I********2
发帖数: 244 | 1 最近会close 一个房子但是对贷款有疑问。比如说我们贷款460K, redfine上面的估算
是30年fix 4% 每月付2800左右， 15年fix是3.25%,3800左右， 7/1arm是2.8%，2600左
右， 我对7/1arm很疑惑。 请问7/1arm 七年实际付了多少本金阿？有没有人用它做个
fast track的15年，就是我们可以付到3800。 如果我们用7/1arm 每个月还是付3800 =
2600+extra 1200 ？ 还有就是能不能用7/1arm一段时间后比如说到只欠银行20万时，
再换成15年？ |
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h********o
发帖数: 3320 | 2 7/1arm好，我就是用的7/1arm，和三十年fixed利率差别很大，一个月能省我一千美元
。我不准备卖房都选择7/1arm，你这有可能卖房更应该选择7/1arm。 |
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r******l
发帖数: 1121 | 3 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: ringbell (777), 信区: Living
标 题: 问个问题5/1ARM和30年锁定利弊分析
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 10 03:06:06 2011, 美东)
以前因为周围的人大多数选的是30年fixed rate,而且根据这个统计
http://www.forecast-chart.com/interest-mortgage-30.html?gclid=C
现在是美国50年来利率最底的时候。
我毛算了笔账，按我的贷款要是按目前5/1ARM，5年下来利息省2万块，5年后即使利率涨一
倍到9%，省得2万也够cover涨那布分23个月，利率如果涨到7%，省得2万也够cover涨那
布分44个月。
目前agent力劝我用这个5/1ARM。
请懂的人给说说5/1ARM和30年fixed rate的利弊？ 谢谢 |
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s******a
发帖数: 7 | 6 请告知最低的5/1ARM and 7/1ARM。
Loan Amount: 630k.
HOME Value: 880k SFH.
Credit>800.
Green card.谢谢！ |
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b*******k
发帖数: 396 | 7 找了半天，网上大部分calculator都是fixed的啊。即使有5/1ARM的，好像也没有单独
算point，fee啊什么的比较总价的。
我们的情况是贷款数比较小，想用5/1ARM，5年内就还完，就想找个这种情况下，总付
钱数比较少的贷款。看rate低，point高，fee高合算还是反之。
谁给个好用的连接吧，谢谢拉！ |
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x********o
发帖数: 1442 | 8 贷款搞的好晕。买了一个好学区的小黑屋，不知道选30yearfixed还是7/1arm。
觉得7年后非常可能卖房子，但是未来的事谁也说不准。另外房子挺贵的，7年内还清或
还完大部分是不可能的。
大家看下面这个办法可行么：
1. 先贷7/1arm获得较低的利率
2. 根据目前来看每年能有一定的闲钱，然后用这个闲钱去还本金，这样几年后本金就
能还掉一部分
3. 7年后即使利率升上去了，但是因为每年额外还了本金，所以相对来说欠银行的钱还
是比直接贷30年固定的少一些。这样即使利率升的很高，也不会有很大的损失。
不知道这么算对不对，新手啥都不懂，请大家指点。多谢多谢！ |
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T*****y
发帖数: 13 | 9 请问精算子，
我现在的loan是30年fixed 4.375% (>470K), plan to live for >10years, 现在值得
refinance到5/1ARM吗? 7/1ARM呢?
谢谢 |
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A*****Y
发帖数: 61 | 10 也求 Refi-Rate for 5/1ARM
Loan Amount : 550K
House Value :1.8 million
Credit Score : 780 |
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z****0
发帖数: 2198 | 11 如果打算7年内卖房或者还清房贷，现在这个行情下是不是7/1ARM比较好？
因贷款不多，20万，7年内如果没什么大问题，基本能还完，家庭税率比较低
谢谢 |
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s********n
发帖数: 1962 | 12 如果打算7年内卖房或者还清房贷，definitely 7/1ARM. |
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p****a
发帖数: 4829 | 13 可以有up to 2-3points, 大家见过的最低available的7/1ARM rate是多少? |
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c**********i
发帖数: 678 | 14 我的broker说，她的客户lock了5/1ARM后，睡不好觉；后来再re回30的，呵呵。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 15 問了。可以改。當天rate.3.875% 5/1ARM。
不過覺得不適合我。還是算了。 |
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m******g
发帖数: 3667 | 16 7/1ARM 3.625 no fee+escrow account
怎么样？ |
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m******g
发帖数: 3667 | 17 but I saw today's 5/1ARM is only 2.875% from wells fargo website. (that's
MSRP price).
not sure why 7/1 ARM is over 3.5% |
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c*******e
发帖数: 776 | 19 通常的定义是一个30年固定的周期在头7年的利率是3.75在第85个月开始就要按当时是
什么利率再从新借贷,这里要借机会讲到双方的买点，银行方是利用低利率去吸引你，
银行的好处是在头7年你大部分的资金都是在还利息（你可以画个方形图然后把图从左
到右竖分30等份线，从左下角往右上角画一对角线，从整个方形的左上三角形部分是利
息，右下三角形是本金，这时你看左边分割出来的头7部分对角线分割出来的面积都在
上部分，）你的优势是在头7年不用偿还太高利率的利息（如30年固定）你的弱势是7年
后这个方形图又要从新再画30竖条的头7条（如上）按新的利息来还30年的头7年....，
如此下去你是没法结束你的借贷，
这种方式迎合某些口味，如现有的偿还能力，资金周转的程度，居住时间的长短，投资
回报的周期和自我将来发展的趋势决定
这种方式也产生一种惰性，银行让你低利率，但老让你的该还的借贷下不来，银行老这
样用他的本金（你的贷款）让你慢慢还，
这种方式是老美的一套路，你要破解它就只能用7/1arm的方式30年固定的的本金月供就
行了，做贷款的中介自己的借贷还用1year arm的，只要是no cost no ... 阅读全帖 |
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b*d
发帖数: 9308 | 20 如果在这个房子住5年以内，那就用5/1ARM，否则用30年Fix。
率涨一 |
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b*d
发帖数: 9308 | 21 5/1ARM前五年是固定利率，后面的25年就是浮动利率，每年变一次。所有的Loan都可以
提前还清的。 |
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G**x
发帖数: 283 | 22 what is the 7/1ARM的利率 today? Thanks, |
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h***b
发帖数: 1233 | 23 要看你打算报着这个贷款多久，5年内是肯定适合，即使稍稍超过，也是划算的。
拿5/1ARM作长期打算就见仁见智了... |
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f********o
发帖数: 2181 | 24 purchase or refinance?
I got 5/1ARM @ 2.75% six months ago, thinking of refinancing... |
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p****r
发帖数: 165 | 25 can borrower with Hybrid 5/1 ARM and then refinance with another hybrid 5/
1ARM? Thanks. |
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c*********7
发帖数: 19373 | 26 7/1arm就是30年的算法，头7年利率固定，7年后利率会变
= |
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t**********j
发帖数: 382 | 27 我们泽西的利率也能锁到2.5% 5/1ARM. 有兴趣请与我联系. |
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M****a
发帖数: 11261 | 28 如果想做7/1arm refinance的话，这个rate很不错啊 |
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b*d
发帖数: 9308 | 30 【 以下文字转载自 LosAngeles 讨论区 】
发信人: bed (请访问南加州贷款俱乐部), 信区: LosAngeles
标 题: 今天我们公司也拿到2.5% 5/1ARM No Point的利率了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat May 14 02:42:12 2011, 美东)
有兴趣的请和我联系。 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 31 5-7年之后一定卖， 或者一定付清， 5/1ARM。
否则， 30fix。
gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一 |
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i******s
发帖数: 8734 | 32
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
30 年的每月还款比5/1arm 少？ 有
没有搞错？ ！ |
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r******l
发帖数: 1121 | 33 谢谢惠敏博士，我也转发了这个帖子和你们的录像给不上这个网站的朋友。
我原来除了30年的从没考虑过别的，最近觉得买房子就要买个明白，自己粗略算算，倾
向于5/1ARM,但是自己不是专业人士，想听听大家的意见，没想到这个帖子引起大家的
发言。我也明白了很多。
谢谢了，相信这样的讨论对大家都受益。 |
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w******y
发帖数: 8040 | 34 5年ARM到期前可以refinance成新的5/1或者7/1ARM吧
一般来说ARM总要比30年fix利率低
所以除非5年后30 Y fix利率高到8%以上，
否则新ARM利率低于7%基本没有太大问题吧
我这个理解有什么问题吗？谁来说说
Whole
25 |
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g****8
发帖数: 395 | 35 你可以做Georgia的loan嘛？我的贷款20万左右，现在是15年fixed，想refi到5/1ARM |
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g****8
发帖数: 395 | 36 如果做5/1ARM,比如说利率是3%，如果我在5年内付清，可以吗？有没有惩罚？如果是15
年固定，利率4.25%，如果5年内付清。两者有啥区别? |
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d***t
发帖数: 253 | 37 我早就说过了，我目前觉得5/1arm好是因为目前利差大，差个0.5我们也不见得去折腾5/1，
别在这里臆想什么vested interest了，再说我前面引用别人算的你们不也视而不见吗？
我工作是data analyst，喜欢算明白，不过不是financial领域的，算这个也是用网上的计算器。
那我用网上的calculator随便算给你看看吧：
假设50w的贷款，想要10年还清，30年rate 4.625%，每个月5212。11（2570.70
minimum + 2641.41extra to pay off earlier)，10年后一共本加利625453。
假设5/1,前5年2.625%，后5年一直最差情况7.625，每年都按10年内按期还完来计划还
多少，前5年每个月需要4741.91，后5年每个月需要5353.23，10年连本带息一共付
605708，还是比30年少2万呢。而且最开始的5年每个月少500多块，后5年每个月多付
100多块，通货膨胀了几乎可以忽略不计。
这样算有啥问题吗？风险在哪里？
为什么不用短期的10年贷款？第一我还真没研究过10年利率是不是会低很多，值得贷... 阅读全帖 |
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t*****a
发帖数: 721 | 41 现在买房，到底用那个最好呢，其实这里比较一下，30年和5/1ARM 就可以了。
15年的不用考虑。
一般房子如果你贷款30万的话，
50年，按照现在利率4.75 ，一个月要支付1500以上，不到1600.
5/1ARM 按照现在利率3.25 一个月要支付1250以上，不到1300.
这前5年就每个月少了300块， 然后5年就是300×60=18000
5年之后的利率能涨到什么什么样子呢，
我们来看一下大致的利率前30年的。从历史来看，忽然增长的可能性有，但是也是80年
代初的附近那几年。按照美国经济，出现这样状况不容易。
那么在5年之后，重新做一次贷款，再贷款5/1ARM，估计利率也不会高到哪里去。这样
扣除重新贷款的费用，去掉前5年还掉的本金，虽然不是太多，但还是有一点的。
之后的贷款再考虑30年还是15年了。
不知道我这样思路是否正确，请大虾们指点。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 42 如果你肯定5-6年内房子会卖掉,那可以做7/1ARM.前几年还有的都是interests,本金很
少,这个没错,因为7/1ARM的利率比30yrs fix要低,所以7/1ARM每个月还的本金比例还是
要比30年固定要高的. |
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g*q
发帖数: 26623 | 43 这个版上太多的人陷入一个误区,认为30和15的区别是还款利息比例.实际上不管15还是
30年,利息=贷款余额*利率,利率一样你付的利息就一样.
15和30的区别还是在于利率.目前类似的fee/credit情况下,30 fixed比15 fixed利率高
0.625%.
如果你计划持有这个房子30年,这0.625无所谓.以30万贷款额算,假定15年2.875% vs 30
年3.5%,选15年,头15年每个月多付700,后15年少付1300多,15年增值90%,相当于4.4%的
收益率,以后的存款利率可能都比现在贷款利率高.
如果你计划持有房子15年,30 fixed到时候你还欠19万,就是说15年fixed每个月多付的
700块15年后变19万,年收益率是5%,吸引力仍然不大.
如果你计划10年后换房,到时候两个贷款余额差接近12万,每个月多出的月供收益率是6.
3%,有一定吸引力.但是10/1 ARM的利率一般只比15fixed高0.125(假定是3%),跟10/1ARM
比,15fixed每个月额外月供的年收益率是3.5%.
如果你计划5年换房,跟30fixed比,15fixed额... 阅读全帖 |
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I********2
发帖数: 244 | 44 我们师兄用了5/1 arm， 我们agent和banker都推7/1 和10/1arm 但是由于我们7/1和10
/1arm差不多最后用了10/1arm |
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D*r
发帖数: 1298 | 45 lender说不行你讲理也没用。他们的理由可能是你们收入不够。收入不是按100％算的，
可能只有税前28％－45％可以用来算power。比方说你们家报税的收入是30万一年，
按40％算就是每月1万。这个1万必需能够cover两个房子的月供，property tax和保险，
还有其他所有债务，包括车贷和信用卡贷款（按minimum payment算）。
收入低的地方可能只给算28％。有的首付超过50％的可能可以再多算。
如果其中一个房子转成rental的，租金可以100％抵消月供，不用乘40％。rental的要求
是你们自己不住在那房子里，有前一年交税的证明。或者是downpay够70％，然后按
市价给你们算租金。
如果你们的收入够，这个房子可以按第二住宅房买，那第一个房子的贷款不用换的。
利率各地不同。如果你问到5／1ARM的，也上来说一声。我查到jumbo 5／1ARM和
不jumbo的没区别，所以我怀疑ARM不能贷jumbo的。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 46 refinance是简单替换现在的rate还是必须重新开一个loan？
比如一个5/1ARM Refi到另一个5/1ARM，都会发生什么呢？
重新开的话，不是利息都白交了？
谢谢 |
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z******n
发帖数: 211 | 47 Silly Q from first time buyer with no finace-smart.
If I use a 7/1ARM, can I refi my mortgage into another 7/1ARM in the 7th
year? This way I may enjoy the low rate for almost 14 years during which I
may also sell my home? |
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g******u
发帖数: 153 | 48 the second 7/1ARM might not be low. It will be only relative low compared to
30fix at that time. For example, 30 fix is 15% and 7/1ARM is 10%. |
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A***I
发帖数: 79 | 49 这是要看人品的
我的一个朋友2004年买房做的5/1ARM是4.5%，然后去年Refi又做了5/1ARM是4% |
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m*****i
发帖数: 1829 | 50 7/1 ARM for 4.125% is really high ya. I got quote for 5/1ARM for 3.5% and 10
year fixed for 3.875% two days ago.
If you go with 7/1ARM, you are assuming you will sell house because of
moving or upgrade your home. So no need to worry what the rate will be after
7 years. If you are not sure about selling home in 7 years, you should go
with 15 fixed or 10 fixed.
just my 0.001 cent :)
过margin了？否则再加上margin, life-time cap就变成12.125%了。 |
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