t*c
发帖数: 6929 | 1 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
而一般在40%左右。那么这类投资的实际收益已远低于
银行存款利息，一有不慎，甚至有可能亏损经营，一如
当年三菱地产买的洛克菲勒中心，年年亏损，最后折价抛售，
使三菱地产损失了60%的资本，到现在还有气无力。
而且这两座大楼都是老楼，需要全面翻新才能维持出租水平，
而此类翻新常常以数亿计，而且英美商业地产的升值可能远不如
住宅，无论哪方面，这些投资从商业角度看都是让人匪夷所思！
难怪国内有人怀疑私人企业复星是利用投资向国外转移资金，
而国有企业中国人寿则是通过对外投资，由高层在国外侵吞
国家财产，否则，真的说不通！ |
c*****g
发帖数: 21627 | |
w***u
发帖数: 17713 | 3 中国人对房地产的热爱，是不能通过理性分析，投入产出分析什么的。中国人对当地主
婆的梦想和渴望，是最持久，刻在基因里的，斗几年地主没有用，斗地主的是最渴望当
地主的。 |
r*****m
发帖数: 3619 | 4 银行地产这些汉奸，杀100遍不为过。
伦敦的地产税就是每年13%
而且中国的美金一直是不够用的，所谓1万亿的美债，就是写的白条。中国需要用美金
，还要到IMF 那里去借，已经借了8000亿。 |
t*c
发帖数: 6929 | 5 香港富豪就比较理性，
尽管他们也有实力，
尽管他们在香港有很多商业地产。
但他们在西方，罕有投资商业地产，
大部分是经营性服务企业，比如：
酒店，港口,娱乐和能源等。
【在 w***u 的大作中提到】
: 中国人对房地产的热爱，是不能通过理性分析，投入产出分析什么的。中国人对当地主
: 婆的梦想和渴望，是最持久，刻在基因里的，斗几年地主没有用，斗地主的是最渴望当
: 地主的。
|
l******t
发帖数: 55733 | 6 有4万亿美金做抵押，我鳖应该借8万亿
【在 r*****m 的大作中提到】
: 银行地产这些汉奸，杀100遍不为过。
: 伦敦的地产税就是每年13%
: 而且中国的美金一直是不够用的，所谓1万亿的美债，就是写的白条。中国需要用美金
: ，还要到IMF 那里去借，已经借了8000亿。
|
c*****g
发帖数: 21627 | 7 对房地产热爱本身没错，房地产本身就是重要支柱行业
关键在于，华人在海外买地产，而不像阿三那样占有社会资源，结果就是光买地产
了，白白给疣太人交prop tax，倒贴嫖资，已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
【在 w***u 的大作中提到】
: 中国人对房地产的热爱，是不能通过理性分析，投入产出分析什么的。中国人对当地主
: 婆的梦想和渴望，是最持久，刻在基因里的，斗几年地主没有用，斗地主的是最渴望当
: 地主的。
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h*****7
发帖数: 3192 | |
t*c
发帖数: 6929 | 9 总觉得这不是正常商业经营，
而是在作践资产。
【在 c*****g 的大作中提到】
: 对房地产热爱本身没错，房地产本身就是重要支柱行业
: 关键在于，华人在海外买地产，而不像阿三那样占有社会资源，结果就是光买地产
: 了，白白给疣太人交prop tax，倒贴嫖资，已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
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m********5
发帖数: 17667 | 10 全都是买办腐败
用纳税人的钱去败，自己拿回扣
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
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m********5
发帖数: 17667 | 11 你看看中投被查出来的问题就知道了
根本不是在正常经营，完全是给国外送钱，然后私人赚回扣
大陆的社保金肯定亏空得吓人
我打赌，10年后很多人根本拿不到社保金
所以现在大陆青年根本不想交社保，都是尽量能不交就不交
大陆的社会福利信用是负数
【在 t*c 的大作中提到】
: 总觉得这不是正常商业经营，
: 而是在作践资产。
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r*****m
发帖数: 3619 | 12 你讲的确实是共产党，温家宝，朱云来，卓小弟，温如春等 |
t*c
发帖数: 6929 | 13 我自己也参与过购买集合公寓，
收到对方来的年度租金总要打个
55折以预留费用。还要看公寓结构
和屋顶，HVAC系统的评估。
【在 t*c 的大作中提到】
: 总觉得这不是正常商业经营，
: 而是在作践资产。
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c*****g
发帖数: 21627 | 14 还有叶外F，胡乱帮的余孽！
【在 r*****m 的大作中提到】
: 你讲的确实是共产党，温家宝，朱云来，卓小弟，温如春等
|
s*******e
发帖数: 1389 | 15 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
回答你的疑问：
复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
233,293
180,233,293*10.3230%=18,605,483
对于7.25亿买的楼来说，实际税率在2.57%
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
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s*******e
发帖数: 1389 | 16 你懂个屁
【在 m********5 的大作中提到】
: 你看看中投被查出来的问题就知道了
: 根本不是在正常经营，完全是给国外送钱，然后私人赚回扣
: 大陆的社保金肯定亏空得吓人
: 我打赌，10年后很多人根本拿不到社保金
: 所以现在大陆青年根本不想交社保，都是尽量能不交就不交
: 大陆的社会福利信用是负数
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s*******e
发帖数: 1389 | 17 凡是港怂台独反对的
都说明大陆做对了
【在 m********5 的大作中提到】
: 你看看中投被查出来的问题就知道了
: 根本不是在正常经营，完全是给国外送钱，然后私人赚回扣
: 大陆的社保金肯定亏空得吓人
: 我打赌，10年后很多人根本拿不到社保金
: 所以现在大陆青年根本不想交社保，都是尽量能不交就不交
: 大陆的社会福利信用是负数
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z**********e
发帖数: 22064 | 18 貌似反对买大楼的都是小将。
老将只是根据小将的言论，推出共产党必须打倒的结论。
其实你给美国人1000美刀，在月球上买10万平方公里土地，比在地球上什么地方都便宜。
可是你买吗？
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
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w*********e
发帖数: 6093 | 19 曼哈顿在月球，老将逻辑ok!
宜。
【在 z**********e 的大作中提到】
: 貌似反对买大楼的都是小将。
: 老将只是根据小将的言论，推出共产党必须打倒的结论。
: 其实你给美国人1000美刀，在月球上买10万平方公里土地，比在地球上什么地方都便宜。
: 可是你买吗？
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j********p
发帖数: 9680 | 20 我说什么来着，绝对的权力导致绝对的腐败。
中国不搞民主宪政，多党制度监督执政党搞制度性腐败，行吗？ |
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s**********d
发帖数: 36899 | 21 你别搞笑了，increase more than 6 percent each year都看不懂。
再说他是class 4。每半年的税接近10个米，都在网上，别自己瞎猜丢人
http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=10004400
)
【在 s*******e 的大作中提到】
: 凡是港怂台独反对的
: 都说明大陆做对了
|
d*****y
发帖数: 1365 | 22 尼玛,你的英文算术都是体育老师教的? Assessed Value (AV) cannot ""increase""
more than 6 percent each year.到你这儿就成AV=MV*0.06了?
)
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
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x****o
发帖数: 29677 | 23
)
他买的地皮还是地骨？纽约这些大楼都是多年下来，层层转包的，日本人当年买洛克菲
勒，就没买到地骨，只买了地皮
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
|
s*****e
发帖数: 16824 | 24 这么便宜，一般是买不到地的，只有建筑本身。纽约的地主不会卖地的，基本就是聚宝
盆啊，坐着收钱就可以了。
【在 x****o 的大作中提到】
:
: )
: 他买的地皮还是地骨？纽约这些大楼都是多年下来，层层转包的，日本人当年买洛克菲
: 勒，就没买到地骨，只买了地皮
|
s*******e
发帖数: 1389 | 25 我理解错了
丢人了
已改，税率为45％＊10.323％=4.645%
这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
233,293
180,233,293*10.3230%=18,605,483
对于7.25亿买的楼来说，实际税率在2.57%
【在 s**********d 的大作中提到】
: 你别搞笑了，increase more than 6 percent each year都看不懂。
: 再说他是class 4。每半年的税接近10个米，都在网上，别自己瞎猜丢人
: http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=10004400
:
: )
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s*******e
发帖数: 1389 | 26 http://www.nyc.gov/html/dof/html/property/property_bill_calcula
你自己看吧，对于自己的住宅来说AV=MV*0.06
我又没买过办公楼，以为class1－4只是对market value的计算模型有区别
是我理解错了，class1－4不仅计算 maket value的区别，
而且：
“ Multiply the estimated market value by the “level of assessment,” which
is 6% (Tax Class 1) or 45% (all other classes).”
【在 d*****y 的大作中提到】
: 尼玛,你的英文算术都是体育老师教的? Assessed Value (AV) cannot ""increase""
: more than 6 percent each year.到你这儿就成AV=MV*0.06了?
:
: )
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s*******e
发帖数: 1389 | 27 从sharpdressed给的地税单子来看，只有复星付税
应该是都买了吧
【在 x****o 的大作中提到】
:
: )
: 他买的地皮还是地骨？纽约这些大楼都是多年下来，层层转包的，日本人当年买洛克菲
: 勒，就没买到地骨，只买了地皮
|
t*c
发帖数: 6929 | 28 马上该大楼最大的租户大通银行总部
要全体搬离，不知道复星该如何处理。
到时大楼70%都是空的，
大规模装修还是老房找新租客？
要知道该楼是几十年前的设施，要换不容易。
而且马上世贸新楼开张，曼哈顿商业地产会超饱和。
美国大公司不是中国，为了员工上班方便大都有搬去
郊区的意向。
我不知道复星以后怎么办？
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
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s**********d
发帖数: 36899 | 29
对，assessed value包括$66MM的地皮。
【在 s*******e 的大作中提到】
: 从sharpdressed给的地税单子来看，只有复星付税
: 应该是都买了吧
|
t*c
发帖数: 6929 | 30 有考虑将其改为豪华公寓重新出售，
但先前有几个竞购的美国地产商放弃了，
据说是因为批准手续的不确定性和
成本高昂。
【在 t*c 的大作中提到】
: 马上该大楼最大的租户大通银行总部
: 要全体搬离，不知道复星该如何处理。
: 到时大楼70%都是空的，
: 大规模装修还是老房找新租客？
: 要知道该楼是几十年前的设施，要换不容易。
: 而且马上世贸新楼开张，曼哈顿商业地产会超饱和。
: 美国大公司不是中国，为了员工上班方便大都有搬去
: 郊区的意向。
: 我不知道复星以后怎么办？
|
|
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l******t
发帖数: 55733 | 31
新华社直接入住就齐了
【在 t*c 的大作中提到】
: 马上该大楼最大的租户大通银行总部
: 要全体搬离，不知道复星该如何处理。
: 到时大楼70%都是空的，
: 大规模装修还是老房找新租客？
: 要知道该楼是几十年前的设施，要换不容易。
: 而且马上世贸新楼开张，曼哈顿商业地产会超饱和。
: 美国大公司不是中国，为了员工上班方便大都有搬去
: 郊区的意向。
: 我不知道复星以后怎么办？
|
r******o
发帖数: 1530 | 32 re!
【在 s*******e 的大作中提到】
: 凡是港怂台独反对的
: 都说明大陆做对了
|
t*c
发帖数: 6929 | 33 复星今年的地产税是1891万美元，
【在 l******t 的大作中提到】
:
: 新华社直接入住就齐了
|
c*****g
发帖数: 21627 | 34 re
霉国的商业地产，08后其实是下行的，一直在下行
住宅地产已经基本上回到pre 07的水平了
现在制造业靠南部工厂，中国，东南亚
服务业靠外包班加罗尔
霉国整体产业空心化
即使这样，员工也可以在家里telework
霉国写字楼价格能上去才怪了
如果要提高写字楼价格，就应该降低地税，降低吸血HOA，
像国内那样发展万达广场，增加容积率，一个大楼里面集成超市，餐馆，百货
洗脚，按摩，理发，电影院，游戏机房……
但这种业务模式霉国短时间内根本不可能兴起
所以霉国的写字楼市场is doomed
【在 t*c 的大作中提到】
: 马上该大楼最大的租户大通银行总部
: 要全体搬离，不知道复星该如何处理。
: 到时大楼70%都是空的，
: 大规模装修还是老房找新租客？
: 要知道该楼是几十年前的设施，要换不容易。
: 而且马上世贸新楼开张，曼哈顿商业地产会超饱和。
: 美国大公司不是中国，为了员工上班方便大都有搬去
: 郊区的意向。
: 我不知道复星以后怎么办？
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c********l
发帖数: 3254 | |
t*c
发帖数: 6929 | 36 据说CBRE经纪公司有数千万美元佣金进账。
【在 c********l 的大作中提到】
: 洗钱这么简单的事情，你也不明白。
|
b******y
发帖数: 1684 | 37 商业地产的租户除了租金之外，常见是按面积比例分摊维修，管理，保险和地税的，即
所谓的NNN租约。
只交租金不管别的，叫做gross lease，在商业地产租约中比较少见。
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
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d**u
发帖数: 3 | |
a****l
发帖数: 8211 | 39 原来是来海外淘便宜货了.估计这些老总们平时看惯了10万以上的房价,忽然看到黄金地
段两万的房价,想都不用想就上了.
180,
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
|
k*******g
发帖数: 7321 | 40 re
【在 c********l 的大作中提到】
: 洗钱这么简单的事情，你也不明白。
|
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S*******s
发帖数: 13043 | 41 One Chase Manhattan Plaza买了以后租给谁了？摩根大同反正是不租了 |
c*****g
发帖数: 21627 | 42 NB，这位才是业内专家！
顶
你的俱乐部很NB啊
【在 b******y 的大作中提到】
: 商业地产的租户除了租金之外，常见是按面积比例分摊维修，管理，保险和地税的，即
: 所谓的NNN租约。
: 只交租金不管别的，叫做gross lease，在商业地产租约中比较少见。
|
t*c
发帖数: 6929 | 43 你说的NNN在strip mall 和shopping center的retail space 比较常见，
也就是base rent 加分摊CAM , real estate tax , sales tax 等等。
自己另外付水电。
office space常见另外一种形式，就是flat rate, 一般都包
taxes，类似于你租的condo和apartment.因为office building里
很难界定你的分摊比例。
而且一般对外公布的rental income 是指gross receipt.
【在 c*****g 的大作中提到】
: NB，这位才是业内专家！
: 顶
: 你的俱乐部很NB啊
|
c*****g
发帖数: 21627 | 44 你的信息很详细
但我有一点想不通啊：
一个shopping center，
比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist
大家的面积差不多，但用水量肯定差了老远了
这种情况下如何按面积界定用水量？
shopping center的用电量相差也一样但
反倒是office写字楼，用水量一般就是按面积，因为面积是和员工数基本正相关
这样分摊水量好算一些
这样做，不make sense, you know.....
【在 t*c 的大作中提到】
: 你说的NNN在strip mall 和shopping center的retail space 比较常见，
: 也就是base rent 加分摊CAM , real estate tax , sales tax 等等。
: 自己另外付水电。
: office space常见另外一种形式，就是flat rate, 一般都包
: taxes，类似于你租的condo和apartment.因为office building里
: 很难界定你的分摊比例。
: 而且一般对外公布的rental income 是指gross receipt.
|
N**D
发帖数: 2885 | 45 这楼在华尔街附近，但不在华尔街上，没那么值钱，前面的小广场是必须留给公用的，
地主除了维护加交税外，不能挪为它用。
180,
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
|
t***u
发帖数: 2057 | 46 也没有太匪夷所思，毕竟现在融资成本低，人民币又在高位，所以看起来这些国外的商
业地产比较便宜。其实对他们来讲，只要不亏钱，就算是很对得起人民了。
面子上说，公司拥有海外资产，实现了跨国经营；里子来讲，海外重要城市有个楼，放
上几十个员工，老总们出来视察也方便，都有专人接待的，现在公司的中高层好多子女
在英美读书，老总全家探亲的需求咱得考虑不是，现在这样公私兼顾，有利于建设和谐
社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道，大家自己想象就成，在这里说再多咱
也不会承认的。 |
p******o
发帖数: 9007 | 47 现在利率低，肯定不会all cash deal，一定是借贷，通过杠杆提高收益。
比如潘石屹的老婆张欣买GE大楼，也是这样的。现在CMBS市场大热。
【在 t***u 的大作中提到】
: 也没有太匪夷所思，毕竟现在融资成本低，人民币又在高位，所以看起来这些国外的商
: 业地产比较便宜。其实对他们来讲，只要不亏钱，就算是很对得起人民了。
: 面子上说，公司拥有海外资产，实现了跨国经营；里子来讲，海外重要城市有个楼，放
: 上几十个员工，老总们出来视察也方便，都有专人接待的，现在公司的中高层好多子女
: 在英美读书，老总全家探亲的需求咱得考虑不是，现在这样公私兼顾，有利于建设和谐
: 社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道，大家自己想象就成，在这里说再多咱
: 也不会承认的。
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t*c
发帖数: 6929 | 48 水电是各自账户，shopping center 里面都有分电表，水表以及煤气阀。
并且各自要买各自的liability 保险，然后以房东为收益人之一。
office building 往往是condo出租形式，租客只是给个flat fee,就不管了。
office unit 的出租短期居多，基本一年以上，很少过5年的。往往不要
personal guarantee.
shopping center 的租约往往5年起步，但有landlord allowance 供你装修，
常常10年20年，往往要有很强的personalguarantee。
【在 c*****g 的大作中提到】
: 你的信息很详细
: 但我有一点想不通啊：
: 一个shopping center，
: 比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist
: 大家的面积差不多，但用水量肯定差了老远了
: 这种情况下如何按面积界定用水量？
: shopping center的用电量相差也一样但
: 反倒是office写字楼，用水量一般就是按面积，因为面积是和员工数基本正相关
: 这样分摊水量好算一些
: 这样做，不make sense, you know.....
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l*******1
发帖数: 147 | 49 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。
而且即使是纽约，空置率也不低啊。
【在 t***u 的大作中提到】
: 也没有太匪夷所思，毕竟现在融资成本低，人民币又在高位，所以看起来这些国外的商
: 业地产比较便宜。其实对他们来讲，只要不亏钱，就算是很对得起人民了。
: 面子上说，公司拥有海外资产，实现了跨国经营；里子来讲，海外重要城市有个楼，放
: 上几十个员工，老总们出来视察也方便，都有专人接待的，现在公司的中高层好多子女
: 在英美读书，老总全家探亲的需求咱得考虑不是，现在这样公私兼顾，有利于建设和谐
: 社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道，大家自己想象就成，在这里说再多咱
: 也不会承认的。
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t*c
发帖数: 6929 | 50 做商业地产的人都知道，纯粹的office building 已是昨日黄花，
除了medical building， 那要另外的设计要求，所以独门独户的
shoppingcenter比较人投资。
说到那个大通大楼，早几年就有请发展商评估把它改建condo的
可能，后来不了了之，也有发展商参与复星的竞标，但普遍出价极为
保守，因为前景不确定，时间很长，牵涉到zoning和一系列的大问题。
这次复星购买，大通上下很开心，他们的目标是无论如何要在2013
年第三季度之前出手，因为大通总部已搬迁至park ave，这是烫手山芋。
【在 c*****g 的大作中提到】
: 你的信息很详细
: 但我有一点想不通啊：
: 一个shopping center，
: 比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist
: 大家的面积差不多，但用水量肯定差了老远了
: 这种情况下如何按面积界定用水量？
: shopping center的用电量相差也一样但
: 反倒是office写字楼，用水量一般就是按面积，因为面积是和员工数基本正相关
: 这样分摊水量好算一些
: 这样做，不make sense, you know.....
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t*c
发帖数: 6929 | 51 中国人的心态和当初日本人一样，
总把美国的东西和国内比，再放大数倍。
再说，在美国投资除了买现场的地产，
还没有能力经营其它产业，这需要时间。
【在 l*******1 的大作中提到】
: 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。
: 而且即使是纽约，空置率也不低啊。
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t*c
发帖数: 6929 | 52 空置不起，时间也等不起，
今年地产税已1891万美元，
明年会过2000万。
目前大通租了超过一半的面积，
大通走了就要赶快定方向，
美国人工，管理费和地产税
费用很大的。
【在 l*******1 的大作中提到】
: 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。
: 而且即使是纽约，空置率也不低啊。
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m***a
发帖数: 13878 | 53 华尔街上不少大楼都改成condo了，街上真正的office building没几栋了
【在 t*c 的大作中提到】
: 做商业地产的人都知道，纯粹的office building 已是昨日黄花，
: 除了medical building， 那要另外的设计要求，所以独门独户的
: shoppingcenter比较人投资。
: 说到那个大通大楼，早几年就有请发展商评估把它改建condo的
: 可能，后来不了了之，也有发展商参与复星的竞标，但普遍出价极为
: 保守，因为前景不确定，时间很长，牵涉到zoning和一系列的大问题。
: 这次复星购买，大通上下很开心，他们的目标是无论如何要在2013
: 年第三季度之前出手，因为大通总部已搬迁至park ave，这是烫手山芋。
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l*******1
发帖数: 147 | 54 对啊，就是如此啊。我那个贴上写的那个PROJECT。
人家小犹从政府搞了N多年的PROPERTY TAX BREAK。
这下2000万美元，也太大方了。
【在 t*c 的大作中提到】
: 空置不起，时间也等不起，
: 今年地产税已1891万美元，
: 明年会过2000万。
: 目前大通租了超过一半的面积，
: 大通走了就要赶快定方向，
: 美国人工，管理费和地产税
: 费用很大的。
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c*****g
发帖数: 21627 | 55 re
【在 t*c 的大作中提到】
: 做商业地产的人都知道，纯粹的office building 已是昨日黄花，
: 除了medical building， 那要另外的设计要求，所以独门独户的
: shoppingcenter比较人投资。
: 说到那个大通大楼，早几年就有请发展商评估把它改建condo的
: 可能，后来不了了之，也有发展商参与复星的竞标，但普遍出价极为
: 保守，因为前景不确定，时间很长，牵涉到zoning和一系列的大问题。
: 这次复星购买，大通上下很开心，他们的目标是无论如何要在2013
: 年第三季度之前出手，因为大通总部已搬迁至park ave，这是烫手山芋。
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t*c
发帖数: 6929 | 56 改condo，就是改zoning，
很多大项目光程序要走好几年，
住人比办公要求更高，
改建投资极为巨大。
所以我常常跟国内朋友讲，
在美国投资地产，一半是asset, 一半是liability,
要有后续准备，不仅仅是买房。
【在 m***a 的大作中提到】
: 华尔街上不少大楼都改成condo了，街上真正的office building没几栋了
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l*******1
发帖数: 147 | 57 MIX-USE现在确实是潮流。
但是这是纽约，不是其他城市批的容易。
【在 m***a 的大作中提到】
: 华尔街上不少大楼都改成condo了，街上真正的office building没几栋了
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t*c
发帖数: 6929 | 58 美国任何地方都不容易批，
而且后门关系没什么用，
要花钱请专业团队处理，
光设计方案要改无数次，
可能还有hearing。
【在 l*******1 的大作中提到】
: MIX-USE现在确实是潮流。
: 但是这是纽约，不是其他城市批的容易。
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m*****e
发帖数: 33 | 59 历史会证明犹太人是高手，中国人是冤大头，口袋里有点钱就以为老子天下第一了。 |
t***u
发帖数: 2057 | 60 呵呵，如果都像你这么想，那么任何一个地方动则几十上百亿的项目大部分都不会存在。
一般的思路是这样的：现在手上能整出几个亿的头寸，投些啥呢？-〉国内的房产太贵
，股市是取款机，只出不进，实业现在的日子不好过，要不投欧美？-〉欧美好的企业
买不着，而且流程也复杂，要不直接买楼算了，纽约房子不是跌了吗，看起来挺便宜。
-〉10年以来又涨了，那更好，赶紧上，还有，要买就买有名气的，贵点没关系。小刘
你先把可行性报告做一下，有5%的年回报就不错，这可是稳定收益，一点不比国内差。
改天我和几个银行的老总一起协调一下，这不是有固定资产作抵押吗，30个亿没问题，
几家分摊一下，市行直接可以批。-〉对了，回头你约高盛的人一起吃个饭，看这个项
目今后是分拆了上市还是直接今年发行新股时打包进去？不过这样一来，手上资金又要
多出来，还得找项目，愁啊。
【在 l*******1 的大作中提到】
: 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。
: 而且即使是纽约，空置率也不低啊。
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t*c
发帖数: 6929 | 61 大项目要有大项目的做法，
复星显然不懂美国市场，
如果不在乎钱，那也没办法。
你说的不过是评书。
在。
【在 t***u 的大作中提到】
: 呵呵，如果都像你这么想，那么任何一个地方动则几十上百亿的项目大部分都不会存在。
: 一般的思路是这样的：现在手上能整出几个亿的头寸，投些啥呢？-〉国内的房产太贵
: ，股市是取款机，只出不进，实业现在的日子不好过，要不投欧美？-〉欧美好的企业
: 买不着，而且流程也复杂，要不直接买楼算了，纽约房子不是跌了吗，看起来挺便宜。
: -〉10年以来又涨了，那更好，赶紧上，还有，要买就买有名气的，贵点没关系。小刘
: 你先把可行性报告做一下，有5%的年回报就不错，这可是稳定收益，一点不比国内差。
: 改天我和几个银行的老总一起协调一下，这不是有固定资产作抵押吗，30个亿没问题，
: 几家分摊一下，市行直接可以批。-〉对了，回头你约高盛的人一起吃个饭，看这个项
: 目今后是分拆了上市还是直接今年发行新股时打包进去？不过这样一来，手上资金又要
: 多出来，还得找项目，愁啊。
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t***u
发帖数: 2057 | 62 Support！
俺就是来灌水的。其实我同意你的观点，这些项目在经济上都是经不起推敲的，所以主
要的考量都不是经济可行性。
大趋势是很多人把资产转移到海外，做好了不把鸡蛋放在同一个篮子里的准备。我周围
就有在美国买地的上市公司老总，是否挣钱人不在乎，safe就好。毕竟像黄金，字画，
这些，都比不上地产资金量大。还有个好处是快，出趟差，一周，合同就签了。
不说了，慎言。
【在 t*c 的大作中提到】
: 大项目要有大项目的做法，
: 复星显然不懂美国市场，
: 如果不在乎钱，那也没办法。
: 你说的不过是评书。
:
: 在。
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d*******n
发帖数: 2078 | 63 国内公司到 国外买大楼怎么可能是为了收租金那点钱, 买这个楼后在国内杠杆,抵税,
转移资产等潜在收益你看不到的.
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
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g******g
发帖数: 808 | 64 可以买吗？ 如果各国认受的话 我买
【在 z**********e 的大作中提到】
: 貌似反对买大楼的都是小将。
: 老将只是根据小将的言论，推出共产党必须打倒的结论。
: 其实你给美国人1000美刀，在月球上买10万平方公里土地，比在地球上什么地方都便宜。
: 可是你买吗？
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x********g
发帖数: 541 | 65 I make monry from the house, not pay the tax because the americans pay it
for me. You sounds smart, but I do not think so.
【在 c*****g 的大作中提到】
: 对房地产热爱本身没错，房地产本身就是重要支柱行业
: 关键在于，华人在海外买地产，而不像阿三那样占有社会资源，结果就是光买地产
: 了，白白给疣太人交prop tax，倒贴嫖资，已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
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f***n
发帖数: 4682 | 66 复星民营企业， 有什么绝对权利？
【在 j********p 的大作中提到】
: 我说什么来着，绝对的权力导致绝对的腐败。
: 中国不搞民主宪政，多党制度监督执政党搞制度性腐败，行吗？
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x******4
发帖数: 266 | 67 以前在银行干过，银行上市后，市场反应后发现银行吃亏，
董事长专门开会自称自己是狗屁银行家，本来也是个官僚，不怎么懂经济；给自己解脱。
现在看，这位董事长在银行界步步高升。
我可不可以得出结论：国企的金融高层，很多都是外行。 |
N******K
发帖数: 10202 | 68 你这会总算没有脑残
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
|
l******o
发帖数: 8344 | 69 应该是引得小将们高潮了
180,
【在 s*******e 的大作中提到】
: 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
: 回答你的疑问：
: 复星集团买的楼，按照公开说法，花了725,000,000美元。
: One Chase Manhattan Plaza，地上60层，地下5层，总面积超过2.2 million square
: feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米（使用面积）
: 。 在曼哈顿的华尔街上，比北京六环外的写字楼还便宜。
: 并且，这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
: 办公楼属于纽约地税CLASS 4，13／14 税率为45%*10.323%=4.64%
: 这个楼的Market value为$431,111,111，有减免， 再乘以45％，Taxable value：180,
: 233,293
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y****t
发帖数: 577 | 70 他们这些钱八成也是从银行贷款的，用租金交贷款，挺好。 总比放在股市里安全。
【在 t*c 的大作中提到】
: 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼，
: 近日，中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
: 对外都宣称，根据每年租金收入，都有5%的投资回报率。
: 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额，比如
: 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑，除以投资的
: 8亿英镑就是5%， 真的是这样吗？
: 这么一个大楼难道不需要支付保养，维修，管理和法律费用？
: 难道不需要聘请专业管理公司管理？难道不需要支付由当地政府厘定的
: 高额的地产税？这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税？
: 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上，
|
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t*c
发帖数: 6929 | 71 问题租金不够贷款怎么办？
【在 y****t 的大作中提到】
: 他们这些钱八成也是从银行贷款的，用租金交贷款，挺好。 总比放在股市里安全。
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a********r
发帖数: 769 | 72 但人家不是亏不起。人家亏得起。
你看着是一个企业，不知道他们的钱怎么能经得起那么挥霍。殊不知，他们后面站着十
亿的人民，提供源源不断的钱财，供他们挥霍。
收税，加税，如何花收上来的税收，等等，完全是不需要经过他们同意的事。
脱。
【在 x******4 的大作中提到】
: 以前在银行干过，银行上市后，市场反应后发现银行吃亏，
: 董事长专门开会自称自己是狗屁银行家，本来也是个官僚，不怎么懂经济；给自己解脱。
: 现在看，这位董事长在银行界步步高升。
: 我可不可以得出结论：国企的金融高层，很多都是外行。
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M*****n
发帖数: 16729 | |
p******o
发帖数: 9007 | 74 现在贷款利率低，就业市场看好。这两年CMBS市场大热不是没有原因的。
【在 t*c 的大作中提到】
: 问题租金不够贷款怎么办？
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y****t
发帖数: 577 | 75 就当长期投资，等着地产涨价的时候卖给日本人。
【在 t*c 的大作中提到】
: 问题租金不够贷款怎么办？
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