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发帖数: 6201 | 1 纽约房东教战手策2019版
原创： 优投房UTOFUN
上有政策下永远有对策，我们在之前的文章《纽约租赁法规2019全新惊人改版》中为大
家介绍了史上强的保护租客的纽约新租房法案。
果然房东们也不是坐以待毙，马上已经有房东群体在联邦法院提告，这份125页的诉
状(法案本身可是才70多页啊!) 宣称这个新法案违宪因为该法案「未经正当程序进行实
质征收」。听起来也许让人兴奋，但是违宪诉讼耗时费日并且结果难说，在短期间内刚
通过的法案还是会被施行的。
图片来源：Unsplash
不过，在法案还没有什么将被改变的迹象前，作为房东还是可以知法懂法、想办法
保障自己的投资权益的。以下我们针对几个重大租赁法案的改变，教战房东怎样在合理
管控风险之下从容应对：
(附注:租金稳定等特殊类型可能不试用)
I.出租前与押金：
图片来源：Unsplash
上有政策：现行新法规定不能以任何形式收超过一个月的押金，因此很多房东很烦恼要
是租客信用不好或者像留学生没有信用纪录怎么办呢？
下有对策：除了可以让租客去买贵桑桑的租客保险(一般价位约是租金的20%↑)之外，
其实仔细看法条并没有说明超收租金会有什么后果或者三倍罚款等。
虽然现在因为法案刚实行，还没有任何法院案例明确表示超收押金可能会有什么样
的惩罚，我们认为按照过往对高利贷超收利息的法理，很可能就是如果房客要求退还超
收额度的话房东需要退还，或者法院可能判房东需要偿付超收部分利息。这样一来，房
东们就自己评估一下预收租金/超收押金的好处跟风险啰~
上有政策：新法也规定不能以「房客有驱赶纪录」为理由拒租，并且推定如果房东曾经
从租客信用机构(TenantCredit Bureau )查询驱赶纪录，而租客又有驱赶纪录的话，就
推定房东是因为这个理由拒租。
下有对策：说到这里，大家都看到关键在哪了吧？没错，就是「房东从租客信用机构调
数据」这件事——也就是说如果调数据的不是房东而是租客在自己提交的信用报告里没
经过房东要自动附上，又或者房东没有从「租客信用机构」取得驱赶资料的话，那就没
问题了对吧~(看到这里房东们是否已经露出胜利的微笑呢？)
在这里提醒大家，只要有租客过去几年的地址数据知道住在哪一个郡(County)，想
要找到驱赶信息不一定要透过租客信用机构(Tenant Credit Bureau )也可以透过法院
的公开信息喔~
II. 出租中的收租与涨租
图片来源：Unsplash
上有政策： 新法施行后要求收现金必须给收据，而且还规定租金到期五天后如果没收
到租，房东必须用挂号信书面通知租客，否则就推定房东是有收到租金的。
下有对策：虽然法律现在推定如果房东没用挂号信通知欠租就推定房东收到租金了，但
法律只说租金到期五天后、可没有说租金到期「几天内」要给这个通知。建议房东们在
开始驱赶程序前，不管租金到期多久，都要先意思意思、书面给一下挂号信欠租通知喔~
上有政策：新法规定即使是非租金管制房，如果要涨租金超过5%或者终止租约开启
Holdover诉讼程序，都必须要给书面通知。如果这个租客的租期在1年内要给出提前至
少30天通知，租期1–2年则是60天通知；超过2年的租客则要90天。这样一来，过往常
常被违法出租的房东们使用的撒手锏Holdover程序，时间就会被大大地拉长了。
下有对策：房东们一方面涨租金可能就需要克制，尽量避免一次超过5%的涨租；另一方
面，除非是好的、守信用的租客，否则避免让租客住超过一、两年。此外，由于非法出
租的成本因为新法改革大大上升了，尤其是违法地下室、违法分租等等，如果是好租客
即使住久一点、租金少涨一点都会是划算、省心的好选择喔~就像我们常常说的，好房
租真的不如好房客呀！
III. 出租后期的驱赶
图片来源：Unsplash
上有政策：欠租通知从原本3天通知改成了14天通知，驱赶令执行等待期6个工作天变成
14天，并且房客上庭后可以两次延庭不需要理由(其中一次是让房客找律师)。这个政策
将会大大延长驱赶的整体时程，因为一次延庭就是一个月呀~
下有对策：其实会需要进入法院驱赶程序都已经是病入膏肓了，与其到驱赶程序不如在
前期把准备工作做好，如果有信用收入不够好的租客那就必须找好保证人/保险公司。
此外，在驱赶时找专业的律师、熟悉的法警，能够不浪费时间地完成程序也很重要。
上有政策：过往延庭只能一次，第二次延庭时房东就可以要求房客先交一些租金来再说
否则不让延，交不出来就直接拿判决。现在新法规定两次延庭都可以没问题，到了第三
次延庭也不能当庭要求收租而必须要用Motion的方式申请，而且就算租客交不出来也不
能直接拿判决只是变成直接上庭而已。
下有对策：虽然房客可以不需要理由延庭两次，而且就算延不了庭也拿不到租金，但透
过专业律师在准备程序的完善、协商时的技巧，都能够在不上庭的情况下以最低的筹码
取得最好的结果。此外，如果有适当的担保人(意思是有房有车有财产的那种)或者租客
担保公司，都能够大大降低租客拖延不付租的可能性。
上有政策：没租约驱赶HOLDOVER上庭过往只要房客继续交租，法官可以给1–6个月时间
让租客搬家，现在只要法官大人高兴，最多可以给到一整年。
下有对策：虽然说法官最多能给到一整年让没租约的租客搬家，但这个法官的裁量权并
非没有任何基础的，一般来说如果是「恶租客」(例如跟邻居处不好、破坏房子等、甚
至有逮捕纪录)，上庭时跟法官说明，法官还是会给较短的时间；此外，法官会给租客
多达一年的时间搬家，主要还是考虑「该地区是否有类似房源」；也就是说，如果你能
够举证附近地区相似租金能够轻易找到房源的话，也能够拿来做为说服法官让租客快点
搬走的证据。话说回来，如果能透过专业律师在协商和解时的协助，也常常能够在不上
庭的情况下，跟租客和解并且争取让租客尽快搬走。
优投房
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小结：新法在纽约才刚开始实行，其实就像上面所说的法条有许多执行上的细节并
未明定，而法院也还没有相关案例，因此在这时候当然最好能避免铤而走险最好。
说来说去总结一句，在纽约当房东真的不容易，除了有钱(买房子)还得懂法律，不
懂法律那也要认识好律师~与其看租金还不如看租客，租房本来就是一种「人际关系」
，虽然不像家人夫妻那样朝夕相处、但也是要常常交关，因此找到好的租客远远比那死
死的租金数字重要。在新法严厉保护租客之下更是如此！
祝大家找到跟自己相处得来的好租客啰~ |
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