h*****g
发帖数: 1327 | 1 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少 |
m********s
发帖数: 55301 | 2 多明白啊。
借钱就得付利息。
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
|
s****a
发帖数: 9912 | 3 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做 |
N**********d
发帖数: 2466 | 4 不一定吧！
我也刚无费用refin
30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
另外确实没收钱啊
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
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K***s
发帖数: 2063 | 5 仔细再学习一下吧，不难。
【在 s****a 的大作中提到】
: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做
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s**********d
发帖数: 36899 | 6 一般no cost利息高一点。
但付cost就跟花钱买点一样，能不干就不干。
【在 N**********d 的大作中提到】
: 不一定吧！
: 我也刚无费用refin
: 30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
: 另外确实没收钱啊
|
s**********d
发帖数: 36899 | 7 你错了。
【在 s****a 的大作中提到】
: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做
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d**t
发帖数: 1681 | 8 你没找对人
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
|
d**t
发帖数: 1681 | 9 需要好好再学习一下
【在 s****a 的大作中提到】
: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做
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t****t
发帖数: 610 | 10 真正的 no cost refinance 不加本金。但是 你不能按照新的方案付，那样的话最后还
是多付。如果按照前一个mortgage的方案付（付的interest比以前多,以为你利率降了
），最后总的支付就比原来少了。
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
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z*********n
发帖数: 94654 | 11 世界上没有免费的午餐，refi的cost本来就不低，所谓no cost就是把这些cost折进去
了啊
如果折进去以后折算下来的利率合算就是合算，对于你，把lender想成black box，你
管他们内部怎么计算呢，反正最终输出就是你不出钱，拿到了那个利率的贷款，你觉得
合算就是合算
如果你的agent把cost给你加到本金里的话，你这是被黑了，呵呵
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
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s****a
发帖数: 9912 | 12 划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
身上，肯定是不划算的 |
N**********d
发帖数: 2466 | 13 “请问加在本金中”是什么意思？
是指比实际需要的多贷几千块吗？
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
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s****a
发帖数: 9912 | |
c****o
发帖数: 32446 | 15 是，那又咋了？对你个人来说的确是“no cost” |
m********s
发帖数: 55301 | 16 真相？
银行是最挣钱的私企之一。
钱是怎么整出来的？
找银行借钱？傻帽的行为啊。
【在 s****a 的大作中提到】
: 请看NO COST REFI的真相
: http://www.thetruthaboutmortgage.com/no-cost-refinance-loans/
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t*******y
发帖数: 2424 | 17 标准是每月月供相同的情况下，还清时间短的划算。
【在 s****a 的大作中提到】
: 划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
: 但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
: 有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
: 身上，肯定是不划算的
|
s**********d
发帖数: 36899 | 18 no cost 差0.125%也合算。如果不考虑你花的时间和精力。
【在 s****a 的大作中提到】
: 划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
: 但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
: 有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
: 身上，肯定是不划算的
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d**t
发帖数: 1681 | 19 哪怕你住一个月也是划算的。就像上面谁说的，你保持refi 之前的月供，由于你的利
率低了，你付的利息就少了，那就是本金付多了，你还钱的速度就比refi前快了。
【在 s****a 的大作中提到】
: 划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
: 但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
: 有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
: 身上，肯定是不划算的
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n******n
发帖数: 12088 | 20 什么不一定？贷款经纪、银行是做慈善的？原帖说的很清楚，羊毛出在羊身上。没收钱
是因为利率高了。
【在 N**********d 的大作中提到】
: 不一定吧！
: 我也刚无费用refin
: 30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
: 另外确实没收钱啊
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n******n
发帖数: 12088 | 21 未必。你付利息的时间变长了。
30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。
【在 d**t 的大作中提到】
: 哪怕你住一个月也是划算的。就像上面谁说的，你保持refi 之前的月供，由于你的利
: 率低了，你付的利息就少了，那就是本金付多了，你还钱的速度就比refi前快了。
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h*****g
发帖数: 1327 | 22 Refinance当时好象lender给了credit用来付这些cost，实际上你得到的利率也要高一
些，相当于每个月付了一点closing cost，从长远看这笔数目比close的时候付这些
cost要多得多。
【在 c****o 的大作中提到】
: 是，那又咋了？对你个人来说的确是“no cost”
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n********r
发帖数: 2228 | 23 可以贷20年或25年的。
【在 n******n 的大作中提到】
: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。
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z*********n
发帖数: 94654 | 24 说了，你别考虑这个因素，只考虑把lender当成黑箱，降低的利率值得不值得就行了
你说的因素用计算器按按，对比一下现在的就能看出差别了
不过，的确这个差距很小，折腾半天一个月便宜几十块。还得考虑因为便宜这几十块而
降低了一点点tax deduction
所以你的结论倒也没打错，利率降低很小的话真的不值得。如果降得多，一个月几十也
是一顿饭呢，且几十年每个月一顿饭，呵呵
【在 h*****g 的大作中提到】
: Refinance当时好象lender给了credit用来付这些cost，实际上你得到的利率也要高一
: 些，相当于每个月付了一点closing cost，从长远看这笔数目比close的时候付这些
: cost要多得多。
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z*********n
发帖数: 94654 | 25 当然如果refi 30年，的确得考虑考虑，因为房贷利息计算方法很evil，前几年的利息
是大头
如果已经贷了很多年了，好容易还钱的本金比例增加了，忽然又从头开始，一下子一开
始又是90%的利息，如果房子真不住那么久的话，的确就不划算了。因为对于大多数人
一个房子不会真住30年得
【在 z*********n 的大作中提到】
: 说了，你别考虑这个因素，只考虑把lender当成黑箱，降低的利率值得不值得就行了
: 你说的因素用计算器按按，对比一下现在的就能看出差别了
: 不过，的确这个差距很小，折腾半天一个月便宜几十块。还得考虑因为便宜这几十块而
: 降低了一点点tax deduction
: 所以你的结论倒也没打错，利率降低很小的话真的不值得。如果降得多，一个月几十也
: 是一顿饭呢，且几十年每个月一顿饭，呵呵
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s**********d
发帖数: 36899 | 26 不管时间长短利率低就比利率高合算。
你完全可以每个月多付一些还是30年还清还是会比原来少。
【在 n******n 的大作中提到】
: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。
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z*********n
发帖数: 94654 | 27 这个逻辑有点问题
1.你每月多付一些，可能就超budget了
2，比如你房子已经贷了五六年了，再贷30年，又从零开始，然后你其实再住个几年就
卖房这种情况真的不合算的
计算基本上都是基于你的确贷30年算得
如果提前还款，不重贷提前换来对比，如果住不了几年互相对比真难说
【在 s**********d 的大作中提到】
: 不管时间长短利率低就比利率高合算。
: 你完全可以每个月多付一些还是30年还清还是会比原来少。
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d**t
发帖数: 1681 | 28 我不是说了么，你保持refi前的月供，你就会提前还清贷款
【在 n******n 的大作中提到】
: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。
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d**t
发帖数: 1681 | 29 其实很简单，你去网上的mortgage caculater 上计算一下，得到illusitration ，对
比一下refi前后的利息总值，就可以看见了。
如果你refi前后的月供保持一样，那你refi后的利率低，所以每个月的利息比refi前少
，也就是说还的本金比refi前多了，那你肯定提前还清贷款了。
如果你按refi后计算出来的月供付钱，月供是要比refi前少些，还款期限就要长些，总
利息就不好说了，根据情况就不一样了
【在 z*********n 的大作中提到】
: 这个逻辑有点问题
: 1.你每月多付一些，可能就超budget了
: 2，比如你房子已经贷了五六年了，再贷30年，又从零开始，然后你其实再住个几年就
: 卖房这种情况真的不合算的
: 计算基本上都是基于你的确贷30年算得
: 如果提前还款，不重贷提前换来对比，如果住不了几年互相对比真难说
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s**********d
发帖数: 36899 | 30 1）每月多付一点保持原来付清的时间（贷款时间跟原来一样），那么你的月付比refi
前低。
2）每月跟原来一样月份，那么你付清贷款时间比原来短。
3）anywhere in between或者付更多。
不管怎么付，利率低就是比利率高的好。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 这个逻辑有点问题
: 1.你每月多付一些，可能就超budget了
: 2，比如你房子已经贷了五六年了，再贷30年，又从零开始，然后你其实再住个几年就
: 卖房这种情况真的不合算的
: 计算基本上都是基于你的确贷30年算得
: 如果提前还款，不重贷提前换来对比，如果住不了几年互相对比真难说
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f**********n
发帖数: 3081 | 31 只要rate比refinancing前低了就是赚了。当然borker不是白干，他们的利润来自提高
你的rate。你如果付refinancing cost,你可以拿更低rate,不过一般人不乐意出钱，乐
意rate稍微高一点，只要比refinancing前低，本金不变就合适。最后是win win
situation. |
h*****g
发帖数: 1327 | 32 帐这样算道理上没有问题。
我在考虑是否对于家庭尤其是中国人家庭有无实际意义？
做refinance的起因是利率降了，比如说降了0.5%就已经很大了，但是真正做no cost的
时候，可能只能拿到降低0.375%的利率，因为broke会升高一点利率来cover付出的
closing cost。
以贷款额度10万为单位，对于30年的fixed来说利率降低0.37%每个月可以节省利息22元
，对于15年来说每个月可以节省利息19元。
很多家庭几年后换了房子或者搬了家，整个折腾实际上产生的价值在几年内其实就那么
一点。
相比较其它做refinance涉及的部门，比如broker、titile、appraisal、做一次
refinance填几张表就可以得到几百上千甚至几千，只能说refinance拉动了消费，实际
意义并不明显。
refi
【在 s**********d 的大作中提到】
: 1）每月多付一点保持原来付清的时间（贷款时间跟原来一样），那么你的月付比refi
: 前低。
: 2）每月跟原来一样月份，那么你付清贷款时间比原来短。
: 3）anywhere in between或者付更多。
: 不管怎么付，利率低就是比利率高的好。
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h*****g
发帖数: 1327 | 33
差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？
【在 s**********d 的大作中提到】
: no cost 差0.125%也合算。如果不考虑你花的时间和精力。
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r***x
发帖数: 155 | 34 10万每个月22元，一年260元。30多万的贷款就是至少800元。
一年800元，住5年就是4000元
就算说你花10个小时准备，也还是划算
不要考虑别人怎么挣钱，或者你没有拿到最低的利率怎样。
只要你自己投入产出，合适就可以了
【在 h*****g 的大作中提到】
: 帐这样算道理上没有问题。
: 我在考虑是否对于家庭尤其是中国人家庭有无实际意义？
: 做refinance的起因是利率降了，比如说降了0.5%就已经很大了，但是真正做no cost的
: 时候，可能只能拿到降低0.375%的利率，因为broke会升高一点利率来cover付出的
: closing cost。
: 以贷款额度10万为单位，对于30年的fixed来说利率降低0.37%每个月可以节省利息22元
: ，对于15年来说每个月可以节省利息19元。
: 很多家庭几年后换了房子或者搬了家，整个折腾实际上产生的价值在几年内其实就那么
: 一点。
: 相比较其它做refinance涉及的部门，比如broker、titile、appraisal、做一次
|
r***x
发帖数: 155 | 35 你的逻辑不对，如果利率低的话，refi不会增加你的利息总额，利息的
比重高是因为你的月供低了，你可以还是按原来的月供额还，利息的比
重不会高的
【在 z*********n 的大作中提到】
: 当然如果refi 30年，的确得考虑考虑，因为房贷利息计算方法很evil，前几年的利息
: 是大头
: 如果已经贷了很多年了，好容易还钱的本金比例增加了，忽然又从头开始，一下子一开
: 始又是90%的利息，如果房子真不住那么久的话，的确就不划算了。因为对于大多数人
: 一个房子不会真住30年得
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t**d
发帖数: 6474 | 36 楼主被人骗了。
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
|
r***x
发帖数: 155 | 37 你的工作hourly rate多少？现在很多信息都在网上，下载打印一下
也花不了一两个小时。
【在 h*****g 的大作中提到】
:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？
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z*********n
发帖数: 94654 | 38 30年以后不会，只比前几年未必啊
所以我说如果已经贷了五六年再从头开始，然后又只住几年就卖的话，仔细计算可能没
优势
【在 r***x 的大作中提到】
: 你的逻辑不对，如果利率低的话，refi不会增加你的利息总额，利息的
: 比重高是因为你的月供低了，你可以还是按原来的月供额还，利息的比
: 重不会高的
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s****a
发帖数: 9912 | 39 而且REFIN之后的几个月，交的利息比率可能比以前可能更多了
【在 n******n 的大作中提到】
: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。
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m********s
发帖数: 55301 | 40 有本事你就现金一次性付清啊，干嘛找银行借钱呢？
很多人想让银行贷款，哪怕利率高些都行。但银行一查他的家底和信用，直接就让丫滚
蛋。
【在 h*****g 的大作中提到】
:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？
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S***P
发帖数: 335 | 41 说说我这的情况
刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
and i
nsurance)
现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
mount), 月付$1901
一个月少$30, 真不值得做吗?
【在 s****a 的大作中提到】
: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做
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s**********d
发帖数: 36899 | 42 你刚买lender会愤怒的。
否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。
【在 S***P 的大作中提到】
: 说说我这的情况
: 刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
: and i
: nsurance)
: 现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
: mount), 月付$1901
: 一个月少$30, 真不值得做吗?
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s**********d
发帖数: 36899 | 43 我的时间不值钱，看电视睡觉又不挣钱。
用工作时间就更合算了。
【在 h*****g 的大作中提到】
:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？
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S***P
发帖数: 335 | 44 LENDER愤怒可以理解,不过这不是我们borrower需要关心的
很多东西都是现成的(刚弄过一遍嘛),因该不会占用多少时间和精力,credit pull多一次
也几乎不会影响credit score
【在 s**********d 的大作中提到】
: 你刚买lender会愤怒的。
: 否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。
|
z*********n
发帖数: 94654 | 45 没任何人愤怒，你上次finance已经做账做进去了，你再refi又一比可以做账坐进去，
然后银行背书，各种recording，外加agent赚大头，皆大欢喜
gdp就这么上来的
一次
【在 S***P 的大作中提到】
: LENDER愤怒可以理解,不过这不是我们borrower需要关心的
: 很多东西都是现成的(刚弄过一遍嘛),因该不会占用多少时间和精力,credit pull多一次
: 也几乎不会影响credit score
|
f****i
发帖数: 20252 | 46 明天全部还清最省钱
【在 h*****g 的大作中提到】
: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少
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d**t
发帖数: 1681 | 47 高credit 不就是现在用的吗，谈不上损失吧
【在 s**********d 的大作中提到】
: 你刚买lender会愤怒的。
: 否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。
|
w***o
发帖数: 3428 | 48 让俺给你算算，不对之处大家指正。
按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
。。。。。。。。。。
(695160-11586)/360=1898
你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。
【在 S***P 的大作中提到】
: 说说我这的情况
: 刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
: and i
: nsurance)
: 现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
: mount), 月付$1901
: 一个月少$30, 真不值得做吗?
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z*********n
发帖数: 94654 | 49 算的还是住满30年的情况，大部分人六七年就换房，只算前六七年估计更不合算
【在 w***o 的大作中提到】
: 让俺给你算算，不对之处大家指正。
: 按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
: 假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
: 重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
: 加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
: 总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
: 。。。。。。。。。。
: (695160-11586)/360=1898
: 你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。
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m********s
发帖数: 55301 | 50 贷不到款的想利率高些都没戏。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 算的还是住满30年的情况，大部分人六七年就换房，只算前六七年估计更不合算
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d**t
发帖数: 1681 | 51 你再算算refi 后还是按1931月供来付款，可以提前多久还清，省了多少利息.
【在 w***o 的大作中提到】
: 让俺给你算算，不对之处大家指正。
: 按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
: 假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
: 重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
: 加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
: 总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
: 。。。。。。。。。。
: (695160-11586)/360=1898
: 你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。
|
r*****e
发帖数: 3164 | |
g*q
发帖数: 26623 | 53 nod.
本来借的钱就是有时间价值,只要实际利率(考虑各种费用)低就可以.
不过refi 30年提前付清肯定不如refi 15-20年,按期付清更划算.
【在 s**********d 的大作中提到】
: 不管时间长短利率低就比利率高合算。
: 你完全可以每个月多付一些还是30年还清还是会比原来少。
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g*q
发帖数: 26623 | 54 不能按月供直接比较,只能比no cost rate vs no cost rate
【在 S***P 的大作中提到】
: 说说我这的情况
: 刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
: and i
: nsurance)
: 现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
: mount), 月付$1901
: 一个月少$30, 真不值得做吗?
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g*q
发帖数: 26623 | 55 都贷款了,还不明白什么是钱的时间价值? 你现在掏450K还清417K的贷款不是更划算?
【在 w***o 的大作中提到】
: 让俺给你算算，不对之处大家指正。
: 按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
: 假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
: 重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
: 加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
: 总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
: 。。。。。。。。。。
: (695160-11586)/360=1898
: 你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。
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z*********n
发帖数: 94654 | 56 只限于投资大拿，钱如果省出来能在别的地方创造更高的价值
对于普通人没这个好处，呵呵
反正如果要住满30年的，只要利率降低（no cost），肯定合算的
不住满的，（尤其统计显示大家平均七年一换房的）真未必
【在 g*q 的大作中提到】
: 都贷款了,还不明白什么是钱的时间价值? 你现在掏450K还清417K的贷款不是更划算?
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S***P
发帖数: 335 | 57 明白你的意思
可我这close才2周, 第一个月的payment还没到期呢
【在 w***o 的大作中提到】
: 让俺给你算算，不对之处大家指正。
: 按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
: 假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
: 重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
: 加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
: 总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
: 。。。。。。。。。。
: (695160-11586)/360=1898
: 你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。
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