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发帖数: 1 | 1 据美国约翰斯·霍普金斯大学发布的全球新冠肺炎数据实时统计系统，截至美国东部时
间4月4日13时53分，全美新冠肺炎确诊病例突破30万。全美共报告新冠肺炎确诊300915
例，死亡8162例，治愈14459例。得克萨斯州于3/25日起发布居家令，要求德州全境的
民众除了必要的活动和工作之外，需留在家中。
美国经济也因此急转直下，劳工部最新数字显示，失业人口已突破660万。于3/26日，
创纪录的328万人上周申请失业救助，是1982年的5倍，标志着美国工人和企业面临的经
济危机的开始，也是失业率大幅飙升的开始，可能导致4月中旬超过4000万美国人失业。
得克萨斯州也无法逃脱同样的命运，房地产首当其冲。无论是商业地产还是民用地产，
大量租客由于失业无法按时上缴房租。4月1日，这个月的第一天，是数百美国人需要付
房租的日子，也是自新冠爆发席卷全美并造成大范围失业以来的第一个房租账期。许多
人都很担心，在疫情当下，连银行信用卡都还不上，更不用提房租了。
美国住房和城市发展部宣布，在4月底之前暂停所有驱逐令 (Eviction Moratorium)，
根据新冠疫情发展，这个日期有可能延期。联邦住房金融局指示房利美和房地美至少60
天这样做。
在这种情况下，做为房东的你，要如何和租客沟通，收回房租将损失减到最低？
了解租客情况，并耐心积极的保持沟通
在这个非常时期，所有的被动失业都是无法预料，并让人措手不及。此时，房东能够体
谅租客的困难是对他们最大的帮助。以书面形式与租客联系，了解实际情况。是否完全
失业没有任何收入，还是工作小时被迫减少随之收入减少；是否有存款，如果有，实际
每月能支付多少。
让租客了解，房东在物业上每月需要支付的开销：贷款 (本金＋利息), 物业管理费，
地税，保险，维修等等。让租客也理解房东的难处。
“对房东和物业经理来说，最大的担心是被人利用，”Pilot Northwest的负责人杰森
·科诺(Jason Kono)说。在特殊时刻，房东也要有谨慎正确的判断，确保你的租客不是
利用新冠疫情投机取巧。
关键是互相理解，保持耐心沟通。
与租客商讨并制定支付租金计划
房东可以根据租客情况来商讨决定：
－减免适量租金。
－推迟缴付租金，根据疫情情况决定2个月还是3个月，并与租客商量延长租约 (Lease
Term)。
－或者制定支付计划 (Payment Plan)，例如分期2次缴付房租，每两个星期交一次。保
持一定的灵活性，租客会感谢并保持积极态度上缴房租。
－短期内免除房租。当然这是在租客完全无法上缴任何租金的情况下。可以和租客商量
延长租约 (Lease Term)。
鼓励失业租客申请政府失业救助金
鼓励并帮助失业租客到德州劳工委员会 (TWC) 申请政府失业救助金，合同工和自雇人
员最多可拿到高达每星期600美元的资助，最大可能性的帮助租客按时缴纳房租。
同理，对小业主和个体户的租客，鼓励申请超低利率 Small Business Administration
(SBA) 贷款。
索要相关文件
“房东如何确保与那些需要帮助的人合作，而不被那些投机取巧的人利用?”
向租客要求收集和出示与新冠疫情有关的任何收入损失证明，例如显示损失工时的工资
单，或你在被迫关闭的行业工作的证明；收集租客的个人和企业银行对账单的当前余额
等等。
当然，这些并不只是为了防止投机取巧的租客，也是房东的权利。
最后，房东需要注意的：
刚刚提到的向租客索要的相关文件，房东可以凭此文件联系贷款公司，提出缓交本金的
请求以缓解房东无法正常收租的压力。银行可能会批准申请，并要求按时支付利息。当
然，申请也就等于承认自己收入不稳定，可能会在信用报告中显示出来，降低您的信用
分数，并对今后的贷款产生影响。申请需谨慎。
暂缓令并不能阻止所有的驱逐：如果租客的失业和新冠疫情并无联系，或者房东认为有
必要确保其他人的健康和安全，仍然可以驱逐租户。详情请咨询律师。
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