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b*d
发帖数: 9308 | 2 有很多人都选择5/1ARM的，不少人现在选择fix的原因是利率在Historical Low。但是
对于第一次买房子，或者5-6年以后要Upgrade的客人来说，5/1也是个好的选择。 |
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f********o
发帖数: 2181 | 3 15年fix 4.5%
5/1ARM 4.0%
昨天早上quote的, 现在可能降下一些了? |
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O****L
发帖数: 3353 | 4 今天听说7/1 可以到3.75%. 想让锁定, 但对这个没概念,怕有啥区别于正常的陷阱或要
特别注意的东西. 有懂的给解释一下吧,想明天锁定. 我的理解就是7年内3.75%,然后按
市场决定. 那这7年每月的付款该如何算? 7年后,利率怎么决定? broker会多收费用吗? |
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c*******o
发帖数: 5387 | 6 我用得就是7年ARM。
前7年是固定3.75的利率。后面好像是prime rate + 2.75%，最多到6.75%，有个cap。 |
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O****L
发帖数: 3353 | 7 then, could you please tell me , how to calculate the monthly mortgage in
the first 7 months? |
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O*O
发帖数: 2284 | 8 嗯，俺用的也是7/1 arm
rate 3%, cap 8% |
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d****a
发帖数: 3087 | 9
It is very low. Did you pay closing cost or bank? |
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c******l
发帖数: 502 | 10 Use the current rate you want to lock to calculate the monthly mortgage
payment for the first 7 yrs.Actually current rate for 30 yr, you will get
your first 7 yr payment. |
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d******n
发帖数: 2712 | 12 7年后adjust rate，比较常见的算法是当时的1 Yr LIBOR的rate加上2.25%的margin，
就是说基本1 Yr LIBORD当时的rate为零，那么7年后的rate也至少是2.25%。一般是5/2
/5吧现在，第一次adjust的时候，最高不能高过原来rate 5个point。比如现在是3.75%
，那么最高不能高过8.75%。之后每年的adjust不能高过2%，不过，这个loan终生不能
adjust超过5%，也就是说最高的rate就是8.75%。现在的1 yr LIBOR 大概在1%，如果7
年之后它不低于6.5%，那么LZ就要承受8.75%的rate。
如果能够承受ARM的风险的话，不如take 5/1 ARM吧，现在7/1的rate并不好。 |
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O****L
发帖数: 3353 | 13 是不是7年内利率都是3.75%,就是全付完了也是这利率?
我打算全付清了.
/2
75%
7 |
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l****l
发帖数: 3394 | 16 看来去年做的3.5 7/1ARM refi 还是作对了。 |
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t*****e
发帖数: 344 | 17 如果你5年付清， 并且都没有prepayment penalty的话， 越低越好。 一般5/1ARM比30
年fixed低。 |
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d**********e
发帖数: 703 | 18 在办5／1ARM，大额，自住，发现买买提那几个club报的rate总是比local找到的broker能给的rate要低。
在local，我们只找no point no fee 的，最好的30day lock的rate是3.875。
club报的new purchase rate 有fee，大概2000刀以内，rate现在是3.5，APR~3.6。
比较两边的APR，这多交的fee一年多就出来了，应该还是club里报的合算。
local的我们以前用过，比较了解。club的没有用过，不知道有多可靠。
有没有最近贷款的，分享一下利率吧。
另外，有趣的是，local报的30fix利率比club报的要好。 |
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m****u
发帖数: 208 | 19 今天close了，在版上方圆贷款做的，他们的利率尤其是5/1arm 确实能做到比别家低不
少，而且事实证明了并不是忽悠人，当时拿他家的报价让别家网上的和local的broker beat
都说不可能，我的buyer agent还特意提醒我别贪便宜上当了。事实证明他们是很可靠的，按
照当时说好的给我close了 没有任何的猫腻，而且在整个过程中还给了不少有用的建议
和提醒，帮我在close的过程中省了不少钱。给我推荐的home insurance agent 也很好
，价格低服务还好。以后有机会肯定还会和他们合作。 |
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I*********n
发帖数: 205 | 20 数学不好，请问5/1 ARM和7/1ARM区别有多大？ |
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f********o
发帖数: 2181 | 21 short sell今天银行批了, 要求月底close, 要马上做inspection
seller在外州, 以前是出租的, 现在不知道
我的agent说可以直接去做inspection, 不用预约
我觉得有人住的话要预约的
想问问是不是可以直接inspect
另外我的contract上面写的是15年fix
我现在贷款做5/1ARM, mortgage contingency还有效么?
broker告诉我他们是和provident做
说他家批的快, 不过听说他家很严格, 现在挺担心贷款的
今天忙死了, 超多的文件 :( |
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f********o
发帖数: 2181 | 22 有五年fix么?
我差不多类似情况，搞了5/1ARM, 打算每月多交钱, 五年付完 |
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b*d
发帖数: 9308 | 23 没有5年Fix。就像你说的，5/1ARM是能拿到的最低利率。 |
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c****i
发帖数: 921 | 24 loan amount $340K
(1) 2.75% 5/1 ARM, $3000 closing cost.
(2) 3.375% 5/1 ARM, $0 closing cost
(3) 4.0% 15y fixed, $1900 closing cost
(4) 4.75% 30y fixed, $1600 closing cost after lender rebate.
现在的想法是：
1.选1，先享受五年的2.75%，五年后refinace 领外一个5/1ARM, 只要5年后，利息没有
上涨2-2.5%，就还划算
2. 先选2，因为是$0 closing cost,现在的利率不是最好的，如果四个月以后利率有降
到去年底的利率（4.2-4.3% 30y），作refinace,转成30years fixed.
3.每月付$2450, 手上活钱不多，但总共付给银行的钱是$440K,不知道税上有没有占到
便宜。
4.每月付$1735, 总共要付银行$630K,但每个月少付$700,15年就是$125K，跟3的差别降
到$65K,用$125K付pricipal,好像跟3比，... 阅读全帖 |
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r****s
发帖数: 201 | 26 New Jersey， 5/1ARM, refi, $350K
今天的利率是多少？
谢谢！ |
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y*****1
发帖数: 443 | 27 Updates: 我的贷款也批了， 前后也就两天时间， 真非常的快啊！现在需要清
Conditions了。虽说有些比较怪异的Condition,但基本上不算离谱，都是些合理要求。
另外，Loan officer催我lock rate, 他给我的是： 7/1ARM 3.0% rate with 0.125
point for 30 days closing or 3.0% rate with 0.25 point for 45 days closing.
我还不知道30天的够不够用，45天的貌似也还可以，差别不大。其实我想做完Apraisal
后再锁，但是我知道Lock-in是双刃剑，谁也不好说下周会怎么样。但是还请大家根据
今天及以前的情况评价一下这个利率如何，可不可以锁？！谢谢啦！ |
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y*****1
发帖数: 443 | 28 重开一帖： 我的贷款在Provident Funding也批了, 前后也就两天时间， 非常快啊！
现在需要清Conditions了。Conditions基本上不算离谱，都是些合理要求。另外，Loan
officer催我lock rate, 他给我的是： 7/1ARM 3.0% rate with 0.125 point for 30
days closing or 3.0% rate with 0.25 point for 45 days closing. 我还不知道30
天的够不够用，45天的貌似也还可以，差别不大。其实我想做完Apraisal后再锁，但是
我知道Lock-in是双刃剑，谁也不好说下周会怎么样,但是还请大家根据今天及以前的情
况评价一下这个利率如何，可不可以锁？！谢谢啦！ |
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c****o
发帖数: 32446 | 30 俺记得上次有个人说他的5/1ARM是2.875% |
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l******a
发帖数: 16364 | 31 问一个问题，如果我先做了1个5/1arm,然后过两年能不能refinance到7/1 arm?
credit |
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a**i
发帖数: 508 | 32 Why online rate is as low as 2.85% for 5/1ARM?
Agent rate is above 3%? |
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N**D
发帖数: 2885 | 33 主要看你准备待多久，还有经济状况。比如你有几个孩子，买房在好学区，那有可能住
10年，这样长期贷款比较合适。如果税率高达40%以上，选长期的也合适。
率涨一 |
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c****o
发帖数: 32446 | 34 从来没烤驴过30年的，太多利息，人生全卖给银行了 |
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j***b
发帖数: 5901 | 36 我贷款的时候利率，比现在三十年国债还低。也就是说如果我当时多贷款，省下的现金现在买国债就比当时全部现金付掉划算。
我现在巴不得换成只付利息的贷款。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 38 我同意你这种大致的估算。而且用5/1 ARM，仍可以按30年固定的月付款来付。如果5年
后5/1 ARM的利率低于目前30年的利率加目前两者的利率差，你还可以再refinance成一
个新的5/1 ARM，这样的话10年内你都比30年固定的划算。10年后大部分人的人生会有
很大的变化。
率涨一 |
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d*****a
发帖数: 3983 | 40 我不懂行也不会算,听老公的,:)
我们从来不考虑30年的,
第一次用的是15年fix,后来就改3年arm或5年arm的了.
利息差好多,我可不想把钱给银行.:)
gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一 |
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j***b
发帖数: 5901 | 42 For 30 year mortgage, after 10 years, your equity is not even half of the
price. So if the interest rate increased significantly, you can still be
losing in the long run.
On the other hand, it is very easy to beat the rate of 5% if you invest your
money in stock or bond market. There is risk in stock or bond market, but
there is also risk in taking a 5 year ARM.
I don't understand why people are so afraid of the risk of stock market, but
not afraid of the risk of 5 year ARM. |
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j***b
发帖数: 5901 | 43 The calculations in your original post were all wrong. How can 5 years saving cover 23 years of loss? Based on 30 year mortgage, after 5 years, you have very little equity, and if your interest rate increased a lot, you will be paying much much more extra interest than the amount you saved. |
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j***b
发帖数: 5901 | 44 Sorry, I thought you say 23 years. 23 month should be about the right number.
saving cover 23 years of loss? Based on 30 year mortgage, after 5 years, you
have very little equity, and if your interest rate increased a lot, you
will be paying much much more extra interest than the amount you saved. |
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r******l
发帖数: 1121 | 45 是不是住５年，真的说不清。
人生就是走走停停。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 46 如果你想保险一些，那就用30年Fix。5年以后的事情，谁都说不清楚。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 48 很多mutual fund的10年gain 是零蛋
your
but |
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j***b
发帖数: 5901 | 49 That's all the more reason you should buy stock.
You don't want to buy when the market has been marching 20% per year for several years. |
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f****i
发帖数: 20252 | 50 贷款买房已经是杠杆了，20%down就是1：4的杠杆，付的利息钱就是杠杆的代价。你做
股票用多大的杠杆？ |
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