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发帖数: 3313 | 1 作者：刘植荣 新浪博客
（人民网 转发本文）从历史的角度考察美国的房地产市场，应该说，美国的房价
在绝大
部分时间里是平稳的，房价的增幅低于银行利率。本文通过透视美国房价的真相，来揭
示美国
房价平稳的秘密。
1. 普通工人一年工资购60平方米住房
我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告，美
国2010
年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。美国
每套住
房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别
墅）。2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人用
不到5年
的工资可买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。
房价在15万美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元
的占
27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元
的占
6%，750000美元以上的占2%。
2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.
39%，
比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。
拉斯维
加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都
超过了
30%。
下面，我们再看看美国过去几十年来房价的变化。
2. 房价涨幅低于银行利率
美国2008年共有永久住房12820.3万套（另外还有440.2万套季节性住房），其中
8040.6万
套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有
一套永
久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户
有别）
2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.
7%。
美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美
元，
1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万
美元，
平均每年上涨2.3%，低于银行利率。
但是，小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政
策，在
他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元，第二年即
出现了
财政赤字，也就是说，小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给
挥霍光
了。小布什离任时，给美国留下了17500亿美元的财政赤字，创美国历史上财政赤字纪
录。减
税，使公民手里有了多余的钱用于房地产投资，把房价炒到了历史的最高点，房地产泡
沫破灭
引发金融危机，给美国乃至世界经济带来灾难性后果。
下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪些
费用。
3. 用在房子上的税费
2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住
房。这
所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其
中一个
是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内
，风景
秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。
需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的
地下室
虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现
在出
售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的
地下
室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开
Party都没
问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申
请费、
测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加
在一
起，是房价的3%～8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘
请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%～7%。
这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半
年一
交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房
地产
税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税
（intangible tax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。
除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每
月交10
美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃
圾，每
月共交垃圾处理费20美元。
美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价
值的1%
～3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区
、社区
环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高
，因为
房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有
，给生
活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房
地产纳
税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美
元，税
率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税
纳税额
最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为
135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的
房屋。
（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，
而且是
房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当
房产税
的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实
行劈开
税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相
加，得
出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计
算房地
产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率
得出房
产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额
与地产
税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。
说到地产，读者肯定要问美国土地所有权问题，好，下面我们就看看美国有没有一
块真正
的私有土地。
4. 私有土地不如中国公有自由
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，
设计寿
命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私
有，自
己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一
半归联
邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地
。例
如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房
屋的颜
色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，
你不得
改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院
子里不
能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准
拉晾衣
绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国
虽然土
地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农
场，并
不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种
大豆，
更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自
己的土
地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很
多煤炭
和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而
已，在
美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规
定政府
为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占
性，有
处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的
土地税
就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。
5. 楼房住户没有土地产权
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己
盖，因
为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住
房也是
如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分
配给几
百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无
法划分
边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居
民户来
讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公
寓楼的
产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法
律允许
同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅
基地和
院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同
所有。
如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里
攥着，
如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，
还有住
房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但
这时就
需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在
私人手
里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的
划分，
不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们
可以从
统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住
房新房
销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价
格中位
数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价
格连建
造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是
中国宪
法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土
地使用
期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超
过70
年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。
那美国人是怎么认识这个问题的呢？
6. 美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时
，我给
朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个
问题上
费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁
还在意
土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实
行累进
税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填
写的报
税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房
子上，
不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房
子还要
交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实
没必要
保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房
子，能
几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有
财产认
定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财
产的面
貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，
决定把
它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自
己的房
子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院
也没打
赢。
美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国
会，要
求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁
政府不
要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等
。老威
廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富
人永远
富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。
综上所述，美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭
来说，
不是一代人的劳动报酬，而是几代人的劳动报酬。不错，房价是由供需关系决定的，但
中国目
前的房子需求大多数用来炒房，真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票，
股票就
是个数字，建房要占有大量的资本，消耗大量的自然资源和劳动，造成严重的环境污染
。所
以，政府应尽快在全国城镇对超面积住房征收房产税，只有房产税才能勒住房价这匹脱
了缰的
野马。（本文发《理财一周报》2011年1月28日第138期 原题为《美国一栋500平方米别
墅要花
多少税费》作者博客： |
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