b********w
发帖数: 16 | 1 各位请帮忙看看有什么主意,先谢谢了!
一年半前我跟开发商(BUILDER)签了协议建新房,去年8月房屋建好closing后,我们搬了
进去.11月我们却接到一个法院通知,说是一个木材供应商给我们的房子加了个mechanic
's lien,说他们在10月,也就是我们住了一个月后,他们按builder的要求送了材料到我
的房子来用于修建我们的房子,builder 欠了他们6千块钱.可是我根本没有跟这个建材
商有过任何接触也不知道他们送了什么来做了什么工作,我们入住后没有任何人联系我
们关于什么材料或房屋工作.我立刻找了律师来处理,以为很容易,可是好几个月了,似乎
陷入了僵局.律师收集了各种材料,包括closing 文件,可是文件上的签字没人认得出来
是谁签的,建材商不承认签字了,builder说closing手续全的,律师说我们不可能从
builder那里要回律师费,因为今年那个builder申请了破产保护,建材商已经诉至法院,
律师说如果我要出庭打官司,起码还要再花几千美元的律师费,还不一定赢,还不如给建
材商6千美元,这事就结束了.我实在觉得冤枉,如果我不要律师,自己来打官司,又担心辩
不过对方律师,各位有什么建议吗? | m*f
发帖数: 8162 | 2 lien可以随便加吗？难道不需要arbitration? 如果是你买之前就已经加了，那你的
title insurance是cover的。。。 | r*****s
发帖数: 892 | 3 8月close,10月加的lien
【在 m*f 的大作中提到】
: lien可以随便加吗？难道不需要arbitration? 如果是你买之前就已经加了，那你的
: title insurance是cover的。。。
| m*f
发帖数: 8162 | 4 去年8月房屋建好closing
然后说10送了建材
啥意思？
【在 r*****s 的大作中提到】
: 8月close,10月加的lien
| M********I
发帖数: 848 | | r*****s
发帖数: 892 | 6 这个我也没看懂
【在 m*f 的大作中提到】
: 去年8月房屋建好closing
: 然后说10送了建材
: 啥意思？
| l******s
发帖数: 3045 | 7 1。加了 mechanic's lien的文件是什么？没有你的签字有效么？为什么律师说打不赢？
2。closing文件的签字为什么认不出？title insurance可以insurance哪些?
感觉是利用法律漏洞的讹诈，而且是builder与木材商有意无意的串通。
mechanic
【在 b********w 的大作中提到】
: 各位请帮忙看看有什么主意,先谢谢了!
: 一年半前我跟开发商(BUILDER)签了协议建新房,去年8月房屋建好closing后,我们搬了
: 进去.11月我们却接到一个法院通知,说是一个木材供应商给我们的房子加了个mechanic
: 's lien,说他们在10月,也就是我们住了一个月后,他们按builder的要求送了材料到我
: 的房子来用于修建我们的房子,builder 欠了他们6千块钱.可是我根本没有跟这个建材
: 商有过任何接触也不知道他们送了什么来做了什么工作,我们入住后没有任何人联系我
: 们关于什么材料或房屋工作.我立刻找了律师来处理,以为很容易,可是好几个月了,似乎
: 陷入了僵局.律师收集了各种材料,包括closing 文件,可是文件上的签字没人认得出来
: 是谁签的,建材商不承认签字了,builder说closing手续全的,律师说我们不可能从
: builder那里要回律师费,因为今年那个builder申请了破产保护,建材商已经诉至法院,
| b********w
发帖数: 16 | 8 是呀,房子8月已经交工了,建材商却说10月份送了建材来我的房子,律师跟建材商和
builder的律师都交涉了好多次了,至今竟然都没有得到材料说明建材商到底干了什么.
title insurance也联系了,被告知title insurance不能cover房子closing后发生的费
用纠纷,也就是说不能cover这个 mechanic's lien. closing 文件上的签字,建材商不
承认,builder的律师也从来不正面答复. | l******s
发帖数: 3045 | 9 http://www.cslb.ca.gov/consumers/legalissuesforconsumers/mechan
What if a Mechanics Lien is Filed on Your Property?
Determine if it is a valid lien. It may not be valid if the work was not
completed or supplies were not included in the plans or contracts. An
attorney can help you find out if the lien is valid.
Often lien claims are invalid because the contractor, subcontractor, laborer
, or material supplier has failed to meet the required timelines for filing
the claim. Review the checklist below to determine if the claimant followed
the required timelines.
Lien Requirements Checklist
Check to see if a Preliminary Notice was given to you within the specific
time frames. (Remember: direct contractors and laborers do not have to file
preliminary notices.)
A subcontractor or material supplier has 20 days after beginning work or
delivering materials to serve you a Preliminary Notice. If the notice is
late, the claimant loses lien rights for work done or materials delivered
more than 20 days before the notice. The claim against your property is only
valid for work done or supplies delivered 20 days before notice was given
and anytime thereafter.
Be sure the Notice of Mechanics Lien accompanies the lien claim. The claim
should include the amount owed, the service or products provided, the
employer, the property owner, the address or description of where work was
done or products delivered, the claimant's address, and a Proof of Service
Affadivit completed and signed by the person serving the Notice and the
claim.
Check to see if the potential lien claimant filed the mechanics lien within
the legal time frame. If the potential lien claimant fails to record the
mechanics lien within the appropriate time frame, the lien isn't valid.
The potential lien claimant must record the mechanics lien within 90 days of:
Completion of work;
When the property owner began using the improvement;* or
When the property owner accepted the improvement.
*This is sometimes hard to verify because the homeowner often occupies the
residence during construction. Contact an attorney for assistance on this
point.
Check with your local superior court to see if the subcontractor or
material supplier filed a timely lien foreclosure action.
A lien foreclosure action is a lawsuit to foreclose the mechanics lien. The
lien claimant must file a lien foreclosure action within 90 days of the date
that he or she recorded the mechanics lien. Often a lien claimant with a
valid claim will fail to follow through, making the lien invalid.
Invalid Liens
A lien stays in the county records and on your property title until you take
action to remove it. An invalid lien can make it difficult or impossible to
sell, refinance, or obtain a line of credit on your property.
If the contractor, subcontractor, laborer, or material supplier fails to
follow any of the specific time frames, you can petition the court to remove
the lien.
Although anyone can record a mechanics lien, unlicensed contractors cannot
foreclose on a mechanics lien if the work is valued at more than $500.
Steps to removing an invalid lien:
Send the lien claimant a written request by certified, registered, or
express mail. Keep a copy of your letter and postage receipt as proof of
your request. Include:
Deviations you've identified from the above checklist;
A request for the claimant to remove the lien; and
Remind the claimant that if the lien is not removed and you have to get an
attorney to remove it, the court can award you the attorney fees deemed
reasonable to release the lien. The mechanics lien law changed July 1, 2012,
removing the former $2,000 cap.
Send the request to the claimant's last known, verified address. Sometimes
sending the letter is enough to persuade the lien claimant to release the
lien.
Keep all your documents and paperwork. You may need to demonstrate to a
court that the lien claimant is unable or unwilling to execute a release of
the lien or cannot, with reasonable diligence, be found.
Court Petition to Release the Property Lien
If the lien claimant doesn't remove the invalid lien, and the time has
expired to record the mechanics lien and take action to foreclose, you may
petition the court for a decree to release the property from the lien. This
is a complicated process that may require the services of an attorney. | b********w
发帖数: 16 | 10 非常感谢.我需要好好读一下你发的信息,仔细看看我都需要什么材料或是手续.我在宾
州,不知是否跟加州有类似的法律或是规定.看样子我还要查很多资料了. | | | l******s
发帖数: 3045 | 11 而且可能需要换一个有经验的专门做房产纠纷的律师。
【在 b********w 的大作中提到】
: 非常感谢.我需要好好读一下你发的信息,仔细看看我都需要什么材料或是手续.我在宾
: 州,不知是否跟加州有类似的法律或是规定.看样子我还要查很多资料了.
| l******s
发帖数: 3045 | | G*******X
发帖数: 1028 | 13 看来这个例子，似乎lz没什么希望要回钱了。法律就是这个样子的，如果close之前没
要来所有的 releases of liens， lz就要付这些liens。他们也知道这样对homeowner
不公平，但还没有改法律啊。
lz之前有没有做过builder的check？是做了很久，有reputation的builder吗？
【在 l******s 的大作中提到】
: 这个例子跟lz的例子一模一样，而且也是宾州， http://abclocal.go.com/wpvi/story?section=news/special_reports&id=6845195
| e*******7
发帖数: 2169 | 14 这个例子和楼主不一样，那个是工作发生在交房前。
楼主的已经close了，这房子在建材商声明送材料的时间属于楼主，建材商没权利在房
子上动工。
比如你家现在的房子，我说张三让我给你修房，应收20万，你没付给我你也没看见我去
过你家，我去告你去，你觉得我会赢吗？
homeowner
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8
【在 G*******X 的大作中提到】
: 看来这个例子，似乎lz没什么希望要回钱了。法律就是这个样子的，如果close之前没
: 要来所有的 releases of liens， lz就要付这些liens。他们也知道这样对homeowner
: 不公平，但还没有改法律啊。
: lz之前有没有做过builder的check？是做了很久，有reputation的builder吗？
| l******s
发帖数: 3045 | 15 应该对这个Lien是否Valid争执一下，8月后没有任何施工证据在lz这里，且lz似乎在之
前也没收到过Notice而这个Notice是加SubContr或Material Supp在加Lien前必须作的
。这些都是有利条件。
如果不着急着卖房或Refi，倒也没有马上影响生活，可以慢慢准备材料走Remove这个
Lien的流程，只是程序比较复杂，可能需要一个这方面比较熟悉的律师。
homeowner
【在 G*******X 的大作中提到】
: 看来这个例子，似乎lz没什么希望要回钱了。法律就是这个样子的，如果close之前没
: 要来所有的 releases of liens， lz就要付这些liens。他们也知道这样对homeowner
: 不公平，但还没有改法律啊。
: lz之前有没有做过builder的check？是做了很久，有reputation的builder吗？
| b********w
发帖数: 16 | 16 我也觉得这个lien加得奇怪，新建的房，closing后我们立刻就搬进去了，一个月后，
竟有人宣称在我的房子上工作过，而我自己住那儿都不知道，也没人通知，也不知他们
是凭什么证据在法院立案的，我的律师已经写了反驳信给法院，都一个月了，也没见法
院答复。如果这个lien是关于closing前的工作，我可能也就认了，可是建材商说这是
我们都入住后一个月的事，没有给我任何证据说明他们送了什么来，用于干什么了，我
是实在是不愿就付钱了事了，怎么也要搞淸到底怎么回事。谢谢大家的关注，有什么进
展，我会及时跟大家交流的。 | Q******t
发帖数: 152 | 17 帮顶. 后来有什么进展么?
Thanks.
【在 b********w 的大作中提到】
: 我也觉得这个lien加得奇怪，新建的房，closing后我们立刻就搬进去了，一个月后，
: 竟有人宣称在我的房子上工作过，而我自己住那儿都不知道，也没人通知，也不知他们
: 是凭什么证据在法院立案的，我的律师已经写了反驳信给法院，都一个月了，也没见法
: 院答复。如果这个lien是关于closing前的工作，我可能也就认了，可是建材商说这是
: 我们都入住后一个月的事，没有给我任何证据说明他们送了什么来，用于干什么了，我
: 是实在是不愿就付钱了事了，怎么也要搞淸到底怎么回事。谢谢大家的关注，有什么进
: 展，我会及时跟大家交流的。
| G***s
发帖数: 10030 | | b***G
发帖数: 542 | 19 你确定是法院给你文件通知你有MECHANICS LIEN的吗,还是法院的通知告诉你对方想要
FORECLOSE ON THE MECHANICS LIEN?
一般来讲，MECHANICS LIEN和任何LIEN一样，都是RECORD到COUNTY REGISTER'S OFFICE
。RECORD之前之后都有一定的NOTICE程序，但通常这个NOTICE不会由法院给。RECORD
LIEN 之后，有一个限期给LIEN HOLDER TO FORECLOSE ON THE LIEN。 如果他们不在限
期内作为，那么这个LIEN RIGHT就会过期失效，不再影响你的房屋产权。
我不知道你是和和律师沟通有问题，还是律师的水平有问题。FORECLOSURE ON
MECHANICS LIEN是民事官司，举证的责任在起诉方。如果他们没有过硬的证据，怎么会
赢？如果他们输了，不但要付你的诉讼费，而且还有可能要付你的律师费，假设你的律
师能成功反告对方恶意诉讼或者诈欺之类。
很可惜我不在宾州没办法帮你。但是强烈建议，找个好的，专业点，最关键是愿意帮你
的律师。俗话说“术业有专攻”，不是有个执照能做律师的就一定样样都懂的。 |
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