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发帖数: 61690 | 1 曾经炙手可热的中国房地产市场在2014年上半年发生了转折性的变化，然而进入下半年
以来，利好的消息频频传来。最近有媒体报道，受货币信贷政策叠加效应的推动作用，
楼市隐隐约约出现了变化的迹象。中国的楼市未来是否会重现“人傻钱多”的暴利时代
?答案显然是否定的。
从人口结构去分析来看中国房地产市场的衰退格局已经确立
楼市松绑的意义不大
中华博士会秘书长、著名财经评论员刘艳在近期接受内地媒体采访时表示，中国的楼市
显然已经走进一个“新常态”。无论行政干预如何对中国的楼市进行调控，其实决定权
是在于老百姓手里的钱袋子。
2014年以来，中国陆续有城市以比较含蓄的方式取消限购政策，截至9月底，全国46个
限购城市中，只有北上广深和三亚5个城市仍然在执行限购政策，其他城市均已给楼市
松绑，但从总体看，对房地产市场的影响并不是很大。
对此，刘艳表示，现在的状况，楼市松不松绑已经不再敏感，因为真正松绑那些城市的
房价并没有一飞冲天，只不过大家从观望变成了密切关注，关注后面还会不会有新的措
施。也就是说，中国的楼市最终归根结底不是由行政干预来决定的，最终是要由老百姓
手里面钱袋子来决定的。
刘艳还强调，如今楼市松绑这种行政干预政策已经不会对楼市产生极大刺激了，2008年
、2009年的时候，基本上任何一个政策松口，楼市马上就暴涨，今天不会了，所有人对
楼市价格的预期降低了，在这种情况下，无论是松绑还是限购，老百姓都会相对理性看
待。
中国购房适龄人口2015年达峰值
此外，内地媒体《第一财经日报》日前发表分析文章称，中国房地产市场的衰退格局已
经确立，从人口结构去分析更是如此。以下为文章节选：
购房适龄人口2015年达峰值
分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~
49岁）。
根据2010年全国人口普查数据，2010年中国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，
2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到
约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看，2012年中国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之
后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
再来看农村的城镇化人口，按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农
村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。
而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移
2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。
另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降
，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速
达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售
面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发
生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。
总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于
房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
危险的信号：海外案例
结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房
地产价格的一个长期影响力量。
虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从
国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。
远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有
，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。 |
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