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_Eb5版 - 从芝加哥会议中心项目风波看美国EB5投资移民的反思
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美国房地产项目EB-5投资移民的窘境有没有这样的项目?
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相关话题的讨论汇总
话题: eb5话题: 项目话题: sec话题: 发起方话题: 投资者
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w*****n
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最近实在太多朋友和我谈到芝加哥会议中心项目的事,我觉得凡事都有利有弊,有时
坏事也会变成好事,更多的讨论交流,除了增加对EB5更全面的了解,也希望有关移民
行业可以得到健康的发展。
美国投资移民(EB5类)有两种途径:一种是自己直接投资亲自参与经营管理的,
这样做的好处是自己可以控制资金的具体使用,但投资者要非常熟悉和了解美国市场,
否则就会遭遇很多实际困难和限制,这类的申请人数在EB5总申请比例不大,成功率却
极高;另一种就是参加区域中心(RC)的项目,不用实际参与经营管理,只要出资即可
,由项目发起方来经营管理。这种简单方便,项目是现成的,申请很快,看似不用自己
怎么操心,但暗藏危机,资金缺乏有效的监督,看似很稳健的最后搞不好血本无归,还
耽误了自己的时间和机会。
EB5是美国移民法中的一项实验计划,搞了十几年了,名额一直维持在每年一万个
,按每个投资者占用2.5个申请名额计算,全部用完够4000个左右投资者用,也就是说
每年可以吸收20亿美元到美国,其实这点钱对刺激美国经济没有什么影响,但EB5可以
维持到现在最大的光环就是声称能创造就业机会。4000个投资者能带来4万个就业机会
,按道理其立法的出发点是好的,但成效却一直为人质疑,所以到现在还只是实验性质
,因为其暴露出来的问题一直广受批评。要知道奥巴马为能降低失业率一两个百分点几
乎头发都快熬全白了,如果EB5真的对创造就业很有效果,那再直接增加2万或3万个EB5
名额,既不用花美国纳税人的钱,还能每年吸引几万个有钱人在美国投资发展,岂不来
得更直接简单?还用得着现在每月狂印几百亿的钞票,派伯南克开飞机到处撒钱来刺激
经济来降低失业率吗?看来事情是没那么简单的。
EB5作为实验计划,涉及资本运作、投资、股权、经营、就业、州政府的权限及地方利
益等很多因素,而长期以来只有移民局一个部门有权单方面去审核EB5的商业项目,被
批评为权力太大且不适合,因为一直以来产生问题最多的基本都是来自EB5的区域中心
项目。移民局只是一个移民法律的执行部门,而EB5法律也历经多次修改,变成了复杂
的商业计算。移民局最初是自己审核,后来问题出现多了,商业报告引用的计算方法越
来越复杂,它就开始外聘经济专家制定标准来审核了,不同的经济专家,看法也不同。
如同一个病人看病,一个医生说这个药可以吃,另一个却说不能吃,如果你不懂医的,
你会相信谁的?只能靠感觉了,这也导致了这几年移民局核准的区域中心项目从十几个
猛增到200多个,其中很多都是算法极具争议的项目,在经过现实的验证后,屡屡出现
问题就不足为奇了,所以现在经常出现项目开始被核准,到中途又突然被腰斩,有的是
前面没问题但到申请绿卡时就一下子全部被取消,种种乱象都与这种为人诟病的、由移
民局单方面审核的机制有关,究竟是否需要调整,我们在最近的芝加哥会议中心项目诉
讼案中看到了新的解决思路。
今年的2月6日,美国证券交易委员会(SEC)起诉芝加哥会议中心(ACCC)项目发
起方违反了证券法的规定,指以S先生为授权代表的项目发起方以“夸大宣传和虚假事
实而有意误导了超过250名外国投资人对其项目进行投资”,“投资款难以保障不被挪
用”(见有关民事诉讼13-CV-982)等,指项目发起方误导投资者在不了解项目的情况
下仓促做出投资决定,是对投资者的不公平,申请冻结投资、禁止项目推广,停止向此
项目投资者发出临时绿卡。这件诉讼案不仅在中国国内引起轩然大波,也在美国引起广
泛关注,因为这是SEC史上首次介入到EB5的项目审查中,极具参考性。
根据法庭文件的显示,S先生早在07年就开始推广他这个项目了,但在美国寻求商业机
构投资者时一直碰壁,事情在2011年开始出现转机,因为S先生发现了一个廉价的资本
来源市场—中国,之后经人指点,按中国的国情对项目进行了重新包装,将其设计成了
一个“要吸引500个投资人筹集2亿5千万美元的大项目”,一个不到30岁的年轻人也被
包装成“家族有三十年酒店开发经验,自身有十几年酒店管理经验”,并且拉上了所在
的州的一些官员一起,这些完全是对照中国投资者的心理来操作的。
这件事反映出了中美文化的差异,中国媒体一面倒地动辄就是用骗、陷阱之类的词语
来形容事件,看来很多人习惯用中国思维来看待在美国发生的事情,EB5是美国移民法
的一个合法类别,是明文写在联邦法律中的,不能在没有完全了解事情的情况下就因此
否定了EB5的正当合法性,对事情都要站在客观的角度去看,这样才能有助于我们公正
、公平地看待问题,吸取教训。这事如果是发生在中国,不用说,早就以诈骗名义来处
理了,但在美国,凡事是要讲法律的,讲证据的,目前也只是民事诉讼,还没有涉及到
刑事成分。而根据法庭上披露的文件内容来看,事情内情看来也完全并非媒体报道那样
。如一些媒体“1100万美元的管理费被挥霍一空”的大幅标题,其实连SEC在起诉书中
也没有使用“挥霍一空”的字眼。来自261个投资人汇入的项目发行费及管理费共1072
万美元,其中大多数费用是分23次汇入香港汇丰银行的S先生的个人账户,但其每次汇
款的受益人留言均为“投资款”或与项目有关。项目发起方对此的辩解是此费用是用于
支付对各中介的返利、宣传推广等方面,这个辩解看上去应是合理的、符合现实的,试
问这个项目如果没有一些中介的配合,能有今天吗?这个项目,只要认真看一下,都会
觉得问题很多,如果说有小中介跟着掺和一下倒也不奇怪,但连一些号称所谓品牌的中
介也跟着大力推广,难道没有可观的利益回报驱使?一年多来在中国铺天盖地的广告宣
传攻势(电视、杂志、报纸、网络、短信、各类说明推广会等)要不要成本费用的?究
竟这些费用最后谁付?是项目发起方、中介方消化还是最终转嫁给投资者?相信随着法
庭辩论阶段双方证据的展开,这方面的细节会更多地披露出来。
从事件中也可以看出EB5区域中心项目与地方政府之间的微妙关系,项目发起方都
会声称项目可以创造数量相当可观的就业机会,当地政府会说不支持吗?特别是失业重
灾区或目标就业区,政客要想向选民展示成绩,能放过这些机会吗?这对政客来说,都
是往脸上贴金的事,是无本的好事,当然是一拍即合。如果出问题了,都会说项目与自
己无关,所有政客的嘴脸都是这样,州长也好,部长也好,政客们会真不知道去中国参
与推广和宣传的目的和结果吗?政客们、项目发起方其实都是互相利用而已,至于有没
有台底下的利益来往,相信只有他们自己清楚了。但无论如何,项目发起方都是利用这
点,对项目的推广也的确能起到推波助澜的作用。这种手法不仅在这次芝加哥会议中心
项目上,在其他很多EB5区域中心的项目推广中都出现过,因为这都是为了迎合中国投
资者的心态,仿佛向投资者灌输一个事实:政府就是项目坚强的后盾。这也折射出了
EB5的区域中心项目令人忧虑的发展趋势:为能获取中国的廉价资本,项目发起方越来
越为迎合中国EB5投资者的心态来撰写项目的商业计划报告和推广,投资的目的只是为
了拿绿卡,而不是为了通过项目投资盈利来获得稳健的回报。对中国市场的一些投资者
来说,根本不在意项目发起方是真做还是假做,总之能拿到绿卡就可以,也正是这种心
理助长了投机商人利用风险项目圈钱的风气。如果这次SEC不突然出手干预,移民局多
数是发临时绿卡的,因为芝加哥是失业率极其严重的地区,正是要重点支持的目标就业
区。正因如此,一些所谓品牌中介敢配合推广这个EB5中的大项目,除了也有丰厚的佣
金回报吸引,相信谁也没想到SEC的出手干预吧。目前仍不清楚SEC为什么会突然介入,
可能是因为项目太高调推广,影响太大(芝加哥会议中心的项目申请人占EB5总申请的
近八分之一),也有可能是有心人故意背后提供资料。从SEC这次选择出手的时机上看
也绝对不寻常,适逢项目发起方已办好建筑许可,准备要大干一场,也正向移民局提出
临时绿卡申请时,不知是巧合还是有意而为之了。
中国市场上还有些投资者既希望能拿到绿卡身份,投资也能有最大程度的保障,不希望
有多少回报,但希望能安全取回本金。要知道,美国是一个主张投资积极进取的国家,
投资移民就是鼓励投资者通过积极的方式来实现对美国就业率的提高,而非其它国家(
加拿大、新西兰、英国等)被动式的依靠存款或买债券移民的方式。既然是投资,就肯
定是有风险的了,否则还叫什么投资?美国移民法禁止项目发起方、中间人向投资者有
任何形式的保证承诺,目的就是让投资者明白风险所在。目前200多个区域中心项目中
,真正说得上是有稳健回报的项目是极少数。一些中介为迎合部分不熟悉美国法律的投
资者心理,用尽各种夸大、误导的手法,做出各种所谓保障、保本的承诺或暗示来争取
客户的签约,如果还不及时纠正,慢慢就演变成一种行业的普遍风气。十家中介,即使
有一两家敢说真话的,如果其它八家却说可以保障、保本的,那两家说真话的,到最后
还愿意说真话吗?这对整个行业的健康发展有利吗?行业协会是否需要扮演积极的角色
介入协调?是否需要就EB5的风险问题制定一个行业指引?究竟应如何向投资者介绍EB5
可能存在的风险,是鼓励实话实说还是继续听任虚假承诺和保证?希望通过这次事件,
可以得到更多的反思。
无论怎样,这次SEC的介入诉讼,都是EB5发展过程中的一件大事,因为诉讼结果
不仅会影响EB5目前正在审理的大多数项目,而且会起到判例参考的指标作用,EB5项目
一直以来是由移民局负责核准和审批的,现在SEC的介入究竟是否有法律上的充分依据
,是否符合美国投资移民法的立法精神,这都需要法官在裁决中理清有关疑问,相信法
官的有关裁决内容会是EB5发展史上的一个里程碑。项目发起方阵营也已聘请了专门擅
长和SEC打官司的大律师,声称要在法庭上彻底纠正SEC对区域中心的越权干预。因目前
案件尚处在诉讼阶段,在没有判决之前,对整个事情的性质还不能早下断语,也许还有
很多不为人知的细节和内情要到法庭辩论阶段才会透露出来。在经过这次法官裁决之后
,EB5政策又会有怎样的变化和发展,这都是值得观察的。如果诉讼结果从此确认了SEC
是有权监管EB5项目运作的,那芝加哥会议中心项目的风波未必就是一件坏事,对EB5区
域中心项目整体质素的提高,对EB5的健康发展都会起到正面的促进作用。
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最近实在太多朋友和我谈到芝加哥会议中心项目的事,我觉得凡事都有利有弊,有时
坏事也会变成好事,更多的讨论交流,除了增加对EB5更全面的了解,也希望有关移民
行业可以得到健康的发展。
美国投资移民(EB5类)有两种途径:一种是自己直接投资亲自参与经营管理的,
这样做的好处是自己可以控制资金的具体使用,但投资者要非常熟悉和了解美国市场,
否则就会遭遇很多实际困难和限制,这类的申请人数在EB5总申请比例不大,成功率却
极高;另一种就是参加区域中心(RC)的项目,不用实际参与经营管理,只要出资即可
,由项目发起方来经营管理。这种简单方便,项目是现成的,申请很快,看似不用自己
怎么操心,但暗藏危机,资金缺乏有效的监督,看似很稳健的最后搞不好血本无归,还
耽误了自己的时间和机会。
EB5是美国移民法中的一项实验计划,搞了十几年了,名额一直维持在每年一万个
,按每个投资者占用2.5个申请名额计算,全部用完够4000个左右投资者用,也就是说
每年可以吸收20亿美元到美国,其实这点钱对刺激美国经济没有什么影响,但EB5可以
维持到现在最大的光环就是声称能创造就业机会。4000个投资者能带来4万个就业机会
,按道理其立法的出发点是好的,但成效却一直为人质疑,所以到现在还只是实验性质
,因为其暴露出来的问题一直广受批评。要知道奥巴马为能降低失业率一两个百分点几
乎头发都快熬全白了,如果EB5真的对创造就业很有效果,那再直接增加2万或3万个EB5
名额,既不用花美国纳税人的钱,还能每年吸引几万个有钱人在美国投资发展,岂不来
得更直接简单?还用得着现在每月狂印几百亿的钞票,派伯南克开飞机到处撒钱来刺激
经济来降低失业率吗?看来事情是没那么简单的。
EB5作为实验计划,涉及资本运作、投资、股权、经营、就业、州政府的权限及地方利
益等很多因素,而长期以来只有移民局一个部门有权单方面去审核EB5的商业项目,被
批评为权力太大且不适合,因为一直以来产生问题最多的基本都是来自EB5的区域中心
项目。移民局只是一个移民法律的执行部门,而EB5法律也历经多次修改,变成了复杂
的商业计算。移民局最初是自己审核,后来问题出现多了,商业报告引用的计算方法越
来越复杂,它就开始外聘经济专家制定标准来审核了,不同的经济专家,看法也不同。
如同一个病人看病,一个医生说这个药可以吃,另一个却说不能吃,如果你不懂医的,
你会相信谁的?只能靠感觉了,这也导致了这几年移民局核准的区域中心项目从十几个
猛增到200多个,其中很多都是算法极具争议的项目,在经过现实的验证后,屡屡出现
问题就不足为奇了,所以现在经常出现项目开始被核准,到中途又突然被腰斩,有的是
前面没问题但到申请绿卡时就一下子全部被取消,种种乱象都与这种为人诟病的、由移
民局单方面审核的机制有关,究竟是否需要调整,我们在最近的芝加哥会议中心项目诉
讼案中看到了新的解决思路。
今年的2月6日,美国证券交易委员会(SEC)起诉芝加哥会议中心(ACCC)项目发
起方违反了证券法的规定,指以S先生为授权代表的项目发起方以“夸大宣传和虚假事
实而有意误导了超过250名外国投资人对其项目进行投资”,“投资款难以保障不被挪
用”(见有关民事诉讼13-CV-982)等,指项目发起方误导投资者在不了解项目的情况
下仓促做出投资决定,是对投资者的不公平,申请冻结投资、禁止项目推广,停止向此
项目投资者发出临时绿卡。这件诉讼案不仅在中国国内引起轩然大波,也在美国引起广
泛关注,因为这是SEC史上首次介入到EB5的项目审查中,极具参考性。
根据法庭文件的显示,S先生早在07年就开始推广他这个项目了,但在美国寻求商业机
构投资者时一直碰壁,事情在2011年开始出现转机,因为S先生发现了一个廉价的资本
来源市场—中国,之后经人指点,按中国的国情对项目进行了重新包装,将其设计成了
一个“要吸引500个投资人筹集2亿5千万美元的大项目”,一个不到30岁的年轻人也被
包装成“家族有三十年酒店开发经验,自身有十几年酒店管理经验”,并且拉上了所在
的州的一些官员一起,这些完全是对照中国投资者的心理来操作的。
这件事反映出了中美文化的差异,中国媒体一面倒地动辄就是用骗、陷阱之类的词语
来形容事件,看来很多人习惯用中国思维来看待在美国发生的事情,EB5是美国移民法
的一个合法类别,是明文写在联邦法律中的,不能在没有完全了解事情的情况下就因此
否定了EB5的正当合法性,对事情都要站在客观的角度去看,这样才能有助于我们公正
、公平地看待问题,吸取教训。这事如果是发生在中国,不用说,早就以诈骗名义来处
理了,但在美国,凡事是要讲法律的,讲证据的,目前也只是民事诉讼,还没有涉及到
刑事成分。而根据法庭上披露的文件内容来看,事情内情看来也完全并非媒体报道那样
。如一些媒体“1100万美元的管理费被挥霍一空”的大幅标题,其实连SEC在起诉书中
也没有使用“挥霍一空”的字眼。来自261个投资人汇入的项目发行费及管理费共1072
万美元,其中大多数费用是分23次汇入香港汇丰银行的S先生的个人账户,但其每次汇
款的受益人留言均为“投资款”或与项目有关。项目发起方对此的辩解是此费用是用于
支付对各中介的返利、宣传推广等方面,这个辩解看上去应是合理的、符合现实的,试
问这个项目如果没有一些中介的配合,能有今天吗?这个项目,只要认真看一下,都会
觉得问题很多,如果说有小中介跟着掺和一下倒也不奇怪,但连一些号称所谓品牌的中
介也跟着大力推广,难道没有可观的利益回报驱使?一年多来在中国铺天盖地的广告宣
传攻势(电视、杂志、报纸、网络、短信、各类说明推广会等)要不要成本费用的?究
竟这些费用最后谁付?是项目发起方、中介方消化还是最终转嫁给投资者?相信随着法
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从事件中也可以看出EB5区域中心项目与地方政府之间的微妙关系,项目发起方都
会声称项目可以创造数量相当可观的就业机会,当地政府会说不支持吗?特别是失业重
灾区或目标就业区,政客要想向选民展示成绩,能放过这些机会吗?这对政客来说,都
是往脸上贴金的事,是无本的好事,当然是一拍即合。如果出问题了,都会说项目与自
己无关,所有政客的嘴脸都是这样,州长也好,部长也好,政客们会真不知道去中国参
与推广和宣传的目的和结果吗?政客们、项目发起方其实都是互相利用而已,至于有没
有台底下的利益来往,相信只有他们自己清楚了。但无论如何,项目发起方都是利用这
点,对项目的推广也的确能起到推波助澜的作用。这种手法不仅在这次芝加哥会议中心
项目上,在其他很多EB5区域中心的项目推广中都出现过,因为这都是为了迎合中国投
资者的心态,仿佛向投资者灌输一个事实:政府就是项目坚强的后盾。这也折射出了
EB5的区域中心项目令人忧虑的发展趋势:为能获取中国的廉价资本,项目发起方越来
越为迎合中国EB5投资者的心态来撰写项目的商业计划报告和推广,投资的目的只是为
了拿绿卡,而不是为了通过项目投资盈利来获得稳健的回报。对中国市场的一些投资者
来说,根本不在意项目发起方是真做还是假做,总之能拿到绿卡就可以,也正是这种心
理助长了投机商人利用风险项目圈钱的风气。如果这次SEC不突然出手干预,移民局多
数是发临时绿卡的,因为芝加哥是失业率极其严重的地区,正是要重点支持的目标就业
区。正因如此,一些所谓品牌中介敢配合推广这个EB5中的大项目,除了也有丰厚的佣
金回报吸引,相信谁也没想到SEC的出手干预吧。目前仍不清楚SEC为什么会突然介入,
可能是因为项目太高调推广,影响太大(芝加哥会议中心的项目申请人占EB5总申请的
近八分之一),也有可能是有心人故意背后提供资料。从SEC这次选择出手的时机上看
也绝对不寻常,适逢项目发起方已办好建筑许可,准备要大干一场,也正向移民局提出
临时绿卡申请时,不知是巧合还是有意而为之了。
中国市场上还有些投资者既希望能拿到绿卡身份,投资也能有最大程度的保障,不希望
有多少回报,但希望能安全取回本金。要知道,美国是一个主张投资积极进取的国家,
投资移民就是鼓励投资者通过积极的方式来实现对美国就业率的提高,而非其它国家(
加拿大、新西兰、英国等)被动式的依靠存款或买债券移民的方式。既然是投资,就肯
定是有风险的了,否则还叫什么投资?美国移民法禁止项目发起方、中间人向投资者有
任何形式的保证承诺,目的就是让投资者明白风险所在。目前200多个区域中心项目中
,真正说得上是有稳健回报的项目是极少数。一些中介为迎合部分不熟悉美国法律的投
资者心理,用尽各种夸大、误导的手法,做出各种所谓保障、保本的承诺或暗示来争取
客户的签约,如果还不及时纠正,慢慢就演变成一种行业的普遍风气。十家中介,即使
有一两家敢说真话的,如果其它八家却说可以保障、保本的,那两家说真话的,到最后
还愿意说真话吗?这对整个行业的健康发展有利吗?行业协会是否需要扮演积极的角色
介入协调?是否需要就EB5的风险问题制定一个行业指引?究竟应如何向投资者介绍EB5
可能存在的风险,是鼓励实话实说还是继续听任虚假承诺和保证?希望通过这次事件,
可以得到更多的反思。
无论怎样,这次SEC的介入诉讼,都是EB5发展过程中的一件大事,因为诉讼结果
不仅会影响EB5目前正在审理的大多数项目,而且会起到判例参考的指标作用,EB5项目
一直以来是由移民局负责核准和审批的,现在SEC的介入究竟是否有法律上的充分依据
,是否符合美国投资移民法的立法精神,这都需要法官在裁决中理清有关疑问,相信法
官的有关裁决内容会是EB5发展史上的一个里程碑。项目发起方阵营也已聘请了专门擅
长和SEC打官司的大律师,声称要在法庭上彻底纠正SEC对区域中心的越权干预。因目前
案件尚处在诉讼阶段,在没有判决之前,对整个事情的性质还不能早下断语,也许还有
很多不为人知的细节和内情要到法庭辩论阶段才会透露出来。在经过这次法官裁决之后
,EB5政策又会有怎样的变化和发展,这都是值得观察的。如果诉讼结果从此确认了SEC
是有权监管EB5项目运作的,那芝加哥会议中心项目的风波未必就是一件坏事,对EB5区
域中心项目整体质素的提高,对EB5的健康发展都会起到正面的促进作用。
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