H******7
发帖数: 34403 | 1 假设房主50万买的房子，房子现价值40万。现欠30万，每月付2000元但付不出了。
如果foreclosure, 银行收回房子。银行损失多少，房主损失多少？
如果short sale,银行卖多少？损失多少？ |
z*********n
发帖数: 94654 | 2 很多时候就是个程序问题
short sale是foreclosure之前就能卖掉，银行经常看中的不是那点银子
而是速度。如果正常从开始欠款到真正最后foreclosure是假设啊，一年
但是shortsale6个月成功了，银行就能提前六个月拿回资金，哪怕是亏了以后的资金
且，他们少收回一个房子也少好多风险，还能报盈利，做账上也好看
【在 H******7 的大作中提到】
: 假设房主50万买的房子，房子现价值40万。现欠30万，每月付2000元但付不出了。
: 如果foreclosure, 银行收回房子。银行损失多少，房主损失多少？
: 如果short sale,银行卖多少？损失多少？
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q********n
发帖数: 3248 | 3 谢谢解释啊，很容易懂。那为什么short sale的银行反应这么慢了？我刚下个short
sale offer，agent说别抱太大希望，哎。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 很多时候就是个程序问题
: short sale是foreclosure之前就能卖掉，银行经常看中的不是那点银子
: 而是速度。如果正常从开始欠款到真正最后foreclosure是假设啊，一年
: 但是shortsale6个月成功了，银行就能提前六个月拿回资金，哪怕是亏了以后的资金
: 且，他们少收回一个房子也少好多风险，还能报盈利，做账上也好看
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z*********n
发帖数: 94654 | 4 因为银行人手不足啦，官僚主义啦，多个debt owner啦，审批过程啦
因素太多了
对于单个property，那点钱对他们多，也不多，对于你，很着急想要
对于人家，也就是一个property而已，未必那么上心
【在 q********n 的大作中提到】
: 谢谢解释啊，很容易懂。那为什么short sale的银行反应这么慢了？我刚下个short
: sale offer，agent说别抱太大希望，哎。
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D*r
发帖数: 1298 | 5 银行更prefer foreclosure。foreclosure之后房子变成银行的了
（有个人几十万的房子拍卖了$100，就是被银行买走的）。
而且如果之前银行买了mortgage security，欠的贷款也能从
保险公司得到补贴。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 很多时候就是个程序问题
: short sale是foreclosure之前就能卖掉，银行经常看中的不是那点银子
: 而是速度。如果正常从开始欠款到真正最后foreclosure是假设啊，一年
: 但是shortsale6个月成功了，银行就能提前六个月拿回资金，哪怕是亏了以后的资金
: 且，他们少收回一个房子也少好多风险，还能报盈利，做账上也好看
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q********n
发帖数: 3248 | 6 是这样，估计我是第一个出offer的，两天，没任何反馈，offer可能少了点，不过是
agent建议的。我的问题是，如果银行收到stronger offer，会和我们联系吗？我们倒
是愿意多出钱的。可不可以出个想ebay那样的bid限，自动上去，有个最高值什么的？
没办法，就喜欢这个房子了。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 因为银行人手不足啦，官僚主义啦，多个debt owner啦，审批过程啦
: 因素太多了
: 对于单个property，那点钱对他们多，也不多，对于你，很着急想要
: 对于人家，也就是一个property而已，未必那么上心
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q********n
发帖数: 3248 | 7 天，真是复杂啊。
都说现在是买方市场，我怎么觉得买房这么难呢？
【在 D*r 的大作中提到】
: 银行更prefer foreclosure。foreclosure之后房子变成银行的了
: （有个人几十万的房子拍卖了$100，就是被银行买走的）。
: 而且如果之前银行买了mortgage security，欠的贷款也能从
: 保险公司得到补贴。
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h***e
发帖数: 866 | 8 嗯，07年的时候有个agent跟我说，人家给了offer，结果owner的银行在mortgage几次
转手之后竟然找不到original documents了，导致sale delay
【在 z*********n 的大作中提到】
: 因为银行人手不足啦，官僚主义啦，多个debt owner啦，审批过程啦
: 因素太多了
: 对于单个property，那点钱对他们多，也不多，对于你，很着急想要
: 对于人家，也就是一个property而已，未必那么上心
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H******7
发帖数: 34403 | 9 我研究了一下：假设原来50万买入，现市场价30万，房主仍欠40万。
1. short sale: 房主可以与银行商量把房子出售（大致30万），同时债务也减到30万
。房主保住信用,损失以前的payment，房主在卖房期间仍要按月付。银行损失10万。
2. Foreclosure:房主拍屁股走人，损失信用和以前的payment,银行收拾烂摊子。银行
可能仍卖得30万，损失10万，但也损失时间和人力和可能继续下跌的风险。 |
M*******n
发帖数: 629 | 10 stay away from short, could take forever to close |
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b*****r
发帖数: 4717 | 11 No way. 银行不愿foreclosure in today's market，银行哪有人力foreclose,take
care of foreclosure properties。Just look at the "shadow inventory" on the
market.
【在 D*r 的大作中提到】
: 银行更prefer foreclosure。foreclosure之后房子变成银行的了
: （有个人几十万的房子拍卖了$100，就是被银行买走的）。
: 而且如果之前银行买了mortgage security，欠的贷款也能从
: 保险公司得到补贴。
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D*r
发帖数: 1298 | 12 银行当然最希望的是欠它的款能还上来了。但是现在根本做不到。
short sale的定义是以比贷款余额还少的金额买房子。连loan
modification银行都不愿意做，更别说要银行赔钱的short sale了。
而如果default了，银行可以拿保险的，损失的是保险公司而已。
现在是美国政府买了这些security和bail outAIG。损失的是纳税人。
【在 b*****r 的大作中提到】
: No way. 银行不愿foreclosure in today's market，银行哪有人力foreclose,take
: care of foreclosure properties。Just look at the "shadow inventory" on the
: market.
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b*****r
发帖数: 4717 | 13 首先欠的根本不是银行的钱，银行只是收钱的而已 （“servicer").The Bank mostly already sold their loans to the second market (Fannie/Feddie or issue private MBS).
What is this "保险" thing？
AIG shorts CDS on MBS, which are securitized products again (not whole loan on Bank's books). I am not familiar with (never heard of) insurance on Bank's retained mortgage portfolios; since most likely the "Bank" referred here is the servicer not the owner of the loan.
Loan modification is also carried by the "servicer", it is complicate
【在 D*r 的大作中提到】
: 银行当然最希望的是欠它的款能还上来了。但是现在根本做不到。
: short sale的定义是以比贷款余额还少的金额买房子。连loan
: modification银行都不愿意做，更别说要银行赔钱的short sale了。
: 而如果default了，银行可以拿保险的，损失的是保险公司而已。
: 现在是美国政府买了这些security和bail outAIG。损失的是纳税人。
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m***y
发帖数: 14763 | 14 OK, it's not always that simple. Say, I still got 500K in savings, totally
liquid, and I ask for short sale, the bank wouldn't allow it because they
think it'd be me instead of them to take the loss. And they bet on I don't
have guts to go for foreclosure. You know what? They are right, so I'm still
current on the mortgage.
But everybody got a snapping point. One day, I'm gonna say it's not worth
the shit, and walk away. And the bank will end up in foreclosure, although
they could've got themsel |
H******7
发帖数: 34403 | 15 就是说short sale是双方妥协，foreclosure就是鱼死网破这么个意思？
银行赌你不敢鱼死网破。
totally
they
don't
still
worth
although
option
【在 m***y 的大作中提到】
: OK, it's not always that simple. Say, I still got 500K in savings, totally
: liquid, and I ask for short sale, the bank wouldn't allow it because they
: think it'd be me instead of them to take the loss. And they bet on I don't
: have guts to go for foreclosure. You know what? They are right, so I'm still
: current on the mortgage.
: But everybody got a snapping point. One day, I'm gonna say it's not worth
: the shit, and walk away. And the bank will end up in foreclosure, although
: they could've got themsel
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z*********n
发帖数: 94654 | 16 嗯，所以说有的shortsale 砖家得意的就是自己negotiate的技巧
看咋negotiate了
【在 H******7 的大作中提到】
: 就是说short sale是双方妥协，foreclosure就是鱼死网破这么个意思？
: 银行赌你不敢鱼死网破。
:
: totally
: they
: don't
: still
: worth
: although
: option
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H******7
发帖数: 34403 | 17 short sale最后成交价是房主，银行都要同意么？或者是房主不care，卖多少就还多少
债？ |
n*******9
发帖数: 3244 | 18 The case you put here is not a short sale or facing foreclosure. If a
property still weath 40w and only has a mortgage of 30w, it still has 10w
equit for which the owner can still do a regular sale. "Short" means you own
more than what is wealth.
【在 H******7 的大作中提到】
: 假设房主50万买的房子，房子现价值40万。现欠30万，每月付2000元但付不出了。
: 如果foreclosure, 银行收回房子。银行损失多少，房主损失多少？
: 如果short sale,银行卖多少？损失多少？
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b********3
发帖数: 994 | 19 直观的看，
Short sale是没有法律依据的borrower和lender之间的协议;
foreclosure是前者协议无法达成的情况下ledner从法院拿到的授权和裁决。
SS的房子，title仍然是borrower 的名字。
Foreclosure的房子，title一般是法院将其判给银行了。 |
H******7
发帖数: 34403 | 20 Yes,看我后面的回帖的例子已修改
10w
own
【在 n*******9 的大作中提到】
: The case you put here is not a short sale or facing foreclosure. If a
: property still weath 40w and only has a mortgage of 30w, it still has 10w
: equit for which the owner can still do a regular sale. "Short" means you own
: more than what is wealth.
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