D**f
发帖数: 439 | 1 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
的本金没减少多少，岂不是很不划算？ |
g*****g
发帖数: 34805 | 2 As long as it's no cost refi and the rate is down, it's worth it.
You can always pay the same amount as before if you want to.
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
D**f
发帖数: 439 | 3 假设我的本金还剩20万，不做refinance，每月交2000，那一年后我卖房子时还欠大约
17.6万，如果今天refinance，假定每月交1000，但大多是利息，那一年后我还欠约20
万，这样算不对么？ |
k**o
发帖数: 15334 | 4 对，做的越早越划算，最后几年monthly payment绝大部分是本金的时候，
做refinance不划算。
20
【在 D**f 的大作中提到】
: 假设我的本金还剩20万，不做refinance，每月交2000，那一年后我卖房子时还欠大约
: 17.6万，如果今天refinance，假定每月交1000，但大多是利息，那一年后我还欠约20
: 万，这样算不对么？
|
f****d
发帖数: 3217 | 5 现在哪里都找不到no cost的refi了阿，一般都有point。 |
s********n
发帖数: 1962 | 6 我实在受不了文科生了。你们有没有认真动过脑子啊？？
【在 k**o 的大作中提到】
: 对，做的越早越划算，最后几年monthly payment绝大部分是本金的时候，
: 做refinance不划算。
:
: 20
|
k**o
发帖数: 15334 | 7 不知道你在说什么，当monthly payment绝大部分是本金的时候，你refinance
有个P用啊？不就是白交利息和手续费吗？
【在 s********n 的大作中提到】
: 我实在受不了文科生了。你们有没有认真动过脑子啊？？
|
s********n
发帖数: 1962 | 8 这不是“行业规则”，这是简单的数学计算。本金相同的情况下，你的利率越低，你付
的利息就越少。refinance之后你每个月的利息和本金都支付的少了，所以一年之后
你才觉得本金没减少多少。如果你愿意，你每个月多付点本金就是了。
这有这么难算吗？
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
k**o
发帖数: 15334 | 9 大错，人家剩本金20万，每个月payment绝大部分是本金，也就是说最后一共
就再付出20万多一点，这个mortgage就结束了。
你让他refinance，等于又贷了20万，30年，最后加利息，一共要付30万以上。
确实没那么难算，不过你还是算错了。
【在 s********n 的大作中提到】
: 这不是“行业规则”，这是简单的数学计算。本金相同的情况下，你的利率越低，你付
: 的利息就越少。refinance之后你每个月的利息和本金都支付的少了，所以一年之后
: 你才觉得本金没减少多少。如果你愿意，你每个月多付点本金就是了。
: 这有这么难算吗？
|
s********n
发帖数: 1962 | 10 你可以做zero-cost refinance，就没有手续费了。
至于利息是不是多交了，我实在懒得说了。你自己弄个spreadsheet好好算算吧。
我只提醒一点：你要比较，应该按照相同的 monthly payment 比。如果你之前
一个月交2000，refinance后一个月交1000，然后到年底嚷嚷亏了利息，那当我
没说。
还有，现在这个利率，借钱花了然后交利息不仅不是“白交”，而且是占国家便宜。
这个观念我实在实在给某些人纠正不过来。我也懒得说了。
【在 k**o 的大作中提到】
: 不知道你在说什么，当monthly payment绝大部分是本金的时候，你refinance
: 有个P用啊？不就是白交利息和手续费吗？
|
|
|
k**o
发帖数: 15334 | 11 人家问的就是要2000 vs 1000，你非让人家same monthly payment干嘛。
【在 s********n 的大作中提到】
: 你可以做zero-cost refinance，就没有手续费了。
: 至于利息是不是多交了，我实在懒得说了。你自己弄个spreadsheet好好算算吧。
: 我只提醒一点：你要比较，应该按照相同的 monthly payment 比。如果你之前
: 一个月交2000，refinance后一个月交1000，然后到年底嚷嚷亏了利息，那当我
: 没说。
: 还有，现在这个利率，借钱花了然后交利息不仅不是“白交”，而且是占国家便宜。
: 这个观念我实在实在给某些人纠正不过来。我也懒得说了。
|
s********n
发帖数: 1962 | 12 你如果不能改变这种把三十年后的一块钱和今天的一块钱做简单数字相加求和
的思维方式，咱俩永远也谈不到一块儿去。
就算按照你这个思路，你refinance三十年不等于你一定要三十年付清，你
按照refinance之前的monthly payment继续付下去，再重新算算看。
【在 k**o 的大作中提到】
: 大错，人家剩本金20万，每个月payment绝大部分是本金，也就是说最后一共
: 就再付出20万多一点，这个mortgage就结束了。
: 你让他refinance，等于又贷了20万，30年，最后加利息，一共要付30万以上。
: 确实没那么难算，不过你还是算错了。
|
s********n
发帖数: 1962 | 13 不抬杠。
【在 k**o 的大作中提到】
: 人家问的就是要2000 vs 1000，你非让人家same monthly payment干嘛。
|
D********2
发帖数: 2153 | 14 和个文科大妈争论啥,
【在 s********n 的大作中提到】
: 不抬杠。
|
z****l
发帖数: 5282 | 15 9494, 哪里来的回哪里去
【在 D********2 的大作中提到】
: 和个文科大妈争论啥,
|
D**f
发帖数: 439 | 16 大家别吵了，本人正宗的理科生，还一大把年纪了。
首先大家要看到前提条件是我一年后卖房，所以我只计算一年后的那个时间点。
另外假设不考虑利率变化和通货膨胀，也不考虑手续费。简单地说就是个A/B Test，唯
一地control就是Refinance。
不refinance，从现在起到一年后卖房总共交20万，refinance，交20万＋1.2万，哪里
错了？ |
s********n
发帖数: 1962 | 17 看懂了。你的假设是refinance前利息为零（因为你假设一分钱利息不付），refinance
后不仅有利息而且是一千年到期（因为你假设付的全是利息）。你这么算当然不该
refinance
了。
你这个理科生不及格啊。
【在 D**f 的大作中提到】
: 大家别吵了，本人正宗的理科生，还一大把年纪了。
: 首先大家要看到前提条件是我一年后卖房，所以我只计算一年后的那个时间点。
: 另外假设不考虑利率变化和通货膨胀，也不考虑手续费。简单地说就是个A/B Test，唯
: 一地control就是Refinance。
: 不refinance，从现在起到一年后卖房总共交20万，refinance，交20万＋1.2万，哪里
: 错了？
|
D**f
发帖数: 439 | 18 看来你是不懂什么叫做A/B Test了，真为你难过，从我的帖子离开吧，不送。
refinance
【在 s********n 的大作中提到】
: 看懂了。你的假设是refinance前利息为零（因为你假设一分钱利息不付），refinance
: 后不仅有利息而且是一千年到期（因为你假设付的全是利息）。你这么算当然不该
: refinance
: 了。
: 你这个理科生不及格啊。
|
s********n
发帖数: 1962 | 19 呵呵。好吧。是我多事了，你觉得怎么对就怎么对好了。反正赔的也不是我的钱。
【在 D**f 的大作中提到】
: 看来你是不懂什么叫做A/B Test了，真为你难过，从我的帖子离开吧，不送。
:
: refinance
|
D**f
发帖数: 439 | 20 继续欢迎大家给我答疑解惑，别吵架就行，谢谢先。 |
|
|
t******n
发帖数: 6242 | 21 stockdemon是对的。理由他都讲清楚了。
你自己拿个spreadsheet算算吧。
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
t*****r
发帖数: 536 | 22 还是别解释了，亏的又不是你的钱，他们喜欢砸钱就砸
在中国的话文科生的道理成立，因为中国很难搞pre-pay，但是美国的理科生道理成立，
因为可以任意还款。
利息是每个月根据当前本金*月利率算的，不管refi前还是后都一样。他们告诉你的月供
只是帮你算个数字让你新的30年内每个月要给的钱都一样，仅供参考（当然也是最少月
供）。你完全可以在算个新月供让房子在原30年的时候还完，而且每个月的钱肯定比以前
少
【在 t******n 的大作中提到】
: stockdemon是对的。理由他都讲清楚了。
: 你自己拿个spreadsheet算算吧。
|
D**f
发帖数: 439 | 23 谢谢你了，最后一段的信息就是我要的，之前只是得到错误的信息而已，这跟学什么科
没关系吧。
大家散了。
thread closed。
立，
月供
以前
【在 t*****r 的大作中提到】
: 还是别解释了，亏的又不是你的钱，他们喜欢砸钱就砸
: 在中国的话文科生的道理成立，因为中国很难搞pre-pay，但是美国的理科生道理成立，
: 因为可以任意还款。
: 利息是每个月根据当前本金*月利率算的，不管refi前还是后都一样。他们告诉你的月供
: 只是帮你算个数字让你新的30年内每个月要给的钱都一样，仅供参考（当然也是最少月
: 供）。你完全可以在算个新月供让房子在原30年的时候还完，而且每个月的钱肯定比以前
: 少
|
D********2
发帖数: 2153 | 24 所有的信息你都有,只是不会算而已....
【在 D**f 的大作中提到】
: 谢谢你了，最后一段的信息就是我要的，之前只是得到错误的信息而已，这跟学什么科
: 没关系吧。
: 大家散了。
: thread closed。
:
: 立，
: 月供
: 以前
|
s********n
发帖数: 1962 | 25 有时候交流困难的原因是你以为他至少懂101吧，所以给他解释202。
废了半天劲，他比你还横，结果才闹明白，原来他连101都不知道。
【在 D********2 的大作中提到】
: 所有的信息你都有,只是不会算而已....
|
D********2
发帖数: 2153 | 26 有这时间浪费科普小学生不如讨论讨论什么好投资吧,这波股市和房市的双牛市,会持续
多久呢?
【在 s********n 的大作中提到】
: 有时候交流困难的原因是你以为他至少懂101吧，所以给他解释202。
: 废了半天劲，他比你还横，结果才闹明白，原来他连101都不知道。
|
a*w
发帖数: 4495 | 27 这种人你还不把他叉出去，版主尸位素餐，应该引咎辞职！
【在 s********n 的大作中提到】
: 有时候交流困难的原因是你以为他至少懂101吧，所以给他解释202。
: 废了半天劲，他比你还横，结果才闹明白，原来他连101都不知道。
|
g**s
发帖数: 1114 | 28 LOL
这种问题应该上常见 Q&A
"refinance之后的一年又是利息占大头吧，划算吗" |
t*****r
发帖数: 536 | 29 讨论下怎么投资吧，只要投资收益大于贷款利率，我就会无限refi到最好能60年才还清
【在 D********2 的大作中提到】
: 有这时间浪费科普小学生不如讨论讨论什么好投资吧,这波股市和房市的双牛市,会持续
: 多久呢?
|
f*****g
发帖数: 15860 | 30 哈哈，没啥，犯这个低级错误的人大有人在，老中老美都是，还有倔得不愿花几分钟时
间真正搞明白的。
不愿意的也简单，记住no cost, no fee永远值得refi就好了，愿意多花钱的除外。
【在 D**f 的大作中提到】
: 谢谢你了，最后一段的信息就是我要的，之前只是得到错误的信息而已，这跟学什么科
: 没关系吧。
: 大家散了。
: thread closed。
:
: 立，
: 月供
: 以前
|
|
|
f*****g
发帖数: 15860 | 31 这个你真的错了。
这个简单应用题实在是搅进去太多人了，具体算算，恍然大悟。
【在 k**o 的大作中提到】
: 大错，人家剩本金20万，每个月payment绝大部分是本金，也就是说最后一共
: 就再付出20万多一点，这个mortgage就结束了。
: 你让他refinance，等于又贷了20万，30年，最后加利息，一共要付30万以上。
: 确实没那么难算，不过你还是算错了。
|
f*****g
发帖数: 15860 | 32 这个不是什么行业规则，月供是一个固定值，是为你支付时方便(而不是强加给你的)，
早期利息占比重大，本金少，是因为你本身的贷款额也大(自己算算，或者拿个
amortization schedule一看就明白)。并不是说银行设计了一个早期赚足了你利息的圈
套来“害”你，而后期就“慈悲”了，而少收你利息。而不是refi好象又钻进了下一个
“圈套”...
而月供你爱多付多少付多少，付得越多，本金下降越快，总利息越少，这个基本点你要
明白，信用卡minimum payment也是一个道理。
你现在的情况，refi后(假设no point, no fee)：
1)选择每月按1000的新月供付，那么貌似总的利息是多付了(假设前后利息差不够大)，
但是同学，你这20万可是又多借了30年，而不是现在剩的X年啊？！！！更何况你每月
省出来的1000，是没有用的？？
2)选择还是按原2000的月供付(不增加任何额外负担)，你自己算，两种贷款方式，哪个
总还款时间短，哪个总利息少？
3)选择按更多，比如3000的月供付，道理同2，效果更好。
说到底，refi只不过是银行之间竞争的结果，前后只不过是同样的贷款额，不同的游戏
规则而已，no cost，no fee的话，你是获利者，即使有cost，也要看具体数额计算，
你很可能还是省了很多钱。
这个基本问题，既然那么多财经牛人都耐心说你和那位说错了，花点时间搞明白是值得
的。
搞清楚这个，你的下一个问题很可能就是“现在哪家refi的利率好，手续快？”，呵呵。
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
D**f
发帖数: 439 | 33 一群白痴怎么就不明白呢？我说了有人给了我错误的信息，我被告知奸商有意让你先还
完利息再还本金，你们理科学得好但中文至少要学个人模狗样的吧。 |
r**********g
发帖数: 22734 | |
c*****t
发帖数: 817 | |
f*****g
发帖数: 15860 | 36 你几个财主都在这里混？呵呵。
【在 c*****t 的大作中提到】
: 两个极品文科女和一堆好心解释的大叔较劲。
|
f*****g
发帖数: 15860 | 37 这话说的，真没品，错了那么多人给你耐心解释，别人还白痴了？
你被错误信息骗得那么倔，请问那是叫什么呢？呵呵。
【在 D**f 的大作中提到】
: 一群白痴怎么就不明白呢？我说了有人给了我错误的信息，我被告知奸商有意让你先还
: 完利息再还本金，你们理科学得好但中文至少要学个人模狗样的吧。
|
b********2
发帖数: 5191 | 38 这个在我的club里的文章"是否该refinance分析" 中已经有数字化的分析了, 欢迎参考
指正
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
D**f
发帖数: 439 | 39 如果光是耐心解释我就不生气了，你回头看看就知道为啥了，一些人总觉得自己比别人
聪明，说了不欢迎还赖在这里。
至于说我给人骗，那是我不会怀疑别人。
好一群聪明人，恶心。
【在 f*****g 的大作中提到】
: 这话说的，真没品，错了那么多人给你耐心解释，别人还白痴了？
: 你被错误信息骗得那么倔，请问那是叫什么呢？呵呵。
|
f*****g
发帖数: 15860 | 40 至少应该感谢人家花时间给你解释吧？人家在这个问题上比你聪明，这有啥？你在N多
其他问题上比人家也聪明呢？
网络都是虚拟ID，如果有人帮你省动则几千上万的钱，就算有点优越感，敲个谢字其实
只需要1秒钟，呵呵。
你倒是要去骂那个提供错误信息的人，然后以后碰到类似说法，帮人解解惑，大家都是
这样过来的，没谁一开始就懂。
【在 D**f 的大作中提到】
: 如果光是耐心解释我就不生气了，你回头看看就知道为啥了，一些人总觉得自己比别人
: 聪明，说了不欢迎还赖在这里。
: 至于说我给人骗，那是我不会怀疑别人。
: 好一群聪明人，恶心。
|
|
|
D**f
发帖数: 439 | 41 请仔细看贴可以吗？我不止说了一个谢字，是两个。
我指责的是那种没教养的态度，我可没觉得别人比我聪明有什么可恨之处。
【在 f*****g 的大作中提到】
: 至少应该感谢人家花时间给你解释吧？人家在这个问题上比你聪明，这有啥？你在N多
: 其他问题上比人家也聪明呢？
: 网络都是虚拟ID，如果有人帮你省动则几千上万的钱，就算有点优越感，敲个谢字其实
: 只需要1秒钟，呵呵。
: 你倒是要去骂那个提供错误信息的人，然后以后碰到类似说法，帮人解解惑，大家都是
: 这样过来的，没谁一开始就懂。
|
s********n
发帖数: 1962 | 42 sigh, 女人啊。。
【在 D**f 的大作中提到】
: 请仔细看贴可以吗？我不止说了一个谢字，是两个。
: 我指责的是那种没教养的态度，我可没觉得别人比我聪明有什么可恨之处。
|
D**f
发帖数: 439 | 43 滚，贱人！
【在 s********n 的大作中提到】
: sigh, 女人啊。。
|
L***H
发帖数: 117 | 44 Why are you guys being so nice? Just because it's a woman? A person does not
appreciate help should not be helped. Being nice to her only makes it worse
.
【在 f*****g 的大作中提到】
: 至少应该感谢人家花时间给你解释吧？人家在这个问题上比你聪明，这有啥？你在N多
: 其他问题上比人家也聪明呢？
: 网络都是虚拟ID，如果有人帮你省动则几千上万的钱，就算有点优越感，敲个谢字其实
: 只需要1秒钟，呵呵。
: 你倒是要去骂那个提供错误信息的人，然后以后碰到类似说法，帮人解解惑，大家都是
: 这样过来的，没谁一开始就懂。
|
D**f
发帖数: 439 | 45 Another stupid bitch.
not
worse
【在 L***H 的大作中提到】
: Why are you guys being so nice? Just because it's a woman? A person does not
: appreciate help should not be helped. Being nice to her only makes it worse
: .
|
p*******y
发帖数: 18288 | 46 留个印。re楼上
原来买卖提的好人都在这儿啊
Another stupid bitch.
★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs Lite 7.28
【在 D**f 的大作中提到】
: Another stupid bitch.
:
: not
: worse
|
l****d
发帖数: 38 | 47 计算如下：
假设本金为$100000，利息3.5%，30年
month 36: payment=449.04，其中本金174.27，利息274.78，剩余94035.42
month 37: payment=449.04，其中本金174.77，利息274.27，剩余93860.64
如果在month 36 refinance 94035.42 at 3.5% (利息不变，好玩嘛)
month 1: payment=422.26，其中本金147.99，利息274.27
结论：refinance后利息不会变多，是你付的本金变少了。
mortgage calculator is from www.bankrate.com
【在 D**f 的大作中提到】
: 目前打算refinance,之前已经付了3年款了，根据行业规则，第一年大部分是支付利息
: ，那么我refinance之后的第一年也是如此，如果我在一两年内卖掉房子，相当于房子
: 的本金没减少多少，岂不是很不划算？
|
b*******7
发帖数: 907 | 48 只看出了双重标准，严于律人，宽于待己。脏话就不说了，污染公共场所总是不好的
【在 D**f 的大作中提到】
: 请仔细看贴可以吗？我不止说了一个谢字，是两个。
: 我指责的是那种没教养的态度，我可没觉得别人比我聪明有什么可恨之处。
|
D**f
发帖数: 439 | 49 知道就好，秀智商下线就不对了。
【在 b*******7 的大作中提到】
: 只看出了双重标准，严于律人，宽于待己。脏话就不说了，污染公共场所总是不好的
|
D**f
发帖数: 439 | 50 又来秀智商下线？
【在 p*******y 的大作中提到】
: 留个印。re楼上
: 原来买卖提的好人都在这儿啊
:
: Another stupid bitch.
: ★ Sent from iPhone App: iReader Mitbbs Lite 7.28
|
|
|
L***H
发帖数: 117 | 51 Let me add this in here and form a full picture you.
寄信人: Demf (白鬍子老爺爺)
标 题: Re: refinance之后的一年又是利息占大头吧，划算吗？
发信站: 未名空间 (Wed May 15 15:41:56 2013)
来 源: 71.
S.O.B！
【在 D**f 的大作中提到】
: 滚，贱人！
|
s********n
发帖数: 1962 | 52 no need. She sent it to everybody.
基本属于更年期歇斯底里症。
【在 L***H 的大作中提到】
: Let me add this in here and form a full picture you.
: 寄信人: Demf (白鬍子老爺爺)
: 标 题: Re: refinance之后的一年又是利息占大头吧，划算吗？
: 发信站: 未名空间 (Wed May 15 15:41:56 2013)
: 来 源: 71.
: S.O.B！
|
