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发帖数: 171 | 1 对于日本房地产泡沫，所谓“失落的十年”，坊间的言论是很有问题的。很多人没有看到背后的本质。
很多需要弄清楚的地方被人有意无意的忽略了。以我的习惯，总是先从数据开始，然后分析问题。
首先，需要了解一下背景，日本房地产炒起来是在“广场协议”签署以后，即1985年。我们当时的日
本经济状况：日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是
公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子
增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷
款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升
值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。1989
年,泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元。东京的另一个地标——东
京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价
就相当于美国全国的土地价格。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土
地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%，1990
年六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈从1986年开始出现了几乎是垂直
式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。1989年末，日经平均股价高达
38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。
当时，日本股市的市盈率高达80倍（当时的美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。
日本借助着日元的升值和楼市、股市的繁荣开始了大规模的印钞活动，在86年就高达2位数的货币增
发量，通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融
资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿，这样的日本的房地产泡沫完全是日本政府和资本力量人
为印钞推动出来的，是借助这样的汇率上涨大规模制造泡沫印钞渔利的行为。如此的政策会产生巨大
的泡沫是有经济常识的人都知道的，为什么还要这样的政策只有一个原因那就是人为故意推动泡沫并
且在泡沫中得利。中国从没有如日本这样推动房地产业也没有人为的制造泡沫，反而中国的泡沫论在
西方的舆论鼓噪下一浪高过一浪，背后是什么要反思的。
就在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中，到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅
提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本银
行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，
房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出
台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地
段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫
捅破有足够的社会基础，日本经济的长期低迷的背后是有国家政治集团和金融集团的主观意识在起作
用的。为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府
为什么坚持不增发货币？日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼
市、股市大跌。那么在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业
丝毫得不到喘息的机会呢？在经济长期低迷的时候日本政府怎么从来不采取什么积极的财政政策进行
救市呢？所有这些只有一个合理解释就是日本的统治阶级希望股市和楼市低迷。
日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失
了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？中国及其它发
展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日
本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造
技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。而产业升级的资本从
何而来呢？日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行
交换。那么他国需要的是什么呢？在日本人为的造成了一个资产的泡沫，让这些泡沫成为了他国资本
的“需要”。以日元的升值和印钞为背景，以其原来的土地增值成为了产业升值和外迁的资本来源，以
至于日本东京的总地价已经超过美国全国，取得了巨大的土地资本积累，日本的厂商把工厂迁往中国
等国把原来的厂房进行房地产开发，不仅没有产业外迁的费用还大大的有利可图可以套现巨额现金。
要知道中国的国企改制、工厂外迁产业升级也是这样通过土地价值增值的变现来获得资本的，通过转
让在市中心的工厂土地得到在郊区建新厂上新项目的资金甚至是保障职工生活、医疗、养老的资金。
利用土地所产生的金融效应和政府的印钞机，日本的产业取得了巨大的资本，而外资热钱对于日本日
元升值的预期和进入炒作股市楼市，使得日本印刷的钞票可以顺利的以高汇率兑换成为其他国际货币
进行海外扩张，取得了巨大的海外资源积累，很多矿山都是有日本资本入股的。结果就是日本取得了
超过3.5万亿美元的海外资产，控制大量的海外资源，其结果之一就是在铁矿石和海运费的暴涨中日
本左右逢源，日本取得这些资源是依靠日本的央行的货币投放来实现的，日元升值让他们购买的成本
极大的降低。
在这里我们可能要问为什么美国会放任日本这样的崛起，这背后有与当今世界大相径庭的国际政治环
境，那个时候世界是美苏争霸的二极世界，美苏争霸是第一位的，会扶持新兴国家的崛起来限制苏联
以及中国，而现在是美国的单极世界，任何国家的崛起都会被视为对于美国单极权威的挑战，这是根
本不同的国际竞争状态。
更进一步的是日元单独升值这样的说法也是一个伪命题，我们回顾一下历史，看看《广场协议》
前后（1985.1-1987.12）各主要货币对美元的汇率变化：
美元/日元：255——〉121（贬52.5%）
美元/马克：3.16——〉1.57（贬50.3%）
美元/瑞郎：2.68——〉1.27（贬52.6%）
美元/英镑：0.885——〉0.530（贬40.1%）
从数据看，美元的贬值，并不只针对日元，而是对大多货币都贬值了，而且，贬值幅度相当。所以，
让日本为美元贬值单独买单的说法值得相榷。而且，把日本之后20年经济萧条的原因，归咎到日元升
值的判断，也过于武断。因为，大幅升值的除了日元，还有马克、瑞郎，为何德国和瑞士在之后的20
年，没有出现象日本的经济倒退？或许日本在《广场协议》之后将近20年的经济倒退，其根源并不在
《广场协议》本身（或者说日元升值本身），而是另有因由，这个因由就是欧洲一体化的诞生和瑞
士、德国等国已经在二战前就完成了国家的产业升级工作，二战前德国是世界科技的中心而瑞士国际
政治中立几百年来没有受到重大战争破坏社会财富积累丰富同时还是成为世界资金避险洗钱的中心。
这里日元没有真正的升值，最多只是没有像当初绑定美元那样，追随着美元一同贬值，没有与美国分
享得到美元贬值过程中的额外利益。我们同时要看到的是日元的升值以及其他货币的升值是美国采取
了货币贬值政策。
美元的贬值和美国政府的积极财政政策挤压了苏联，而日本的日元升值则挤压了刚刚改革开放的中
国。据统计，25年来日本共向中国提供资金贷款3.3万亿日元，合300亿美元。从1979年到2000年
度，中国共向日本申请了4批日元贷款，总额2.65万亿日元，日元贷款虽然是低息优惠贷款，但从本
质上讲，日本政府开发援助依然是商业贷款，既要还本，也要付息（1999年日本对华贷款利率在
0.75-2.2%之间）。这些贷款看似利息不高，但是日本的商业利率更低，同时贷款以日元结算带有巨
大的汇率风险，这样的借贷的收益点不是在利息而是在汇率。日元升值日本对华等国的日元贷款，也
伴随着日元的升值而大幅度增加，对于中国当年的经济GDP规模是当前中国GDP的三十分之一，只有1
万亿人民币左右，对于日元的突然升值中国的日元贷款立即成为了巨大的负担，造成国家不得不低价
贱买资源和国内的通货膨胀，那个时候日本的进口家电那几大件可是与当今住房汽车一样的年轻人结
婚的刚需，中国对日贸易长期处于逆差，日元升值增加了中国外汇的压力。而美国把中国视为意识形
态上的对手，也是乐得看着日元升值挤兑中国政治经济的。国际经济金融的博弈从来都是伴随着国际
政治的搏杀的。
在此过程中到底是胜是败，实际有一个非常容易识别的方法，就是看这一个阶段这些国家的社会经济
是在流入资源还是在流出资源，而日本这一个阶段明显是在流入资源，控制了大量海外资产，流出资
源的是俄罗斯、拉美和中国，这样的资源流出把俄国从世界一流国家，第二号的强国变成了国际乞
丐，而拉美国家几十年的经济发展结果也毁于一旦，中国也是在廉价的卖石油、稀土等，按照当时我
们与日本稀土的长期协议，价格极其低廉，彻底的交出了我们的资源控制权。而整个过程中日本和美
国是资源流入的国家，是得利者，但是日本会哭，哭得很好很可怜，避免了世界的抵触情绪，就如一
个成功的富豪，反而非常低调的说自己没有多少钱，反倒是暴发户到处的炫耀。中国就是这样的爱炫
耀，经济发展刚刚好一点，就有了要当世界第一的豪言壮语，结果被人家搞了一个中国威胁论，在世
界上各处遏制中国，给中国的发展制肘，在国际政治上非常的弱智。
因此对于日本的泡沫论，背后也有忽悠中国让中国犯错误的战略目的，对于其中的似是而非我们也要
详细地分析。
首先就是日本可以人为的搞出高泡沫套死热钱，但是中国却未必能够实现，这里不是说中国搞不出泡
沫，而是未必能够捅破泡沫长期把资产价格压到低位。因为1940年日本的人口城市化率已达
37.9％，1977年日本的城市化比例已上升至76％，至1986年，城市化的比例是仍然高于75%。按照
西方其他国家的统计数据，城市化率超过75%，是人口从城市往郊区迁徙的过程，所以城市房价应该
下降。日本反倒到这来炒作，供需矛盾更加突出，自然会产生泡沫，在2000年日本的城市化率下降到
65.2% ，2005年日本的城市化率是65.8%。所以对于日本来说就算城市的房子建得再多，对住房的
需求也是有限的。在城市化率不断的降低的时候，就是住房的供给在不断的放大需求在不断的降低，
因此供需关系的差距在不断地拉大，按照供需价格原理供需曲线的均衡点就只能是不断的降低，这样
的供需影响下过剩的投资价值将成为历史成本。因此日本一定可以做到的就是把资产的价值长期压在
低位套死国际资本的。而对于中国的情况却是为了支撑中国未来实现现代化的总体进程，从现在到本
世纪中叶，中国城市化率将从现在的百分之四十左右提高到75%左右，才能满足中国现代化进程的总
体要求。根据国家统计局迄二00八年末数据，中国城市化率已达到45.68％，比一九九一年提高十九
个百分点。中国这样的城市化过程导致大量的人口涌入城市，只要这样的趋势不改变，供需关系就会
持续紧张，并且会产生刚需，面对刚需你压低房地产的结果就是造成报复性的反弹，同时反而让各类
资金可以方便的抄底，所以在这里中国与日本是不同的。还有就是日本的房地产是在汇率升值下逐步
开放的，中国的人民币却是在房地产开放后逐步升值的，这样的次序和时间的差别，使得进入中国或
者日本的热钱在购买国内资产的成本和泡沫程度是很不同的，日本的方式决定了进来的热钱一定会落
后于国内的资本，持有的成本相对要远远高于中国的情况，这样日本的热钱是高位接盘的而中国恰恰
是老百姓的刚需在高位接盘；还有就是对于股市日本的股指变化的背后是日本从发展中社会进入发达
社会，GDP的增长从高速增长期进入稳定增长期，GDP的增长速度大幅度放缓，这样一来就从一个成
长性的市场变成了一个PE市场，当然股指的估值发生了根本性的改变，而对于中国依旧是高速的发展
期，股市的股指估值是要带有成长预期和想象空间的，这也是不能简单对比的。还有一点的就是日本
看似富裕但是由于粮价高企妇女不工作，日本反映富裕程度的经济参数——恩格尔系数并不低；中国由
于妇女工作家庭被计划生育搞得只有一个孩子且中国粮价低廉，以北京等城市高于平均值数倍的收入
享受全国平均的粮食价格，中国在中心城市的家庭恩格尔系数是很低的，这最明显的表现就是中国中
心大城市的一般中等家庭都雇得起保姆和经常下馆子，这在日本是难以想象的。更重要的一点是日本
对于国家、民族的归属感是非常强烈的，在这样的博弈轮回中日本流入海外的资本仍旧为日本所控
制，而中国却是一个众多富人向往移民外国的社会，放开了以后的资本外逃压力也是巨大的。同时我
们还不能忘记的就是当今的国际政治经济环境已经与当年极大的不同了，当年的美苏争霸已经变成了
美国主导下的全球化进程了，国际政治与经济是不能分离的，必须要认识中国现在的国际处境，因此
在这里同样的道路在日本走得通但是到中国就未必行得通了。 | R*******N
发帖数: 7494 | 2 ‘92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”’
还不是日本政府自己折腾的。不收这个房产税，日本经济可能运转得还好好的，经济可能软着陆，而不是突然崩掉。
日本经济垮掉其实跟广场协议关系不大，恐怕主要是4小龙和大陆的崛起，在产业链上夺取了日本在家电等市场的巨额利润。
【在 z*********5 的大作中提到】
: 对于日本房地产泡沫，所谓“失落的十年”，坊间的言论是很有问题的。很多人没有看到背后的本质。
: 很多需要弄清楚的地方被人有意无意的忽略了。以我的习惯，总是先从数据开始，然后分析问题。
: 首先，需要了解一下背景，日本房地产炒起来是在“广场协议”签署以后，即1985年。我们当时的日
: 本经济状况：日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是
: 公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子
: 增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷
: 款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升
: 值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。1989
: 年,泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元。东京的另一个地标——东
: 京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价
| s*****e
发帖数: 16824 | 3 这只是个导火索，早晚要垮的，就像美国，没这些玩意，结果是银行出问题了，也垮了
。炒作就是这样的，涨的时候都觉得还能涨，所以整个市场能撑住，一旦发现不能涨了
，市场就找不到支撑力量了，马上就暴跌。
控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点
”’
可能软着陆，而不是突然崩掉。
上夺取了日本在家电等市场的巨额利润。
【在 R*******N 的大作中提到】
: ‘92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”’
: 还不是日本政府自己折腾的。不收这个房产税，日本经济可能运转得还好好的，经济可能软着陆，而不是突然崩掉。
: 日本经济垮掉其实跟广场协议关系不大，恐怕主要是4小龙和大陆的崛起，在产业链上夺取了日本在家电等市场的巨额利润。
| v****e
发帖数: 895 | | s**********y
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