅姐抽点时间来探望我。我们一起喝了会儿茶，她又得回去签收和锁门。车库的
门出了点问题，总是关不上，梅姐只好打电话找了我家领导帮忙处理了一下。我不知道
这个算不算我们替梅姐干活，如果算，我希望我们能替她做更多。
不过，我就是通过种种这样的小事，知道梅姐是一个特别认真和负责的agent。她忙到
没有时间好好睡一觉的地步，但是会为一个租房子的客户花整个下午帮忙照应搬家的事
。所以要说她“忽悠”客户和“推卸责任”，我是不信的。
我不想否认自己站在梅姐朋友的立场上看这件事。
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winniw (winny) 于 (Mon Jul 11 01:01:00 2011, 美东) 提到:
如果是你帮助搬家， 我觉得是让我称赞的，因为你是很热心的帮人，甚至不计回报。
就像别人说你帮她做一些agent的活一样。
但是她是agent，我相信她是会拿commision的，即使是租房，也是有commision的， 按
一个月的房租算， 即使只有一半的钱， 也有好几百， 而且6小时也不必要都在那里，像你说的， 帮着开个门，
最后签个单，最多2个小时，对吧。这个算是赚的easy money了。
而且如果客户要求帮助看家具， 也是agent的服务之一， 她不接， 其他agent会
很愿意去接的。她没你想的那么崇高的，至少我不认为。
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HifoCH (爱菊轩) 于 (Mon Jul 11 02:18:58 2011, 美东) 提到:
不用扯上什么“别人”啦，干脆就是我本人说的嘛。
至于帮客户搬家是不是agent的服务范围，还真是站在不同的立场上有不同的看法。某
些人觉得agent是为了这点easy money做这些事，而我相信我的朋友是出于替客户分忧
的心理做这件事。
，像你说的， 帮着开个门，
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cleverpig (cleverpig) 于 (Mon Jul 11 10:11:09 2011, 美东) 提到:
大家好像有点跑题了吧？
先帮帮我救急吧：
还有两星期close，合同上没有appraisal contingency
卖家按county record list 的3210卖
卖家当年买房的时候appraisal量的3170，比county list的小了～30ST
现在我的appraisal量出来3050，比county list的小了～160ST,但估价按3050算仍高于交易价
我自己去量出来的介于这两个appraisal的结果之间，比较接近3050
这两个appraiser的图比较接近
都没有少算一个房间或多算了车库这种低级错误，基本都是尺寸上的出入
但是卖家当年appraisal的图还是有个明显的错误
有一面一楼二楼共用的墙，肯定是一样长的
但是他竟然标成了二楼比一楼长1个多feet，光这个出入就有几十ST的差别
请问，我现在要求卖家降价，有什么negotiation power？
多谢！
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winniw (winny) 于 (Mon Jul 11 10:25:32 2011, 美东) 提到:
你们俩都算网上名人， 我可没这个能耐，也不喜欢掺和。当agent好， 光吹和套近乎是没用的。但是要想知道，很多事情都不用去问， 别人就会自己8g，也会不小心知道更多。当然人云亦云的东西我都是开始持怀疑态度的，没想到你反应这么大，我觉得lz的agent那篇ms agent洗脑br />
,在你眼里都是那么‘专业’，看来我们怎么说都没用。常言道‘帮理不帮亲’，帮的不对，反而会起到负面作用。
我以前有和lz几乎一样的经历，agent说什么都深信不疑，但是结果并不好，现在正后
悔当初为什么不到网上问问， 得到大侠们的指点。我一个朋友更惨，钱损失了， 房子
捏在手上而且价钱现在是underwaster，正打算做short sale，我很愿意分享自己的一
点点小经验，希望lz买房顺顺利心。
我们也不要歪楼了，你我争也没啥大意义，你也问问你的agent朋友看能不能给lz更有
建设性的帮助， 而不简单的让别人选择。毕竟拿人钱财，替人消灾嘛。说实话， lz人
不错了， 要是换了别人， 就agent那几句话，可能早就被fire了。我话说的可能不好
听， 但是是话糙理不糙。
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winniw (winny) 于 (Mon Jul 11 10:43:16 2011, 美东) 提到:
你agent怎么说， 你可以要她/他去还价， 就非常直接的说，你们的offer是按照他们
列的面积来的，他们面积不对，要求降价。
楼上好几个人都说了， county的面积不一定准确的， seller和agents们心里都知道，
但是有个误差范围。就说误差大了， 你无法接受。：）
你还没有close，就是你最大的power。其实卖房子的可能比你心里更急。
祝好运！
于交易价
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Mon Jul 11 10:57:02 2011, 美东) 提到:
反正这个交易完成了，楼主买到了一个房子，agent拿到了commission.
但是，等以后，楼主卖房子的时候，楼主这个房子由于少了这么多面积，卖价低的时候
，你找谁去哭去？
现在你最多就损失了2000刀，那个时候，就不知道是多少了。当然，希望楼主的房子会
升级，不过，在Houston，升值的空间不是很大。
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Mon Jul 11 10:58:37 2011, 美东) 提到:
同意这个。
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cleverpig (cleverpig) 于 (Mon Jul 11 11:08:20 2011, 美东) 提到:
谢谢大家的回复
我的agent会跟我去要求降价的
但是如果卖家不同意我怎么办？跟卖家“宣称”我打算不要earnest money walk away
？
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winniw (winny) 于 (Mon Jul 11 11:42:58 2011, 美东) 提到:
怎么可以不要earnest money呢， 就说贷款没过啊。。。
你agent有经验会告诉你怎么做的。
away
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hothouston (丫头) 于 (Mon Jul 11 13:10:19 2011, 美东) 提到:
winniw, 我本来不准备回这个贴,外人永远是不会知道事情的详情的，我也不想让大
家误会我给自己辩解。但是因为你又扯上别人了，所以我想还是出来说两句.正好这个
问题也是买卖房子中经常出现的情况，通过这件事多说两句对以后要买卖房子的人也有
点好处。
首先我自己反省了一下,自认为在我们短暂的交往中我没有做任何损害你的事.当然如果
真的有什么事情我没做好,或者得罪你了, 那我先向你到个歉. 现在抛开这些问题不说,
那说说我和LZ的这个CASE.
我带LZ看房来来回回也快一年了, 从HOUSTON的北边看到中间再看到南边.当然LZ家里也
添丁加口还有别的事情发生.当看到这处房子的时候,他们特别想要,我也觉得价钱什么
的还不错.比其以前看的房子来,这套算最经济实惠的了.因为是RELOCATION公司的房子,
所以来来回回签PAPER, NEGOTIATE INSPECTION就花了很长时间.如果和RELOCATION公司
买过房的都知道, RELOCATION有很多PAPER WORK,而且还是不能改的, 象没有OPTION
PERIOD, TAX 的PROATE是FINAL, 不提供SURVEY, EARNEST MONEY 需要1% 等. 当然每个
RELOCATION和每个RELOCATION的要求又不一样.所以要想加上BUYER什么时候都可以BACK
OUT把EARNEST MONEY拿回来是不可能的. 因为买卖是双方的,所以合同一定是保护双方
的利益,如果太保护一方的话, 另一方一定不同意,这样合同就不会谈成. 唯一有些比较
霸道的合同是买新房BUILDER的合同,都是保护BUILDER的. 象FORECLOSURE的合同,
RELOCATION公司的合同也是比较霸道的.但是这些都是公司通过他们自己的律师制定的.
通常都是改不了.所以合同是按正规的方式填写的, 没有任何的EXEPTION. 如果
INSPECTION结束了, 达不成协议, 或者是APPRAISAL的VALUE不到买价, 那么BUYER都可
以拿回EARNEST MONEY.
我们定的CLOSE日期是7/14. 7/1日我去机场的路上收到LZ的电话说APPRAISL 的面积小
了. 我第一时间研究了资料,然后告诉他我觉得也应该是小了, 但有没有小64sqft 那么
多我不清楚. 但是APPRAISAL的VALUE已经到了,虽然合同上没有明文规定说面积小了可
以退EARNEST MONEY, 但是我会尽量去争取. 如果SELLER有NEGOTIATE的意思, 那我们看
看能不能达到我们的要求.如果不行,我们在决定要不要TERMINATE. 我同时还解释了为
什么APPRAISAL会不同, 价钱应该怎么样去要.后来和LISTING AGENT去谈这个事情时候.
LISTING AGENT的态度非常强硬,说我们没有权利去终止合同, RELO 也不可能退钱,我们
会吃官司什么的, BLAH BLAH. 我都是据理力争, 告诉他, 他没有权利替SELLER做决定.
他一定要把我们的要求递给SELLER,为此, 我还联系了我的BROKER,问了其他的AGENT.
虽然放假其间, 我们也来来回回好几天, SELLER最后的回复是不会降价.因为已经
APPRAISED了.这才有了我给LZ的三点建议.
LZ当时很冲动说是要去高SELLER. 我劝他应该先去问问律师. 如果,明显告不赢, 花费
时间,精力值得吗? 如果是你的朋友, 你会告诉他们去告吗? 我也说了, 如果终止合同,
SELLER不一定会去告. 但是我也不能保证. 如果LZ心理不爽, 不愿意买我也支持. 我也
从来没说过这个房子一定回增值云云, AGENT做久了,有些话是不敢乱说的. 这点我们都
懂. 我只是从新按照小一点的面积又做了个市场分析,觉得还值.要说我不管LZ的利益,
误导LZ去买, 而LZ没有经验, 那么容易就上当受骗,未免有点太不负责了. 如果我真是
这样, 还不早就误导他了, 还用的着每个房子我都告诉他哪里不好,有些房子直接就说
不能出OFFER等.那我早就误导他去买个贵的房子.而我相信他也早就看出来我是什么样
的人, 我也早就被FIRE了吧.
我只希望LZ能买到他们喜欢的房子.我相信如果他们最后选择买, 那一定是权衡利弊之
后的决定. 如果选择不买, 我也告诉过他, 我支持,也会努力去要EARNEST MONEY的.
关于你给楼上建议的靠贷款退回EARNEST MONEY,那是要看是不是还是在贷款的
CONTINGENCY的期限以内.如果过了, 卖家是不会退EARNEST MONEY. 当然我不知道你以
前在FL是不是也是这中规定. 如果还是在这个其间, 如果不是真的贷不了款,还是因为
你的房子面积差了, 我想你一定已经去和卖家NEGOTIATE过了, 那卖家一定会觉得你在
做手脚, 如果被卖家盯上也会麻烦. 因为你上一个房子贷不上, 为什么很快买下一个房
子又能贷上款了.所以还是小心为好.
我也就说那么多了,希望不要再牵扯到不相关的人了.
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isomer (绕了一大圈，又回到了原点) 于 (Mon Jul 11 13:13:55 2011, 美东) 提到:
赞这个。
楼主应该也是比较着急，relocation这种细节也没有提。
说,
子,
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hothouston (丫头) 于 (Mon Jul 11 13:30:29 2011, 美东) 提到:
真的很谢谢你的理解.
我也知道LZ很着急, 确实抱歉没有帮到他. 我度假回来后立刻给他打了电话, 因为怕当
时没讲清楚. 告诉他,还没有CLOSE, 如果他改主意还来得急.但是要想清楚. 否则买了
住进去也不高兴, 而且如果有人一提自己就又不开心了. 但是LZ说他和LD都已经想好了
.他们感谢我给他们的分析,也完全相信我.准备按时CLOSE.
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winniw (winny) 于 (Mon Jul 11 17:45:06 2011, 美东) 提到:
既然被点名，就再回一个吧，还是那句话，我很直，说的不好听就请见谅。
我有一个问题想先请教一下， 你这样爆你客户的详细情况算不算有违你的职业操守？
或者lz同意你这样做了吗？至少我看到了你2个客户被你爆了。
我觉得你首要的是和你的客户交流好， 找到解决方式，才是最妥当，就如你说的，你
们才是真正的当事人。你完全没有必要通过直接和间接方式爆你客户的情况来为自己开
脱， 我忍不住又要说个逆耳之言，让人觉得缺点实在和严谨。
你我也都没有必要让别人躺着中枪，当然这样以后，大家只会说你好， 不满意的哪还
敢说呢？
我就是根据lz的情况，说了我的看法和意见，买房子终究是件大事， 不停看房子也是
没错的，毕竟人家终究向你买了。有多少agent带了很久的房子， 啥都没有回报。你算
不错的了。
还是那句实话， 最后这件事情再怎么麻烦怎么折腾， 如果你有经验， 看房子开始就
注意房子面积的问题，我想你自己也清楚。 做合同也是， 我想你们后来就不会有这么
多麻烦， 毕竟lz看房子再麻烦，也是作为agent份内的事情，有麻烦或多或少和你脱不
了干系。希望你们有好的结果，皆大欢喜。
说,
子,
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arya (死火山下) 于 (Mon Jul 11 22:18:30 2011, 美东) 提到:
我怎么觉得你这人说话怎么这么阴阳怪气的呢？人家不辩解吧，你这边含沙射影，毁人
名誉。人家拿事实说话吧，你又扯人家爆人隐私，合着大家都跟你似的在这里空对空，
拿血口喷人，才是正常情况？也是，本来就是个论坛，有些人把实名露在这里，给人躲
在网幕后面射冷箭泼冷语，本身就吃了大亏。辣总就不该回这种无聊的贴子。
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choulaoshu (choulaoshu) 于 (Tue Jul 12 10:02:48 2011, 美东) 提到:
我也感觉这个帖子讨论到后来有点变味了
winniw的agent能替他在合约上额外加上一些保护他的条款固然好
但就像我前面说的，那些是“非常规”的条规
在某些情况下能加上不代表任何case都能加上
在加州或许容易搞
德州的房子并没“跌”多少，房价还是相对比较坚挺的
德州的卖家in general还没到买家要加什么条款他都会答应的地步
如果由此就说另外一个case没有加上这种条款，那个case的agent就不称职
这也有点说不过去....
不过大家热烈的讨论，对买房新手来说是好事，我就从中学到很多
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wakeupguy (睡醒了) 于 (Tue Jul 12 12:10:07 2011, 美东) 提到:
这样的条款可能吗？大家都加上这条还要什么Earnest money啊
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其实最后只要有一句话很重要的话就可以，就是写上在任何时候我都
可以收回我的offer，拿回我的钱。
懂，换
的agent是个很有经验的人， 她会在我的offer上会在3个地方保护我们的利益，第一个
是面积， 第二个
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windpoint (fish in eyes) 于 (Thu Jul 14 19:05:56 2011, 美东) 提到:
原来是你，pat pat
我的经历是，你相信了realtor，你就已经输了
肯定要有人反驳，不错，世上确实有很多nice的realtor，但是他们有自己的利益
我前后用过3个realtor，第一个第二个就不说了，基本就不说房子的不好，有一个还是
网上mj给我推荐的
第三个，人很nice，我现在也这么认为，功课做得很好，笔记比我还详细，看房子从来
都不嫌麻烦，主动告诉我问题在哪，，出价的时候意见也很中肯，没有让我出高价，，
最后一次出价的时候，暗中帮seller说话了，我一时麻痹，栽了
后来close table上，我才看明白了原因，
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wy (戒网) 于 (Thu Jul 14 19:10:38 2011, 美东) 提到:
啥原因
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LANSHEEP (懒羊羊) 于 (Thu Jul 14 20:05:07 2011, 美东) 提到:
别卖关子啊，说出来给大家上上课。
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windpoint (fish in eyes) 于 (Thu Jul 14 22:10:15 2011, 美东) 提到:
很简单，除了commission，他还拿到了一千多的incentive，这是他为何努力让我出高
价的原因
细细想来，当时他表现有点亢奋，我应该觉察到的，只是以前太相信他了
最终出高了1w左右吧，好在房子还算喜欢，
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qianyuan (mikeqian) 于 (Thu Jul 14 22:52:35 2011, 美东) 提到:
感谢大家的建议和关心
今天还是按时close了，在梅姐的陪同下，搞完了paper work，拿到了钥匙，按俺们肖
哥的说法，就是当上了一个光荣的房奴，要开始搞房子了
我思前想后，觉得房子买来就是住，管他如何，先住上了再说，2012就是明年了啊，既
然买了，就不要考虑太多，开开心心的住吧
关于我的经纪人，我觉得人还是很不错的，说话也直率，房子有不好的都指出来，对于
我这样的新手，还是很有用，除房子本身之外，也给我们说当地的治安，人口组成什么
的。我也同意windpoint关于自己利益的说法，人家做经纪是一个职业，咱们不能要求
人家赔本赚吆喝吧。对于我们这种新手来说，能找一个相对负责的代理就算有福气了。
自己的感觉，第一次买房子，没有想到有这么多事情，没有一个好的代理肯定不行，而
且从房屋经纪到贷款经纪，还有好多环节，每一个地方出问题都搞不定。有时候想，早
知道这么麻烦，我就住公寓好了
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choulaoshu (choulaoshu) 于 (Thu Jul 14 22:55:11 2011, 美东) 提到:
这一千多的incentive是卖家出的？
这么搞这个agent还能代表买家吗？
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choulaoshu (choulaoshu) 于 (Thu Jul 14 22:57:52 2011, 美东) 提到:
恩，恭喜你了
房子自己喜欢最重要，钱永远是赚不完省不完的
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qianyuan (mikeqian) 于 (Thu Jul 14 23:06:15 2011, 美东) 提到:
对啊，enjoy life吧
没想到windpoint也有故事啊，今后更要多亲近亲近了
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dql (采蘑菇的大灰狼) 于 (Thu Jul 14 23:08:46 2011, 美东) 提到:
这个很正常，所以最好的是自己做足研究，买自己喜欢的房子就可以了。
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Hakeem (the dream) 于 (Thu Jul 14 23:09:44 2011, 美东) 提到:
BTSA是不合理，但是合法，你也没辙。
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Hakeem (the dream) 于 (Thu Jul 14 23:13:08 2011, 美东) 提到:
这个1W左右，you never know吧？
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choulaoshu (choulaoshu) 于 (Thu Jul 14 23:31:50 2011, 美东) 提到:
对啊，你出价高出一万
难道也还比appraisal价格低？
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winniw (winny) 于 (Thu Jul 14 23:32:15 2011, 美东) 提到:
恭喜恭喜，你终于成为一名光荣的房奴！！
既然选择了， 肯定还是你最喜欢的房子， 所以好好享受住house的乐趣吧。
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qianyuan (mikeqian) 于 (Fri Jul 15 00:35:56 2011, 美东) 提到:
在title公司等拿钥匙的漫长时间中，我不禁想，也许在某个平行宇宙，我没有选择
close，在有的宇宙我没有选择下offer，在有的宇宙我没有选择我的经纪，在有的宇宙
我没有想买房子，甚至我都不在美国
如果存在平行宇宙，那么一切都是完全可能的，既然一切都可能，甚至都发生着，发生
过，那就没有遗憾了。但毕竟我还在现在这个宇宙，我还是现在这个无数副本中的一个
，那么我就让自己更开心，让自己在今后分裂的平行宇宙中往好的方向发展吧
又想到薛定谔的猫，一个穿过两条窄缝的光子，在得到最后观察结果前有无穷可能性的
叠加，是不是也可以看作所有可能性在相应平行宇宙中的展开，但最终的结果，不论是
猫的死活还是光子的左缝右缝，不过是我们这个宇宙中的观察结果而已
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windpoint (fish in eyes) 于 (Fri Jul 15 00:47:01 2011, 美东) 提到:
恭喜了先
我一直觉得做人要厚道而精明，realtor赚钱无可厚非，但应该放到明面上，不幸的是
我还是不够精明，还是中招了
我最后也没和我的realtor拉下脸来，我就当不知道算了，
房子搞完了，哪天聚聚，我也在想到底要不要装个软水器呢，
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lcfly (lcfly) 于 (Mon Jul 18 13:13:02 2011, 美东) 提到:
mark一下~~
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lcfly (lcfly) 于 (Tue Aug 16 17:07:50 2011, 美东) 提到:
rrr
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wujimgle (leon) 于 (Wed Aug 17 00:31:42 2011, 美东) 提到:
痛并快乐着，我们在路上。
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cadherin (niu) 于 (Wed Aug 17 02:12:43 2011, 美东) 提到:
lz为什么怕打官司？难道不是卖家害怕才对吗？据我的外行了解，有纠纷的房子一般是
没人买的。你跟他耗几个月，卖家就该哭爹了。 |
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