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w******w
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http://cn.wsj.com/gb/20130225/LUX080609.asp?source=luxury
纽约楼市继续回暖，与价格同时上涨的是大洋彼岸中国买家的购房热情。凯文•
布朗（Kevin Brown）是纽约苏富比地产（Sotheby’s International Realty）的房产
经纪人，最近一个香港客人通过朋友介绍找到了他。布朗带着她把曼哈顿临近中央公园
的豪华公寓看了个遍，这位女士对他说，500万美金的价格不是问题，之所以急着买房
是因为女儿要上哥伦比亚大学或者纽约大学。
陪她看了六个小时之后我终于开口问：你女儿多大？她说：两岁。”布朗回忆说，当时
他心里想的是自己连晚上回家要给两个女儿做什么晚饭都不知道，更别提十几年后的事
了。
几个星期后，他成功地帮那位客人在西57街上著名的One57里签下了一间价值650万美金
的公寓。
根据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据，纽约住房价格指数去年12月同比上涨
了7%。中国人往往买涨不买跌，所以价格上升反而会刺激更多的需求，搜房首席运营官
刘坚接受采访时说。胡润研究院的调查显示，在中国，净资产在100万美元以上的有270
万人，其中30%都在海外进行地产投资。第一批走出去的超级富豪专注于高档物业，主
要以现金买房。现在更多普通买家也开始走出去了，他们一般采用和在中国买房一样的
按揭做法。
根据搜房网的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，美国仍然是最受中国购房者青
睐的国家，之后是澳大利亚和加拿大。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%称移民
是海外置业的主要目的，其次是教育，占25%，投资为23%。洛杉矶、纽约、旧金山、华
盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外，50万美元及以上预算的购房者占比超
过60%。
布朗的客户构成已经随之改变，“三年前，我的客户中约12%是中国人，去年这个数字
增长到20%，现在约三分之一都来自中国”。中国留学生蜂拥而至，他们的父母想要在
这里给他们提供一个和国内同样安逸的环境。
来自四川成都的高亦丘今年21岁，虽然还只是纽约佩斯大学的大三学生，但她已经在著
名的99 John住了两年多。这栋楼出自打造帝国大厦的两名设计师之手，在过去的80年
中一直是曼哈顿的地标住宅之一。它距离华尔街三个街区，距离世贸大楼四个街区。
2010年9月入学后，高租下了这栋楼里的一间小套房。一个月后，她的父母就决定在这
里买一套一室一厅的公寓，当时全部加起来价格差不多是80万美元。他们选择在美国向
汇丰银行贷款，使用浮动利率，初始利率为3.875%。虽然有能力一次性把钱款付完，高
家还是选择了按揭，首付20万美元。“我妈想把更多现金投资到别的地方去”，高说。
目前，她的公寓升值到了90万美元左右。她说如果自己明年毕业之后回国，她就将公寓
出租，现在同类房子月租金在3200到3600美元。扣除每月450美元的管理费和660美元的
房产税后，月收入大概是2300美元，而每月按揭费用大约3000美元。
高当年的房产经纪人叫莱恩•瑟汉（Ryan Serhant），他是纽约最著名的房产经
纪人之一，也是风靡全国的真人秀《百万美元楼盘》的明星嘉宾。
丁晨洁
纽约房产经纪人莱恩.瑟汉(Ryan Serhant)的墙上挂着一幅上海浦东的天际线的照片。
他每年往返中美两次，今年他打算提高频率，去主动接触更多的地产开发商和买家。
瑟汉说，虽然美国的按揭付款方式已经完全对中国买家开放，但对个人信用等资质的审
核门槛非常高，因此现金仍然是跨境购房的主要付款形式。“绝大多数中国买家还是选
择一次性付清房款”，瑟汉说，“随着房价上升，那些非一次性付清全款的买家基本都
选50%的按揭，但这些人其实也是非常富有、有充足银行存款证明的客户。”
今年一月至今，纽约住宅地产的存量继续减少，价格略有上升。根据曼哈顿贝尔玛克地
产（Bellmarc Realty）高级经纪人约瑟夫•柯达（Joseph Corda）提供的数据，
去年八月曼哈顿的公寓存量是6995套，今年一月降到了5875套，大部分交易集中在过去
的一个季度里。“纽约人也都想买房子了，主要是因为一方面租金过高，另一方面失业
人数相对稳定，人们在过去几年里节省开支注重存款，加上银行贷款略有放松，所以原
本租房子的人现在都想拥有自己的房子”，柯达说。
与此同时，“中国买家也不断涌来，他们对任何有升值空间的物业都有浓厚的兴趣”，
瑟汉说。他自己的地产经纪公司Nest Seeker，今年一月完成了价值7000万美元的交易
，其中30%的客户是中国人。
“眼下股市在涨，但他们宁愿把钱投到房地产里面去，因为在他们看来这始终是最好的
投资方式”，瑟汉说，“在接下来的12至18个月里，纽约平均每平方英尺的价格会涨到
2000美元（折合每平方米约为21600美元），但比起香港、上海、北京这样的城市，这
并不算贵。富裕的中国人到纽约来分散投资风险，因为在国内大城市买房也许代价更高
。”
美国国家房地产经纪人协会的数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购
买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大，位于所有国际客源的第二位。搜房网刘坚认为
，中国人的需求尚未全部释放。很多中国人都很有钱，但他们不懂这个市场，徘徊在门
口不知道怎么踏进去。2008、2009年时美国的房价相对中国来说还比较高，之后美国房
价从高点往下掉，加上汇率不断变化，所以现在是人民币对美国房地产的购买力最强的
时候。虽然海外置业人数排在前几位的仍然是上海、北京、深圳这样的传统沿海大城市
，但山东、浙江、山西等地的地县级城市中也涌现出了大量潜在购房者。
有越来越多非东南沿海的中国客户来纽约看房，他们不会说英语。 “十年前是典型的
‘东方适应西方’，而现在我们都要顺应‘西方适应东方’的潮流”，布朗说。为了更
好地了解中国人的文化和思维方式，他不仅提高了往返中美的频率，还特地去上了中文
课。
“我可能永远都没办法流利地用中文和他们进行交流”，布朗说，“但我的目的是去了
解‘中国客户的哪些特点可能限制了成功交易的可能性？’‘哪些做法可能会让他们不
高兴？’‘我说什么可能会对他们的购买兴趣产生负面影响？’这些才是我想从学中文
过程中去发掘的东西。比如他现在深谙中国人忌讳数字四。本土买家无不热衷能看到中
央公园风景的公寓楼，中国买家对此则没有那么热衷，但窗户一定要朝南。
“如果非要说中国买家的最大特点是什么，我会说他们从来不会吃亏。他们做了几千年
的生意，远比我们精通这些”，布朗说。
（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。）

w******w
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估计会重蹈日本当年的覆辙

【在 w******w 的大作中提到】

: http://cn.wsj.com/gb/20130225/LUX080609.asp?source=luxury
: 纽约楼市继续回暖，与价格同时上涨的是大洋彼岸中国买家的购房热情。凯文•
: 布朗（Kevin Brown）是纽约苏富比地产（Sotheby’s International Realty）的房产
: 经纪人，最近一个香港客人通过朋友介绍找到了他。布朗带着她把曼哈顿临近中央公园
: 的豪华公寓看了个遍，这位女士对他说，500万美金的价格不是问题，之所以急着买房
: 是因为女儿要上哥伦比亚大学或者纽约大学。
: 陪她看了六个小时之后我终于开口问：你女儿多大？她说：两岁。”布朗回忆说，当时
: 他心里想的是自己连晚上回家要给两个女儿做什么晚饭都不知道，更别提十几年后的事
: 了。
: 几个星期后，他成功地帮那位客人在西57街上著名的One57里签下了一间价值650万美金

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