L*******h 发帖数: 126 | 1 那么,当您看上某一处房屋是,到底是该不该买? 应该在什么价位买呢 ?
土土建议您从投资的角度来分析下:
因为在美国买房不仅是自己居住的住所,也是一种重要的投资方式,特别对于很
多first time buyer来说,常常也是人生目前为止最重大的一笔投资。
房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算:
一个是资产回报率(CAP).
一个是投资回报率(ROI)
一、现金买房的租金回报率
资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入/买入成本
年租金净收入= Rent X 12month - Maintenance Cost (HOA, Property Tax,
Insurance,repair )
现金买房比较简单, 买这个房屋之前,首先了解该房屋的市场租金(租金收入,有无
空置期等),然后用上面的公式做一个计算,一般来说CAP RATE 要 beat inflation ,
高于 3%, 才是一笔值得的投资 ,
比如一个TownHouse 买价100万, 月租 4500,HOA = 350 地税每年1万,保险 +
maintenance = 1000
CAP = (4150 x 12 - 10000 -1000) / 100万 = 3.88% ,
not bad, 除非你有回报更高更稳定的其它途径
not too good, 所以现在市场也有很多5年前买房的投资人也在cash out
没有对与错,只有适合不适合
二、贷款买房的租金回报率
贷款买房相对复杂点,因为涉及到贷款的Leverage, 一般常用ROI (return on
investment) 来分析投资回报
ROI= Annual Net Revenue / downpayment
Annual Net Revenue =Rent X 12 - Maintenance Cost - Mortgage + paid off
principle
比如一个TH 买价100万, 月租 4500,HOA = 350 , 地税每年1万,保险 +
maintenance = 1000,
如果 首付 30万, 贷款70万, 假设利率~4% ,30年总利息 424550,
平均年利息 = 14151
ROI =(4150 x12 -10000-1000-14151)/30万=8.2%
因为杠杆的因素 ROI 比CAP 高出很多
当然也要注意:
1.贷款前期的mortgage 利息/本金 比例很高,所以前期的真实ROI 要低很多, (比如
以上例子,第一年的ROI = (4150 x 12 - 10000 -1000 - 27750) / 30 万 = 3.78% )
2. 当然所有杠杆是有风险的, 需要考虑到经济下滑时期的还贷能力
当然除了cash flow, 还需要考虑到 value appreciation / depreciation,
如果您有具体问题,欢迎来信咨询
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c*****e 发帖数: 3226 | 2 保险 + maintenance 肯定不止1000
【在 L*******h 的大作中提到】 : 那么,当您看上某一处房屋是,到底是该不该买? 应该在什么价位买呢 ? : 土土建议您从投资的角度来分析下: : 因为在美国买房不仅是自己居住的住所,也是一种重要的投资方式,特别对于很 : 多first time buyer来说,常常也是人生目前为止最重大的一笔投资。 : 房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算: : 一个是资产回报率(CAP). : 一个是投资回报率(ROI) : 一、现金买房的租金回报率 : 资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入/买入成本 : 年租金净收入= Rent X 12month - Maintenance Cost (HOA, Property Tax,
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g***t 发帖数: 343 | 3 那个地方100万的TH能租4500??
【在 L*******h 的大作中提到】 : 那么,当您看上某一处房屋是,到底是该不该买? 应该在什么价位买呢 ? : 土土建议您从投资的角度来分析下: : 因为在美国买房不仅是自己居住的住所,也是一种重要的投资方式,特别对于很 : 多first time buyer来说,常常也是人生目前为止最重大的一笔投资。 : 房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算: : 一个是资产回报率(CAP). : 一个是投资回报率(ROI) : 一、现金买房的租金回报率 : 资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入/买入成本 : 年租金净收入= Rent X 12month - Maintenance Cost (HOA, Property Tax,
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L*******h 发帖数: 126 | 4 SF downtown
【在 g***t 的大作中提到】 : 那个地方100万的TH能租4500??
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g****y 发帖数: 2810 | 5 然后一辈子不能加价了
【在 L*******h 的大作中提到】 : SF downtown
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L*******h 发帖数: 126 | 6 Only properties built before 1979 are included in San Francisco rent control
regulations.
【在 g****y 的大作中提到】 : 然后一辈子不能加价了
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