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发帖数: 1 | 1 今天说说常见的房屋贷款的种类。贷款的时候先把大方向找准，例如先看看自己满足哪
种贷款种类的要求。然后根据自己的情况选择固定利率，浮动利率，30年还是15年等等。
今天说说第一步，选择贷款的种类。常见的贷款分为Conventional loan, FHA
loan, VA loan ,USDA loan四种。
Conventional loan 是GSE (Fannie Mae, Freddie Mac) 做担保的房贷。 &
#160;
市场上大部分的房贷都是这种conventional loan。
它有一些基本的要求例如信用分数不低于620； 首付不低于3% ；如果首付
少于20%，需要缴MI （mortgage insurance）， 房贷保险。但是当你一直还房贷，还
到LTV(loan to value ) 贷款与房屋价值比例降低到80% 以后，房贷保险就可以取消了。
还有很重要的一点是DTI不超过45%。 DTI (debt to income ratio) 是债务和收入比。
每个月要还的债务，包括房贷，车贷，信用卡还款等加起来除以每个月的收入，
要求小于45%。 所以如果有的人达不到的话，可以提前还清小部分债务，或者多付房屋
贷款首付。
Conventional loan 会满足大部分人的房贷需求。但是还有部分低收入或者信用分数不
够的人也需要房屋贷款怎么办呢？
所以政府就推出了FHA loan。 FHA loan 是由 FHA (Federal Housing
Administration)做担保的房贷。
它对贷款人的要求是信用分数最低580， 首付最低3.5%。如果首付达到10%的话，
;信用分数可以最低500。
还有DTI小于43%， 必须是自住房等等之类的要求。
FHA房贷的利率会不会比conventional loan 的利率高呢？ 其实也相差不大。
但是，FHA 会收MIP (mortgage insurance premium) 房贷保险。保险一般要交11
年甚至是终身。不是你的终身， 而是房贷的终身。 保险包括一次付清的费用&#
160;upfront fee ，一般是房贷的1.75%，可以选择加到房贷里。还包括每年的年费，&
#160;零点几到一点几不等。
所有总的来说，FHA loan 的花费要大于conventional loan。
接下来说说军人贷款 （VA loan）。军人贷款是Veterans Affairs 做担保或者直接放
贷的房屋贷款。军人贷款是可以做到0首付的。但是它有一个funding fee。这个
funding fee根据你的首付付的多少决定，首付付的越多funding fee就越少。
还有我们不太常见的USDA loan。针对偏远地区的USDA担保的房贷。房子必须在USDA指
定的区域，而且对贷款人的收入也有要求。收入不能高过USDA的标准。
以上介绍的是常见的房贷种类。它们的共同点是都是由政府机构或者政府支持的公司做
担保的QM loan (qualified mortgage)，所以利率相对低。
如果你都不符合上面的贷款的要求呢，还有一些银行自己放贷款，要求会放松一些。
这里我们简单提一下Non-QM （Non qualified mortgage）。
08年次贷危机以后，政府对房贷行业要求更严格。很多以前的银行做的房贷，例如40年
的房贷，只付利息的房贷(IO loan)等等都不允许做了。 而且对贷款人的要求也高。所
以有很多人有能力还房贷，但是却贷不到政府担保的贷款。
Non-QM 贷款就填补了这一个空白。常见的NON-QM loan 有我们听说的不查收入贷款，
给外国人的贷款等等。它很适合中小自雇的业主，还有做flip房子，或者Air BnB的投
资人等等。
Non-QM贷款的利率比较高，一般是5-10%。但是你可以先用Non-QM贷款买房，以后等符
合QM房贷的标准了，再做重新贷款，拿到低的利率。 |
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