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Headline版 - 中国第一豪宅大一山庄销售谜团:同行叹其倒霉(图)
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限购令冲击豪宅销售,20余广州类似项目陷销售僵局
沿着广州白云山往北驱车约十公里,丛林密布的国道旁边出现了一道独特的风景:远见一小山坡,繁花簇拥,坡上立有约两米宽、半米高的黄白大石,篆刻着鎏金色字样“大一”二字,分外夺目。这里便是有“中国第一豪宅”之称的大一山庄,顺道而看,只见园林曲径,无法窥见豪宅任何一角。
近日,“大一山庄”又因为捂盘质疑再次进入舆论视线,成为房地产调控下,豪宅项目销售遇冷的典型案例。而在记者采访中,同行在惋惜其倒霉的同时,也透露,大一山庄实际上只是冰山一角,在广州,因双拼户型陷入销售僵局的在售项目就有近20个……
超级豪宅被指“捂盘”
实际上,神秘的不止是大一山庄的门面,还有其是否“捂盘”的真相。
大一山庄“捂盘”的消息源于2009年,当时由多家机构评选出来的2009年《中国十大超级豪宅》排行榜发布,名不见经传的广州大一山庄名列超级豪宅第一名,超越名气甚大的南京钟山(专栏)国际高尔夫别墅,以及上海汤臣一品等豪宅。
一位对该事件熟知的李先生回忆,当时排名一出,一封源自内部的举报信将大一山庄的“违规行为”、“弄虚作假的伎俩”暴露出来,广州本地媒体对此集体笔伐,风波持续到现在。
4月26日,记者采访长期居住在大一山庄附近的村民得知,这片地在2004年前都是养鸡场,方圆几公里都是鱼塘、山丘。
公开资料显示,2005年6月,大一山庄的开发商广东中力集团的母公司――广东中鼎集团,以5亿元夺得该地块,比最低交易价高出逾2.90亿元,成为当时广州的“地王”。由于击败了保利、恒大、时代地产等大佬,很少涉足房地产的中鼎集团也名噪一时。
成功投得地块后,广东中力集团在推广规划中表示,欲打造成性价比非常高的优质别墅楼盘,项目容积率仅为1,并宣称两年内全面推向市场。
然而,据记者从一位长期关注该项目的人士处了解到,直到2009年初,这块地才开始有动工的迹象。
一位从2010年初开始参加项目建设的包工头告诉本报记者,山庄外围那排别墅已经建得差不多了,但其他项目进展得十分缓慢。他经历过两次别墅差不多建好又被推倒重建的事,当时他打听得到的说法是,老板对设计不满意,要等建筑师从国外回来重新调整。
在网站上浏览项目可发现,山庄在2009年4月就称“年底对外发售”,预售消息一直未停,到2011年4月更新最后一条信息显示其预计五一正式发售。
该项目负责人曾公开表示,大一山庄从2010年底就拿到了预售许可证。包括中原地产、合富辉煌等地产业内人士都称,拿地6年以来,大一山庄仍未正式入市,没有任何销售的痕迹。
目前只对内部认购
记者按照网上公布的销售电话咨询看房事宜时,对方表示,目前需要上面的负责人吩咐,才能安排看楼。但可以留下姓名和联系方式,在五一假期后安排排号看楼。
记者在大一山庄另外一个门口看到,不少来自北京、上海、河北、福建的豪华房车陆续进出。在工地上,依稀能看到带客看楼盘的电瓶车出现。
大一山庄营销项目负责人李公明(化名)透露,这些都是来看房的客户,能进来的都是老板安排的,销售部无法自主安排。
李公明表示,其实早在去年年中就接受内部认购,认购者需交诚意金500万元,对外并没有安排看房或认购。目前来看房的有本地的有钱人,也有外省的富豪,长三角和山西的客源居多。
对于目前已认购的数量、认购与销售许可证的关系,以及认购如何取得政府相关部门认可等事时,李公明不愿回答,表示这是领导层的事。
记者致电销售中心得知,5月份开始可接受外界预约看房,但仍没有正式开盘。至于何时正式开盘,记者多番查询,截稿前仍未得到明确的答复。
越是暂不入市,越是遮掩得神秘,这片“中国第一豪宅”的身价近几年节节攀升。
从2009年4月公布的“预计最低售价为2.5万元/平方米”,到2010年4月前称“预计售价为40000元/平方米”,直到2010年下半年的“售价将不会低于6万元/平方米”。以其首批面积900平方米以上独立别墅测算,最低售价不会低于5400万元/套,面积更大的别墅则售价高达数亿元。
光是土地的价格就令人吃惊,该项目总建筑面积15万平方米,位于广州中心与郊区之界,毗邻多处知名养生类景区,坊间一直称其为“风水宝地”。有媒体统计得出,大一山庄目前地价较当初已翻了约5倍,光土地增值就超过20亿元。
同行叹其“倒霉”
越“捂”越“富”,这是多位业内人士一致认可的房地产“秘事”。
大一项目的负责人曾公开否认其“捂盘”,他表示,举牌拿到地块后发现产权有问题,部分地一直不能交吉。另一方面,该盘独特的设计在报规划时需要很长时间,以至于项目建设期长。
在外界看来,大一山庄6年未见其竣工成为了不争的事实。
另一方面,2003年2月18日,国土资源部首次发文提出停止别墅类用地的土地供应,过量供应的地方,要认真进行清理。此后,相关部门也多次发文重申禁令。
然而,2003年的禁令一出,别墅市场并没绝迹,相反以联排别墅、双拼等名义的“类别墅”再次亮相,并呈百花齐放之势。
据内部人士透露,2005年拿下地块的大一山庄项目当时的设计正是类似的路子。早在2007年12月,该地块就陆续获得了《建设工程规划许可证》,为两层或三层别墅,且是纯别墅社区。但在设计上则采用联排等方式规避相关政策。
据悉,自从“国八条”的限购令出来以后,限购数量以及身份限制都成了买房的障碍,而大一山庄为规避当时的户型面积限制而采取“双拼房”设计,表面看上去成了鸡肋。
据保利、中信内部人士称,在广州,因双拼户型陷入销售僵局的在售项目有近二十个,目前已有不少处于封盘状态。
而万科一销售主管则为大一山庄的“倒霉”感到可惜,称“每到即将出售的时机,准会出台调控政策,最近它的双拼房应该比较棘手”。
大一山庄一项目负责人近日对媒体透露,由于担心限购令会影响销售,该项目已决定推迟开盘时间。
随后,记者致电大一山庄销售热线,咨询购房会否受房产证限制时,对方暗示不用担心,只要交足诚意金,他们有办法解决。
正当其他开发商为大一山庄感到“惋惜”的同时,广东房地产协会内部人士接受记者采访时表示,购豪宅的都是有钱人,他们自有办法解决,不会担心销路有影响。但从广州以及全国豪宅市场的表现及预期来看,大一山庄头顶“中国第一豪宅”的光环,越放缓开盘的时间和放盘的数量,把价格继续往上推的机会就越大。
仲量联行今年4月中旬发布《2011年第一季度广州房地产市场研究报告》显示,今年一季度,二手豪宅售价至2.7万元每平方米,环比升4.7%,同比升12.5%。
该行分析指出,广州核心地段高端项目的抗跌能力强,供应一直从紧,并且原业主的持货能力强,对现金需求度并不紧迫,豪宅市场价格仍然企稳并有持续上升之势。
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