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R****a
发帖数: 6858 | 1 目前来看，美国无人汽车、人工智能、虚拟现实和物联网技术正快速发展，有可能成为
下一代工业主流技术。把人民币兑换为外汇，等待美国的投资机会，或是最佳选择。
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16年或是中国地产市场的历史大顶（节选）
文 / 姜超 2016年09月26日 08:37:54 186
来源：jiangchao
以下是姜超四季度宏观策略节选，本文作者为海通宏观分析师姜超团队
16年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。
中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而
16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。16年居民
拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均
超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产
市场的历史大顶。
目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关，但目前北上深的存款增
速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。
中国地产过热难以持续
地产销售或接近顶部。再来看中国，16年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重
要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我
们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。
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中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明
显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主
力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。
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中国新开工13年见顶，销量16年或见顶。从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快
速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千
人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，
说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实
是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16年中国的住宅销量将超过1400万套，大概
率也是历史顶部。
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居民拼命贷款买房。因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼
命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近
5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13
年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已
经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
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房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日
本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中
国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中
国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国
历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的
历史大顶。
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流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头
彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在15年，
由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为
区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北
京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出
现。
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