e******u
发帖数: 3206 | 1 【 以下文字转载自 Boston 讨论区 】
发信人: adm (adm), 信区: Boston
标 题: 12万收入撑100万房子的对策
发信站: BBS 未名空间站 (Thu May 29 12:37:51 2014, 美东)
有人问12万收入可以买多贵的房子，我就把我当时的计算奉献出来。标题取的
比较夸张，12万收入撑100万房子不是不可能，但有点死撑。不过12万撑70-80万的还是
没有问题的。前提都是你有20%的downpay，没有其他贷款（车贷，房贷，学生贷款），
assume房产税大约为房价的1.2%（belmont的房子大约1%，newton更低）。我下面的计
算都基于房价80万，贷款64万，利率30 yr fixed, 4.125%， 报税是married jointly
。还有你上daycare的孩子只有0-1个。
先说银行会不会批？-会
大多数银行要求debt income ratio不大于40%，43%，或45%。比如Wells Fargo ARM 不
超过40%，fixed不超过43%，Citi也差不多。我知道一个银行jumbo可以做到45%，不管
是AR... 阅读全帖 |
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g********n
发帖数: 2314 | 2 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: oddp (OP), 信区: SanFrancisco
标 题: 有没有人由于LTV太高，不能RIFI, 但是RESET后更低了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Oct 7 14:38:03 2010, 美东)
有没有人由于LTV太高，不能RIFI, 但是RESET后更低了.
俺3/1 ARM from 2007, RESET to 3% Now, 哈哈哈哈哈哈...
问了一下新利息是 3.5-4.0 (3/1ARM, 5/1ARM)左右. |
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A******M
发帖数: 1587 | 3 在我常follow的一个broker的网站上看到的。
Conforming(<=417k) High Balance(>417k&<=729,500)
30Yr. Fixed 4.250% 30Yr. Fixed 4.625%
15Yr. Fixed 3.750% 15Yr. Fixed 3.875%
5/1ARM 3.250% 5/1ARM 3.625% |
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t****u
发帖数: 8614 | 4 “
”
您老这段基本瞎扯。按楼主的说法，550K的房子，350K的loan，15yr fixed和30yr
fixed，guideline是完全一样的。
30yr fixed，还款时间长，利率是要高点，现在是3.75%，15yr fixed 3.25%。
但是一个360月还完，另一个180月还完。
350K loan:
15yr fixed at 3.375%: monthly payment, $2480.66
30yr fixed at 3.75%: monthly payment, $1620.90
如果楼主作5/1ARM，头五年，2.75%，monthly payment, $1428.84.
立马，每月cash flow就有很大改善。 |
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B*Q
发帖数: 25729 | 5 三十年？
5／1arm呢？
[在 matc (被遗落的枫叶) 的大作中提到：] |
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p**e
发帖数: 676 | 6 ZILLOW 上面确实有BROKER报 7/1ARM 3.875% 的 RATE，no points, fee about $1400.
15 fixed 4.25% rate, no points, fee about $1400. |
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p**e
发帖数: 676 | 7 7/1ARM 3.875% with $1880 total lender fee (including appraisal)
this is what I get today |
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h********d
发帖数: 364 | 8 oh, 还是不错的。我agent说看不到好的7/1ARM，还是lock了一个5年的。 |
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p****a
发帖数: 4829 | 9 It seems that the lowest 7/1 ARM rate available is 3.5% no matter how many
points I want to pay. Is this correct? |
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x5
发帖数: 27871 | 10 why you want to pay points at the first place, especially the chances for
you to move in 7 year is fairly high, as
you mentioned. |
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p****a
发帖数: 4829 | 11 Because I have unused credits provided by the builders, I either use them or
lose them. |
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t******o
发帖数: 467 | 12 更新一下从当地中国人代理得到的最好结果：
1-代理比较保守，估价大约只有220K。
2-我们不想要PMI，这需要注入现金大概65K。有PMI的话，需要注入现金30K。
3-基於以上可以有15年固定利率4.25%或者7/1ARM利率4.625%,今天的rate.
4-不开escrow的话，费用总共大概$3000。开escrow的话,费用大概$4500。
代理是朋友介绍的，在我们当地口碑还不错。大家看值得做吗？ |
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c********h
发帖数: 7827 | 13 就是5/1ARM 前5年fixed rate, 以后每年随市场 |
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r****s
发帖数: 201 | 14 我现在的贷款是30年fixed, 我可以refi成5／1ARM 或者7/1 ARM吗？
谢谢 |
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w*****a
发帖数: 243 | 15 目前要借15万左右，20% down payment, 房子打算住五六年左右，其实两年内就能基本
还清了。是选ARM 的 low rate,还是选15 year， 30year的fixed rate，好长期锁定目
前的低利率？第一次买房，多谢各位不惜赐教！ |
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l*****i
发帖数: 3929 | 17 你要是两年还清，麻烦你告诉我长期锁定低利率有什么用？ |
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w*****a
发帖数: 243 | 19 是不是用 mortgage 的钱做投资收益更大？比如投资股票债券什么的。多谢赐教。 |
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w*****a
发帖数: 243 | 21 卖了房子,mortgage 就得一次付清？对不起，问题很白痴。 |
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l*****i
发帖数: 3929 | 24 不明白你什么逻辑，难道不成五六年之后你卖了房子，然后跟银行说，前面这个房子的
贷款我能不能继续还啊，我就是看着原来那个利率太低了，不还我心里难受啊，你们让
我还吧...
你理解能力很白痴，嗯 |
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s**m
发帖数: 1564 | 26 5年之内楼主不是有打算吗？2-3年能还清，当然选ARM低利率 |
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w*****a
发帖数: 243 | 27 将不用的卡关掉，为什么会影响 credit呀？
现在我只有 692分，请问借5/1ARM会有多大影响啊？ |
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l****l
发帖数: 3394 | 29 4.875 30fix
3.875 7/1arm |
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l****l
发帖数: 3394 | 31 有一件事要考虑到。5-7年后，你是否愿意refi这个房子。
假设某人买了一栋A房产。如果做7/1ARM，贷款40w。7年之后，按理说剩33w左右的贷款
，第八年开始浮动。
假设利率上升到7%。当然第八年到来之前，最好付清或者卖掉。假设该人有30w存款。
如果本来有换置房计划，那就是要继续购买新房。但是问题是，如果30w存款付清A房，
那就新房购置的首付就变少。贷款额变高。因为高利率，这时最好把更多的首付付给新
房而不是A房。
也就是说，除非你打算在这个房子内呆过七年且有能力七年偿还清。其他的方法就是七
年内必须卖掉。否则换房的话只能添置，不适合继续供着老房。
没说清楚，希望能看明白。 |
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a*******8
发帖数: 5069 | 32 先lock 5/1arm的4%，省几年再说，如果利率又降下来的话，refinance
这个计划咋样？呵呵 |
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k*****g
发帖数: 316 | 33 5/1ARM
7/1的利率很差。
我現在傾向30.我覺得利率很難回來了。
只是一周漲了.25%，真的很郁悶啊。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 34 一个想法是4 5/1arm
然后5年之后refinance 15年。这样可行么？ |
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j*******e
发帖数: 586 | 35 看了前面讨论利率涨的帖子，有同感后悔没有早几个月买房。如果选5/1ARM，利率要低
的多。但是5年后不确定性太大，很有可能高利率。假如房子便宜而我有能力5年内还清
，就没这个问题了。这种贷款允许你提早还吗？怎么操作法，比如是把monthly
payment从1000改成3000还是可以年底把手里结余的钱（比如2万）一下子还上？ |
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n*****n
发帖数: 122 | 36 也不是所有的都可以。我上一个5/1ARM是要求6个月后才可以。 |
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k*****g
发帖数: 316 | 37 只是好奇。大家的agent给做relock么？ |
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k*****g
发帖数: 316 | 38 agent早晨lock的时候说明rate和fee改不了。
我好奇如果我想改贷款种类可以么？有点觉得5/1好 |
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k*****g
发帖数: 316 | 39 你的broker允许同样的贷款方法free relock么？ |
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U********n
发帖数: 471 | 41 我的loan officer说lock是lock的一张rate sheet.lock当天的program可以改的。 |
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n*****t
发帖数: 22014 | 43 俺以前算过，基本 ARM 买 point 都是不划算的，画个 excel 表就知道了。
最简单的，monthly payment x 60 + cost，大致就出来了。 |
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y******n
发帖数: 8667 | 45 1 point=1% your total loan=0.25% APR |
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s******8
发帖数: 4192 | 46 一般来说5/1 ARM，如果0.25 point = 0.125%就合算。
基本上两年多就赚回来，这是30年的。
你的情况呢，比较复杂，不过5年平均下来还是赚的。
比如贷款300K,3.5%,一共5年$327,451.41.
买点0.25,3.375%,一共5年$326,444.76+$750=327194.76。小赚一点$256.
同样，买0.5 point,降0.25%。依次类推。 |
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R******a
发帖数: 1096 | 47 Normally, buying down 0.25% rate needs 1 point. |
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s******8
发帖数: 4192 | 48 From my brokers I asked, the worst was 0.75 point and the best was 0.4 point
for 0.25% rate. But anyway, I think anything more than 0.5 point is not
good. |
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S*********t
发帖数: 522 | 49 金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金金 |
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T**J
发帖数: 3340 | 50 银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银银 |
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