s**********n
发帖数: 2343 | |
g*s
发帖数: 2277 | 2 80年代的高利率是特殊情况，忘了啥原因了。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 平均是多少，我算了， 10.06% >> 6%
: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
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s**********n
发帖数: 2343 | 3 最近这两年创记录的低利率是不是特殊情况？我们把80年代和05年之后全都排除在外，
平均是多少？你给算算？
【在 g*s 的大作中提到】
: 80年代的高利率是特殊情况，忘了啥原因了。
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w**********k
发帖数: 758 | 4 利率要与房价结合在一起看. 利率高是时候, 应该看看那时候房价是多少.
现在这么高的房价(虽然比更高的时候有所降低, 但仍然过高), 利率不可能再升到10%
的, 如果那样, 房价就跳楼了.
【在 s**********n 的大作中提到】
: 平均是多少，我算了， 10.06% >> 6%
: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
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c*****n
发帖数: 601 | 5 给ARM比,你平均30-year fixed rate干嘛？要平均也是平均libor rate还靠谱一点。
而且由于ARM rate有cap, rate高于lifetime cap的应该用lifetime cap来算。
比如说rate涨到16%了，但ARM的lifetime cap是7.625%, 对于ARM的来说实际付的利率是7.625%而不是16%，所以算预期付要付的利率时应该考虑这个。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 平均是多少，我算了， 10.06% >> 6%
: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
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s**********n
发帖数: 2343 | 6 七十年代，八十年代房价天天在跳楼？
【在 w**********k 的大作中提到】
: 利率要与房价结合在一起看. 利率高是时候, 应该看看那时候房价是多少.
: 现在这么高的房价(虽然比更高的时候有所降低, 但仍然过高), 利率不可能再升到10%
: 的, 如果那样, 房价就跳楼了.
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s**********n
发帖数: 2343 | 7 三十年固定10%， libor 4%-5%的可能性大吗？
【在 c*****n 的大作中提到】
: 给ARM比,你平均30-year fixed rate干嘛？要平均也是平均libor rate还靠谱一点。
: 而且由于ARM rate有cap, rate高于lifetime cap的应该用lifetime cap来算。
: 比如说rate涨到16%了，但ARM的lifetime cap是7.625%, 对于ARM的来说实际付的利率是7.625%而不是16%，所以算预期付要付的利率时应该考虑这个。
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c*****n
发帖数: 601 | 8 短期利率当然要比30-years fixed低。本来就是至多1%-2%左右的差别，全部利息算下来，无论如何也不可能到5%的差别。 而且你这个算法不对，前面说了，因为ARM的lifetime rate cap, 当利率高于cap时，应该用cap算。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 三十年固定10%， libor 4%-5%的可能性大吗？
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x***m
发帖数: 1733 | 9 for a short while if interest rate rocket, indeed it would happen bah.
【在 w**********k 的大作中提到】
: 利率要与房价结合在一起看. 利率高是时候, 应该看看那时候房价是多少.
: 现在这么高的房价(虽然比更高的时候有所降低, 但仍然过高), 利率不可能再升到10%
: 的, 如果那样, 房价就跳楼了.
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x***m
发帖数: 1733 | 10 going back till after WW2, early 80 is special. but in 50s and 60s and 90s,
there are plenty of time the 10 year bond rate goes to 7-8%. 30 years
mortgage then probably would be higher than 10 year bond then.
【在 g*s 的大作中提到】
: 80年代的高利率是特殊情况，忘了啥原因了。
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s**********n
发帖数: 2343 | 11 所以假设5／1，7／1后面浮动利率低于6%是风险非常大的。
应该用平均libor + 3%，如果这个数大于cap，用cap算是一个合理的假设。
【在 c*****n 的大作中提到】
: 短期利率当然要比30-years fixed低。本来就是至多1%-2%左右的差别，全部利息算下来，无论如何也不可能到5%的差别。 而且你这个算法不对，前面说了，因为ARM的lifetime rate cap, 当利率高于cap时，应该用cap算。
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c*****n
发帖数: 601 | 12 你可以再简单的算一下，就算基于30-years fixed rate，把大于7.625的用7.625取代
，从1970年到现在的平均rate是多少。 index+margin的平均肯定比这个低，但低多少
就不好说了。
其实最重要的是，算来算去这些都是假设要留这个房子30年，中间不再refinance.这个
假设的成立概率有多大？对不同人来说，这个差别也很大。所以说，到底是30-years fixed好还是5/1 ARM好，还是要看各自的情况和以后的计划。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 所以假设5／1，7／1后面浮动利率低于6%是风险非常大的。
: 应该用平均libor + 3%，如果这个数大于cap，用cap算是一个合理的假设。
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s**********n
发帖数: 2343 | 13 不管怎么算5／1，7／1是用未来的风险搏现在那几千块收益。没风险是不可能的。银行
不是活雷锋。
【在 c*****n 的大作中提到】
: 你可以再简单的算一下，就算基于30-years fixed rate，把大于7.625的用7.625取代
: ，从1970年到现在的平均rate是多少。 index+margin的平均肯定比这个低，但低多少
: 就不好说了。
: 其实最重要的是，算来算去这些都是假设要留这个房子30年，中间不再refinance.这个
: 假设的成立概率有多大？对不同人来说，这个差别也很大。所以说，到底是30-years fixed好还是5/1 ARM好，还是要看各自的情况和以后的计划。
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d***t
发帖数: 253 | 14 要看收益有多大吧，要是利息差2%，72万的贷款一个月差出上千呢，这种风险小农我还
是愿意承担的，当然各家不同，可能有人也许觉得5年以后的稳定性比目前的每月1000块更
值得。
再说了，5/1也是可以refi的，看着苗头不对了，再refi一下，也能不断降低风险阿。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 不管怎么算5／1，7／1是用未来的风险搏现在那几千块收益。没风险是不可能的。银行
: 不是活雷锋。
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b****g
发帖数: 7311 | 15 中国没有固定利率，都是浮动的，难到大家都不贷款买房了？
利率高低也是供求关系决定的，当大家都用arm,也就没30年fixed 说法了，利率是大众
能承受的水平决定的。
【在 s**********n 的大作中提到】
: 不管怎么算5／1，7／1是用未来的风险搏现在那几千块收益。没风险是不可能的。银行
: 不是活雷锋。
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x***m
发帖数: 1733 | 16 if everyone would use ARM, the government is hijacked, just like this time
US has to save AIG and C.
if i use 30 fixed and your use ARM, you may be in trouble de. hehe.
【在 b****g 的大作中提到】
: 中国没有固定利率，都是浮动的，难到大家都不贷款买房了？
: 利率高低也是供求关系决定的，当大家都用arm,也就没30年fixed 说法了，利率是大众
: 能承受的水平决定的。
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w**********k
发帖数: 758 | 17 那时候房价不需要跳楼，是还没有涨起来
【在 s**********n 的大作中提到】
: 七十年代，八十年代房价天天在跳楼？
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