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长和系内地囤地400亿 李嘉诚:没政府部门反驳
李嘉诚内地囤地致富调查：29地产项目9年只完工1/3
文章导读： 在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场
为主战场之一的长江实业(141.6, 0.94, 0.67%, 实时行情)(00001.HK)却逆市飘红，其
半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
《中国经济周刊》 记者 刘德炳|北京报道
在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场为主战场之一
的长江实业(00001.HK)却逆市飘红，其半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股
东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
有分析人士指出，较早拿地，然后缓慢分期开发，坐等土地升值，是长江实业长期
保持高收益、高增长的商业战术，但这也令李嘉诚家族长期受到“囤地”的诟病。
“囤地”让长江实业逆市飘红？
亚洲首富李嘉诚任董事会主席的长江实业，近日发布了2014年度半年报。报告显示
，今年上半年该公司股东应占溢利为港币213.45亿元，每股溢利港币9.22元，同比均增
长59%。
这与内地房企的遭遇颇为不同。由于今年内地房地产市场销售放缓，多家房企业绩
持续低迷。如万科(000002.SZ)的半年报显示，2014年上半年归属于股东的净利润为人
民币48.1 亿元，较去年同期增长5.6%；龙湖地产(00960.HK)的半年报显示，上半年股
东应占溢利为40.1亿元人民币，同比增长4.2%。这些内地龙头房企的上半年净利润增幅
均低于长江实业。
长江实业2013年年报显示，该公司所有或参与的“开发中或待开发土地面积”达
1182万平方米。李嘉诚作为董事会主席，在长江实业2014年半年报中回顾上半年业务时
表示，上半年，内地多个物业项目的住宅单位销售或预售进展缓慢，部分城市销售情况
逊于预期。此外，长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示，2012年以来，该
公司在内地只拿过一块地。
那么，长江实业2014年上半年多项指标逆市大涨的原因是什么？一些业内人士表示
，囤地是个中玄机。
中国房地产学会有关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，长江实业进入内
地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。
湘财证券地产研究员张化东曾向《中国经济周刊》分析认为，长江实业的土地储备
主要集中于内地，这些地块中绝大部分是在2007年以前取得的。由于拿地时间较长，中
间采取“囤地”手段，其土地储备均价处于较低水平，这样就保证了将地块的价值充分
挖掘，从而实现项目利润最大化。
长江实业也曾公开承认旗下的土地成本较低。其2009年年报称，“由于现有土地的
平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。”
多位业内人士指出，分期开发正是长江实业惯用的变相“囤地”手法。
不过，对于这一说法，长江实业近期向媒体回应称：长江实业及和记黄埔(102.6,
1.80, 1.79%, 实时行情)在内地之土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地之情
况；长江实业及和记黄埔并没有囤地的意图，公司一直希望尽快完成发展及出售项目，
以便回笼资金进行再发展。
用1/4个世纪来开发一个项目
长江实业2012年、2013年年报显示，位于北京中央别墅区的誉天下项目为长江实业
的销售业绩作出了一定贡献。
记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开
发；2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开
始建设，但不久便因故停工；2008年，重新开工。
长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万
平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012
年，第三部分是2014年。
而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发
，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开
发时间是25年，相当于1/4个世纪。
据了解，2008年誉天下的别墅上市时，价格为20000元/平方米，而今年誉天下别墅
的最新价格为35000元/平方米。时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为
千万元级别墅。
分析人士指出，通过10多年的囤地，中央别墅区的交通配套和区域环境都有了明显
改善，这大大提升了项目的土地价值。再经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地
越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域地块进一步提升了价值。
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拿地9年，2/3的项目未完工
誉天下仅仅是长江实业被外界质疑的“先囤地坐等升值，再相机开发入市”策略的
冰山一角。
长江实业2014年半年报显示，长江实业2014年预计完成的地产项目中，绝大多数的
内地地产项目是在2005年前拿地的。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪
庭项目第E1及E2期，实际上，该地块竣工时间一再调整，从最初的2001年一度拖至2017
年，截至目前，该项目的开发面积只有三分之一。
记者选择了长江实业2005年年报和2013年年报，对长江实业在内地的土地储备、开
发情况进行了对比。
之所以选择2005年，一是2005年正是长江实业在内地大规模拿地的年份，土地越多
，越具有代表性；二是2005年后中央不断加大打击囤地力度，几乎每次楼市调控都剑指
囤地，在这种背景下更能了解长江实业的开发技巧；三是2005年至今，近9年的时间，
一般来说，已经足够开发完一个地产项目了。
长江实业2005年年报显示，当年长江实业在内地共有29个项目，大多数项目的估计
完工时间是2006、2007、2008年。而长江实业2013年年报显示，这29个项目中，只有10
个项目处于已完工状态；有18个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍调整为2015
、2016年左右；另有一个项目重庆南岸，具体开发信息不详。
这意味着，长江实业2005年的土地储备项目，经过八九年的开发，还有近2/3未完
工。而在18个未完工的项目中，有6个项目的开发完成比例为零，仅仅处于刚刚开发或
尚未开发的状态；其中，有4个项目的土地面积甚至出现了增长。如武汉江汉区老浦片
项目，2005年长江实业的土地面积为2.95万平方米，2013年则增为3.52万平方米。同时
，该项目的权益建筑面积也从原来的6.63万平方米，增加为7.35万平方米。
有业内人士指出，项目增加建筑面积的原因在于修改了规划。一个房地产项目从申
请修改规划到最终落实，一般会经过规划专家组论证、规划部门出具意见等环节，需要
一定的时间，因此，修改规划往往不仅会为开发商带来额外收益，还成为了一部分开发
商延缓项目开发时间的重要手段。
而从个案来看，长江实业2005年年报显示，广州国际玩具礼品城项目占地面积为32
.13万平方米，处于“计划中”的状态，其完工时间估计为2007年12月，这就是说2005
年时该项目还没有开工。
而长江实业2013年年报显示，该项目的部分物业估计将于2014年12月完工。这意味
着，2005年至2013年，该项目并没有任何一部分开发完成。2013年年报同时还显示，该
项目将于2017年6月完成所有开发，这一时间比2005年预计完工的时间晚了整整10年。
“囤地”嫌疑笼罩李嘉诚家族
《中国经济周刊》记者发现，即使是长江实业已经完工的项目，也有着较长的开发
周期，如上海马桥项目，一度也遭遇囤地质疑。
2005年2月，长江实业与和记黄埔(00013.HK)购得上海马桥地块，目前该项目处于
已完工状态。但是在实际开发中，该项目开工时间不断延期，其竣工时间由长江实业
2005年年报公布的2007年，推迟至一期项目2009年竣工、二期项目2011年竣工，比预定
完工时间晚了数年，受到市场的广泛质疑。
2006年，东莞市开出了最大一笔土地闲置罚单，罚金高达近8000万元，涉事房企正
是长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，该企业的开发项目“海逸豪庭
”面积达1938.3亩的土地闲置了8年。
事实上，李嘉诚家族控制的企业中，并不是只有长江实业因为囤地而遭受到政府部
门的处罚。
2010年3月11日，北京市国土局发布公告称，北京启夏房地产开发有限公司(下称“
北京启夏”)旗下的朝阳区工体北路4号地块，因超过出让合同约定的动工时间，且未及
时申请延期，拟对其处以地价款1%的罚款，同时暂停北京启夏及原股东香港盈科集团(
下称“盈科”)及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。
盈科是李嘉诚儿子李泽楷旗下的公司。朝阳区工体北路4号地块于2006年1月23日被
盈科以5.1亿元人民币拍得，北京启夏为盈科的子公司，负责开发该项目。拿到这一地
块之后，盈科迟迟没有动工。直到2009年8月底，盈科以8亿元将北京启夏及其所有地块
转让给了瑞安建业(7.19, 0.07, 0.98%, 实时行情)，净赚数亿元。
2010年，国土资源部公布了全国房地产用地的闲置情况，其中有媒体曝光了一份
1457宗闲置土地黑名单，李嘉诚旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司持有的逸翠园
2H1、2H2地块位列黑名单中。
公开资料显示，该项目于2004年8月31日签订土地出让合同，约定开工时间为2005
年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但和记黄埔2006年至2009年的年报显示
，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐
年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目已“囤地”近4年。和记黄埔地产(
北京朝阳)有限公司相关负责人曾在接受《中国经济周刊》采访时表示，这是由于政府
原因造成的闲置，但不愿透露更多情况。截止目前，上述地块仍处于开发状态。 |
X*******G
发帖数: 14887 | |
r*****m
发帖数: 3619 | 3 李嘉诚:没政府部门反驳-------------------他在上海推翻陈良宇政权后，哪里的政府
敢反驳他？ |
d*b
发帖数: 21830 | 4 我党开始给港灿警告了，这个李嘉诚昨天说话阴阳怪气的，这不，29个地产项目呢
【在 b*****d 的大作中提到】
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: 长和系内地囤地400亿 李嘉诚:没政府部门反驳
: 李嘉诚内地囤地致富调查：29地产项目9年只完工1/3
: 文章导读： 在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场
: 为主战场之一的长江实业(141.6, 0.94, 0.67%, 实时行情)(00001.HK)却逆市飘红，其
: 半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
: 《中国经济周刊》 记者 刘德炳|北京报道
: 在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场为主战场之一
: 的长江实业(00001.HK)却逆市飘红，其半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股
: 东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
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X*******G
发帖数: 14887 | 5 长实内地囤地，多年来就是事实，无人敢动。
现在突然操作这个，有什么特殊背景？ |
x*******1
发帖数: 28835 | |
X*******G
发帖数: 14887 | 7 这是一个不争的事实。长和系等知名房企拿下的区域重点地块，例如上海长实真如项目
，对一个地区的发展有着举足轻重的作用。这些名企的引入和项目落地，也常是地方政
府区域发展战略的关键所在，以至于在遇到土地闲置、囤地等情况时，地方政府在严肃
处理时多少会有更多的顾虑。
“李嘉诚所投资的项目不仅是房地产，还有港口、码头、物流等领域，对地方税收影响
较大。”广东省某市一位曾在经贸系统担任副局长的官员表示，在“牵一发而动全身”
的关系影响下，地方政府不敢触碰这些大企业的敏感神经，担心影响这些企业在其他领
域的投资。
2009年4月，长实真如项目高调开工。据接近官方的知情人士透露，上海市政府有关领
导曾亲笔致信香港长和系高层，商讨尽早开工事宜，才有之后如此盛大的开工仪式。日
前还有报道称，广东某经济特区的一位官员透露，如果市里有项目会影响到李嘉诚的项
目，市委领导都会“组团到香港”拜访李嘉诚询问意见。
据李嘉诚基金会的一名人士透露，“地方政府能否给予信任感”、“是否曾给企业带来
麻烦”等，是李嘉诚旗下公司到地方投资首要考虑的因素。李嘉诚曾对外表示，在哪个
地方或国家投资顺利的话，就会继续在该地投资。
在目前多地掀起的土地增值税“清缴风暴”，也并未波及李嘉诚旗下的“长和系”。据
广东省税务部门一位人士透露，目前各部门已经开始排查并将囤地大户纳入名单，“但
与以往的囤地清查名单一样，像和黄、长实、新世界[4.11% 资金 研报]等房企并未纳
入清缴名单。”
http://finance.ifeng.com/a/20140807/12876127_0.shtml |
b***c
发帖数: 2280 | |
r*****m
发帖数: 3619 | 9 这个狗东西真的以为大陆现在还缺资金啊？还想象30年前那样敲诈啊？
【在 b***c 的大作中提到】
: 这些吃里扒外的奸商养之何用？
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n******1
发帖数: 3756 | 10 李嘉诚早就看到大陆，香港的政局不稳，大部分已经套现 |
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s********i
发帖数: 17328 | 11 你还以为李用自己的钱投资？太那义务了吧，还不都是借的中国银行的钱，自己的钱早
就连本带利拿回来爱了，现在是套现多少是多少，一旦房地产垮了，把地还给银行，拍
拍屁股走人。
【在 r*****m 的大作中提到】
: 这个狗东西真的以为大陆现在还缺资金啊？还想象30年前那样敲诈啊？
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l****h
发帖数: 1189 | 12 在商言商，趋利避害是资本的本性。责备也责备不到他头上。
这么多年，全国各地都紧密围绕着土地房产这个大头，地方官想咋搞就咋搞，官商勾结
大秤分金，弄得实在过头时，中央贴几个补丁条例；然后绕过，然后再贴补丁。
官只有一方，商没有李嘉诚也有王嘉诚。 |
d*b
发帖数: 21830 | 13 走得了屁啊，丫子子孙孙做chinatown生意的，一乡巴佬而已，要能走早走了。
土鳖生意上走的出去的大多在台湾。
【在 s********i 的大作中提到】
: 你还以为李用自己的钱投资？太那义务了吧，还不都是借的中国银行的钱，自己的钱早
: 就连本带利拿回来爱了，现在是套现多少是多少，一旦房地产垮了，把地还给银行，拍
: 拍屁股走人。
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r*****m
发帖数: 3619 | 14 黑黑，你妈个屄，这个时候不提李嘉诚是“神”了。
大陆书店里把他捧得比钱学森还高，是人民群众出钱捧的？
【在 l****h 的大作中提到】
: 在商言商，趋利避害是资本的本性。责备也责备不到他头上。
: 这么多年，全国各地都紧密围绕着土地房产这个大头，地方官想咋搞就咋搞，官商勾结
: 大秤分金，弄得实在过头时，中央贴几个补丁条例；然后绕过，然后再贴补丁。
: 官只有一方，商没有李嘉诚也有王嘉诚。
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s*******d
发帖数: 3991 | 15 邓江时代的学费
【在 r*****m 的大作中提到】
: 黑黑，你妈个屄，这个时候不提李嘉诚是“神”了。
: 大陆书店里把他捧得比钱学森还高，是人民群众出钱捧的？
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Q***y
发帖数: 583 | 16 这个讲李嘉诚挺有意思，http://bbs.tianya.cn/post-funinfo-3497397-1.shtml
【在 b*****d 的大作中提到】
: 【推荐阅读】李嘉诚父子密集抛售亚洲资产：一年套现超800亿
: 长和系内地囤地400亿 李嘉诚:没政府部门反驳
: 李嘉诚内地囤地致富调查：29地产项目9年只完工1/3
: 文章导读： 在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场
: 为主战场之一的长江实业(141.6, 0.94, 0.67%, 实时行情)(00001.HK)却逆市飘红，其
: 半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
: 《中国经济周刊》 记者 刘德炳|北京报道
: 在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场为主战场之一
: 的长江实业(00001.HK)却逆市飘红，其半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股
: 东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。
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