p****x
发帖数: 1346 | 1 离closing date的最后期限只剩20天了， 可是和loan agen发生了点问题。
这个loan agent是我买房agent 介绍的一个大银行的老美，最开始报价就有点高， 本
来不想用她的， 后来她又给我报了个低价，我考虑大银行审批应该较快， 所以就和她
继续合作了。
我现在有两笔credit： 1, seller credit $5000 towards closing cost
2, lender credit $5000 with higher interest rate
我打算用lender credit去付clsoing cost, 把seller credit 存到我在escrow的账户
用于将来支付property tax. 可是她不同意， 坚持先用seller credit付closing cost
, 这样我就基本拿不到lender credit了。 等于无形中损失了$5000.
我问过一个中国人的贷款经纪， 她可以按我的要求做。 不知现在这种情况我是否该换
一个贷款经纪做？ appraisal已经做完了， 几百元的费用也都交了。我换家做贷款是
不是要重新做appraisal?
真是被现在的loan agent气糊涂了， 原来担心我们不选她，一直特别殷勤， 有问必答
，自从我们费用都交了开始和她做贷款后， 她认为我们跑不了了，态度就开始冷淡了
。 |
f****i
发帖数: 20252 | 2 换agent就别指望20天close了
cost
【在 p****x 的大作中提到】
: 离closing date的最后期限只剩20天了， 可是和loan agen发生了点问题。
: 这个loan agent是我买房agent 介绍的一个大银行的老美，最开始报价就有点高， 本
: 来不想用她的， 后来她又给我报了个低价，我考虑大银行审批应该较快， 所以就和她
: 继续合作了。
: 我现在有两笔credit： 1, seller credit $5000 towards closing cost
: 2, lender credit $5000 with higher interest rate
: 我打算用lender credit去付clsoing cost, 把seller credit 存到我在escrow的账户
: 用于将来支付property tax. 可是她不同意， 坚持先用seller credit付closing cost
: , 这样我就基本拿不到lender credit了。 等于无形中损失了$5000.
: 我问过一个中国人的贷款经纪， 她可以按我的要求做。 不知现在这种情况我是否该换
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L**P
发帖数: 3792 | 3 换的话就一切从来， appraisal从新做
不过没搞清楚你为啥要两个5000之间互换，有啥好处？
cost
【在 p****x 的大作中提到】
: 离closing date的最后期限只剩20天了， 可是和loan agen发生了点问题。
: 这个loan agent是我买房agent 介绍的一个大银行的老美，最开始报价就有点高， 本
: 来不想用她的， 后来她又给我报了个低价，我考虑大银行审批应该较快， 所以就和她
: 继续合作了。
: 我现在有两笔credit： 1, seller credit $5000 towards closing cost
: 2, lender credit $5000 with higher interest rate
: 我打算用lender credit去付clsoing cost, 把seller credit 存到我在escrow的账户
: 用于将来支付property tax. 可是她不同意， 坚持先用seller credit付closing cost
: , 这样我就基本拿不到lender credit了。 等于无形中损失了$5000.
: 我问过一个中国人的贷款经纪， 她可以按我的要求做。 不知现在这种情况我是否该换
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f****i
发帖数: 20252 | 4 按理说，这是title officer该干的事
谁挑的title company？
【在 L**P 的大作中提到】
: 换的话就一切从来， appraisal从新做
: 不过没搞清楚你为啥要两个5000之间互换，有啥好处？
:
: cost
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p****x
发帖数: 1346 | 5 因为lender credit只能用于付closing cost, 没法存在escrow账户将来用， 用不掉的
部分就可惜了。但是seller credit 两者都可以用。 所以我想先把lender credit 用
光， 再把seller credit存着将来用， 这样这1万元都能用在自己身上。可是贷款经纪
一定要先用光seller credit, 这样我就失去了lender credit, 她当然是为自己利益着
想， 尽量少给我credit.
我当时给这房子offer时也紧急（很抢手的房子）， 忘了这些credit只能用在closing
cost上， 就在offer letter里写了要seller $5000 credit, 这样总价看起来还比别人
高， 实际自己并没付那么高价格。
后来做贷款时才发现了这个问题： 两个credit冲突了。 所以我要求贷款经纪用我那个
方法， 不至于我浪费一个$5000的credit 用不上， 变相等于我房价又高了$5000.
【在 L**P 的大作中提到】
: 换的话就一切从来， appraisal从新做
: 不过没搞清楚你为啥要两个5000之间互换，有啥好处？
:
: cost
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p****x
发帖数: 1346 | 6 title company是我的买房经纪找的，但我的买房经纪说我的seller credit怎么用需要
由我的贷款银行决定。 后来我想明白了， 那$5000的seller credit实际相当于我整个
房屋贷款中套现的返款部分， 贷款银行肯定要限制用途， 不允许用于首付，只能用在
closing cost.
关键是我让我的贷款经纪把这部分钱存在我escrow 账户里将来用， 她不同意。 可我
这个做法是合法的， 别家agent都可以做。
【在 f****i 的大作中提到】
: 按理说，这是title officer该干的事
: 谁挑的title company？
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f****i
发帖数: 20252 | 7 搞不懂你为啥需要lender credit，直接降利率不行？
seller credit怎么用是你和seller的事
【在 p****x 的大作中提到】
: title company是我的买房经纪找的，但我的买房经纪说我的seller credit怎么用需要
: 由我的贷款银行决定。 后来我想明白了， 那$5000的seller credit实际相当于我整个
: 房屋贷款中套现的返款部分， 贷款银行肯定要限制用途， 不允许用于首付，只能用在
: closing cost.
: 关键是我让我的贷款经纪把这部分钱存在我escrow 账户里将来用， 她不同意。 可我
: 这个做法是合法的， 别家agent都可以做。
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r******d
发帖数: 1879 | 8 1. The lender credits can be used into the escrow accout, interest and
property tax. All the lenders can do it. It is approved by lenders not by
agent. that is why many customers wanna use escrow account for more lender
rebate.
2. Unless your seller is OK to give you more extension, otherwise 20 days
will be too short to close the new purchase, even it is dorable but there
will be alot risk. Plus the rate is getting worse now. If you can not close
on time, you might loose the appraisal fee and some other fees, worst case,
you might loose the deal.
I would suggest you to continue to work with current agent to close the deal
first, which is more important than a few thousand bucks. Well, of course,
you will learn the lesson and find the better agent next time.
You can try this:
1. ask your current loan agent to remove impound (escrow) accout, so she/he
will see 0.25% rebate less from total commission. In this case, you will get
less lender rebate to cover the loan related cost.
2. Or you just don't want any lender rebate at all, and ask your agent to
lower the rate by paying closing cost by your own. The loan related cost
will be around 2000-2500 depend on your loan amount and terms ( in
California). Of course, it also depend on your county and contract since
seller might pay the escrow fee for you too. So paying loan closing cost
with lower rate will be still better than loosing $5000 credits.
Well, most simple thing will be convincing the agent to put use credit into
the escrow account which is perfect fine for lenders.
Best luck for you and let me know if that will work for you.
2.
cost
【在 p****x 的大作中提到】
: 离closing date的最后期限只剩20天了， 可是和loan agen发生了点问题。
: 这个loan agent是我买房agent 介绍的一个大银行的老美，最开始报价就有点高， 本
: 来不想用她的， 后来她又给我报了个低价，我考虑大银行审批应该较快， 所以就和她
: 继续合作了。
: 我现在有两笔credit： 1, seller credit $5000 towards closing cost
: 2, lender credit $5000 with higher interest rate
: 我打算用lender credit去付clsoing cost, 把seller credit 存到我在escrow的账户
: 用于将来支付property tax. 可是她不同意， 坚持先用seller credit付closing cost
: , 这样我就基本拿不到lender credit了。 等于无形中损失了$5000.
: 我问过一个中国人的贷款经纪， 她可以按我的要求做。 不知现在这种情况我是否该换
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b********2
发帖数: 5191 | 9 您只要送一个email给loan agent就说, 因为我拿不到$5000, 所以这个房子不买了.
Most likely she will say: Let me see what I can do for you. |
p****x
发帖数: 1346 | 10 请教这位大侠， 您在1里是不是指：lender credit可以高于我的closing cost, 超出
的部分可以存在escrow 账户里， 那么是否可用于我将来的property tax等费用呢？
下面是我和贷款经纪的电子邮件：
我：May I set up an impound account and deposit seller's credit ($5000) into
that account for future property tax payment?
贷款经纪： No that will not be possible. We can not credit more than what
the total costs are.
请问： 是不是无论lender credit还是seller credit, 都可以高于total closing
cost? 多出的部分都可以存在escrow 账户将来用？
close
,
deal
【在 r******d 的大作中提到】
: 1. The lender credits can be used into the escrow accout, interest and
: property tax. All the lenders can do it. It is approved by lenders not by
: agent. that is why many customers wanna use escrow account for more lender
: rebate.
: 2. Unless your seller is OK to give you more extension, otherwise 20 days
: will be too short to close the new purchase, even it is dorable but there
: will be alot risk. Plus the rate is getting worse now. If you can not close
: on time, you might loose the appraisal fee and some other fees, worst case,
: you might loose the deal.
: I would suggest you to continue to work with current agent to close the deal
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f****i
发帖数: 20252 | 11 要不你找seller重写一个contract，把seller credit去掉
【在 p****x 的大作中提到】
: title company是我的买房经纪找的，但我的买房经纪说我的seller credit怎么用需要
: 由我的贷款银行决定。 后来我想明白了， 那$5000的seller credit实际相当于我整个
: 房屋贷款中套现的返款部分， 贷款银行肯定要限制用途， 不允许用于首付，只能用在
: closing cost.
: 关键是我让我的贷款经纪把这部分钱存在我escrow 账户里将来用， 她不同意。 可我
: 这个做法是合法的， 别家agent都可以做。
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r******d
发帖数: 1879 | 12 As long as the total credits ( seller's + lender's) are less than the total
closing cost, you should be fine. If the credits are more than closing costs
, escrow will not allow it, you have to either use it or loose it.
Double check with your escrow officer to confirm.
into
【在 p****x 的大作中提到】
: 请教这位大侠， 您在1里是不是指：lender credit可以高于我的closing cost, 超出
: 的部分可以存在escrow 账户里， 那么是否可用于我将来的property tax等费用呢？
: 下面是我和贷款经纪的电子邮件：
: 我：May I set up an impound account and deposit seller's credit ($5000) into
: that account for future property tax payment?
: 贷款经纪： No that will not be possible. We can not credit more than what
: the total costs are.
: 请问： 是不是无论lender credit还是seller credit, 都可以高于total closing
: cost? 多出的部分都可以存在escrow 账户将来用？
:
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r******d
发帖数: 1879 | 13 Or you can ask your seller if it is ok to provide the credit outside of
escrow ( of course, no 1099 will be issued).
into
【在 p****x 的大作中提到】
: 请教这位大侠， 您在1里是不是指：lender credit可以高于我的closing cost, 超出
: 的部分可以存在escrow 账户里， 那么是否可用于我将来的property tax等费用呢？
: 下面是我和贷款经纪的电子邮件：
: 我：May I set up an impound account and deposit seller's credit ($5000) into
: that account for future property tax payment?
: 贷款经纪： No that will not be possible. We can not credit more than what
: the total costs are.
: 请问： 是不是无论lender credit还是seller credit, 都可以高于total closing
: cost? 多出的部分都可以存在escrow 账户将来用？
:
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p****x
发帖数: 1346 | 14 明白了， 非常感谢你！ 解释的真清楚！
我现在不太敢去和seller商量改合同， 因为现在还有出更高价的买主在外面等着， 怕
seller改主意不卖给我了。
【在 r******d 的大作中提到】
: Or you can ask your seller if it is ok to provide the credit outside of
: escrow ( of course, no 1099 will be issued).
:
: into
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p****x
发帖数: 1346 | 15 请问这种情况会不会导致seller反悔， 不卖给我房子了？
【在 f****i 的大作中提到】
: 要不你找seller重写一个contract，把seller credit去掉
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f****i
发帖数: 20252 | 16 那我就不知道了
【在 p****x 的大作中提到】
: 请问这种情况会不会导致seller反悔， 不卖给我房子了？
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p****x
发帖数: 1346 | 17 找seller重新签字很麻烦，seller是正在争财产的两方， 要联合签字才可以。我上次
那个合同就是不知费了多大劲才签上的字。我担心把原来合同作废重新签， seller会
不会转身就把这个房子卖更高价了。
【在 f****i 的大作中提到】
: 那我就不知道了
|
f****i
发帖数: 20252 | 18 那你还折腾啥，赶紧close了
【在 p****x 的大作中提到】
: 找seller重新签字很麻烦，seller是正在争财产的两方， 要联合签字才可以。我上次
: 那个合同就是不知费了多大劲才签上的字。我担心把原来合同作废重新签， seller会
: 不会转身就把这个房子卖更高价了。
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N**********8
发帖数: 122 | 19 Ask your attorney to do a contract addendum to reduce the contract price by
$5000 (credit from the seller). The credit from the lender you can use as
closing cost. I don't think you loan officer will have any problem with
that.
Good luck!
Please feel free to e-mail me with any questions.
cost
【在 p****x 的大作中提到】
: 离closing date的最后期限只剩20天了， 可是和loan agen发生了点问题。
: 这个loan agent是我买房agent 介绍的一个大银行的老美，最开始报价就有点高， 本
: 来不想用她的， 后来她又给我报了个低价，我考虑大银行审批应该较快， 所以就和她
: 继续合作了。
: 我现在有两笔credit： 1, seller credit $5000 towards closing cost
: 2, lender credit $5000 with higher interest rate
: 我打算用lender credit去付clsoing cost, 把seller credit 存到我在escrow的账户
: 用于将来支付property tax. 可是她不同意， 坚持先用seller credit付closing cost
: , 这样我就基本拿不到lender credit了。 等于无形中损失了$5000.
: 我问过一个中国人的贷款经纪， 她可以按我的要求做。 不知现在这种情况我是否该换
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