t********e
发帖数: 931 | 1 Closing Cost Scams
NEW YORK (MONEY Magazine) -- Technology has magically lowered the price of
buying everything from stocks to airline tickets. But home buyers now pay
eight times the closing costs they paid 40 years ago. Here's how residents
of one Minnesota street were overcharged again and again on their home
purchases, many by thousands of dollars. And why your street probably isn't
all that different.
When Lewis Leung was buying his two-bedroom ranch in St. Louis Park, Minn.
in 2004, he rea... 阅读全帖 |
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f****l
发帖数: 8042 | 2 卖家指定ｔｉｔｌｅ ｃｏｍｐａｎｙ是常见的，至少我们就是这样。首先，你们要跟
你们的ａｇｅｎｔ再三核实，这家ｔｉｔｌｅ公司口碑如何，第二，卖家指定ｔｉｔｌ
ｅ公司是违法的，
A federal law called the Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
entitles the individual homeowner to choose a title insurance company when
purchasing or refinancing residential property. Typically, homeowners don't
make this decision for themselves, instead relying on their bank's or
attorney's choice; however, the homeowner retains the right. RESPA makes it
unlawful for any bank, broker or attorney to |
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s**********d
发帖数: 36899 | 3
关于最新respa，google is your friend:
Q: Can a loan originator e-mail a GFE to a borrower?
A: Yes; as long as the borrower consents and the other specific requirements
for consumer disclosures under the Electronic Signatures in Global and
National Commerce Act (ESIGN) are met, a loan originator may e-mail, fax, or
send by other electronic means the GFE (and other RESPA disclosures, such
as the HUD-1/1A). See section 101(c) of ESIGN, 15 U.S.C. § 7001(c); also
see 24 CFR § 3500.23. The loan originator |
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t****u
发帖数: 8614 | 4 您老人家不要Assume anything．
25%的行规是指Realtor之间互相refer客人。这个是合法的。
但是Realtor从loan agent那里拿referral fee是RESPA section
8 violation．而且是criminal charge．您老google一下就知道了。
RESPA是考license必考的内容。也是人民政府重点严打的方向。
Realtor推荐loan agent，主要是因为他知道那个loan agent能
close，过去合作过，有track record。只要close了，Realtor在
Real Estate那边就赚到了钱，根本没有必要再从loan agent那边
拿这么点小钱，搞不好把自己送进牢里。
我老从不给Realtor referral fee,他们还是照样会推荐客人过来。 |
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g*****9
发帖数: 4125 | 5 A federal law called the Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
entitles the individual homeowner to choose a title insurance company when
purchasing or refinancing residential property. RESPA makes it unlawful for
any bank, broker or attorney to mandate that a particular title insurance
company be used. So you shop around to get cheaper policy.
Also is this a Owner's policy, Lender's policy or Construction loan policy?
Provide more info, so people here can help you more. |
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b********3
发帖数: 994 | 6 。。。。。。
ACT上写了这个东西最好能要true copy，但很少会有lender会要。各州的banking
department还是会查的。
说瞎说八道也太极端了。
你知道最新的respa是什么时候开始实行吗？
今年1月1号。可能你的房子已经买了吧。不知道很正常。 |
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b********3
发帖数: 994 | 7 RESPA 是federal act。真正到各州，banking department都有不同的要求。你没有被
banking department的auditor折磨过，google不能说明任何东西。
requirements
or
the |
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d******n
发帖数: 2712 | 8 大有问题！
origination charge应该是一旦disclose了就不能改的。
一般broker loan是这样写的，credit应该指lender付的broker fee。而最终减出来的
数字是lender的origination charge，可能包括application fee，commitment fee，
underwriting fee等等。如果给broker的credit少了，相应的最上面的数也应该降低，
保持最终$1325不变。
根据RESPA的规定，GFE的origination charge是Zero tolerance。找broker理论。 |
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t****u
发帖数: 8614 | 9 It's RESPA section 8 violation. Consequence is $10000 fine and put into jail
for 1 year.
I don't know others who pay realtor under table or not. But I personally
NEVER pay referral fee to any realtor who refers clients to me. |
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w******t
发帖数: 16937 | 10 不是必须的，但是，你如果选择不加入，则他们可以说不给你贷款。
最准确的说法应该是下面这个：
Escrow Accounts
Most FHA loans require that lenders collect a portion of your monthly
payment to pay real estate taxes, hazard insurance, and other requirements
as defined at settlement. The Real Estate Settlement Protection Act (RESPA)
defines what actions the lender must perform, and how escrow accounts should
be established and maintained. See Consumer Frequently Asked Questions
about Escrow Accounts for additional information.
来自
http://portal.hu... 阅读全帖 |
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b********3
发帖数: 994 | 11 请不要误导，如果borrower在三天内签字，你的operation就violate RESPA了。
不是快就一定好。 |
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m*****o
发帖数: 152 | 12 这里有讨论给你参考 http://www.mitbbs.com/article_t/Living/32815191.html
找Redfin一般就是有rebate的考虑，rebate和你碰到的agent和买房的价位会有相关。
先说agent，Redfin的agent有两种,一种是他们自己的(很少，你大概会在西雅图碰到，
因Redfin公司在西雅图)，一种是必须要要至少2个以上完成交易纪录，才能和他们签约
有referral关系，称为partner，跟Redfin合作的agent。
现在来说rebate，Redfin有最低佣金要求，Redfin和Redfin Partner的标准不太一样，
具体底线是多少，你最好先先问清楚。只知道如果是买Short Sale的房子，agent佣金
的最低要求是$6,000，买方才有达到rebate的基本要求。
另外还有一个条件是，注意合约上都会有一段附加小字「rebate subject to lenders
approval」。这句话的意思是，如果你是贷款，FHA，VA...等的贷款，99.99%没有
rebate的机会，如果你是一般的conventi... 阅读全帖 |
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m*****o
发帖数: 152 | 13 先说Short Sale，短售是有一定的条件，要能被银行核准短售，
有两个必要的前提，一是屋主必须要面临突如其来的[困境」，
例如失业，病重，或是调职他乡等等。二是「收入减少」，
无法继续支撑房贷。这两个要件，缺一不可。而且还不能买了又转租
或卖回给原屋主。有人买短售不被approval，大多是这几个其中的一个，
很少是钱的关系。再说了，买方的rebate是从据有short sale资格的
卖方银行同意付给buyer agent的佣金来的，和卖方的银行没有关系吧？
买方银行要事先知道rebate的详情，是因为过去有许多的回扣的官司和
rebate有关，一不小心就会踩到RESPA的地雷区。所以你只要是政府后面
的贷款，例如FHA，百分百是不被允许的。通常short sale在如果买方
要求卖方有seller incentive或repair credit等有关的议题，
才会有卖方lender是否approval的考虑。因为lender如果同意给，
在付完包括commission的所有开支后，实得的Net减少，等于赔得更多。
能不能砍价，除了要看个别情况，还要看市场趋势。现在是卖方市场，
... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 14 GOOD FAITH Estimate 顾名思义是要求银行尽可能准确地估计你的closing cost.也为
了防止银行耍手段，RESPA规定最后真实的closing cost不能超过GFE估价的一定比例。
所以GFE的功能和意义是实实在在的 。
列在GFE的费用里的，origination charge (item 1) 和 transfer tax (item 8)是没
有 tolerance. GFE上估计了多少，最后真实的费用只能减少不能增加。其他列在GFE
item 3,4,5,7 下面的包括appraisal,title services and lender's title insurance
,owner's title insurance, government recording charges 等这些费用的总和有10%
tolerance. 就是说最后真实的费用不能超过GFE估值的10%。另外列在GFE item 6 下面
required services that you can shop for，像 survey, pest inspection 等，如果
... 阅读全帖 |
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L*****e
发帖数: 2926 | 15 很有用 ｍａｒｋ 非常感谢！
我的目标的就是让我的ｂｒｏｋｅｒ做到只让我付ｅｓｃｒｏｗ和ｄａｉｌｙ ｉｎｔ
ｅｒｅｓｔ
否则 不签字
哈哈
发信人: IVYMtgMD (JJ), 信区: Living
标 题: Re: GFE一般有多准？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Sep 7 12:10:23 2013, 美东)
GOOD FAITH Estimate 顾名思义是要求银行尽可能准确地估计你的closing cost.也为
了防止银行耍手段，RESPA规定最后真实的closing cost不能超过GFE估价的一定比例。
所以GFE的功能和意义是实实在在的 。
列在GFE的费用里的，origination charge (item 1) 和 transfer tax (item 8)是没
有 tolerance. GFE上估计了多少，最后真实的费用只能减少不能增加。其他列在GFE
item 3,4,5,7 下面的包括appraisal,title services and lender's title insurance
,owner's title insurance,... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 16 Buyer Agent rebate是不能放在downpayment里面的。所有的rebate无论是lender的还
是agent的加起来都不能超过closing cost。在这一点上，您的loan officer是对的。
Rebate不能放在downpayment里面的理由是如果downpayment被rebate冲抵掉了，那么整
个loan-to-value就变高了，这是lender不允许的，loan-to-value必须严格按照贷款金
额除以买房价格来算。
解决方案：
（1）您的loan officer说tax已经放满了，那么也就是说您的lender给的rebate很多，
您可以看看您的closing cost是不是差不多没有了，如果是，且利率也还不错，您也就
没有什么损失。因为rebate是不能放到down payment里面去的。
（2）您可以问问loan officer能不能降利率而仍然做no cost。RESPA（Real Estate
Settlement Procedures Act）规定Loan Origination Fee在整个做贷款的过程中是不
能增加的，只能... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 17 在30天之内都能close，不过按照RESPA（Real Estate Settlement Procedures Act）
的规定，收到Truth-In Lending之后要等7天才能close，除非能证明贷款是为了“
personal financial emergency”且获得批准才可以。
至于lock的时间，不同的银行有不同的选择，有的给30，45，60天，还有的给14，21，
90或120天的选择。您如果觉得不想承担利率升高的风险，可以早lock；如果预期利率
会下降，那也可以晚lock。像您的case，10月20号lock 30天当然可以，只要closing
date在lock expiration date之前就行。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 18 这个有书面agreement吗? 贷款人有权选择lender. 不能被force用指定的lender. 问一
下这个builder知不知道什么叫RESPA. |
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b********3
发帖数: 994 | 20 正解，RESPA规定60天。
至于servicing right 的transition，closing的disclosure肯定有，LZ就签字，肯定
不会记得这些细节 |
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c*****4
发帖数: 900 | 21 是的，新的贷款流程规定会使得closing的过程变长，因为RESPA（管房贷的）从贷款
clear to close到签字有强制的"waiting period"（目前看来是8-business days)，但
是贷款审核的材料不太会受影响，还是paystub，W2那些东西。就是那些流程中的表格
麻烦一些，总体不会有太大影响。利率也不会因为这个而有多大影响。
所以，9月份开始办可能要快一些，而lock利率则不需要那么急，这是两个事。 |
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q********a
发帖数: 438 | 22 通常realtor会补充一个amendment给title company, 说明1%的commission作为
contribution给buyer, 作为closing cost的一部分，这样不用交税的。
同时，realtor是不能直接给你1099表格的，因为他不具备这个资格，要发也是broker
的给你的，这个realtor违反了RESPA的KICKBACK的规定，这是个没有经验的REALTOR. |
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发帖数: 1 | 23 Under RESPA, lenders can’t keep more than 1/6 of your annual property tax
and insurance payment amount as a cushion in your escrow account at any one
time. |
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t****n
发帖数: 286 | 25 because of new RESPA rules, 很多lender都不搞Pre-approval Letter了,
何况你要 No Credit-check的, 我看只能自已PS印了,当然那是违法的. |
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a*o
发帖数: 25262 | 26 http://en.wikipedia.org/wiki/Good_faith_estimate
“
A good faith estimate, referred to as a GFE, must be provided by a mortgage
lender or broker in the United States to a customer, as required by the Real
Estate Settlement Procedures Act (RESPA).[1] The estimate must include an
itemized list of fees and costs associated with the loan and must be
provided within 3 business days of applying for a loan.
。。。。。
The good faith estimate is only an estimate. The final closing costs may be
different; howe... 阅读全帖 |
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s**o
发帖数: 578 | 27 Congrats. You got your home?:)
owner's title and transfer taxes will be covered by seller. It just needs to
show on your side of HUD-1 per RESPA. |
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r******d
发帖数: 1879 | 29 this practice is apparently a RESPA violation. check this website
"You have the RIGHT to shop for the best loan for you and compare the
charges of different mortgage brokers and lenders". You can report the bank
to DRE.
http://fhasecure.gov/offices/hsg/ramh/res/resborwr.cfm |
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发帖数: 1 | 31 你好。你提到的两个policies都是title policy，也叫title insurance，产权保险。
产权保险分为两种，一种是owner，另一种是lender。如果想简单点理解的话owner
policy就是产权保险对自身房产的保障，lender policy就是版权保险对银行的保障。
关于两者价格的话，所有产权保险的价格在德州都是被州政府监管的。所以，无论你用
哪一家产权公司，价格都是一样的。但是德州有个比较复杂的simultaneous
disclosure。即在同时购买两种产权保险的时候，lender title policy会有个
adjustment。最后adjust下来，lender policy的价格总是$100.（除去其他一些额外的
endorsements）
Owner's title policy 一般都是根据房价来决定，一般来说在$2000到$4000的区间。
如果是买房的话，法律规定（Respa），这笔费用由选择title company，产权公司，的
一方来承担。所以一般来说，Owner title policy都是由卖房来承担。加之银行会要求
bo... 阅读全帖 |
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