j*e
发帖数: 1987 | 1 请看附件。
我的解读是：
前5年 = 4.0%，
第6年 = 当时的LIBOR or one-year U.S. Treasury interest rate + 2.25 (我的这张
sheet上的Margin Rate)，但不超过9% (4+ 5 Initial )
第7-30年 = 当时的LIBOR or one-year U.S. Treasury interest rate + 2.25, 但不
超过前一年rate + 2 (Interim)，并且也不能超过9% (4 + 5 Life)
请问对吗？ |
a*******8
发帖数: 5069 | 2 楼主打算住多久？如果5年内，是不是就不用担心了，fixed rate 4% |
j*e
发帖数: 1987 | 3 我们可能住超过5年。如果我上面解读正确的话，那我五年后再refinance成5/1 ARM，
甚至3/1 ARM,利率也应该比留在这个5/1 ARM里好吧？ |
b********3
发帖数: 994 | 4 办法不错。
不过尽量在refi之前多还一些本金，不然利息算来算去还的还是不少。
【在 j*e 的大作中提到】
: 我们可能住超过5年。如果我上面解读正确的话，那我五年后再refinance成5/1 ARM，
: 甚至3/1 ARM,利率也应该比留在这个5/1 ARM里好吧？
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j*e
发帖数: 1987 | 5 我的理解，不管之后市场利率涨多少，我的利率都不能大于9%（4+5） |
j*e
发帖数: 1987 | 6 Of course,这个道理谁都懂。现在我只是要搞清它ARM的计算方法。
【在 b********3 的大作中提到】
: 办法不错。
: 不过尽量在refi之前多还一些本金，不然利息算来算去还的还是不少。
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j*e
发帖数: 1987 | 7 不用算了，5，6年能还清的，或5，6年内要换房的，5/1 ARM |
D*r
发帖数: 1298 | 8 现在算用的利率基准跟那个时候用的一样吗？
是不是说假设利率一直不变，5年之后也会增长2％利息？
【在 j*e 的大作中提到】
: 我们可能住超过5年。如果我上面解读正确的话，那我五年后再refinance成5/1 ARM，
: 甚至3/1 ARM,利率也应该比留在这个5/1 ARM里好吧？
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j*e
发帖数: 1987 | 9 1. 利率基准一直在变。
2. 现在你拿到的5/1 ARM利率不是根据现在的基准利率+Margin算出来的。所以你的第
二个问题不对。
【在 D*r 的大作中提到】
: 现在算用的利率基准跟那个时候用的一样吗？
: 是不是说假设利率一直不变，5年之后也会增长2％利息？
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k***a
发帖数: 1104 | 10 你的理解没有错。 是那样的。 但唯一不能肯定的是， 你是用那个index. 你可以问
broker. 当然你还可以问， 是用那一天的index. 因为libor 每天都在变。 |
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j*e
发帖数: 1987 | 11 谢谢指教。用那个index应该是5年以后再问吧，现在问也没有什么意义啊？各个index
之间差别会很大吗？ |
k***a
发帖数: 1104 | 12 index 现在合同就应该有。不是等到那个时候。 等到那个时候， 一个比另一个高，
用高的还是低的？ |
j*e
发帖数: 1987 | 13 锁ARM利率的时候一般就看initial的利率，之后的利率怎么样，用的什么index，没必
要再去比了吧。同一个lender用什么index，也不是你可以negotiate的吧？另外不同index的差别有多大？ |
k***a
发帖数: 1104 | |
k***a
发帖数: 1104 | 15 我只是说， 任何东西， 都在你现在的合同里。 不是到时再定的。 |
f********r
发帖数: 904 | 16 基本上是这样算，从你的角度算，5年内4厘是不变，到了第6年要从新看那时的利率，
但不超过9厘，当中如看到比4厘更好的你也可以再重贷，其实到了第6年你又开始新的
30年的5/1贷款，唯一变动的是你欠钱少了，在我看来重新贷款比新买方贷款更方面和
节省，起码省了closing cost.上面提到几年内不会卖房倒不是参考的依据，这最大吸
引你的是月供少了，我用过5/1，7/1,1/1，及30年fixed，经验上我只掌握一个不变，
不管利息多少，家庭月供房是固定抽出来才有真正减少负债的意义，有一个会给人忽视
的地方，每次重新贷款其实都在无形增加你2个月的债务，因为你原来付的月供都是付
上个月的，在closing的那个月，新的银行只要你付那个月的利息，下个月的payment在
下下月再付，那么你那个月的利息其实是放在你新借款的本金上，你下个月其实不用还
贷，貌似轻松了，其实一算足足是延长了6个月还本金速度， |
j*e
发帖数: 1987 | 17 这次refinance因为前2个月不能付additional payment，无形增加2个月的债务，这我
倒不再乎。因为现在利率refinance从4.875降到4.0了，我可以把这两个月本来要付
additional payment的钱放到我的Reward Checking account里，那里银行pay给我>=4.
0的利息，我还倒赚呢。哈哈。等什么时候Reward Checking的利息低于4.0了，我再一
笔转出来付到mortgage里还贷。
【在 f********r 的大作中提到】
: 基本上是这样算，从你的角度算，5年内4厘是不变，到了第6年要从新看那时的利率，
: 但不超过9厘，当中如看到比4厘更好的你也可以再重贷，其实到了第6年你又开始新的
: 30年的5/1贷款，唯一变动的是你欠钱少了，在我看来重新贷款比新买方贷款更方面和
: 节省，起码省了closing cost.上面提到几年内不会卖房倒不是参考的依据，这最大吸
: 引你的是月供少了，我用过5/1，7/1,1/1，及30年fixed，经验上我只掌握一个不变，
: 不管利息多少，家庭月供房是固定抽出来才有真正减少负债的意义，有一个会给人忽视
: 的地方，每次重新贷款其实都在无形增加你2个月的债务，因为你原来付的月供都是付
: 上个月的，在closing的那个月，新的银行只要你付那个月的利息，下个月的payment在
: 下下月再付，那么你那个月的利息其实是放在你新借款的本金上，你下个月其实不用还
: 贷，貌似轻松了，其实一算足足是延长了6个月还本金速度，
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