f*****g
发帖数: 15860 | 1 其实很简单，以前refi不是很流行的时候，也很常见。
很多人看一眼amortization schedule或者月供明细单，觉得初期，固定月付中的大部
分钱都被拿出去付利息了，而直到中后期，才是拿去付本金，而利息只占小部分。
这种直觉导致的错误印象就是，银行在想方设法在贷款前期“榨取”利息，而如果你已
经付了X年的话，好象刚要“熬出头”，结果一refi，又陷入了下一个这种“先”付利
息的圈套，而且总贷款年限还从30年变成了30+X年，一算，总利息好象还多了(假设前
后利息差不够大)，导致推导出“refi不一定合算”这种谬论。
而实际上呢？
你在贷款中的任何一个月，你的利息都是和你的剩余贷款直接相关的，你自己也算了。
也就是说，你之前已经付了多少总利息(感觉“亏了”)，和你现在这个月该付多少利息
，***一点关系***也没有！！！
你要能理解这个，refi也是一样的道理，只不过现在有个新的lender，愿意以较低的利
率来接手你的剩余贷款，按新的游戏规则走。
前面N多人给你解释了：
1)你按新的月付，那么再借30年(总共30+X年)，貌似你总利息可能多了些(假设利息差
不够大)，但是你多借了X年啊？这是白借的？天下有这样的好事么？你省下来的月供，
是没有投资，享受价值的？
2)按旧的月付(不增加任何负担)，你自己算算总共多少年付清，总利息多少，就按你说
的，利息差只有0.25。
3)按更高的月付，同2，自己算。
你要这都倔，真是自己遗笑大方了。 |
n***r
发帖数: 2074 | 2 好吧，我承认，我错了，大家伙开始喷吧。
我的计算的初衷在我们的信件中也解释了，就不在版上纠结了。纠结了也没用。
按照正常的结论，就是如果利差不够大（35年利息总额大于30年总额），不过是付了比
refinance还低很多的利息(利息的差值就是你为这最后五年refinane付的利息)，延长
了最后五年的贷款，我认为这个根本不值得折腾。纠结的地方就在这里。
【在 f*****g 的大作中提到】
: 其实很简单，以前refi不是很流行的时候，也很常见。
: 很多人看一眼amortization schedule或者月供明细单，觉得初期，固定月付中的大部
: 分钱都被拿出去付利息了，而直到中后期，才是拿去付本金，而利息只占小部分。
: 这种直觉导致的错误印象就是，银行在想方设法在贷款前期“榨取”利息，而如果你已
: 经付了X年的话，好象刚要“熬出头”，结果一refi，又陷入了下一个这种“先”付利
: 息的圈套，而且总贷款年限还从30年变成了30+X年，一算，总利息好象还多了(假设前
: 后利息差不够大)，导致推导出“refi不一定合算”这种谬论。
: 而实际上呢？
: 你在贷款中的任何一个月，你的利息都是和你的剩余贷款直接相关的，你自己也算了。
: 也就是说，你之前已经付了多少总利息(感觉“亏了”)，和你现在这个月该付多少利息
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n***r
发帖数: 2074 | 3 暗梅幽闻花，卧枝伤恨底，遥闻卧似水，易透达春绿。
岸似绿，岸似透绿，岸似透黛绿。
暗梅幽闻花，卧枝伤恨底，遥吻涡逝水，溢透妲鹑缕
【在 n***r 的大作中提到】
: 好吧，我承认，我错了，大家伙开始喷吧。
: 我的计算的初衷在我们的信件中也解释了，就不在版上纠结了。纠结了也没用。
: 按照正常的结论，就是如果利差不够大（35年利息总额大于30年总额），不过是付了比
: refinance还低很多的利息(利息的差值就是你为这最后五年refinane付的利息)，延长
: 了最后五年的贷款，我认为这个根本不值得折腾。纠结的地方就在这里。
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f*****g
发帖数: 15860 | 4 没事谁折腾啊，是不是？
三种新月付方案都给你提供了，2，3的明显好处就不说了，就是最“消极”的方案1，
你只死盯着总利息可能多了点这单方面，而简单觉得不合算，而忽略了月供降低带来的
其他好处，比如可以拿钱去投资，去享受。实在不行还有随时可以多付的灵活性。
这好比俺和你玩个游戏，俺给你2块，你给俺1块，你非觉得要给俺1块而不爽不合算，
钻进死胡同。
呵呵，而俺呢，即使你给俺1块，俺只用给你九毛的话，这游戏你爱玩多少次俺都奉陪。
【在 n***r 的大作中提到】
: 好吧，我承认，我错了，大家伙开始喷吧。
: 我的计算的初衷在我们的信件中也解释了，就不在版上纠结了。纠结了也没用。
: 按照正常的结论，就是如果利差不够大（35年利息总额大于30年总额），不过是付了比
: refinance还低很多的利息(利息的差值就是你为这最后五年refinane付的利息)，延长
: 了最后五年的贷款，我认为这个根本不值得折腾。纠结的地方就在这里。
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n***r
发帖数: 2074 | 5 更简单一点说，把三十年直接折成35年，开始我就贷的是35年，利息不是3.5，是3.35
了，现在refinance成3.25了，不值得折腾了，按35年算肯定是省了一些钱。
陪。
【在 f*****g 的大作中提到】
: 没事谁折腾啊，是不是？
: 三种新月付方案都给你提供了，2，3的明显好处就不说了，就是最“消极”的方案1，
: 你只死盯着总利息可能多了点这单方面，而简单觉得不合算，而忽略了月供降低带来的
: 其他好处，比如可以拿钱去投资，去享受。实在不行还有随时可以多付的灵活性。
: 这好比俺和你玩个游戏，俺给你2块，你给俺1块，你非觉得要给俺1块而不爽不合算，
: 钻进死胡同。
: 呵呵，而俺呢，即使你给俺1块，俺只用给你九毛的话，这游戏你爱玩多少次俺都奉陪。
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f*****g
发帖数: 15860 | 6 还是值得的，尤其是放到这里看，估计版上大多数人剩余贷款年限都在20年以上，而各
地房价都不便宜了，0.1%累计算下来也还是可观的，聚沙成塔。
不趁利息史上最低搞定，很亏，老中往往吃个几十块的饭，都要纠结是给15%还是10%小
费的差异，何况这个呢?
refi一次听起来麻烦，其实也就是几个电话，估价，查信用，外带签一堆文件的功夫，
累计时间不会超过8小时吧？普通50万的贷款，0.1%粗略计算20年省下来几千块，试问
这里有几个人一天挣几千块呢？
其他的好处都不提了。
35
【在 n***r 的大作中提到】
: 更简单一点说，把三十年直接折成35年，开始我就贷的是35年，利息不是3.5，是3.35
: 了，现在refinance成3.25了，不值得折腾了，按35年算肯定是省了一些钱。
:
: 陪。
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n***r
发帖数: 2074 | 7 你说的有道理，我心服口服了，我LP总要做refinance，我嫌麻烦，不愿意做，明天就
开始折腾。
【在 f*****g 的大作中提到】
: 还是值得的，尤其是放到这里看，估计版上大多数人剩余贷款年限都在20年以上，而各
: 地房价都不便宜了，0.1%累计算下来也还是可观的，聚沙成塔。
: 不趁利息史上最低搞定，很亏，老中往往吃个几十块的饭，都要纠结是给15%还是10%小
: 费的差异，何况这个呢?
: refi一次听起来麻烦，其实也就是几个电话，估价，查信用，外带签一堆文件的功夫，
: 累计时间不会超过8小时吧？普通50万的贷款，0.1%粗略计算20年省下来几千块，试问
: 这里有几个人一天挣几千块呢？
: 其他的好处都不提了。
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: 35
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F**********y
发帖数: 10265 | 8 哪里有3.35的利率? 我记得都是按八分之一个点增减的
35
【在 n***r 的大作中提到】
: 更简单一点说，把三十年直接折成35年，开始我就贷的是35年，利息不是3.5，是3.35
: 了，现在refinance成3.25了，不值得折腾了，按35年算肯定是省了一些钱。
:
: 陪。
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n***r
发帖数: 2074 | 9 我把30年付的利息折算成35年来类比，不是真正的利息，为了说明问题而已
【在 F**********y 的大作中提到】
: 哪里有3.35的利率? 我记得都是按八分之一个点增减的
:
: 35
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y****e
发帖数: 23939 | 10 你还没有算上货币贬值的因素呢，现在的一块钱，30年后的一块钱，是等值的吗？
35
【在 n***r 的大作中提到】
: 更简单一点说，把三十年直接折成35年，开始我就贷的是35年，利息不是3.5，是3.35
: 了，现在refinance成3.25了，不值得折腾了，按35年算肯定是省了一些钱。
:
: 陪。
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y****e
发帖数: 23939 | 11 2.95的我都做过
【在 F**********y 的大作中提到】
: 哪里有3.35的利率? 我记得都是按八分之一个点增减的
:
: 35
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m*******e
发帖数: 14 | 12 你既然明白了，那么再告诉你:refinance 尽量no cost,宁可利息高点儿，因为你以后
有可能还会refinance,或者搬家。
不过现在据说法律不允许exactly no cost,你有两个选择:要么交一点点钱拿个低点的
利率，要么拿个高点的利率另外倒拿回几百快钱。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你说的有道理，我心服口服了，我LP总要做refinance，我嫌麻烦，不愿意做，明天就
: 开始折腾。
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n***r
发帖数: 2074 | 13 我们家这些事都是我老婆折腾，我只管到时候去签字，习惯了
【在 m*******e 的大作中提到】
: 你既然明白了，那么再告诉你:refinance 尽量no cost,宁可利息高点儿，因为你以后
: 有可能还会refinance,或者搬家。
: 不过现在据说法律不允许exactly no cost,你有两个选择:要么交一点点钱拿个低点的
: 利率，要么拿个高点的利率另外倒拿回几百快钱。
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f*****g
发帖数: 15860 | 14 不过话说回来，有一点没有提到。
计算都是按30年算的，但是实际上大家5年，10年后换房子很普遍(假设必须卖的话)，
所以实际节省的钱要少一些，不过灵活性还是在。
现在的低利率，很适合有闲钱，有精力的人搞投资，出租房，长期吃房子。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你说的有道理，我心服口服了，我LP总要做refinance，我嫌麻烦，不愿意做，明天就
: 开始折腾。
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t*******r
发帖数: 22634 | 15 能从政府拿钱就好，也算俺没有白费口舌。
btw：提醒一个，选 agent 和签 document 留个心眼。比如 no pre-payment
penalty，是不是真正的 no cost no fee，还有多长时间内（半年？）不能再
refi （其实也是可以的，但是要赔偿 agent 损失），等等等等。多看一眼，
多问一句，总没错的。
俺老要忙正事去了，先下线了。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你说的有道理，我心服口服了，我LP总要做refinance，我嫌麻烦，不愿意做，明天就
: 开始折腾。
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b********h
发帖数: 7210 | 16 主要大多数人都没按你那个前提假设去搞。你那个搞法是自己跟自己过不去。
听你老婆的没错。
【在 n***r 的大作中提到】
: 好吧，我承认，我错了，大家伙开始喷吧。
: 我的计算的初衷在我们的信件中也解释了，就不在版上纠结了。纠结了也没用。
: 按照正常的结论，就是如果利差不够大（35年利息总额大于30年总额），不过是付了比
: refinance还低很多的利息(利息的差值就是你为这最后五年refinane付的利息)，延长
: 了最后五年的贷款，我认为这个根本不值得折腾。纠结的地方就在这里。
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j****l
发帖数: 3356 | 17 那你回家好好让你老婆教育下
【在 n***r 的大作中提到】
: 我们家这些事都是我老婆折腾，我只管到时候去签字，习惯了
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