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发帖数: 53 | 1 “It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful. It’s artistic, from my
standpoint, and I just love real estate.”
--Donald Trump
为什么要投资房地产？这个问题只有您自己才能回答。房地产投资有其特殊魅力，文本
沿用文学城投坛“小小石头”的叫法，称其为“魔力”。下文就对这六重魔力分开讨论。
第一重魔力：现金流
现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。现金流指的是投资房
的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每个单元每月现金流不能少于
$100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这
些现金流盈余看似不多，涓涓之水，能汇成大河。每添一处物业，您的现金流就越多，
购入下一物业的速度就越快，获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复
，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的
现金流，这好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下月初它又自动
鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？
积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因为
，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个月
都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线，
所以将其归结为第一重魔力！
现金流与很多因素有关，包括杠杆使用程度，区域等。全款买房肯定能保证获取正向的
现金流，因为您没有贷款，无需每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是充分利
用杠杆的力量以后，依然能够每月有盈余的情况。另外，好学区好地段的好房子现金流
差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部
地区现金流好。通常，现金流和自然升值对立的，您作为投资者，得权衡利弊，更加自
己的投资偏好和风险承受能力，进行选择。
第二重魔力：自然增值
房地产投资的第二重魔力为自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本
原因是通货膨胀。通俗的说，既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，其上涨绝对数量更
大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个
数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美
元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入 （20 x 150,000 x
.0317 = $95100），看似不多，也足以让您走出办公室，周游世界去了！想远一些，
假设经过十几二十年的努力，您积累了 100 套这样的出租房，按平均通胀率，一年的
自然增值就达到 100 x 150,000 x .0317 = $475,500，让您一脚跨入 美国 Top 1% 行
列 。相比之下，100名美国人中43为退休账户不足 $10,000 美元。他们没有想过房地
产的魔力吗？
增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者
HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是
您的朋友。
第三重魔力：租客偿贷
房地产的第三重魔力是租客偿贷 (The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的
一切开支均由房客支付。我这里讲的租客偿贷款，不是通常所说的以租养房。它具体指
的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要
用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润，而
偿还的本金的部分才是您自己的利润 。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低
您的征税基础。
购买投资房的绝大部分款项为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年
内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也有赚 ——
您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部
分的利润用户购入更多物业，而所欠贷款仍然由未来租客帮您偿还，如此往复！这也是
为什么清崎在《穷爸爸、富爸爸》书中反复强调要购入资产（及资产和负债的真实区别
）。此外，重新贷款 (refinance) 拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable
event) ，无需交税。仅此一点，就让 401K 退休基金无法望其项背。
第四重魔力：税务优势
房地产由房产和地产两部分组成。地产是指出租房下面的那块地 (lot)，房产则是建在
地上的房子 (improvement)。土地价值只涨不跌，没有折旧的可能；房子可以折旧。住
宅类房屋折旧目前按 27.5 年平均计。比如，您的出租房价值 $150,000 美元，假设其
中土地占 25%，房子占 75%，那么每年您的房子可以折旧 $4091 美元 ($150,000 x .
75 ÷ 27.5 = $4091 )，如果您个人的税率为 25%，则可节剩 $1023 美元个税 ($4091
x .25 = $1023)。这里的折旧，是纸面上的开支 (paper loss)，实际上您的房子往往
在升值，您却仍然可以享受纸面折旧的税收优惠。不管您的房子有多旧，到您手里，都
可以按 27.5 年折旧。
除折旧外，凡是与房子出租相关的费用，基本上都可以用于抵税，这包括房产税、管理
费、保险费、维修费、水电费、HOA 费、按揭利息、垃圾处理费、草坪维护费、清洁费
、广告费等等。若您是远程管理，交通费也能抵税。当然，这些费用应该是实际产生的
符合常理的费用。所有开支都要留有收据，不怕国税局 IRS 审查。
报税时，将各项实际开支与纸面折旧从所得收入中扣除，剩下的部分才需要交税。好好
学习税法，充分利用房地产的第四重魔力，税务优势 (The Power of Tax Benefits)，
进行合理避税。
第五重魔力：杠杆之力
杠杆的力量 (The Power of Leverage)是房地产投资的第五重魔力。它能让您以小搏大
。您用 $20,000 美元做首付，向银行贷款 $80000 美元，就可购入 $100,000 美元的
资产；若是股票、基金或债券类投资渠道，$20,000 美元的本钱只能买到同等数额的证
券，银行不会贷款给您炒股的。
使用杠杆，可大幅提升您的投资回报。同是 $100,000 美元的资金，全款买房，只能购
入一处市值 $100,000 美元的物业；若以 20% 为首付，80% 余额向银行贷款，则可购
入 5 处同样的房产，市值 $500,000 美元。一年后，假设该地区平均房价升值 5%，全
款购房，您只能获得 $5000 美元的盈利；利用杠杆以后，您5栋房屋升值 $25,000美元
，回报率是全款买房的 500%。这只是一年的情况，如果 20 年的房地产投资呢，差别
有多大？
另外，拥有的物业越多，您的现金流也越多，借贷和还款也越多，信用越好，从银行贷
款也越容易，这是一个良性循环。致富之路由借款铺就 (The road to riches is
paved with borrowed money)，此话不假！
第六重魔力：强制增值
注：第六重魔力强制增值部分的计算使用了表格，但是这里显示不正确，请参见原文:
http://www.chiwapian.com/2015/01/03/six-pillars-of-real-estate- |
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