r******l
发帖数: 1121 | 1 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
现在是美国50年来利率最底的时候。
我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
布分44个月。
目前agent力劝我用这个5/1ARM。
请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢 |
N**D
发帖数: 2885 | 2 主要看你准备待多久，还有经济状况。比如你有几个孩子，买房在好学区，那有可能住
10年，这样长期贷款比较合适。如果税率高达40%以上，选长期的也合适。
率涨一
【在 r******l 的大作中提到】
: 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 现在是美国50年来利率最底的时候。
: 我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
: 倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
: 布分44个月。
: 目前agent力劝我用这个5/1ARM。
: 请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢
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c****o
发帖数: 32446 | 3 从来没烤驴过30年的，太多利息，人生全卖给银行了 |
j***b
发帖数: 5901 | 4 感觉你好像算得不对。
率涨一
【在 r******l 的大作中提到】
: 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 现在是美国50年来利率最底的时候。
: 我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
: 倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
: 布分44个月。
: 目前agent力劝我用这个5/1ARM。
: 请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢
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j***b
发帖数: 5901 | 5 我贷款的时候利率，比现在三十年国债还低。也就是说如果我当时多贷款，省下的现金现在买国债就比当时全部现金付掉划算。
我现在巴不得换成只付利息的贷款。
【在 c****o 的大作中提到】
: 从来没烤驴过30年的，太多利息，人生全卖给银行了
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b*d
发帖数: 9308 | 6 如果在这个房子住5年以内，那就用5/1ARM，否则用30年Fix。
率涨一
【在 r******l 的大作中提到】
: 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 现在是美国50年来利率最底的时候。
: 我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
: 倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
: 布分44个月。
: 目前agent力劝我用这个5/1ARM。
: 请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢
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r******l
发帖数: 1121 | 7 能说下原因么？哪怕简单点。
谢谢
【在 b*d 的大作中提到】
: 如果在这个房子住5年以内，那就用5/1ARM，否则用30年Fix。
:
: 率涨一
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c**********e
发帖数: 1184 | 8 我同意你这种大致的估算。而且用5/1 ARM，仍可以按30年固定的月付款来付。如果5年
后5/1 ARM的利率低于目前30年的利率加目前两者的利率差，你还可以再refinance成一
个新的5/1 ARM，这样的话10年内你都比30年固定的划算。10年后大部分人的人生会有
很大的变化。
率涨一
【在 r******l 的大作中提到】
: 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 现在是美国50年来利率最底的时候。
: 我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
: 倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
: 布分44个月。
: 目前agent力劝我用这个5/1ARM。
: 请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢
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r******l
发帖数: 1121 | 9 更具这个网站提供的数据
http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
我算了下，从１９９０年到现在２１年，２１年累计平均最高利率是７．５２％，２１
年累计最低平均是６．５５％。
当然过去不代表将来，没有人能知道５年后的利率变化是怎样的。 |
d*****a
发帖数: 3983 | 10 我不懂行也不会算,听老公的,:)
我们从来不考虑30年的,
第一次用的是15年fix,后来就改3年arm或5年arm的了.
利息差好多,我可不想把钱给银行.:)
gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一
【在 r******l 的大作中提到】
: 以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 现在是美国50年来利率最底的时候。
: 我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
: 倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
: 布分44个月。
: 目前agent力劝我用这个5/1ARM。
: 请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢
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r******l
发帖数: 1121 | 11 更具这个网站提供的数据
http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
我算了下，从１９９０年到现在２１年，２１年累计平均最高利率是７．５２％，２１
年累计最低平均是６．５５％。
当然过去不代表将来，没有人能知道５年后的利率变化是怎样的。 |
j***b
发帖数: 5901 | 12 For 30 year mortgage, after 10 years, your equity is not even half of the
price. So if the interest rate increased significantly, you can still be
losing in the long run.
On the other hand, it is very easy to beat the rate of 5% if you invest your
money in stock or bond market. There is risk in stock or bond market, but
there is also risk in taking a 5 year ARM.
I don't understand why people are so afraid of the risk of stock market, but
not afraid of the risk of 5 year ARM.
【在 c**********e 的大作中提到】
: 我同意你这种大致的估算。而且用5/1 ARM，仍可以按30年固定的月付款来付。如果5年
: 后5/1 ARM的利率低于目前30年的利率加目前两者的利率差，你还可以再refinance成一
: 个新的5/1 ARM，这样的话10年内你都比30年固定的划算。10年后大部分人的人生会有
: 很大的变化。
:
: 率涨一
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j***b
发帖数: 5901 | 13 The calculations in your original post were all wrong. How can 5 years saving cover 23 years of loss? Based on 30 year mortgage, after 5 years, you have very little equity, and if your interest rate increased a lot, you will be paying much much more extra interest than the amount you saved.
【在 r******l 的大作中提到】
: 更具这个网站提供的数据
: http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
: 我算了下，从１９９０年到现在２１年，２１年累计平均最高利率是７．５２％，２１
: 年累计最低平均是６．５５％。
: 当然过去不代表将来，没有人能知道５年后的利率变化是怎样的。
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j***b
发帖数: 5901 | 14 Sorry, I thought you say 23 years. 23 month should be about the right number.
saving cover 23 years of loss? Based on 30 year mortgage, after 5 years, you
have very little equity, and if your interest rate increased a lot, you
will be paying much much more extra interest than the amount you saved.
【在 j***b 的大作中提到】
: The calculations in your original post were all wrong. How can 5 years saving cover 23 years of loss? Based on 30 year mortgage, after 5 years, you have very little equity, and if your interest rate increased a lot, you will be paying much much more extra interest than the amount you saved.
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r******l
发帖数: 1121 | 15 是不是住５年，真的说不清。
人生就是走走停停。
【在 b*d 的大作中提到】
: 如果在这个房子住5年以内，那就用5/1ARM，否则用30年Fix。
:
: 率涨一
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b*d
发帖数: 9308 | 16 如果你想保险一些，那就用30年Fix。5年以后的事情，谁都说不清楚。
【在 r******l 的大作中提到】
: 是不是住５年，真的说不清。
: 人生就是走走停停。
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f****i
发帖数: 20252 | 17 totally agree with you
【在 c**********e 的大作中提到】
: 我同意你这种大致的估算。而且用5/1 ARM，仍可以按30年固定的月付款来付。如果5年
: 后5/1 ARM的利率低于目前30年的利率加目前两者的利率差，你还可以再refinance成一
: 个新的5/1 ARM，这样的话10年内你都比30年固定的划算。10年后大部分人的人生会有
: 很大的变化。
:
: 率涨一
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f****i
发帖数: 20252 | 18 很多mutual fund的10年gain 是零蛋
your
but
【在 j***b 的大作中提到】
: For 30 year mortgage, after 10 years, your equity is not even half of the
: price. So if the interest rate increased significantly, you can still be
: losing in the long run.
: On the other hand, it is very easy to beat the rate of 5% if you invest your
: money in stock or bond market. There is risk in stock or bond market, but
: there is also risk in taking a 5 year ARM.
: I don't understand why people are so afraid of the risk of stock market, but
: not afraid of the risk of 5 year ARM.
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j***b
发帖数: 5901 | 19 That's all the more reason you should buy stock.
You don't want to buy when the market has been marching 20% per year for several years.
【在 f****i 的大作中提到】
: 很多mutual fund的10年gain 是零蛋
:
: your
: but
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f****i
发帖数: 20252 | 20 贷款买房已经是杠杆了，20%down就是1：4的杠杆，付的利息钱就是杠杆的代价。你做
股票用多大的杠杆？
【在 j***b 的大作中提到】
: That's all the more reason you should buy stock.
: You don't want to buy when the market has been marching 20% per year for several years.
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j***b
发帖数: 5901 | 21 If you can lend me money at 5% rate for me to invest in stock, I will take as much as you want to loan me.
Brokerage margin is very different from a loan. You will get margin call the moment your lose too much money. With a conventional loan, you don't get margin call (foreclosure) as long as can pay monthly payment -- no matter how much you are under water.
【在 f****i 的大作中提到】
: 贷款买房已经是杠杆了，20%down就是1：4的杠杆，付的利息钱就是杠杆的代价。你做
: 股票用多大的杠杆？
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f****i
发帖数: 20252 | 22 I do not "invest" with borrowed money since I do not know how much the
return rate is.
Maybe you are an expect in trading stocks.
as much as you want to loan me.
the moment your lose too much money. With a conventional loan, you don't get
margin call (foreclosure) as long as can pay monthly payment -- no matter
how much you are under water.
【在 j***b 的大作中提到】
: If you can lend me money at 5% rate for me to invest in stock, I will take as much as you want to loan me.
: Brokerage margin is very different from a loan. You will get margin call the moment your lose too much money. With a conventional loan, you don't get margin call (foreclosure) as long as can pay monthly payment -- no matter how much you are under water.
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j***b
发帖数: 5901 | 23 Yes you are investing with borrowed money. You have a retirement plan do you?
And you have a loan right? Then you are investing with borrowed money.
get
【在 f****i 的大作中提到】
: I do not "invest" with borrowed money since I do not know how much the
: return rate is.
: Maybe you are an expect in trading stocks.
:
: as much as you want to loan me.
: the moment your lose too much money. With a conventional loan, you don't get
: margin call (foreclosure) as long as can pay monthly payment -- no matter
: how much you are under water.
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f****i
发帖数: 20252 | 24 that is why my income goes to mortgage payment first.
I maxed out the 401k and roth ira because of tax concern. If there is no tax
incentive, I will probably get rid of the mortage payment first.
you?
【在 j***b 的大作中提到】
: Yes you are investing with borrowed money. You have a retirement plan do you?
: And you have a loan right? Then you are investing with borrowed money.
:
: get
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j***b
发帖数: 5901 | 25 Let's just say we think differently.
You can hardly name a 30 year period during which the stock market didn't do
better than 5%. That's good enough for me.
tax
【在 f****i 的大作中提到】
: that is why my income goes to mortgage payment first.
: I maxed out the 401k and roth ira because of tax concern. If there is no tax
: incentive, I will probably get rid of the mortage payment first.
:
: you?
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f****i
发帖数: 20252 | 26 Borrowing money has cost. The true return is more like 1-2%, with risk.
Bank takes the profit, and you take risk.
do
【在 j***b 的大作中提到】
: Let's just say we think differently.
: You can hardly name a 30 year period during which the stock market didn't do
: better than 5%. That's good enough for me.
:
: tax
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j***b
发帖数: 5901 | 27 As long as you can keep up with the monthly payment, the risk is minimal.
When the market is down, simply wait for it to rebound, like it always had.
For the last 30 years, even with 2 market crashes, the average return is still 9%.
【在 f****i 的大作中提到】
: Borrowing money has cost. The true return is more like 1-2%, with risk.
: Bank takes the profit, and you take risk.
:
: do
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f****i
发帖数: 20252 | 28 Return in real estate is probably better.
still 9%.
【在 j***b 的大作中提到】
: As long as you can keep up with the monthly payment, the risk is minimal.
: When the market is down, simply wait for it to rebound, like it always had.
: For the last 30 years, even with 2 market crashes, the average return is still 9%.
|
j****y
发帖数: 1714 | 29 Average return is a joke. It is a lie.
Go learn something called Compound Annual Growth Rate.
Anybody using average return to decide on investment is totally an idiot.
still 9%.
【在 j***b 的大作中提到】
: As long as you can keep up with the monthly payment, the risk is minimal.
: When the market is down, simply wait for it to rebound, like it always had.
: For the last 30 years, even with 2 market crashes, the average return is still 9%.
|
j***b
发帖数: 5901 | 30 我前面给的，30年的平均return就是cagr啊，你以为我用的是算术平均值么？
这个是现在的道指adjusted value除以30年前的道指adjusted value然后开30次方减一。
【在 j****y 的大作中提到】
: Average return is a joke. It is a lie.
: Go learn something called Compound Annual Growth Rate.
: Anybody using average return to decide on investment is totally an idiot.
:
: still 9%.
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j***b
发帖数: 5901 | 31 我又算了一下，过去10年里面，最低的30年平均收益是6.78%.也就是说40年前到30年前
的任何一天你投资10000快，然后过30年兑现，平均收益都至少是6.78%。
一。
【在 j***b 的大作中提到】
: 我前面给的，30年的平均return就是cagr啊，你以为我用的是算术平均值么？
: 这个是现在的道指adjusted value除以30年前的道指adjusted value然后开30次方减一。
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a******t
发帖数: 2944 | |
t**********j
发帖数: 382 | 33 Why don't you take 7/1 ARM or 10/1 ARM? The rate of 7/1 ARM is 0.25-0.5%
higher than 5/1 ARM. 10/1 ARM is still about 0.5% lower than 30 yr fixed. |
