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L**V
发帖数: 1 | 1 珠三角的中山市，算是中国经济最发达地区的负面代表，城市经济在房地产泡沫潮
的冲击下已经完全扑街。现在，我们要讲述的是镇江，长三角的负面代表，它的城市经
济，也已经坠入深渊。
首先讲述一下镇江的房地产市场趋势。2016年镇江市中心区住宅均价大致维持在
7000左右，2017年由于地产去库存政策的高潮到来，伴随着成交量翻番，房价也开始迅
速上涨，当年底超过8500，再到2018年年底达到历史峰值，中心城区均价普遍过万。仅
仅两年时间其中心区均价涨幅就达到50%，核心区位的代表性楼盘售价则是直接翻倍。
到了这个时候，镇江市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限，自此丧失增长性，
开始步入持续的阴跌期，到现在其市中心区均价勉强维持在9500左右，就等着某一个黑
天鹅事件的触发，引发真正的暴跌。
在这里，我必须再强调一次：每个城市都有其房价可以承受的极限。房价一旦超越
其极限，将会诱发全行业的成本上涨。这一方面是由于每个人都要满足基本的居住需求
，另一方面，各类商办及厂房物业的租金也会伴随着城市房价上升而刚性上涨，从而显
著抬高城市的生产和生活成本。房价上涨到来的各项成本上升，一旦达到某个阈值，接
下来，就是整个城市经济的轰然倒塌。这一幕我们在中山已经见识了一次，现在，轮到
了镇江。
镇江的地理位置其实很好了，紧邻南京和苏锡常产业带。镇江的代表性产业是纸制
品、基础化工、电子以及重型机械。注意，这些产业是镇江的历史性产业，从民国时期
开始就已经有了很好的产业基础，此后历经多年发展，技术积累深厚，本地的产业工人
群体也是数量庞大。镇江的各项产业，是构成整个长三角制造业链条的有机部分，其产
业地位原本是不可撼动的。如果不闹出啥幺蛾子的话，这种产业型城市的经济，是非常
稳定的，是可以作为我大中国经济的定海神针的。
然而一场突如其来的地产泡沫潮，直接就摧毁了这个城市。
2016年，镇江GDP为3834亿，到2017年上升到4105亿，绝对值增幅7.1%，这个时候
看起来还行，如果镇江房价在这时候停止上涨，城市经济还能撑得住。再到2018年，镇
江GDP为4050亿，绝对值增幅为-1.3%。看清楚了，这是个负值。2019年上半年镇江GDP
为2216亿，对比去年同期的2119亿，绝对值增幅也就是4.4%。这当然也不是一个多好看
的数据，位列整个长三角今年上半年经济增幅排行榜倒数第一。
最关键的产业经济数据，2016年镇江规模以上工业企业利润总额达到峰值的585亿
，企业亏损面14%；到2017年，伴随着房价的上升，企业利润下降到469亿，降幅19.8%
，不过企业亏损面还维持在11%。这个时候镇江经济还维持着一定的活力，如果能够悬
崖勒马，停止在房价领域吹泡泡，这个城市还能缓过劲来，经济也还能维持稳定。
注意，接下来将是见证奇迹的时刻，房地产对实业的摧毁性的破坏力，马上就要显
现：2018年镇江规模以上工业企业利润爆降至231亿，降幅高达50.7%，企业亏损面则迅
速提升到19%。2019年上半年，规模以上工业企业利润97亿，同比2018年同期的142亿，
剧烈下降31.7%，企业亏损面则上升到了24%。按现在这个趋势，2019年全年的规模以上
工业企业利润能达到两百亿，就了不起了。这个数据与2016年的峰值数据比起来，已经
是一刀斩到了膝盖了。
实业丧失了挣钱的能力，首当其冲的，就是政府的财政收入。2016年镇江全口径公
共财政总收入（包含上缴国税部分）671亿，公共财政总支出624亿，这意味着当年度镇
江为中央财政做出了47亿的贡献。接下来的数据演变，各位一定要做好心理准备，因为
你们一定不敢相信自己的眼睛，我也是在镇江统计局和镇江财政局官网反复查证。2017
年镇江财政总收入738亿，财政总支出741亿，收支差值为-3亿！注意，到这个时候，身
为东部富裕城市的镇江，不但无法为中央财政做贡献，反而还要中央补贴来维持它的财
政平衡了。
再到2018年，触目惊心的数据来了：伴随着当年度实体企业整体扑街，镇江公共财
政总收入剧烈下降到487亿，同比降幅高达34%；而财政支出是刚性的，是无法削减的，
毕竟行政事业单位工作人员的工资还得继续往上加，修桥补路，水利设施，一旦消极怠
工，那是会死人的。所以这一年，镇江的公共财政总支出规模达到958亿，收支差值为-
471亿！我跟你们讲，我看到这个数据的时候吓了一跳。一个长三角的富裕城市，只用
了两年时间就把自己混成了财政赤贫状态，这就是房地产泡沫带给我们的唯一意义。
在到2019年上半年，镇江公共财政总收入286亿，总支出517亿，收支差值-231亿。
下半年才是财政支出压力最大的时刻，这意味着今年镇江的财政缺口将直奔600亿而去
。这个数据是什么意思呢？2017年宁夏自治区的同口径公共财政缺口也就是640亿。这
意味着镇江这个东部富裕城市，创造了与宁夏全省规模一样的财政缺口，需要中央的巨
额财政补贴，这还真是一个值得镇江人民骄傲的数据！
接下来是投资数据。2016年镇江固定资产投资2873亿，其中工业投资1475亿，占据
绝对主导的地位。这是镇江最幸福的时刻了。到2017年，镇江固定资产投资规模下降到
2694亿，降幅6.2%；其中工业投资1495亿，还勉强实现了1.3%的增长。这是镇江实体企
业最后的挣扎了，在利润规模下降时拼死增加投资、扩大产能，以削减单位成本，算是
企业主的一种普遍挣扎求生的心态。然而这种挣扎在接下来的房价泡沫冲击之下毫无意
义。2018年，镇江不再公布固投的原始数据，只给出一个增减幅，这个数据简直不忍卒
睹：固定资产投资规模整体下降26.5%，其中工业投资降幅27.9%。再到今年上半年，镇
江固定资产投资整体继续下降8.1%，其中工业投资下降11.9%。
在消费领域，我们都知道一个普遍性的经济规律：高涨的地产泡沫将会吞噬掉六个
钱包的消费力，造成消费萎缩。这个规律，镇江当然也无法逃脱。2016年镇江社会消费
品零售总额1237亿，2017年的数据为1366亿，还实现了10.4%的增长。我不厌其烦的再
强调一次：如果镇江的地产泡沫在2017年就停止膨胀，那镇江经济也还有救。然而历史
并没有如果可言。到2018年，镇江社会消费品零售总额1361亿，同比增幅-0.4%。注意
，这已经是一个负值。
好吧，就这样吧。这就是中国两大经济重地的现状：南有中山扑街，北有镇江坠崖
。一南一北，都有了代表性的溃于房地产的城市，构成了一种奇妙的对称美。现在，各
位可以来赌一下了：长三角和珠三角，谁先冒出第二个窟窿？ | a*******m
发帖数: 14194 | 2 不光是中国，全世界的大多数国家，包括美国，加拿大，澳大利亚，英国，法国，
全都在爆炒地产。其实本来，美帝这波加息收割一下，能捞不少。
当然，美国搞中国的外贸，搞中国的汇率，也能收割不少国家，澳大利亚，加拿大，
中国人海外炒房前两站，已经趴地上了。 | L**V
发帖数: 1 | 3
【在 L**V 的大作中提到】
: 珠三角的中山市，算是中国经济最发达地区的负面代表，城市经济在房地产泡沫潮
: 的冲击下已经完全扑街。现在，我们要讲述的是镇江，长三角的负面代表，它的城市经
: 济，也已经坠入深渊。
: 首先讲述一下镇江的房地产市场趋势。2016年镇江市中心区住宅均价大致维持在
: 7000左右，2017年由于地产去库存政策的高潮到来，伴随着成交量翻番，房价也开始迅
: 速上涨，当年底超过8500，再到2018年年底达到历史峰值，中心城区均价普遍过万。仅
: 仅两年时间其中心区均价涨幅就达到50%，核心区位的代表性楼盘售价则是直接翻倍。
: 到了这个时候，镇江市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限，自此丧失增长性，
: 开始步入持续的阴跌期，到现在其市中心区均价勉强维持在9500左右，就等着某一个黑
: 天鹅事件的触发，引发真正的暴跌。
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