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发帖数: 13709 | 1 2014年04月16日16:08 来源：搜狐证券
正文我来说两句(1434人参与)
Mazda6价格抄底直降4万！
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“李嘉诚先生比我聪明得多，他卖出来的东西我肯定不会去买。”世界投资大师罗
杰斯4月10日出席首华中国贵金属高峰论坛时这样说。他所指的“不会买的”东西，即
李嘉诚家族一年来接连抛售的中国内地房产。
今年4月8日，李嘉诚次子李泽楷71亿港元抛售北京盈科中
相关公司股票走势
陆家嘴17.79+0.683.97%
太平洋6.95+0.152.21%
交通银行3.78-0.01-0.26%
心，据报道这是李嘉诚家族继去年8月至今，在中国内地和香港的第七次抛售。如此密
集的抛售一度被解读为中国楼市将出现拐点的信号。连罗杰斯都不敢买的东西，却总有
人竞相购入。这些人都是“笨蛋”吗？他们“高位”接盘的背后又打着怎样的算盘？
一、谁在接盘？
国资民资外资踊跃接盘 神秘基金半年两度出手
4月8日，李嘉诚次子李泽楷，将其掌控的盈大地产公司旗下北京盈科中心权益售予
买方Vinter Star Limited，售价约72亿港元。据报道，这已是李嘉诚家族继去年8月至
今，在中国内地和香港的第七次抛售。Vinter Star Limited系境外地产基金——基汇
资本旗下基金所投资的一家公司。
这家并不太“出名”的基金公司似乎格外中意李嘉诚先生卖的东西。就在2013年8
月，它曾出资32.6亿港元完成了对广州西城都荟的收购，这一楼盘的卖方是和记黄埔和
长江实业。
此后的四个月间，不断有人接手李嘉诚在内地的房产。2013年10月8日，长江实业
与和记黄埔宣布出售位于上海的东方汇经中心，售价89.5亿港元，买家来自两方：钻机
集团有限公司将收购项目6%权益，而另两家离岸注册公司——HYZLDevelopment Co.
Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。其中，钻机集团有限公
司为光大控股全资子公司，而另外两家离岸注册公司则据传为隶属于交通银行旗下的子
公司——交行租赁。
2013年12月31日，长江实业附属公司ARA基金公司出售位于南京新街口的国际金融
中心大厦，这次的接盘者为当地的民营企业——三胞集团，交易价格为30亿元。
如此密集的抛售一度被王石等房产大佬解读为楼市危险的信号，尽管如此，“长和
系”的每次出手仍得到了实力资金的青睐。除“国家队”外，外资与民营资本均表现踊
跃，且竞购者颇多。基汇资本为了购买北京盈科中心项目，早在三四年就开始关注。
李嘉诚家族2013年至今出售内地房产一览 [保存到相册]
二、买卖方背后的逻辑
以李嘉诚“超人”般的判断力，他抛售的东西，应该是不值得投资的，而人们非但
没有避之不及，反而趋之若鹜，难道这些人都是“笨蛋”吗？如果你这样想，那就错了。
首先，抛售为赚大钱 而非被迫撤资
李嘉诚的“连抛”行为被媒体报道为“从中国撤资”，对此，李嘉诚接受采访时曾
表示，这种说法很可笑，一切地产买卖都是正常商业行为。可见，由此得出“中国楼市
不行了”的论断并不靠谱。
香港科技大学雷鼎鸣教授认为，港商出售内地项目的原因一般分两类，一是套现寻
求更大回报，另一类是无法营利被迫离开，而李嘉诚出售内地项目属前者。而复旦大学
经济学教授陈诗一也表示，将商业物业作为买卖套利的工具而非长期持有获取持续租金
，是李嘉诚一贯的投资策略。
拿上海东方汇经中心的出售来说，和记黄埔的平均净资产年收益率超过11%，长江
实业更接近15%，而东方汇经中心年租金回报率仅为5%左右，理所当然成了出售对象。
此外，长和系出售广州西城都荟广场将带来近10亿港元收益，出售上海东方汇经中
心100％股权获利更是接近37亿港元。
其次，接盘者低位购入 放长线钓大鱼
基汇资本：项目整体回报率或超8%
楼板面积约17平方米的盈科中心，位于北京知名的最繁华的商圈三里屯街区，紧邻
东三环路。对于基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦而言，以3.38万元/㎡的单
价购入这一项目，价格很合理。
自从2011年太平洋百货撤出后，盈科中心部分商业地块空置，2013年盈利有所下滑
。而基汇资本专长于“通过重新设计以及重新定位，为未能充分发挥商机之房地产项目
带入战略增值”。基汇资本执行合伙人和中国地区主管彭庆邦先生认为，盈科中心的地
理位置对办公、零售和服务式公寓的潜在客户都极具吸引力，该项目将可因来自于多样
化长期租约的租金收入和资产增值潜力而获利。
有人还特意为其算了一笔账，以该项目写字楼月租金为300元/㎡、公寓190元/㎡/
月、商场首层租金700元/㎡/月以及90%的出租率计算，盈科中心项目整体回报率将超过
8%，十分可观。
较低的售价、优质稳定的租户及可观的回报，由此可见，买下李嘉诚的资产的基汇
资本，非但不是“傻瓜”，反而相当精明。
三胞集团：整合旗下商场 扩张新街口“领地”
不同于基汇资本对租金的关注，三胞集团接单李嘉诚的大厦则是瞄准了“抱团效应
”。其购入的南京国际金融中心位于有“中华第一商圈”之称的南京新街口，总建筑面
积10.9万平方米，2005年曾以220米的高度刷新了新街口地区的楼高。
三胞集团有限公司执行副总裁、新闻发言人邹衍称，收购这座大厦，是出于在新街
口地区所在的商圈的扩张需要。并不是盯着物业本身的增值和租金回报，而打算和周围
两座集团控股的商场一起，发展商业的协同效应。
交银租赁：浦东高端办公楼租赁前景被看好
李嘉诚出售的位于上海陆家嘴的东方汇经中心被三家买下：其中钻机集团购入了6%
的权益，而据传隶属于交通银行旗下子公司——交银租赁的两家公司则持有物业94%的
权益，成为该项目的实际接盘者。
交银租赁为何以近百亿元的代价接盘东方汇经中心？据猜测，一方面因为交通银行
有意在陆家嘴区域拥有一栋办公大楼。另一方面，之前交银租赁大部分业务都集中在售
后回租业务，业务单一且面临税收等风险。这次购入上海东方汇经中心，是打算尝试经
营性租赁、直接租赁业务。
而受益于国内企业强劲的租赁需求及紧张的供应量，普通办公楼业主议价能力持续
提升。至2013年第三季度末，浦东甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.0%，浦东超甲级
办公楼市场平均租金环比上涨1.9%，后期的租赁前景非常好，这也为交银租赁后期的经
营奠定了基础。
中原甲级写字楼租金指数（200801——201203） [保存到相册]
昔日接盘者如今是赔还是赚？
尽管各买家都有着做长线买卖的打算，但商业楼盘的盈利状况受租金涨跌、出租率
等影响很大，未来“钱景”真有设想的那么好吗？让我们拿过去的例子算一笔账。
李嘉诚上一回密集抛售国内房产，是在2008—2009年。期间，他四次抛售上海物业
，其中包括地标性甲级写字楼世纪商贸广场，2008年5月由亚太置地的联属公司
hawkwind investments limited购下，成交价为44.37亿元。转手前，写字楼已近乎满
租，且平均租金接近10元/㎡/天，租金年回报超过10%。
搜狐证券记者从世纪商贸广场销售经纪人处得知，该物业自易主以来，出租率一直
保持在90%左右。而安居客上资料显示，该项目总建筑面积为87300平方米，今年4月出
租均价为9.6元/平米/天。按9.6元/㎡/天、90%的出租率粗略计算，该项目的整体回报
率为6.2%，仅略高于当时5年定期存款利率5.855%。不过，根据中原集团研究中心统计
的数据，自2008年中旬以来，上海甲级写字楼租金持续下跌，直至2011年才缓慢回升。
受租金下跌影响，再减去物业管理等费用，实际回报率或小于这一数字。
与世纪商贸广场相比，基汇资本购入的西城都荟约三分之一的空置率，或许更让基
汇资本压力山大。李嘉诚的接盘手们不是傻瓜，但到手的到底是绣球还是鸡肋，还要看
长期表现，并不全由他们说了算。
以上文字参考：人民日报、第一财经日报、21世纪经济报道、新华网、中新网等。 | z***y
发帖数: 13818 | | f****i
发帖数: 166 | | M*********n
发帖数: 365 | 4 伦敦去年一年房价上涨了37%， 李家进军英国， 盖不会是去买伦敦的房子去了吧？ | z*******3
发帖数: 13709 | 5 去你们多伦多买了，你等着哭吧
温哥华房价那么高就是港灿干的
【在 M*********n 的大作中提到】
: 伦敦去年一年房价上涨了37%， 李家进军英国， 盖不会是去买伦敦的房子去了吧？
| f****i
发帖数: 166 | |
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