N***3
发帖数: 801 | 1 最近去了collin county听证会，也来说说property appraisal protest。
心态，首先得想明白，去抗议不管输赢都省不了多少钱。就算牛人降了5％房价，再乘3
％税率，也就15个基点。去抗议也就是和board见面聊聊天，长点见识。
时间，听证会会安排很多人同一时间去，但每次只接待一户。如果你等待超过2小时，
可以改期，不算你缺席。早到点肯定节省时间；晚到的可以看到前面的精彩抗辩，悲情
出演的，慷慨陈词的，走技术路线的，狠涨经验值。
着装，大部分人都是便装，牛仔裤，包括board成员。因role play而异，如果你打悲情
牌，西装革履估计没说服力。
前期，前期材料准备很重要，这里只提醒一点:在cad office填写protest表的时候要把
你要的抗议原因都选上，主要有market value和equity price两项。看到大部分人的申
诉都是根据这两个部分。看到一个衣衫褴褛拄着双拐的老太太悲情陈述在家门口被附近
球场的高尔夫球击中，按市场价如何高估...board成员都很同情，但还是拒了，因为老
太太当初申诉没有选抗议market value，所以这个部分没有资格申述。
证据，各家不同。不外乎在market value部分举出售价较低的没有列在计算的本小区房
子。告诉board这个房子如何有相似可比性，在计算中高价房如何不相似不可比。
equity部分一样，举出未售房中低值不在列的。然后就是对你家自我批评，比如地基，
房顶比较重要，都需要证据，比如roofer公司开的维修报价，照片。
算法，cad office提供的证据有comparative value，8-10个房子，可以试着倒推折旧
系数，再把其他房子加进来算算你家新的估值。准确的算法collin county没有公开，
所以很难就算法挑战。
appraisal officer, 算对立面吧，在你展示证据陈述时控制着屏幕，不会特别配合，
但每年都要合作，面子还是要给的。
最后，出来时看见等了一屋子的老中，祝大家好运。 |
G*******g
发帖数: 3729 | |
C***V
发帖数: 777 | |
G*******g
发帖数: 3729 | 4 话说我当年也想买高尔夫球场里的房子，结果看房的时候，一颗球飞到后院，坠入游泳
池中. 从此再没有这种想法了.
乘3
【在 N***3 的大作中提到】
: 最近去了collin county听证会，也来说说property appraisal protest。
: 心态，首先得想明白，去抗议不管输赢都省不了多少钱。就算牛人降了5％房价，再乘3
: ％税率，也就15个基点。去抗议也就是和board见面聊聊天，长点见识。
: 时间，听证会会安排很多人同一时间去，但每次只接待一户。如果你等待超过2小时，
: 可以改期，不算你缺席。早到点肯定节省时间；晚到的可以看到前面的精彩抗辩，悲情
: 出演的，慷慨陈词的，走技术路线的，狠涨经验值。
: 着装，大部分人都是便装，牛仔裤，包括board成员。因role play而异，如果你打悲情
: 牌，西装革履估计没说服力。
: 前期，前期材料准备很重要，这里只提醒一点:在cad office填写protest表的时候要把
: 你要的抗议原因都选上，主要有market value和equity price两项。看到大部分人的申
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M********s
发帖数: 24729 | 5 有理！及时！让球儿飞～～～
【在 G*******g 的大作中提到】
: 话说我当年也想买高尔夫球场里的房子，结果看房的时候，一颗球飞到后院，坠入游泳
: 池中. 从此再没有这种想法了.
:
: 乘3
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N***3
发帖数: 801 | 6 减了大概房价2％吧，折腾一趟可能就和油钱持平。不过去聊聊天，见识一下挺高兴。
【在 G*******g 的大作中提到】
: 你成功了吗？
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G*******g
发帖数: 3729 | 7 赞！我是完败啊，还搭上了油钱和时间. 明年一只镜头没了.
【在 N***3 的大作中提到】
: 减了大概房价2％吧，折腾一趟可能就和油钱持平。不过去聊聊天，见识一下挺高兴。
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N***3
发帖数: 801 | 8 只能证明你是豪宅，我这也就栓镜头盖那个线的钱哈。还是包子实惠，谢了。
【在 G*******g 的大作中提到】
: 赞！我是完败啊，还搭上了油钱和时间. 明年一只镜头没了.
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z**********i
发帖数: 12276 | 9 给了２个日期，一个是informal,一个是formal，２个都要去吗？正好informal 那天不
在本地。
谢谢回复和你的经验！
乘3
【在 N***3 的大作中提到】
: 最近去了collin county听证会，也来说说property appraisal protest。
: 心态，首先得想明白，去抗议不管输赢都省不了多少钱。就算牛人降了5％房价，再乘3
: ％税率，也就15个基点。去抗议也就是和board见面聊聊天，长点见识。
: 时间，听证会会安排很多人同一时间去，但每次只接待一户。如果你等待超过2小时，
: 可以改期，不算你缺席。早到点肯定节省时间；晚到的可以看到前面的精彩抗辩，悲情
: 出演的，慷慨陈词的，走技术路线的，狠涨经验值。
: 着装，大部分人都是便装，牛仔裤，包括board成员。因role play而异，如果你打悲情
: 牌，西装革履估计没说服力。
: 前期，前期材料准备很重要，这里只提醒一点:在cad office填写protest表的时候要把
: 你要的抗议原因都选上，主要有market value和equity price两项。看到大部分人的申
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N***3
发帖数: 801 | 10 可以再约，先去informal和appraisal officer面谈，要comp table，提供你的证据，
聊聊为啥觉得评估高了。聊的好，ao会当场调整或者随后派人核实后调整评估。不好，
就维持原价。
你可以同意或拒绝调整价。选择拒绝，这样你就要去听证会了。在此之前去cad office
要个文件，好像叫14 days evidence，这个就ao评估的依据，包括market value和
equity value。根据这个准备抗辩,ao在明处你在暗处，你懂的。
【在 z**********i 的大作中提到】
: 给了２个日期，一个是informal,一个是formal，２个都要去吗？正好informal 那天不
: 在本地。
: 谢谢回复和你的经验！
:
: 乘3
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c****r
发帖数: 118 | 11 写的很好，点个赞，哈哈。
这种formal hearing也可以只出示证据不出席的，签个affidavit，不过估计那样很难
赢。
找公司代理的话，那种打赢才收费的公司找过，没成功。想想看好赢的case自己也能赢
，不好打的估计公司也不愿白花时间给你准备，所以这事儿如果想争取还是自己来靠谱
。 |
H****H
发帖数: 11039 | 12 我也搭车攒点人品吧
我们10年差不多楼市最低时抄底买的房子，11年房产税估价加了一万多，我们没时间去
protest，结果12年就变本加厉给我们涨上去了。
去protest之前我们找自己的买房代理姐姐做了一份上年度本小区市场可比价格分析，
找了几个面积跟我家差不多但是售价低的房子作为证据。
另外就是要指出那些卖的贵的房子都是做了N多升级，比如新地板啦、挖了游泳池啦、
厨房remodel啦…。
Online protest失败后约了时间去县政府听证，那天我家宝宝才出生20天，但是我家领
导说还是全家一起去给他壮胆比较好，所以宝宝就在汽车座椅篮子里来了个长途旅行。
开车四十多分钟到了县政府，我们家宝宝吃了奶换了尿布就正好轮到我们听证。进门之
后看我家领导拎着婴儿篮子，对方就先跟我们聊了几句宝宝，听说她只有三周大还夸她
很乖。
我们递上打印好的材料，在对方翻看的时候，我指着宝宝说我们家除了这孩子没有其他
upgrade(其实是铺了地板的…），对面的女士立刻就忍不住笑了。她放下材料在电脑上
敲敲，跟我们说可以降8000，如果还不满意就要去楼上找负责人了。我们赶忙说接受这
个结果，然后就带着宝宝高兴地回家了。
两个小时的时间，省了两百多美元。但是据说去protest一次总是会让对方估价更谨慎
一些，一次都不去protest的结果就是被人当软柿子。
总之，我们去过了，也有收获，这就够了。 |
r********9
发帖数: 10694 | 13 看上去是小豆包的功劳啊
【在 H****H 的大作中提到】
: 我也搭车攒点人品吧
: 我们10年差不多楼市最低时抄底买的房子，11年房产税估价加了一万多，我们没时间去
: protest，结果12年就变本加厉给我们涨上去了。
: 去protest之前我们找自己的买房代理姐姐做了一份上年度本小区市场可比价格分析，
: 找了几个面积跟我家差不多但是售价低的房子作为证据。
: 另外就是要指出那些卖的贵的房子都是做了N多升级，比如新地板啦、挖了游泳池啦、
: 厨房remodel啦…。
: Online protest失败后约了时间去县政府听证，那天我家宝宝才出生20天，但是我家领
: 导说还是全家一起去给他壮胆比较好，所以宝宝就在汽车座椅篮子里来了个长途旅行。
: 开车四十多分钟到了县政府，我们家宝宝吃了奶换了尿布就正好轮到我们听证。进门之
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w***i
发帖数: 1135 | 14 没啥用，都是机器估直，而且跑一趟只省200块，不值了。我开始还以为省了8000，那
就值得了。
【在 H****H 的大作中提到】
: 我也搭车攒点人品吧
: 我们10年差不多楼市最低时抄底买的房子，11年房产税估价加了一万多，我们没时间去
: protest，结果12年就变本加厉给我们涨上去了。
: 去protest之前我们找自己的买房代理姐姐做了一份上年度本小区市场可比价格分析，
: 找了几个面积跟我家差不多但是售价低的房子作为证据。
: 另外就是要指出那些卖的贵的房子都是做了N多升级，比如新地板啦、挖了游泳池啦、
: 厨房remodel啦…。
: Online protest失败后约了时间去县政府听证，那天我家宝宝才出生20天，但是我家领
: 导说还是全家一起去给他壮胆比较好，所以宝宝就在汽车座椅篮子里来了个长途旅行。
: 开车四十多分钟到了县政府，我们家宝宝吃了奶换了尿布就正好轮到我们听证。进门之
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C***V
发帖数: 777 | 15 200只是结果吧。如果加两个零呢。。。
所以跑之前，谁也不知道是什么结果。
【在 w***i 的大作中提到】
: 没啥用，都是机器估直，而且跑一趟只省200块，不值了。我开始还以为省了8000，那
: 就值得了。
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w***i
发帖数: 1135 | 16 小豆包是宝宝的名字？很Q啊
【在 r********9 的大作中提到】
: 看上去是小豆包的功劳啊
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f********o
发帖数: 2181 | 17 每年估值都是系统自动做的, 和你去不去protest无关
我以前年年都去protest, 每次能减个两三万
今年比去年的估价涨了27%, 去protest之前就觉得今年没戏了, 很难比HS cap 的10%低的
去了和他们论证一番, 把原估价减了一万多, 还是比HS cap以后的高, 最后直接用的HS
cap
【在 H****H 的大作中提到】
: 我也搭车攒点人品吧
: 我们10年差不多楼市最低时抄底买的房子，11年房产税估价加了一万多，我们没时间去
: protest，结果12年就变本加厉给我们涨上去了。
: 去protest之前我们找自己的买房代理姐姐做了一份上年度本小区市场可比价格分析，
: 找了几个面积跟我家差不多但是售价低的房子作为证据。
: 另外就是要指出那些卖的贵的房子都是做了N多升级，比如新地板啦、挖了游泳池啦、
: 厨房remodel啦…。
: Online protest失败后约了时间去县政府听证，那天我家宝宝才出生20天，但是我家领
: 导说还是全家一起去给他壮胆比较好，所以宝宝就在汽车座椅篮子里来了个长途旅行。
: 开车四十多分钟到了县政府，我们家宝宝吃了奶换了尿布就正好轮到我们听证。进门之
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z**********i
发帖数: 12276 | 18 我们去年和前年的低 大前年的高。他们按最高值加价 不合理。
低的
HS
【在 f********o 的大作中提到】
: 每年估值都是系统自动做的, 和你去不去protest无关
: 我以前年年都去protest, 每次能减个两三万
: 今年比去年的估价涨了27%, 去protest之前就觉得今年没戏了, 很难比HS cap 的10%低的
: 去了和他们论证一番, 把原估价减了一万多, 还是比HS cap以后的高, 最后直接用的HS
: cap
|
f********o
发帖数: 2181 | 19 没懂, 什么叫"最高值加价"?
HS Cap是用上一年的估价作为基准
【在 z**********i 的大作中提到】
: 我们去年和前年的低 大前年的高。他们按最高值加价 不合理。
:
: 低的
: HS
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w***i
发帖数: 1135 | 20 加两个零? 你住500万的毫宅？否则你减税能减2万？挖出一个富婆！
【在 C***V 的大作中提到】
: 200只是结果吧。如果加两个零呢。。。
: 所以跑之前，谁也不知道是什么结果。
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G*******g
发帖数: 3729 | 21 希望年底房市能平息，明年少涨点。照这趋势下去，尼玛在德州百万黑屋也不是梦。 |
z**********i
发帖数: 12276 | 22 谢谢！重新约一下。
office
【在 N***3 的大作中提到】
: 可以再约，先去informal和appraisal officer面谈，要comp table，提供你的证据，
: 聊聊为啥觉得评估高了。聊的好，ao会当场调整或者随后派人核实后调整评估。不好，
: 就维持原价。
: 你可以同意或拒绝调整价。选择拒绝，这样你就要去听证会了。在此之前去cad office
: 要个文件，好像叫14 days evidence，这个就ao评估的依据，包括market value和
: equity value。根据这个准备抗辩,ao在明处你在暗处，你懂的。
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o*o
发帖数: 4495 | 23 据说不是有专门律师做这行吗？好像远不止5%吧
乘3
【在 N***3 的大作中提到】
: 最近去了collin county听证会，也来说说property appraisal protest。
: 心态，首先得想明白，去抗议不管输赢都省不了多少钱。就算牛人降了5％房价，再乘3
: ％税率，也就15个基点。去抗议也就是和board见面聊聊天，长点见识。
: 时间，听证会会安排很多人同一时间去，但每次只接待一户。如果你等待超过2小时，
: 可以改期，不算你缺席。早到点肯定节省时间；晚到的可以看到前面的精彩抗辩，悲情
: 出演的，慷慨陈词的，走技术路线的，狠涨经验值。
: 着装，大部分人都是便装，牛仔裤，包括board成员。因role play而异，如果你打悲情
: 牌，西装革履估计没说服力。
: 前期，前期材料准备很重要，这里只提醒一点:在cad office填写protest表的时候要把
: 你要的抗议原因都选上，主要有market value和equity price两项。看到大部分人的申
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N***3
发帖数: 801 | 24 听证会那天正好满月，你早点介绍经验我就带去了。没个小宝都不好意思和听证官打招
呼。
【在 H****H 的大作中提到】
: 我也搭车攒点人品吧
: 我们10年差不多楼市最低时抄底买的房子，11年房产税估价加了一万多，我们没时间去
: protest，结果12年就变本加厉给我们涨上去了。
: 去protest之前我们找自己的买房代理姐姐做了一份上年度本小区市场可比价格分析，
: 找了几个面积跟我家差不多但是售价低的房子作为证据。
: 另外就是要指出那些卖的贵的房子都是做了N多升级，比如新地板啦、挖了游泳池啦、
: 厨房remodel啦…。
: Online protest失败后约了时间去县政府听证，那天我家宝宝才出生20天，但是我家领
: 导说还是全家一起去给他壮胆比较好，所以宝宝就在汽车座椅篮子里来了个长途旅行。
: 开车四十多分钟到了县政府，我们家宝宝吃了奶换了尿布就正好轮到我们听证。进门之
|
N***3
发帖数: 801 | 25 大牛现身了，给大家讲讲经验吧。新人第一年不一定有homestead。
低的
HS
【在 f********o 的大作中提到】
: 每年估值都是系统自动做的, 和你去不去protest无关
: 我以前年年都去protest, 每次能减个两三万
: 今年比去年的估价涨了27%, 去protest之前就觉得今年没戏了, 很难比HS cap 的10%低的
: 去了和他们论证一番, 把原估价减了一万多, 还是比HS cap以后的高, 最后直接用的HS
: cap
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z**********i
发帖数: 12276 | 26 用大前年的估价做基价 往上加的 比去年的估价高至少20%。
【在 f********o 的大作中提到】
: 没懂, 什么叫"最高值加价"?
: HS Cap是用上一年的估价作为基准
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t****4
发帖数: 7500 | |
l****c
发帖数: 65 | 28 我的估值今年比去年的多了17%，今年又没有10%的cap （因为是自己作为homestead的
第一年）, 随便找个cheap的小公司去protest了一下，昨天下来发现少了7%了，正好比
去年增加10%。 看来去protest总比不去好 |
z**********i
发帖数: 12276 | 29 不错，希望很大，我们去年的tax不算高。
How the Texas Homestead Tax Cap Works: in simple terms.
For homes that are receiving a homestead exemption, which is any property
that the owner considers their primary residence, the appraised value may be
lower than the property’s market value because of what the law refers to
as the “homestead cap.”
Currently the law states that, while a property’s January 1st market value
isn’t capped, the property’s appraised value is capped at a maximum
increase of 10% from the previous year.
So, let’s say:
•The market value of someone’s home on Jan 1st is $200,000
•But, the year prior it was only valued at $170,000.
•This year’s appraised value would be $187,000, which is an increase
of 10% from the previous year.
But in some situations, the value of the home can go down while the
appraisal goes up.
Lets pretend that next year, something happens and:
•The home’s value drops from $200,000 to $190,000.
•The cap for that year would be $205,700.
•The appraised value would increase from $187,000 to $190,000.
and taxes would increase even though property value decreased.
To qualify for the cap, the owner must first receive the homestead exemption
, then the value must increase more than 10% within a year.
【在 l****c 的大作中提到】
: 我的估值今年比去年的多了17%，今年又没有10%的cap （因为是自己作为homestead的
: 第一年）, 随便找个cheap的小公司去protest了一下，昨天下来发现少了7%了，正好比
: 去年增加10%。 看来去protest总比不去好
|
j**********7
发帖数: 138 | 30 在市场高点买完房， 才知道德州的房地税相当坑爹。
个人感觉算上房产税的话，一个德州中产家庭税负未必比notorious的加州所得税低。
首先， %就比其它州高。这个大家都知道。 但很多人不知道的是homestead cap恐怕是
全美最高的， 德州的cap是10%+ improvement value， 根据HCAD官方解释，就是说你
的税基每年最多可以长10%，再加上他们评估的house improvement value。据我所知，
加州cap 1%， 东北各州在2-3%之间。再加上这些州本来property tax%就比德州低，
所以每年的房产税基本是恒值。当然， 这是双刃剑，低房产税也促成了加州和东北房
市的疯狂；因为房产税估值完全跟市场价值脱轨，牛市只增加房主net worth， 不造成
任何房产税负担。
其次， 说protest。 这东西就跟美国的任何事情一样， 有钱请得起律师， 你就能搞
定。我们房子今年appraisal value长了27%， 找o'conner去申诉失败；我手贱， 查我
们CEO在memorial的豪宅，人家的appraisal value 没涨，反而跌了10%。 发生什么了
？请了律师打官司呗！同样的情况也出现在commercial real estate，为此有人专门出
了个博客， 记录HCAD 这些年在property appraisal value的不公；
https://hcadwallofshame.wordpress.com/
另外， 所谓的appeal听证会，大多数是走过场的，当然，去抗议，只是让他们做个记
号，知道房主你在意这个事情。board的委员组成，听起来是志愿者，但很多情况是收
入贫困的老人， 去那边赚些小钱。你觉得他们会真的同情你一个有房有资产的中产吗？
而且， 今年的情况是land value大涨， 而非house improvement，以往有抗议成功的
，基本是在抗议房子的condition。 所以， 我以为，protest有用的，就在于抗议
house improvement value， 对于地价，房主基本没有leverage. |
|
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A****0
发帖数: 1899 | 31 休斯顿房产税高，奥斯汀一般也就2.5%左右，有的小区才1.9%，并不比东岸高。New
Jersey据说房产税税率也很高。 |
j**********7
发帖数: 138 | 32 不知道其他地方， 休斯顿华人聚居的几个区域， katy/sugarland，因为相对新， 所
以税率都很高，不少甚至超过3%。
【在 A****0 的大作中提到】
: 休斯顿房产税高，奥斯汀一般也就2.5%左右，有的小区才1.9%，并不比东岸高。New
: Jersey据说房产税税率也很高。
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w***i
发帖数: 1135 | 33 看到加州部分，我就只能呵呵了。数据不能凭想像哈。
【在 j**********7 的大作中提到】
: 在市场高点买完房， 才知道德州的房地税相当坑爹。
: 个人感觉算上房产税的话，一个德州中产家庭税负未必比notorious的加州所得税低。
: 首先， %就比其它州高。这个大家都知道。 但很多人不知道的是homestead cap恐怕是
: 全美最高的， 德州的cap是10%+ improvement value， 根据HCAD官方解释，就是说你
: 的税基每年最多可以长10%，再加上他们评估的house improvement value。据我所知，
: 加州cap 1%， 东北各州在2-3%之间。再加上这些州本来property tax%就比德州低，
: 所以每年的房产税基本是恒值。当然， 这是双刃剑，低房产税也促成了加州和东北房
: 市的疯狂；因为房产税估值完全跟市场价值脱轨，牛市只增加房主net worth， 不造成
: 任何房产税负担。
: 其次， 说protest。 这东西就跟美国的任何事情一样， 有钱请得起律师， 你就能搞
|
j**********7
发帖数: 138 | 34 另外，别忘了，homestead cap only kicks in after 1 year of homestead
application。 也就是说你申请homestead的当年， 政府可以肆无忌惮地涨你的税基，
因为cap不适用。 |
j**********7
发帖数: 138 | 35 另外，别忘了，homestead cap only kicks in after 1 year of homestead
application。 也就是说你申请homestead的当年， 政府可以肆无忌惮地涨你的税基，
因为cap不适用。 |
A****0
发帖数: 1899 | 36 City of Austin是2.45%，周边其他城市有更低的。
【在 j**********7 的大作中提到】
: 不知道其他地方， 休斯顿华人聚居的几个区域， katy/sugarland，因为相对新， 所
: 以税率都很高，不少甚至超过3%。
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j**********7
发帖数: 138 | 37 那你住加州， 你说吧， 加州cap是多少？有没有10%那么高？
我说1%，是加州的朋友告诉我的。 可能加州不同地方数字不同。
你有啥不同意的，直接摆事实举例子，说你知道的，这个本来就是讨论帖；用不着摆出
一副啥都知道、来看笑话的样子
【在 w***i 的大作中提到】
: 看到加州部分，我就只能呵呵了。数据不能凭想像哈。
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