h*****9
发帖数: 6643 | 1 http://chongqing.aifang.com/news/2011-06-30/100740.html
难以遏制的存量递增
某指数研究院提供的《上海市2011年1月至2011年5月商品住宅供求按月供求统计》显示
，上海今年上半年，商品住宅市场存量可售房源面积以平均每月以超过20万平方米的速
度递增。1-5月，上海市场可售商品住宅的总面积分别为618.86万平方米、628.93万平
方米、665.22万平方米、738.27万平方米、751.23万平方米，呈现明显的稳步上升态势。
同期，上海批准上市的商品住宅面积总计达到691.65万平方米，而相应时期的销售总面
积为558.33万平方米，两者之间的差额超过130万平方米。
根据前五月上海单月的销售面积水平，目前超过750万平方米的可售存量房源，完全消
化，理论上需要近7个月的时间。其他5个代表性城市，当前可售存量所需消化时间较上
海更长，最长的武汉和杭州均需要近两年的时间。
数据显示，武汉可售商品住宅存量面积，已从今年1月的1342.75万平方米，快速攀升至
5月的1868.44万平方米，且4、5月两月的可售面积总量均保持在1800万平方米高位以上
，而其上半年前五月平均月度销售面积不到80万平方米。
更严重的问题是，据记者综合相关信息发现，下半年楼市的供应量，将大幅超越上半年
，众多开发商将重点楼盘的上市时间定在了下半年。
这就意味着，下半年可售存量房源的增速很可能将进一步提升，而市场的月度消化能力
，目前并没有大幅增加的迹象。
结果就是可售存量房源的所需理论消化周期将进一步拉长，市场将面临更为严重的存量
压力。 |
Y****N
发帖数: 8694 | 2 这方面根本没有可靠数据
统计局都没有，他们有没有那么大的房地产方面的统计队伍，
而且地产商根本不会说实话
这些什么研究院专家，全靠估计，其实都是编的数据
势。
【在 h*****9 的大作中提到】
: http://chongqing.aifang.com/news/2011-06-30/100740.html
: 难以遏制的存量递增
: 某指数研究院提供的《上海市2011年1月至2011年5月商品住宅供求按月供求统计》显示
: ，上海今年上半年，商品住宅市场存量可售房源面积以平均每月以超过20万平方米的速
: 度递增。1-5月，上海市场可售商品住宅的总面积分别为618.86万平方米、628.93万平
: 方米、665.22万平方米、738.27万平方米、751.23万平方米，呈现明显的稳步上升态势。
: 同期，上海批准上市的商品住宅面积总计达到691.65万平方米，而相应时期的销售总面
: 积为558.33万平方米，两者之间的差额超过130万平方米。
: 根据前五月上海单月的销售面积水平，目前超过750万平方米的可售存量房源，完全消
: 化，理论上需要近7个月的时间。其他5个代表性城市，当前可售存量所需消化时间较上
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B*******u
发帖数: 3789 | 3 据说中行的数据比统计局的要好，但人家不让外人看，只有上层的有机会。
【在 Y****N 的大作中提到】
: 这方面根本没有可靠数据
: 统计局都没有，他们有没有那么大的房地产方面的统计队伍，
: 而且地产商根本不会说实话
: 这些什么研究院专家，全靠估计，其实都是编的数据
:
: 势。
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h*****9
发帖数: 6643 | 4 瞧你说得，那房子从买地打地基盖楼，都是没法荫藏起来的，专门跟踪的人完全可以看
见， 从施工现场就可看得清清楚楚。
【在 Y****N 的大作中提到】
: 这方面根本没有可靠数据
: 统计局都没有，他们有没有那么大的房地产方面的统计队伍，
: 而且地产商根本不会说实话
: 这些什么研究院专家，全靠估计，其实都是编的数据
:
: 势。
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c******o
发帖数: 4751 | 5 中央直接派亲信，挨个城镇数地基？
中央派地方政府派人，就可以扯谎了。
【在 h*****9 的大作中提到】
: 瞧你说得，那房子从买地打地基盖楼，都是没法荫藏起来的，专门跟踪的人完全可以看
: 见， 从施工现场就可看得清清楚楚。
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h*****9
发帖数: 6643 | 6 这个数据有不是中央发的， 是某研究院发的。
中央可以通过银行贷款来推算数据。
【在 c******o 的大作中提到】
: 中央直接派亲信，挨个城镇数地基？
: 中央派地方政府派人，就可以扯谎了。
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w*********r
发帖数: 42116 | 7 买房子的单位应该是套, 单元, 或者栋, 光拿平方米来说事情意义不大.
一个月买107万平方米, 是多少套房子? 有多少人购买?
势。
【在 h*****9 的大作中提到】
: http://chongqing.aifang.com/news/2011-06-30/100740.html
: 难以遏制的存量递增
: 某指数研究院提供的《上海市2011年1月至2011年5月商品住宅供求按月供求统计》显示
: ，上海今年上半年，商品住宅市场存量可售房源面积以平均每月以超过20万平方米的速
: 度递增。1-5月，上海市场可售商品住宅的总面积分别为618.86万平方米、628.93万平
: 方米、665.22万平方米、738.27万平方米、751.23万平方米，呈现明显的稳步上升态势。
: 同期，上海批准上市的商品住宅面积总计达到691.65万平方米，而相应时期的销售总面
: 积为558.33万平方米，两者之间的差额超过130万平方米。
: 根据前五月上海单月的销售面积水平，目前超过750万平方米的可售存量房源，完全消
: 化，理论上需要近7个月的时间。其他5个代表性城市，当前可售存量所需消化时间较上
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Y*********i
发帖数: 2840 | 8 总投资量是比较好估算的，这个没错
但是具体这些房子建成后处于何种状态，
卖不掉存着，还是卖出去了？不知道
卖出去的，卖给谁了？不知道
【在 h*****9 的大作中提到】
: 瞧你说得，那房子从买地打地基盖楼，都是没法荫藏起来的，专门跟踪的人完全可以看
: 见， 从施工现场就可看得清清楚楚。
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g*q
发帖数: 26623 | 9 750万，也就够20万人住的。
上海一年流入的人口远超这个数。 |
c******o
发帖数: 4751 | 10 很多国企不都是拿了贷款没有做本来说要做的事，偷偷改炒房地产了么，这个中央能知
道么？
【在 h*****9 的大作中提到】
: 这个数据有不是中央发的， 是某研究院发的。
: 中央可以通过银行贷款来推算数据。
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h*****9
发帖数: 6643 | 11 得了吧，上海已经够拥挤的了。
再说，上海也有流出的人口，比如死亡出国还有上调北京去工作的。
当然，那些刚去上海的，大多还是蜗居好几年才能考虑买房是不是？
再说了，关键是看全国，总人口基本已不增长，至少那些30岁以下的不会增长而是减少
，而住房存量的增长是那么得快， 你不会指望在上海做保姆的也能在上海买房吧？
【在 g*q 的大作中提到】
: 750万，也就够20万人住的。
: 上海一年流入的人口远超这个数。
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x****u
发帖数: 44466 | 12 为什么保姆就不能买房呢？
【在 h*****9 的大作中提到】
: 得了吧，上海已经够拥挤的了。
: 再说，上海也有流出的人口，比如死亡出国还有上调北京去工作的。
: 当然，那些刚去上海的，大多还是蜗居好几年才能考虑买房是不是？
: 再说了，关键是看全国，总人口基本已不增长，至少那些30岁以下的不会增长而是减少
: ，而住房存量的增长是那么得快， 你不会指望在上海做保姆的也能在上海买房吧？
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h*****9
发帖数: 6643 | 13 “能” 是指“能力” 或者“购买力”。当然，保姆是指普通保姆。
【在 x****u 的大作中提到】
: 为什么保姆就不能买房呢？
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x****u
发帖数: 44466 | 14 在发达国家里，普通保姆的工资也能买房。
【在 h*****9 的大作中提到】
: “能” 是指“能力” 或者“购买力”。当然，保姆是指普通保姆。
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h*****9
发帖数: 6643 | 15 我家隔壁邻居的保姆也可以买房但不是在我们这个区，而是在穷人区。
上海的保姆可以回农村老家买房也没问题
【在 x****u 的大作中提到】
: 在发达国家里，普通保姆的工资也能买房。
|
x****u
发帖数: 44466 | 16 到时候上海也会有穷人区，不过那时候的穷人也是发达国家收入水平。
【在 h*****9 的大作中提到】
: 我家隔壁邻居的保姆也可以买房但不是在我们这个区，而是在穷人区。
: 上海的保姆可以回农村老家买房也没问题
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h*****9
发帖数: 6643 | 17 收入要达到发达国家的穷人的水平还是不难得，尤其是最穷的那些，比如无家可归的。
【在 x****u 的大作中提到】
: 到时候上海也会有穷人区，不过那时候的穷人也是发达国家收入水平。
|
m**l
发帖数: 11854 | 18 已经全面超过那些无家可归的了
【在 h*****9 的大作中提到】
: 收入要达到发达国家的穷人的水平还是不难得，尤其是最穷的那些，比如无家可归的。
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x****u
发帖数: 44466 | 19 无家可归的当然没收入了，说的是有正当工作的。
【在 h*****9 的大作中提到】
: 收入要达到发达国家的穷人的水平还是不难得，尤其是最穷的那些，比如无家可归的。
|
m**l
发帖数: 11854 | 20 西方国家没有正当工作
的。
【在 x****u 的大作中提到】
: 无家可归的当然没收入了，说的是有正当工作的。
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x****u
发帖数: 44466 | 21 扯蛋，反共就是正当工作。
【在 m**l 的大作中提到】
: 西方国家没有正当工作
:
: 的。
|
m**l
发帖数: 11854 | 22 那是反动工作
【在 x****u 的大作中提到】
: 扯蛋，反共就是正当工作。
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y****g
发帖数: 36950 | 23
按照卖地的面积，和规划局批准的容积率基本上就能估算出来有多少面积的房子啦，又
不需要精确到千位，估算一下几万几十万没问题
【在 c******o 的大作中提到】
: 中央直接派亲信，挨个城镇数地基？
: 中央派地方政府派人，就可以扯谎了。
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h****i
发帖数: 1674 | 24 边际上流入人口应该属于收入分布中的中低端，不会是高端
因此他们很难在短期形成购买力
【在 g*q 的大作中提到】
: 750万，也就够20万人住的。
: 上海一年流入的人口远超这个数。
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h****i
发帖数: 1674 | 25 你的普通保姆在上海买房是基于什么判断的？
当期收入流，未来收入流，还是房价下降预期，还是什么
你拿美国普通保姆说事，不绝是不符合上海实际吗？
【在 x****u 的大作中提到】
: 无家可归的当然没收入了，说的是有正当工作的。
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x****u
发帖数: 44466 | 26 只许你涨工资，不许保姆涨工资是不可能的。
【在 h****i 的大作中提到】
: 你的普通保姆在上海买房是基于什么判断的？
: 当期收入流，未来收入流，还是房价下降预期，还是什么
: 你拿美国普通保姆说事，不绝是不符合上海实际吗？
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e**s
发帖数: 4638 | 27 先吃萝卜蛋操心，习core 任上还有2亿农民要进城 ～～～～～～lol |
h*****9
发帖数: 6643 | 28 所以习李比谁都更关心经济适用房廉租房的建设。 谁以为那两亿农民买得起高价的“
豪华房”，请站起来！
【在 e**s 的大作中提到】
: 先吃萝卜蛋操心，习core 任上还有2亿农民要进城 ～～～～～～lol
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e**s
发帖数: 4638 | 29 lz 以为天朝人都和老黑老墨一个德行，都指着政府的 food stamp 过日子吗 ～～～
lol
【在 h*****9 的大作中提到】
: 所以习李比谁都更关心经济适用房廉租房的建设。 谁以为那两亿农民买得起高价的“
: 豪华房”，请站起来！
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m******e
发帖数: 2515 | 30 ＂上海可售存量房源，完全消化，理论上需要近7个月的时间。”？这算啥？美国要消
化foreclosured的房子，平均需要五年，其中 Miami 和Florida需要十年以上，加州
最快，需要三年。 |
|
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h*****9
发帖数: 6643 | 31 中国进城民工月薪才两三千人民币，要去买几百万的房子，可能吗？
【在 e**s 的大作中提到】
: lz 以为天朝人都和老黑老墨一个德行，都指着政府的 food stamp 过日子吗 ～～～
: lol
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h*****9
发帖数: 6643 | 32 你要个别地区比是没意义的。 美国的曼哈顿，旧金山，华盛顿DC 这些地方你可能很难
看到有啥存房。
同理， 中国很多地方还有新建但无人居住的鬼城，你根本就没法予期要多少年能售完
，比 Miami 严重多了。 在 Miami的房子长期来讲根本不用怕，总会有南美洲的人过来
买的。但中国的某些鬼城就难说了。
【在 m******e 的大作中提到】
: ＂上海可售存量房源，完全消化，理论上需要近7个月的时间。”？这算啥？美国要消
: 化foreclosured的房子，平均需要五年，其中 Miami 和Florida需要十年以上，加州
: 最快，需要三年。
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S******8
发帖数: 24594 | 33 中国的城市化才刚刚起步，这点房源，远远供不应求 |
h*****9
发帖数: 6643 | 34 你有没有考虑过农民的购买力？ 如果国家愿意或有能力把农民在农村的房子和土地高
价买下来，那农民是可以进城买高价的商品房了，否则农民只能买些保障房之类的。
当然，农民当中也有先富的，那些先富的农民早就在各大城市买了 N 套房了。
【在 S******8 的大作中提到】
: 中国的城市化才刚刚起步，这点房源，远远供不应求
|
S******8
发帖数: 24594 | 35 当城市里的有钱人到郊区农村造别墅的时候，国家就可以高价买农民的田地和宅基地了
。所以在现在房地产发展的良好势头下，郊区农民都是潜在的大富翁。20年前上海郊区
的农民现在每家拥有5-6套商品房一点都不稀罕。
【在 h*****9 的大作中提到】
: 你有没有考虑过农民的购买力？ 如果国家愿意或有能力把农民在农村的房子和土地高
: 价买下来，那农民是可以进城买高价的商品房了，否则农民只能买些保障房之类的。
: 当然，农民当中也有先富的，那些先富的农民早就在各大城市买了 N 套房了。
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h*****9
发帖数: 6643 | 36 郊区农民，尤其是北京上海的郊区农民，历来都是很富裕的农民，就是毛时代的郊区农
民也算是比较富裕的。
当我们讨论农民问题时，应该指80% 以上的农民，郊区农民不到农民的10%。 比如你
看看西部和中部的农民。 其实就拿浙江沿海地区的很多农民来说，还是穷的多，比如
温州就有几个贫困县，很多农民还穷得很。
中国的城市化还有个很困难的问题在于： 城市的工厂很多往农村搬，那城化后进城的
农民到哪儿去找工作？ 你要进城的农民开车到农村的工厂去上班？ 这个问题我问过
很多人，没人能回答。
【在 S******8 的大作中提到】
: 当城市里的有钱人到郊区农村造别墅的时候，国家就可以高价买农民的田地和宅基地了
: 。所以在现在房地产发展的良好势头下，郊区农民都是潜在的大富翁。20年前上海郊区
: 的农民现在每家拥有5-6套商品房一点都不稀罕。
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S******8
发帖数: 24594 | 37 不用着急，现在产业内迁，很快内地贫困地区的地皮就之前了，到时候不怕老乡们不脱贫
【在 h*****9 的大作中提到】
: 郊区农民，尤其是北京上海的郊区农民，历来都是很富裕的农民，就是毛时代的郊区农
: 民也算是比较富裕的。
: 当我们讨论农民问题时，应该指80% 以上的农民，郊区农民不到农民的10%。 比如你
: 看看西部和中部的农民。 其实就拿浙江沿海地区的很多农民来说，还是穷的多，比如
: 温州就有几个贫困县，很多农民还穷得很。
: 中国的城市化还有个很困难的问题在于： 城市的工厂很多往农村搬，那城化后进城的
: 农民到哪儿去找工作？ 你要进城的农民开车到农村的工厂去上班？ 这个问题我问过
: 很多人，没人能回答。
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h*****9
发帖数: 6643 | 38 我看问题就出在中国的精英和先富们变态的思维上： 一方面他们希望那些贫穷的农民
会突然变富来购买先富们手中的存房，而另一方面先富们没有具体行动来帮农民们富起
来。 把工厂搬到贫困地区的农村，其实也不能使大多数农民富起来（会有极少数富起
来是没问题的）， 而且我上面说过了，把工厂搬到那，工作就会到那里去，那些造了
很多商品房的城市里哪里有工作？这些农民就算免费搬进城市里也得挨饿。
如果要按市场经济原理来办事，（在某个地区）应该是先有工业和工厂搬进来然后这些
公司和工厂计划逐步扩大在本地区的规模，在这前提下才能在这地区大力发展房地产。
先搞房地产，然后等公司和工厂搬进来就很危险，很可能成为空城鬼城。
脱贫
【在 S******8 的大作中提到】
: 不用着急，现在产业内迁，很快内地贫困地区的地皮就之前了，到时候不怕老乡们不脱贫
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h*****9
发帖数: 6643 | 39 以杭州为例，前几年杭州的房产很火爆，不比上海北京弱，但今年杭州房产就衰得很快
，根本
原因在于杭州的房地产不是靠杭州本身的工业发达来推动，而是因为浙江各地的农民先
富起来的比较多，浙江人在全国乃至全球做生意的确有些人发了财，这些人都在杭州买
房，把杭州的房价推上去了。
【在 h*****9 的大作中提到】
: 我看问题就出在中国的精英和先富们变态的思维上： 一方面他们希望那些贫穷的农民
: 会突然变富来购买先富们手中的存房，而另一方面先富们没有具体行动来帮农民们富起
: 来。 把工厂搬到贫困地区的农村，其实也不能使大多数农民富起来（会有极少数富起
: 来是没问题的）， 而且我上面说过了，把工厂搬到那，工作就会到那里去，那些造了
: 很多商品房的城市里哪里有工作？这些农民就算免费搬进城市里也得挨饿。
: 如果要按市场经济原理来办事，（在某个地区）应该是先有工业和工厂搬进来然后这些
: 公司和工厂计划逐步扩大在本地区的规模，在这前提下才能在这地区大力发展房地产。
: 先搞房地产，然后等公司和工厂搬进来就很危险，很可能成为空城鬼城。
:
: 脱贫
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h*****9
发帖数: 6643 | 40 房价适度下降大势所趋 楼市不会“硬着陆”
2011-07-05 05:28:22 来源：中国证券报
相关标签： 楼市 融资 央行 保障性住房 万科 房价问题被提高到政治高度，部分
城市房价的“去泡沫化”有利于降低高房价带来的社会“分裂效应”和不平等效应，房
价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，但房地产市场不会出现“硬着陆”。
过高的房价/收入比已成为中国经济中的重大社会问题，直接关系到民生改善，尽
管到5月份整体上房价并未出现“拐点”，但房价适度下降是大势所趋。
(一)房地产行业已开始进入去库存时期。
今年一季度136家上市房企存货同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利4家企
业一季度的存货如按2010年的销售数据计算，消化这些存量均需要2年半以上的时间。
(二)投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化，很难支撑
到市场反转。
房地产开发投资维持高位增长，在库存增长和信贷紧缩的背景下，意味着开发商资
金面在持续恶化，开发商延迟推盘只会拉长行业调整时间，很难支撑到市场反转。2011
年1-5月房地产企业自筹资金的比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则下降到
接近历史低点，为17.95%。投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持
续恶化。
图1房地产企业开发投资总额增速和本年资金来源合计增速(%)
-
(三)住宅供地的增加进一步推动地价的下降，推动城市住房价格的下调。
从5月12日国土资源部公布的今年全国住房用地计划来看，与2010年全国住房用地
供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，今年达到21.80万公顷，分
别增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地仅完成了计划的70%，实际供地也将增长21%，
会带来土地价格的下降。
(四)居民盼房价下降的意愿强烈，购房意愿继续下降。
央行今年二季度城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度仍偏低，房价过高仍是
居民对物价满意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民认为当前的房价“过高、难以接
受”。未来一季度购房意愿的居民占14.6%，比上个季度下降0.8%。居民购房意愿下降。
(五)保障房的大力推进，房地产市场呈现出“双轨”运行特征，房地产进入战略转
折期。
依据我们的测算，目前保障房的资金缺口比例大约为25%。但如果考虑到央企的进
入或提高土地出让收入或允许企业发债用于保障房建设，今年1000万套保障性住房的资
金有保障。保障性住房数量首次超过商品房数量，“双轨”运行意味着房地产行业进入
战略转折期。
与此同时，我们认为房地产市场不会出现“硬着陆”，原因如下：
(一)房价调控是逐步“去泡沫化”的过程，尤其是部分城市房价的“去泡沫化”，
但不能被理解为短期的房价急剧下跌。
总体上，在2002年7月1日开始实行土地招拍挂后，中国房地产市场的“泡沫化”经
历了7-8年才形成目前的高房价，房价/收入比的不断扩大造成了严重的社会问题和资源
的“错配”，房地产市场的“泡沫化”也需要通过几年的时间来不断消化。
(二)要正确认识到房地产调控政策的目标是在强调民生目标的同时，把房地产对中
国经济中的通胀、经济增长和银行体系的负面影响都降到最小状态。但中央政府要民生
、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价
格调整显示出“疲劳期”的特征，调整周期较长。
首先，2003年以来房地产投资占全社会固定资产投资比例约为24%；2007-2010年房
地产贷款余额占各项贷款余额的年均比例为18.8%。这些数据表明房地产依然是中国经
济中的重要行业。其次，从长期来看，第六次人口普查数据显示中国的城市化率为49.
68%，到65%-70%的城市化至少还有15年的时间，存在需求刚性。再次，随着家庭人口规
模越来越小，会增加对住房的需求。依据六次普查数据，中国平均家庭人口规模在改革
开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年人口普查最新
公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人。最后，从房地产开发综合景气
指数来看，依然保持在历史的较好水平。5月份央行的调查显示，选择“房地产投资”
的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资首选。
总体上，我们认为未来一段时间房地产调控政策不会出现实质性放松，中央政府需
要看到房价将步入下行趋稳通道的调控成果，中国经济不允许被房地产“绑架”。因此
，以适度降价换取楼市的回暖是开发商的理性选择。
http://news.10jqka.com.cn/c/20110705/522887485.shtml |
