o********t
发帖数: 1655 | 1 找不到合适的房子，打算自己买地建。没有经验怕被人坑.主要的问题有这些:
1. 一般审批要多久?工期要多久?如果建筑商拖延工期如何维权?
2.如何审查建筑商资质?需不需要做个背景调查?
3.需不需要找个律师起草合同?费用多少?
4.用什么标准做最后验收?达不到自己的预期怎么办?
5.需不需要在最开始规定一些细节比如地板类型品牌等?
6.付款怎么付?比如按阶段付还是一次付清?
7.如何知道一块地是不是flood zone?
问题有点多，先谢啦! |
b****b
发帖数: 656 | 2
这要看city和builder，而且你无法预料什么地方会耽误，诸如说煤气公司可能花好几
个星期切断管道，小区管委会一个月只开一次会，如果不通过只有等下个月等。我们的
经验是好的builder知道怎么和方方面面打交道，能省很多时间。builder一般不会书面
确定什么时候完工。但大小builder都要用各种contractor，大builder在控制
contractor方面比小builder有很大优势，能较好的控制工期。我们的房子说半年完
工，最后大概五个月就建好了，比设计审批花的九个月还短。这其中还有个比较重要的
因素是很多小builder按15%mark up 收费，还让你边修边确定细节，这样比较灵活但很
容易拖工期。我们是提前把所有的选项都选定，建起来builder就可以提前订货和统筹
安排。
我们的经验是面谈，初步感觉还行就找builder要一个附近他们建的房子的清单。到在
建的工地上去看看，找新建的房子的主人聊一聊。后一点非常重要。
我们没用。
建房子不是builder想怎么建就怎么建的，起码要满足很多code。city在建房工程中有
很多inspection（大概60多个），基本可以保证房子没问题。至于细节的标准每人要求
不一样，所以看看别人的评价，看看在建和新建的房子，和其他房主交流是非常重要的。
这些都是你要控制的。有些builder完全让你自己选(然后自己收15%)，有些只有有限的
选择。
我们是construction loan，builder建房过程中分期从银行取钱。银行也会有
inspection，保证房子确实按他们的标准建到了哪一步然后批准下一步的提款。
自己查，但这有关地基种类，builder会确定的。
【在 o********t 的大作中提到】
: 找不到合适的房子，打算自己买地建。没有经验怕被人坑.主要的问题有这些:
: 1. 一般审批要多久?工期要多久?如果建筑商拖延工期如何维权?
: 2.如何审查建筑商资质?需不需要做个背景调查?
: 3.需不需要找个律师起草合同?费用多少?
: 4.用什么标准做最后验收?达不到自己的预期怎么办?
: 5.需不需要在最开始规定一些细节比如地板类型品牌等?
: 6.付款怎么付?比如按阶段付还是一次付清?
: 7.如何知道一块地是不是flood zone?
: 问题有点多，先谢啦!
|
o********t
发帖数: 1655 | 3 多谢!
：
：【 在 onlyDurant (杜兰特) 的大作中提到: 】 |
l****5
发帖数: 5865 | 4 你这是要盖什么房子啊，这么复杂
还有，买不到合适的房子，就能买到合适的地吗？ |
t****r
发帖数: 614 | 5 我和你家情况一样。后来看到一栋正在盖的房子，觉得质量还不错，做工细致。就雇了
那个包工头来给我们盖的。我家从打地基到完工用了半年时间。有很多因素会对工期有
影响，比如天气，审批等等。我前年11月份就买了地，那个冬天非常冷，所以只好等到
4月份才开工的。这个情况捉急也没用。
自制的话，他们都有证书的，你也可以雇一个realtor，我们这个包工头就和我的
realtor很熟。
合同要不要律师我觉得无所谓，都是模板形式的。当然，签的越细，以后发生扯皮的机
会越少。
所有的材料你都可以指定，一般包工头会有一个预算，会告诉你，地板，瓷砖，橱柜，
五金件这些，你可以选自己喜欢的，按照成本核算，多退少补。
验收你可以雇一个inspector，当然，town里面会派人来每一步发下一步的建筑许可，
所以我们没有另外雇。
付款你可以和包工头商量，写在合同里，一般都是按照房子的建筑进度分次付款。开工
前付一部分，中途，比如地基好了，frame好了，封顶了，就付一部分，最后完工验收
付尾款。
floor zone你买地的时候就可以查到
【在 o********t 的大作中提到】
: 找不到合适的房子，打算自己买地建。没有经验怕被人坑.主要的问题有这些:
: 1. 一般审批要多久?工期要多久?如果建筑商拖延工期如何维权?
: 2.如何审查建筑商资质?需不需要做个背景调查?
: 3.需不需要找个律师起草合同?费用多少?
: 4.用什么标准做最后验收?达不到自己的预期怎么办?
: 5.需不需要在最开始规定一些细节比如地板类型品牌等?
: 6.付款怎么付?比如按阶段付还是一次付清?
: 7.如何知道一块地是不是flood zone?
: 问题有点多，先谢啦!
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t****r
发帖数: 614 | 6 有好几个网站有图纸可以看，我当时看了上千个图纸，挑了自己喜欢的式样，做了一些
改动，包工头有建筑师，免费转为施工图。
【在 o********t 的大作中提到】
: 找不到合适的房子，打算自己买地建。没有经验怕被人坑.主要的问题有这些:
: 1. 一般审批要多久?工期要多久?如果建筑商拖延工期如何维权?
: 2.如何审查建筑商资质?需不需要做个背景调查?
: 3.需不需要找个律师起草合同?费用多少?
: 4.用什么标准做最后验收?达不到自己的预期怎么办?
: 5.需不需要在最开始规定一些细节比如地板类型品牌等?
: 6.付款怎么付?比如按阶段付还是一次付清?
: 7.如何知道一块地是不是flood zone?
: 问题有点多，先谢啦!
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s********a
发帖数: 2796 | 7 除开买地，光建房子要多少钱啊？
【在 t****r 的大作中提到】
: 有好几个网站有图纸可以看，我当时看了上千个图纸，挑了自己喜欢的式样，做了一些
: 改动，包工头有建筑师，免费转为施工图。
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t****r
发帖数: 614 | 8 这个和式样，大小有关啊，一层的建筑，单位面积造价最高，上下一样大的，单位面积
造价最低。而且材料的价格可以相差很远，比如地板，最便宜的1块钱sft，贵的要好几
十，一栋房子，光地板就可以差好几万。电开关，普通的几毛钱一个，贵的好几块，几
十块一个，又是相差万把块。
大致是每平方英尺100-150刀吧，如果都用大众材料的话。
【在 s********a 的大作中提到】
: 除开买地，光建房子要多少钱啊？
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o********t
发帖数: 1655 | 9 不错，这个建起来花了多长时间？下面的石头要加多少钱？
【在 t****r 的大作中提到】
: 有好几个网站有图纸可以看，我当时看了上千个图纸，挑了自己喜欢的式样，做了一些
: 改动，包工头有建筑师，免费转为施工图。
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o********t
发帖数: 1655 | 10 多谢。realtor怎么拿钱？和买房一样么？
【在 t****r 的大作中提到】
: 我和你家情况一样。后来看到一栋正在盖的房子，觉得质量还不错，做工细致。就雇了
: 那个包工头来给我们盖的。我家从打地基到完工用了半年时间。有很多因素会对工期有
: 影响，比如天气，审批等等。我前年11月份就买了地，那个冬天非常冷，所以只好等到
: 4月份才开工的。这个情况捉急也没用。
: 自制的话，他们都有证书的，你也可以雇一个realtor，我们这个包工头就和我的
: realtor很熟。
: 合同要不要律师我觉得无所谓，都是模板形式的。当然，签的越细，以后发生扯皮的机
: 会越少。
: 所有的材料你都可以指定，一般包工头会有一个预算，会告诉你，地板，瓷砖，橱柜，
: 五金件这些，你可以选自己喜欢的，按照成本核算，多退少补。
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M****u
发帖数: 17708 | 11 realtor可以返点，因为不需要带你看房子。本地买新房的realtor有很多都宣称收你
1000，剩下的统统返还给你
【在 o********t 的大作中提到】
: 多谢。realtor怎么拿钱？和买房一样么？
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o********t
发帖数: 1655 | 12 那他收builder多少百分比？
【在 M****u 的大作中提到】
: realtor可以返点，因为不需要带你看房子。本地买新房的realtor有很多都宣称收你
: 1000，剩下的统统返还给你
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M****u
发帖数: 17708 | 13 2-3都有，这个是不会给你的
而且，一般builder有自己卖方agent，他们怎么协议也不会告诉你。
你只能雇买方agent
【在 o********t 的大作中提到】
: 那他收builder多少百分比？
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o********t
发帖数: 1655 | 14 这样啊，多谢。我是看到块地sale by owner，就跟owner联系了一下见了面，Y说他是
个contractor，可以只卖地也可以在上面建房子一块卖给我，也认识我的agent。Y说3-
4月就能建好，我说我预算17万（连地带房）Y说可能用不了那么多，建1800-2000sqft
。就是不知道Y可不可靠，有什么办法规避风险。。。
【在 M****u 的大作中提到】
: 2-3都有，这个是不会给你的
: 而且，一般builder有自己卖方agent，他们怎么协议也不会告诉你。
: 你只能雇买方agent
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t****r
发帖数: 614 | 15
3-
2000sqft
这个太太便宜啊。
【在 o********t 的大作中提到】
: 这样啊，多谢。我是看到块地sale by owner，就跟owner联系了一下见了面，Y说他是
: 个contractor，可以只卖地也可以在上面建房子一块卖给我，也认识我的agent。Y说3-
: 4月就能建好，我说我预算17万（连地带房）Y说可能用不了那么多，建1800-2000sqft
: 。就是不知道Y可不可靠，有什么办法规避风险。。。
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t****r
发帖数: 614 | 16
石头加了几百块吧。realtor怎么拿钱是他和builder之间的事，和你无关了。
【在 o********t 的大作中提到】
: 多谢。realtor怎么拿钱？和买房一样么？
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o********t
发帖数: 1655 | 17 这里地不值钱，最好的小区3万-3万5一个lot，没有在建的新小区，25年旧的就算新房
，而且卖的很少，如果有10几万的很快就卖掉了，超过20万就要卖很长时间。。。
【在 t****r 的大作中提到】
:
: 石头加了几百块吧。realtor怎么拿钱是他和builder之间的事，和你无关了。
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w*****m
发帖数: 20421 | |
n**********1
发帖数: 1534 | 19 羡慕买地自建房子的童鞋，把这个作为我的下一个目标吧。 |
s******b
发帖数: 653 | 20 请问这种construction loan一般需要先全款买lot吗？
如果在owner那里买20万的lot，自己另找builder建30万的房，需要先凑够20万的cash
吗？还是只需要按照预估房价的20% 10万付首付就行？
【在 b****b 的大作中提到】
:
: 这要看city和builder，而且你无法预料什么地方会耽误，诸如说煤气公司可能花好几
: 个星期切断管道，小区管委会一个月只开一次会，如果不通过只有等下个月等。我们的
: 经验是好的builder知道怎么和方方面面打交道，能省很多时间。builder一般不会书面
: 确定什么时候完工。但大小builder都要用各种contractor，大builder在控制
: contractor方面比小builder有很大优势，能较好的控制工期。我们的房子说半年完
: 工，最后大概五个月就建好了，比设计审批花的九个月还短。这其中还有个比较重要的
: 因素是很多小builder按15%mark up 收费，还让你边修边确定细节，这样比较灵活但很
: 容易拖工期。我们是提前把所有的选项都选定，建起来builder就可以提前订货和统筹
: 安排。
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o********t
发帖数: 1655 | 21 我觉得lot是可以贷款的。。。
cash
【在 s******b 的大作中提到】
: 请问这种construction loan一般需要先全款买lot吗？
: 如果在owner那里买20万的lot，自己另找builder建30万的房，需要先凑够20万的cash
: 吗？还是只需要按照预估房价的20% 10万付首付就行？
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g***e
发帖数: 4074 | 22 还好吧，如果建一个一般的房子，3000sqft就要花掉30万美元的话，农村20-30万的新
房那builder还怎么赚钱啊？
不过，自己买地再找builder建房成本肯定要高于直接买builder大规模开发卖的新房。
【在 t****r 的大作中提到】
:
: 石头加了几百块吧。realtor怎么拿钱是他和builder之间的事，和你无关了。
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w*****m
发帖数: 20421 | 23 是的,BUILDER都是批发来的东西，木材窗户门水龙头马桶等等价格要低很多
自己建所有的都是零售件，当然贵不少
【在 g***e 的大作中提到】
: 还好吧，如果建一个一般的房子，3000sqft就要花掉30万美元的话，农村20-30万的新
: 房那builder还怎么赚钱啊？
: 不过，自己买地再找builder建房成本肯定要高于直接买builder大规模开发卖的新房。
|
b******s
发帖数: 5329 | |
b******s
发帖数: 5329 | 25 我听说的好像不是这样，BUILDER的集中建房的利润还是很高的，小BUILDER由于没资金
集中建房卖，所以一般也可以接受BUILD ON YOUR LOT.
【在 g***e 的大作中提到】
: 还好吧，如果建一个一般的房子，3000sqft就要花掉30万美元的话，农村20-30万的新
: 房那builder还怎么赚钱啊？
: 不过，自己买地再找builder建房成本肯定要高于直接买builder大规模开发卖的新房。
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b****b
发帖数: 656 | 26 不需要，但如果全款买地或自己有地（诸如自己的房子推倒重盖），地的价钱会算到首
付，基本就不需要首付了。
cash
【在 s******b 的大作中提到】
: 请问这种construction loan一般需要先全款买lot吗？
: 如果在owner那里买20万的lot，自己另找builder建30万的房，需要先凑够20万的cash
: 吗？还是只需要按照预估房价的20% 10万付首付就行？
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s******b
发帖数: 653 | 27 多谢指教。看上个比较成熟的好社区，算了一下，自己买地建个新房和现在市场上现成
的10-30年的房子差不多，而且还不用忍受那些过时的设计。
看来还是要先攒钱全款买地了。
【在 b****b 的大作中提到】
: 不需要，但如果全款买地或自己有地（诸如自己的房子推倒重盖），地的价钱会算到首
: 付，基本就不需要首付了。
:
: cash
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t****r
发帖数: 614 | 28 自建房最大的好处就是所有东西都可以挑自己喜欢的。
从房顶的瓦，外墙，到马桶，水龙头，开关，插座，地板，油漆，水管，电线等等。连
楼梯每层的跨度，房间门的宽度，车库门的高度都是定制的。 |
M****u
发帖数: 17708 | 29 想起来谁说过，某土豪建车库，想停船的，所以车库要高。设计的时候特意提出来，做
了个高车库。后来船还是进不去，原来忘了把车库门也做高了。
【在 t****r 的大作中提到】
: 自建房最大的好处就是所有东西都可以挑自己喜欢的。
: 从房顶的瓦，外墙，到马桶，水龙头，开关，插座，地板，油漆，水管，电线等等。连
: 楼梯每层的跨度，房间门的宽度，车库门的高度都是定制的。
|
t****9
发帖数: 4491 | 30 有钱有时间喜欢折腾的就去建吧
【在 o********t 的大作中提到】
: 找不到合适的房子，打算自己买地建。没有经验怕被人坑.主要的问题有这些:
: 1. 一般审批要多久?工期要多久?如果建筑商拖延工期如何维权?
: 2.如何审查建筑商资质?需不需要做个背景调查?
: 3.需不需要找个律师起草合同?费用多少?
: 4.用什么标准做最后验收?达不到自己的预期怎么办?
: 5.需不需要在最开始规定一些细节比如地板类型品牌等?
: 6.付款怎么付?比如按阶段付还是一次付清?
: 7.如何知道一块地是不是flood zone?
: 问题有点多，先谢啦!
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p**t
发帖数: 222 | 31 我已经这么建了两栋房了。价格比起买现成房的确不见得合算, 但都是自己的想法,自
己的设计, 住起来还是舒服。而且近期不再会动remodeling的心思了。
【在 t****9 的大作中提到】
: 有钱有时间喜欢折腾的就去建吧
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s******b
发帖数: 653 | 32 我觉得好社区的高档新房常常叫价很高，比如250-300$/sqft. 而且房源紧缺的时候就
更如此。感觉不如自己买地建个150$/sqft 的
【在 p**t 的大作中提到】
: 我已经这么建了两栋房了。价格比起买现成房的确不见得合算, 但都是自己的想法,自
: 己的设计, 住起来还是舒服。而且近期不再会动remodeling的心思了。
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t****r
发帖数: 614 | 33
对啊，所以车库门一定要加高的。这个文学城上有个帖子，专门列了自建房要注意的项
目，都是从那边学来滴
【在 M****u 的大作中提到】
: 想起来谁说过，某土豪建车库，想停船的，所以车库要高。设计的时候特意提出来，做
: 了个高车库。后来船还是进不去，原来忘了把车库门也做高了。
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o********t
发帖数: 1655 | 34 求链接
【在 t****r 的大作中提到】
:
: 对啊，所以车库门一定要加高的。这个文学城上有个帖子，专门列了自建房要注意的项
: 目，都是从那边学来滴
|
t****r
发帖数: 614 | 35
链接实在找不到了，我都是记下来的。
【在 o********t 的大作中提到】
: 求链接
|
o********t
发帖数: 1655 | 36 能否分享一下。。。？
【在 t****r 的大作中提到】
:
: 链接实在找不到了，我都是记下来的。
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x****u
发帖数: 12955 | 37
cash
Ask the bank.
【在 s******b 的大作中提到】
: 请问这种construction loan一般需要先全款买lot吗？
: 如果在owner那里买20万的lot，自己另找builder建30万的房，需要先凑够20万的cash
: 吗？还是只需要按照预估房价的20% 10万付首付就行？
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f****d
发帖数: 3217 | 38 我打算这么干
【在 w*****m 的大作中提到】
: 有没有嫌车不好，自己买件组装车的呢？
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f****d
发帖数: 3217 | 39 美国开发商的净利润只有5%，就是说你造个1m的房子他才赚你5万刀，这指的是
nationwide的大开发商，本地的小开发商就不知道了
【在 b******s 的大作中提到】
: 我听说的好像不是这样，BUILDER的集中建房的利润还是很高的，小BUILDER由于没资金
: 集中建房卖，所以一般也可以接受BUILD ON YOUR LOT.
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f****d
发帖数: 3217 | 40 建新房的唯一缺点是不能还价，因为房子没造builder可以no deal no build，光一块
地的税很低，就跟国内囤地差不多。我到现在为止买新房一个penny都没还掉过，都是
builder给你些免费upgrade啥的
【在 s******b 的大作中提到】
: 我觉得好社区的高档新房常常叫价很高，比如250-300$/sqft. 而且房源紧缺的时候就
: 更如此。感觉不如自己买地建个150$/sqft 的
|
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k**u
发帖数: 10502 | 41 你们讲的都是德州这种地皮便宜政府也不管的吧。
我们这里地皮贵不说，得请建筑师规划师，还有那个审批程序，没有几个月，根本拿不
下来。 |
m*********2
发帖数: 2788 | 42 你这就是在瞎说了，行情好的话，开发商的正常利润率在20-25%左右。
【在 f****d 的大作中提到】
: 美国开发商的净利润只有5%，就是说你造个1m的房子他才赚你5万刀，这指的是
: nationwide的大开发商，本地的小开发商就不知道了
|
w*****m
发帖数: 20421 | 43 零售的木才窗户门电线灯具瓷砖至少要比批发贵20%吧，
BUILDER一分钱不赚，自己盖也不比买现成的便宜，
自己又狗屁不通，扔一个M的钱进去，盖成个垃圾房也不好说的 |
m*********2
发帖数: 2788 | 44 不用太羡慕，除非你有钱有闲，又或者你懂所有的程序，建筑里的各种tricks，知道怎
样和contractor相处，怎样讨价还价，看得懂各类图纸，否则就是给自己找一份受累又
受气的全职工作。
当然，如果一切顺利，最后住进自己的dream home,那有时又觉得是很值的。
【在 n**********1 的大作中提到】
: 羡慕买地自建房子的童鞋，把这个作为我的下一个目标吧。
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w*****m
发帖数: 20421 | 45 看到一个自盖房的，还没住进去，房瓦都卷起来了，住进卷毛羊的大房，很喜庆 |
m*********2
发帖数: 2788 | 46 一般contractor到有生意来往的，有account的supplier那里拿货都是按批发价给的，
哪怕是很小的量。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 零售的木才窗户门电线灯具瓷砖至少要比批发贵20%吧，
: BUILDER一分钱不赚，自己盖也不比买现成的便宜，
: 自己又狗屁不通，扔一个M的钱进去，盖成个垃圾房也不好说的
|
m*********2
发帖数: 2788 | 47 这个程序在哪里都一样的，在德州唯一不同的是做General Contractor不需要License
。阿猫阿狗只要接到工程都可以做General Contractor。
【在 k**u 的大作中提到】
: 你们讲的都是德州这种地皮便宜政府也不管的吧。
: 我们这里地皮贵不说，得请建筑师规划师，还有那个审批程序，没有几个月，根本拿不
: 下来。
|
f****d
发帖数: 3217 | 48 那是毛利，你可以想想做开发商门槛不高的，就是造房子，正常利润25%，很多人都不
投股票都投开发商了
【在 m*********2 的大作中提到】
: 你这就是在瞎说了，行情好的话，开发商的正常利润率在20-25%左右。
|
m*********2
发帖数: 2788 | 49 呵呵，我虽然不是开发商，但是我是搞civil construction的。一般的利润率我还是知
道的。行情好的时候，毛利在35%-45%都是有的。开发商最主要的开销是囤地和多久等
资金回笼。房子卖的越久，开销越大。如果热销的话，20%到25%的纯利那是刚刚的，房
子/社区越高档，利润越高。大开发商尤其如此。
开发商门槛不高？你去试试？
【在 f****d 的大作中提到】
: 那是毛利，你可以想想做开发商门槛不高的，就是造房子，正常利润25%，很多人都不
: 投股票都投开发商了
|
b*******8
发帖数: 37364 | 50 除非是有强迫症的人，啥东西一定要按某个样子才舒服，否则普通人，非要啥都自己设
计，其实到最后也就是每个随机选择，哪里知道到底哪个最好？自己都选，其实最后跟
买一个现成房里面人家弄好了，差不多。土豪一定要定制，其实也不是说这样就对自己
最好，而是要显示身份，跟别人不同，好比限量版皮包。
即便是强迫症的人，过几天口味又变了，还是没辙。 |
|
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f****d
发帖数: 3217 | 51 做开发商除了资金还有啥门槛，如果真的有25%纯利可以搞一下
【在 m*********2 的大作中提到】
: 呵呵，我虽然不是开发商，但是我是搞civil construction的。一般的利润率我还是知
: 道的。行情好的时候，毛利在35%-45%都是有的。开发商最主要的开销是囤地和多久等
: 资金回笼。房子卖的越久，开销越大。如果热销的话，20%到25%的纯利那是刚刚的，房
: 子/社区越高档，利润越高。大开发商尤其如此。
: 开发商门槛不高？你去试试？
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l***x
发帖数: 1761 | 52 也难说，我觉得最大最重要的定制是layout的定制
【在 b*******8 的大作中提到】
: 除非是有强迫症的人，啥东西一定要按某个样子才舒服，否则普通人，非要啥都自己设
: 计，其实到最后也就是每个随机选择，哪里知道到底哪个最好？自己都选，其实最后跟
: 买一个现成房里面人家弄好了，差不多。土豪一定要定制，其实也不是说这样就对自己
: 最好，而是要显示身份，跟别人不同，好比限量版皮包。
: 即便是强迫症的人，过几天口味又变了，还是没辙。
|
m*********2
发帖数: 2788 | 53 如果只是资金的话，那当然容易。只是要做个可以赚25%纯利的开发商就没那么简单了
。和任何生意一样，关系关系关系，你需要各种各样的关系来摆平开发过程中的问题，
大到合作银行提供贷款，zoning,囤地，小到建房过程中如何与各个designer,
suppliers, construction trades，local agencies, government inspectors等等搞
好关系，都是有学问的。当然你有钱你可以请人来做，来管。不过，有些关系是钱买不
来的。多说一句：在美国搞关系，公的私的，都是有些黑幕的。
【在 f****d 的大作中提到】
: 做开发商除了资金还有啥门槛，如果真的有25%纯利可以搞一下
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f****d
发帖数: 3217 | 54 这个自然，生意到哪都这样做。我是说类似国内那种资质啥的这里的政府会不会没关系
不批给你。我看到我们这里很多小开发商都是自己买块地开始造小区赚钱了，那些规划
设计当然要找专门公司来做了
【在 m*********2 的大作中提到】
: 如果只是资金的话，那当然容易。只是要做个可以赚25%纯利的开发商就没那么简单了
: 。和任何生意一样，关系关系关系，你需要各种各样的关系来摆平开发过程中的问题，
: 大到合作银行提供贷款，zoning,囤地，小到建房过程中如何与各个designer,
: suppliers, construction trades，local agencies, government inspectors等等搞
: 好关系，都是有学问的。当然你有钱你可以请人来做，来管。不过，有些关系是钱买不
: 来的。多说一句：在美国搞关系，公的私的，都是有些黑幕的。
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m*********2
发帖数: 2788 | 55 这里和国内有类似，也有不同。如果不违反法律法规，当然国内有资质的开发商完全可
以来开发。而且政府最终也会批给你，不过没关系的话，这个审批时间可就不是你说了
算了，光一个zoning，可能就要批个2-3年。grading, water&sewer, building等等
permit，随便刁难你一下，就能拖你个一年半载。比如，人有关系，早早就知道当地的
master development plan，就能低价囤好地，你没关系，拿的地不好哪能赚钱。再有
，有块好地，但是zoning code不是给residential的，人有关系，可以rezoning，时间
还短。你没关系，就算当地政府给你rezoning，可不又是2-3年，更何况有可能人根本
不让你rezoning。
碰到政府出来卖地，如果是好地块，人有关系，政府可以给你量身定做个bidding
requirement，不符合这些规定的一律不能参与bidding，你没关系的也只有干瞪眼啊。
你看到的小开发商，人也不是随便拿地，人或许也有自己的关系，看人赚钱都容易，其
实并不是那么简单的。
随便说一下，我们做地下水管，碰到现有的管道，要留2尺的间距，你认识政府的
inspector，你差个0.50英寸，就能让你过了，人甚至看都不看也让你过了。你要没关
系，不认识这些人你试试看，绝对让你挖出来重做（材料要重新买过）。要inspect了
，你和人关系好，人随叫随到，你不认识，人就不来，推今天，推明天，拖你个几天，
来了给你挑各种毛病，工程就和装配线差不多，一个环节拖几天，后面的工期就是几个
星期，甚至几个月的拖。这些都是钱啊。当然，情况并不是那么糟糕，大多数还是按规
矩来，大不了暗暗地请那些刺头inspector吃几顿饭，送个球票之类的，以后你也上面
有人啦。
【在 f****d 的大作中提到】
: 这个自然，生意到哪都这样做。我是说类似国内那种资质啥的这里的政府会不会没关系
: 不批给你。我看到我们这里很多小开发商都是自己买块地开始造小区赚钱了，那些规划
: 设计当然要找专门公司来做了
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f****d
发帖数: 3217 | 56 那是肯定的，只要是人就会给你挖坑。zoning具体做啥的，为啥要两三年？
【在 m*********2 的大作中提到】
: 这里和国内有类似，也有不同。如果不违反法律法规，当然国内有资质的开发商完全可
: 以来开发。而且政府最终也会批给你，不过没关系的话，这个审批时间可就不是你说了
: 算了，光一个zoning，可能就要批个2-3年。grading, water&sewer, building等等
: permit，随便刁难你一下，就能拖你个一年半载。比如，人有关系，早早就知道当地的
: master development plan，就能低价囤好地，你没关系，拿的地不好哪能赚钱。再有
: ，有块好地，但是zoning code不是给residential的，人有关系，可以rezoning，时间
: 还短。你没关系，就算当地政府给你rezoning，可不又是2-3年，更何况有可能人根本
: 不让你rezoning。
: 碰到政府出来卖地，如果是好地块，人有关系，政府可以给你量身定做个bidding
: requirement，不符合这些规定的一律不能参与bidding，你没关系的也只有干瞪眼啊。
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b*******8
发帖数: 37364 | 57 国内都是开发商建好完全一样的户型，顶多就几种给选，屁民不还是屁颠屁颠进去。哪
里对Layout有那么挑剔？住几天就习惯了。
【在 l***x 的大作中提到】
: 也难说，我觉得最大最重要的定制是layout的定制
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m*********2
发帖数: 2788 | 58 Zoning regulation/restriction就是规定这块地拿来可以开发什么。小项目不用那么
长，大的开发项目要拿到zoning permit，往往要提供institutional master plan等等
给当地政府审核批准，要开public hearing，要当地政府council/board开会批准,如果
牵涉到不同政府间，比如市政府及州政府或flood control district 或 DOTs,那各种
各样的扯皮就够你等一阵的了。两三年是我听有些开发商吐槽时说的，也许不用，我也
不知道。不过从我经历过的有些工程来说，有些政府部门的permit审核程序是真的很操
蛋也很费时的。最离谱的plan review comments是说plan上的字体太大，要减一号（11
号字体和12号字体的区别），为了这个得改图纸上所有字的大小，重新排队等review &
approval，一等就是2-3 weeks。
【在 f****d 的大作中提到】
: 那是肯定的，只要是人就会给你挖坑。zoning具体做啥的，为啥要两三年？
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k**u
发帖数: 10502 | 59 Zoning中文叫区划。
首先规定这块地能盖什么，住宅、商业、住商混合、工业等等，你要是买了一块绿地，
那就只能看看了。
然后规定房子的各种设计条件，前后左右退地界多少、空地要留多少、可以盖多高几层
楼、容积率等等。
如果是现成的熟地，条件都是现成的，遵照就是了。
有些开发商不满足现有的条件，要改条件，Variance,极小的规划局可以直接给，稍微
大点要上规划委员会。再大的，比如改变用地性质和主要条件，叫rezoning, 这个规委
都不能最终决定，要上市委，这个就有的折腾了，一年是正常的。
还有的地是生地，没有区划，那就要现做，一般是做一个局部详规，specific plan,很
多成片开发的都是这么搞，一样要上规委和市委。
如果你的地不巧在加州海边，那就受另一层管辖，加州海岸管理委员会，光这个程序就
要准备至少半年。
【在 f****d 的大作中提到】
: 那是肯定的，只要是人就会给你挖坑。zoning具体做啥的，为啥要两三年？
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f****d
发帖数: 3217 | 60 谢谢楼上两位，我这里乡下地方，用地不紧张都是大片农田，希望zoning没那么复杂，
我再去研究一下 |
