o******e
发帖数: 1001 | 1 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
.90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
因而房价增长大概回归到2000前年水平。
从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
这两个可能都使近几年房地产不再具有投资价值。
当然，房地产比较local,各个地方有所不同。 | g******n
发帖数: 53185 | 2 房地产接下来几年当然是呆滞缓慢下跌或不动，绝对不会上涨的，最多局部地区小幅死
猫跳一下 | S*L
发帖数: 1746 | 3 投资房地产是为了固定现金流。不要以为只有房价上涨才能获利。
：a
【在 o******e 的大作中提到】
: 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
: ，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
: 1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
: 虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
: 房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
: 2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
: .90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
: 3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
: 因而房价增长大概回归到2000前年水平。
: 从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
| a**n
发帖数: 2431 | 4 I agree
But I bought a house with 5 times leverage late last year anyway
If you work in the U.S. , buying a house has some tax benefits; in some plac
es it is no longer cheaper to rent if taking this tax benefits into account
：a
【在 o******e 的大作中提到】
: 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
: ，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
: 1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
: 虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
: 房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
: 2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
: .90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
: 3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
: 因而房价增长大概回归到2000前年水平。
: 从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
| h****d
发帖数: 358 | 5 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
房子减去首付。呵呵
如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
如果买在了高峰当然就没有那么好了。加州有的地方250K的房子以前卖400K.这样就不
如租房便宜了。就只有等增值了。
：a
【在 o******e 的大作中提到】
: 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
: ，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
: 1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
: 虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
: 房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
: 2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
: .90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
: 3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
: 因而房价增长大概回归到2000前年水平。
: 从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
| o******e
发帖数: 1001 | 6 谢谢，受教了！
mortgage
【在 h****d 的大作中提到】
: 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
: 房子减去首付。呵呵
: 如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
: 例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
: is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
: 税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
: 300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
: 如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
: 房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
: 买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
| p********r
发帖数: 1980 | 7 The principle of your calculation is correct, but a few flaws:
1. Not all interests can be tax deductible, you have to factor in
standard deduction, AMT, etc.
2. You have to factor in the opportunity cost of $50K down payment.
3. Insurance and maintenance could be more than 20% of the rent,
depends on the condition of the house.
Overall, owner should always buy before investors do, because:
1. You will get the best tenant in the world: yourself.
2. You eliminate the vacancy problem.
If you are a
【在 h****d 的大作中提到】
: 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
: 房子减去首付。呵呵
: 如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
: 例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
: is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
: 税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
: 300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
: 如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
: 房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
: 买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
| A*V
发帖数: 3528 | 8 http://www.ritholtz.com/blog/2010/07/the-4-trillion-dollar-question-2/
The $4 Trillion Dollar Question
Posted By Barry Ritholtz On July 15, 2010 @ 9:00 am In Credit, Economy, Real
Estate | 31 Comments
I have been covering the US Real Estate market for decades. I grew up with
RE (mom was a RE broker and an investor). I have been a housing bear [1] for
about 5 years. I recognized the credit bubble [2] and inevitable bust long
before most other analysts/strategists/economists did.
I mention this ju | p******h
发帖数: 1783 | 9 this is a nice article.
the excessive 4 trillion loans may be stored somewhere on the banks balance
sheet because of the creative accounting.
Real
for
long
of
【在 A*V 的大作中提到】
: http://www.ritholtz.com/blog/2010/07/the-4-trillion-dollar-question-2/
: The $4 Trillion Dollar Question
: Posted By Barry Ritholtz On July 15, 2010 @ 9:00 am In Credit, Economy, Real
: Estate | 31 Comments
: I have been covering the US Real Estate market for decades. I grew up with
: RE (mom was a RE broker and an investor). I have been a housing bear [1] for
: about 5 years. I recognized the credit bubble [2] and inevitable bust long
: before most other analysts/strategists/economists did.
: I mention this ju
| o******e
发帖数: 1001 | 10 谢谢分享！信息很有用。
Real
for
long
of
【在 A*V 的大作中提到】
: http://www.ritholtz.com/blog/2010/07/the-4-trillion-dollar-question-2/
: The $4 Trillion Dollar Question
: Posted By Barry Ritholtz On July 15, 2010 @ 9:00 am In Credit, Economy, Real
: Estate | 31 Comments
: I have been covering the US Real Estate market for decades. I grew up with
: RE (mom was a RE broker and an investor). I have been a housing bear [1] for
: about 5 years. I recognized the credit bubble [2] and inevitable bust long
: before most other analysts/strategists/economists did.
: I mention this ju
| | | g*****0
发帖数: 2998 | 11 美国土地这么多，房地产不可能有超额回报。投资地产一定要到人多地少的地方。像国
内的一线城市，才有超额回报的机会 | r******i
发帖数: 674 | 12 能展开说一下吗， 生意人不都以有现金多为驱动吗，这样流动性大，方向性广，为什
么要固定现金流呢？这个什么理论？
【在 S*L 的大作中提到】
: 投资房地产是为了固定现金流。不要以为只有房价上涨才能获利。
:
: ：a
| r**i
发帖数: 24 | 13 看看这个
：a
【在 o******e 的大作中提到】
: 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
: ，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
: 1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
: 虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
: 房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
: 2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
: .90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
: 3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
: 因而房价增长大概回归到2000前年水平。
: 从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
| t******2
发帖数: 2265 | 14 算的不好. 用$250K举例是反面教材了.
就按你算的一月$1K抵税,一年$12K. 可如果你用standard deduction报税,也有$11K抵
税,所以你真正受益的只有$1K,外加其它itemlized东东. 而买$250K房子的人,这部分
item又少之又少. 当然还有小孩子抵税的计算,每个家庭不同,但总之要根据当地的
property tax rate算这个临界房价.
假设这个临界房价是$250K,那么买高于$250K的房子是不是就能有positive的现金流呢?
不是, 因为你并不需要这么大的房子. 一个$500K的房子,租金可能是$3K,但你要是租
房,你可能只用$1500就租到你需要的房子了,再大就多余了.所以还是不值.
这还不算down pay的reture什么的呢.不过你这个positive现金流的思路是好的,要根据
个人各地的具体数字才能算出值不值.
mortgage
【在 h****d 的大作中提到】
: 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
: 房子减去首付。呵呵
: 如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
: 例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
: is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
: 税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
: 300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
: 如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
: 房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
: 买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
| t******o
发帖数: 467 | 15 你这是建立在买房自住的情况。很多人已经有了自己的自住房，现在正在准备买第二套
甚至是第三套房子。我自己就是这样的情况，我觉得在现在的房产价格下，买一套投资
房是一个很好的选择。也许我自己比较笨，不会投资股票和债券。
呢?
【在 t******2 的大作中提到】
: 算的不好. 用$250K举例是反面教材了.
: 就按你算的一月$1K抵税,一年$12K. 可如果你用standard deduction报税,也有$11K抵
: 税,所以你真正受益的只有$1K,外加其它itemlized东东. 而买$250K房子的人,这部分
: item又少之又少. 当然还有小孩子抵税的计算,每个家庭不同,但总之要根据当地的
: property tax rate算这个临界房价.
: 假设这个临界房价是$250K,那么买高于$250K的房子是不是就能有positive的现金流呢?
: 不是, 因为你并不需要这么大的房子. 一个$500K的房子,租金可能是$3K,但你要是租
: 房,你可能只用$1500就租到你需要的房子了,再大就多余了.所以还是不值.
: 这还不算down pay的reture什么的呢.不过你这个positive现金流的思路是好的,要根据
: 个人各地的具体数字才能算出值不值.
| c**********l
发帖数: 606 | 16 投资股票和债券只要两分钟. 投资房地产却要无数心血. 流通性又极差. 与其说是投
资, 不如说是小生意. | c**********l
发帖数: 606 | 17 自住房是消费品, 不是投资. 有钱了买车买房奢侈一下,有何不可? 要有孩子的话就更
有理由了. 所以说自住房什么时候买都不怎么错.
所谓的"投资房"却不然, 任何时候,长期或短期,都有比房地产更好的投资组合. 为什么
要把大笔的钱琐死在很难液化的房子上呢? | a****t
发帖数: 7049 | 18 况且买一栋投资风险大，不如买REIT。
【在 c**********l 的大作中提到】
: 自住房是消费品, 不是投资. 有钱了买车买房奢侈一下,有何不可? 要有孩子的话就更
: 有理由了. 所以说自住房什么时候买都不怎么错.
: 所谓的"投资房"却不然, 任何时候,长期或短期,都有比房地产更好的投资组合. 为什么
: 要把大笔的钱琐死在很难液化的房子上呢?
| t******2
发帖数: 2265 | 19 这样的话,算的不错. 但是有更简单的投资房地产的方式,我跟楼下的几位意见一致,这
么做只能叫生意,算不上投资.
一危万利的叫投资,万危一利的叫生意,万危万利的叫赌博.
【在 t******o 的大作中提到】
: 你这是建立在买房自住的情况。很多人已经有了自己的自住房，现在正在准备买第二套
: 甚至是第三套房子。我自己就是这样的情况，我觉得在现在的房产价格下，买一套投资
: 房是一个很好的选择。也许我自己比较笨，不会投资股票和债券。
:
: 呢?
| a**n
发帖数: 2431 | 20 万危一利的叫生意 。。。。。。
作生意的真可怜啊
万危一利的叫做搏傻比较合适
【在 t******2 的大作中提到】
: 这样的话,算的不错. 但是有更简单的投资房地产的方式,我跟楼下的几位意见一致,这
: 么做只能叫生意,算不上投资.
: 一危万利的叫投资,万危一利的叫生意,万危万利的叫赌博.
| | | t******2
发帖数: 2265 | 21 这个危都是小危8,比起其他的. 就是说操心的事太多,而赢利却很少,相对的.
问问企业家们,都是感同身受.美国也一样,看看是投行挣的和造汽车的三大.一个满嘴流
油,一个破产倒闭.
【在 a**n 的大作中提到】
: 万危一利的叫生意 。。。。。。
: 作生意的真可怜啊
: 万危一利的叫做搏傻比较合适
| s********n
发帖数: 1962 | 22 操心不能叫危吧。under control 的东西都不能叫危。操心只是 operation 的问题。
【在 t******2 的大作中提到】
: 这个危都是小危8,比起其他的. 就是说操心的事太多,而赢利却很少,相对的.
: 问问企业家们,都是感同身受.美国也一样,看看是投行挣的和造汽车的三大.一个满嘴流
: 油,一个破产倒闭.
| P********e
发帖数: 2610 | 23 除非 投资盖楼， XHB。
剩下都是投机房事。
：a
【在 o******e 的大作中提到】
: 看到班上有些朋友想炒房地产的底，开始在FL,AZ,CA等地方抄底。我近期看到一些数据
: ，不禁对未来10年美国房地产不是很抱乐观态度。
: 1.从1975-2000年，除去通胀，房价每年平均增长1.4%,从2000年到2006每年增长7%，考
: 虑到IT技术推进社会发展外，如果假定正常水平2000-2006的增长应该为2%，那么美国
: 房地产应该从2006年的高峰跌30%才正常。而目前全美平均房价大概跌20%。
: 2.美国历史上从来没有发生过这样全国性的房地产泡沫,这次的泡沫我想有两个原因：a
: .90年代经济长久稳定发展，社会积累了大量剩余财富。b.Credit和投资杠杆的放松。
: 3.这次泡沫后，由于危机和奥巴马的金融改革，上面a和b的两个条件短期内不再存在，
: 因而房价增长大概回归到2000前年水平。
: 从上分析，接下来的几年，房价只有两个可能：a.继续缓慢跌，b.相当缓慢的涨。
| n***d
发帖数: 647 | 24 我离Boston20～30mile，这里房子一般 >300k，
我的rent is $850（1 bed room)。
你的例子好像不普遍。
mortgage
【在 h****d 的大作中提到】
: 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
: 房子减去首付。呵呵
: 如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
: 例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
: is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
: 税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
: 300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
: 如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
: 房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
: 买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
| c*o
发帖数: 186 | 25 1 bed room，同样condition的>300k?
【在 n***d 的大作中提到】
: 我离Boston20～30mile，这里房子一般 >300k，
: 我的rent is $850（1 bed room)。
: 你的例子好像不普遍。
:
: mortgage
| l******0
发帖数: 307 | 26 这里讲的是投资。 不是做生意。 投资是指你有多余的钱。
【在 r******i 的大作中提到】
: 能展开说一下吗， 生意人不都以有现金多为驱动吗，这样流动性大，方向性广，为什
: 么要固定现金流呢？这个什么理论？
| j***a
发帖数: 832 | 27 首先投资和自住的概念不要混淆
自住省很多税，比如你租房子，租金里有一部分是SERVICE税。
买第二套房子出租之类算投资，那就没有这方面地好处了。
plac
account
【在 a**n 的大作中提到】
: I agree
: But I bought a house with 5 times leverage late last year anyway
: If you work in the U.S. , buying a house has some tax benefits; in some plac
: es it is no longer cheaper to rent if taking this tax benefits into account
:
: ：a
| h****d
发帖数: 358 | 28 I have the same question, it sounds too expensive... Then everybody should
rent, not buy. :)
【在 c*o 的大作中提到】
: 1 bed room，同样condition的>300k?
| h****d
发帖数: 358 | 29 really? I thought many people use itemized deduction since the state tax in CA is high. But I did hear that some people will be affected by AMT.
呢?
【在 t******2 的大作中提到】
: 算的不好. 用$250K举例是反面教材了.
: 就按你算的一月$1K抵税,一年$12K. 可如果你用standard deduction报税,也有$11K抵
: 税,所以你真正受益的只有$1K,外加其它itemlized东东. 而买$250K房子的人,这部分
: item又少之又少. 当然还有小孩子抵税的计算,每个家庭不同,但总之要根据当地的
: property tax rate算这个临界房价.
: 假设这个临界房价是$250K,那么买高于$250K的房子是不是就能有positive的现金流呢?
: 不是, 因为你并不需要这么大的房子. 一个$500K的房子,租金可能是$3K,但你要是租
: 房,你可能只用$1500就租到你需要的房子了,再大就多余了.所以还是不值.
: 这还不算down pay的reture什么的呢.不过你这个positive现金流的思路是好的,要根据
: 个人各地的具体数字才能算出值不值.
| h****d
发帖数: 358 | 30 What you said is absolutely correct, there are many things to worry about as
a landlord. But there are a few important advantages:
1. the leverage. Given the low interest environment, the leverage
may increase your return in the long run. 2% increase in value could mean 8% return of your initial down payment.
2. Your monthly payment is fixed, but the rent will go up. Your cash flow will improve along the time.
3. Part of your rental income will be "tax-sheltered" by the depreciation of your rental property (yearly depreciation value = (whole value minus the land value)/27.5). For example, if your rental income is $3k per year, the depreciation of your rental property is $3k per year. Then on paper, you do not make any money from this property.Your rental income becomes a tax-deferred income (it is not tax free since your cost basis of the property goes down and you will pay the tax on that part when you sell the property).
【在 c**********l 的大作中提到】
: 自住房是消费品, 不是投资. 有钱了买车买房奢侈一下,有何不可? 要有孩子的话就更
: 有理由了. 所以说自住房什么时候买都不怎么错.
: 所谓的"投资房"却不然, 任何时候,长期或短期,都有比房地产更好的投资组合. 为什么
: 要把大笔的钱琐死在很难液化的房子上呢?
| | | a********6
发帖数: 118 | 31 AGREE
mortgage
【在 h****d 的大作中提到】
: 投资的话，很多地方有POSITIVE现金流就可以。即使房子不升值，你的30年收益是这个
: 房子减去首付。呵呵
: 如果自住，因为利息抵税，绝大多数地区比租房划算。
: 例如：$250k house, the rent is $1500, loan $200k. Then the monthly mortgage
: is about $1k, plus property tax about $300, other 300. 但是其中有1000左右抵
: 税，其实支付了600左右。还有300是进入EQUITY，是储蓄，真正没有了的是1000+300+
: 300-400-300=900左右，比你租房子便宜。
: 如果这个房子投资，是NEGTIVE的现金流，投资收益不大。但是在很多的地区，150K的
: 房子就可以租出1500，这样就有正现金流，就有不错的投资收益了。
: 买房子最大的不好是：流动性差，如果搬家换工作，就亏了
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